권리금 회수방해를 이유로 한 손해배상청구와 건물인도청구에 대한 동시이행항변

2017-04-10 | 작성자 최광석 | 조회수 7,589 | 추천수 116

 상가점포 임차인을 상대로 한 임대인의 건물인도청구소송 과정에서 상가건물임대차보호법상 권리금회수청구권 침해에 따른 손해배상청구권을 이유로 임차인이 임대인에게 건물인도에 대한 동시이행항변권을 행사할 수 있을까?

 상가건물임대차보호법상으로는 이에 관해 별도로 정하지 않아 실무상 논란이 되고 있다. 더구나, 권리금회수방해를 이유로 한 손해배상청구의 금액 산정을 위해서는 현행법상 반드시 감정절차가 동반되어져야 하는데, 건물인도판결에 따라 인도집행이 이루어지게 되면 감정이 곤란해질 수 있는 우려가 있어 동시이행항변권을 인정해야 할 현실적인 필요는 크다고 할 수 있다.

 하지만, 현재 선고되고 있는 관련 하급심판결에서는 거의 대부분 항변권을 부정하고 있다.



★ 서울서부지방법원 2016. 5. 26. 선고 2015가합37405 건물인도 판결
☞ 임대인의 건물인도청구소송에서 제기된 임차인의 권리금회수청구 방해에 따른 손해배상청구 동시이행항변에 대하여 법원은, 손해배상청구 자체가 인정되지 않는다고 판단한 다음, 가정적인 판단으로 ‘가사 청구권이 인정된다고 하더라도 건물인도에 대한 동시이행항변권은 인정할 수 없다’는 취지로 판단함

<중략>
나) 설사 그렇지 않고 원고들이 피고 주장과 같이 피고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절한 것 등이 정당한 사유 없이 피고의 권리금회수를 방해한 행위에 해당하여 원고들이 피고에게 권리금회수 방해금지의무 위반으로 인한 손해배상책임을 진다고 하더라도, 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항, 제2항 규정에 의하면 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(제1항), 권리금계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로(제2항) 임대차계약과는 별개의 계약이며, 임차인의 임차물 반환의무는 임대차계약의 이행으로 이루어진 목적물 인도의 원상회복의무인 반면 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해함으로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 발생하는 것이므로 양자는 하나의 임대차계약에서 이루어진 계약이행의 원상회복 관계에 있지 않고 그 발생원인을 달리하므로, 원고들의 위 손해배상의무와 피고의 이 사건 건물부분 인도의무 사이에 이행상의 견련관계가 있다고 보기 어렵다.

다) 따라서 피고의 동시이행항변은 나아가 볼 필요 없이 이유 없다.


★ 청주지방법원 충주지원 2017. 2. 15.선고  2016가단22793(본소)  보증금반환, 2016가단23093(반소)  건물명도
☞ 임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금, 손해배상을 구하는 본소를 제기한데 대해, 임대인이 건물인도를 구하는 반소를 제기한 사안
 
 <중략>
4. 반소청구에 대한 판단
  가. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약이 종료되었고 임차인인 원고의 이 사건 건물 인도의무와 임대인인 피고의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 원고는 피고로부터 위 임대차보증금 16,320,000원을 지급받음과 동시에, 피고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다(현재까지 원고가 월차임 또는 공과금 등을 연체하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로, 위 임대차보증금에서 월차임, 공과금, 연체료 등을 공제한 잔액에 대한 원고의 반환의무와 피고의 이 사건 건물 인도의무가 동시이행관계에 있다는 취지의 피고의 주장은 위 인정범위 내에서만 이유 있다). 
  나. 나아가 원고는, 피고의 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상채무 역시 원고의 이 사건 건물 인도의무와 동시이행관계에 있다고 주장한다.
  그러나 피고의 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상채무는 임대차계약을 원인으로 하여 발생한 의무가 아니라 상가임대차법이 특별히 규정하고 있는 임대인의 방해금지의무 위반이라는 별개의 사실을 원인으로 하여 발생하는 것으로서, 원고의 이 사건 건물 인도의무와 대가관계 등 어떠한 이행상의 견련관계에 있다고 보기 어렵다. 따라서 위 각 채무는 동시이행관계에 있지 않고, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다.




 현재까지의 추세로는 동시이행항변권이 인정되지 못할 가능성이 크다는 점에서, 손해배상청구권의 적절한 보호 차원에서 임차인으로서는 임대인의 건물인도소송에 대해 손해배상 항변에만 그칠 것이 아니라 별도의 반소제기를 통해 손해배상청구 소송까지 제기함으로써, 건물인도에 관한 판단과 손해배상에 대한 판단을 한꺼번에 받을 수 있도록 할 필요가 있다. 반소제기 없이 동시이행항변만 할 경우에는 건물인도와 무관한 쟁점이라는 이유로 자칫 손해배상청구에 대한 판단 없이 건물인도에 대한 판단만이 내려질 수 있기 때문이다. -이상-



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기