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부동산 중개사고에 대한 실제 배상을 높이기 위한 제언

2016-10-17 | 작성자 최광석 | 조회수 8,619 | 추천수 183

  일반인들이 생각하는 훨씬 이상으로 부동산 중개사고는 자주 발생한다. 몇 년 전 필자는, 부동산 중개사고에 관한 저술을 위하여 대법원 도서관에서 관련 판결을 검색한 적이 있는데, 검색되는 어마어마한 관련판결 수에 놀랐던 기억이 있다. 이런 중개사고 현실에서 중개업자의 잘못으로 피해를 입은 중개의뢰인의 실질적인 배상을 도모하기 위해, 현행법은 중개업자에게 의무적으로 보험(공제)에 가입하도록 규정하고 있다.



★ 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장)

① 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
② 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
③ 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
④ 제3항의 규정에 의하여 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다.
⑤ 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다.
1. 보장금액
2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
3. 보장기간

★ 동법 제42조(공제사업)

① 협회는 제30조의 규정에 의한 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제사업을 할 수 있다.
② 협회는 제1항의 규정에 의한 공제사업을 하고자 하는 때에는 공제규정을 제정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다. 공제규정을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.
③ 제2항의 공제규정에는 대통령령이 정하는 바에 따라 공제사업의 범위, 공제계약의 내용, 공제금, 공제료, 회계기준 및 책임준비금의 적립비율 등 공제사업의 운용에 관하여 필요한 사항을 정하여야 한다.
④ 협회는 공제사업을 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리하여야 하며, 책임준비금을 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.
⑤ 협회는 대통령령이 정하는 바에 따라 매년도의 공제사업 운용실적을 일간신문ㆍ협회보 등을 통하여 공제계약자에게 공시하여야 한다.




  현행 공인중개사법 시행령은 중개법인인 경우 2억원, 개인인 중개업자의 경우 최소 1억원을 가입하도록 정하고 있다.



★ 동법 시행령 제24조(손해배상책임의 보장)

① 개업공인중개사는 법 제30조제3항에 따라 다음 각 호에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
1. 법인인 개업공인중개사 : 2억원 이상. 다만, 분사무소를 두는 경우에는 분사무소마다 1억원 이상을 추가로 설정하여야 한다.
2. 법인이 아닌 개업공인중개사 : 1억원 이상

② 개업공인중개사는 중개사무소 개설등록을 한 때에는 업무를 시작하기 전에 제1항의 규정에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 조치(이하 이 조 및 제25조에서 "보증"이라 한다)를 한 후 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다. 다만, 보증보험회사ㆍ공제사업자 또는 공탁기관(이하 "보증기관"이라 한다)이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있다.

<③항은 중략>

★ 동법 시행령 제25조(보증의 변경)

① 제24조의 규정에 따라 보증을 설정한 개업공인중개사는 그 보증을 다른 보증으로 변경하고자 하는 경우에는 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.
② 보증보험 또는 공제에 가입한 개업공인중개사로서 보증기간이 만료되어 다시 보증을 설정하고자 하는 자는 그 보증기간 만료일까지 다시 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.
③ 제24조제2항 단서의 규정은 제1항 또는 제2항의 규정에 따른 신고에 관하여 이를 준용한다.




  그런데, 거의 대부분 중개업자는 최소의 공제(보험)금액(법인 2억원, 개인 1억원)에 한해 가입하고 있다. 높은 공제(보험)금액 가입이 고객에 대한 신뢰요인이 될 수 있지만, 어쩔 수 없이 가입할 수 밖에 없는 부담으로 여겨 수수료(보험료) 부담을 최소화하려고 하기 때문이다.

  이런 현실 때문에 1억원이 넘는 배상판결을 받게될 때 배상을 완전하게 받지 못하는 억울한 피해자가 속출하고 있다. 재판에서는 피해자의 과실을 감안하여 “과실상계”라는 명목으로 실제로 입은 피해금액 중에서 일부만을 배상받는 것이 일반적이다. 예를 들어, 중개업자의 잘못으로 2억원을 손해 본 중개의뢰인이 중개업자를 상대로 배상청구를 하면 의뢰인의 과실을 30%로 인정해서 6천만원을 공제하고 나머지 1억4천만원만이 배상금액으로 인정된다. 하지만, 이마저도 공제금액 한도가 1억원에 그치게 되면, 나머지 4천만원에 대해서는 실제 배상받기가 어려울 수 있는 것이다. 중개업자의 개인 자력이 불충분한 경우가 많기 때문이다. 결국, 현행 제도하에서는 2억원의 피해를 입은 중개의뢰인이 실제 배상받을 수 있는 액수가 그 절반인 1억원에 그칠 수 있다는 것이다. 

  이런 피해사례는 생각 이상으로 많이 발생하고 있다는 점에서, 이를 개선하기 위한 여러 가지를 고민해야 할 필요성이 있다고 본다.  

  가장 쉽게 생각할 수 있는 방법은, 공제(보험)금액 최소한도를 대폭 높이는 것이다. 거의 대부분 최소한의 금액 가입에 그치는 것이 현실이라면, 최소 가입금액을 대폭 상향할 필요가 있다. 더구나, 당초 법인 1억원, 개인 5천만원이었던 최소 가입금액이 두 배 인상되어 현행과 같은 금액이 된 것은 2008. 9. 10. 시행령 개정 때인데, 그로부터 약 10년 경과하는 과정에서 대폭 인상된 부동산 거래가격을 감안하더라도 공제금액 한도의 대폭적인 인상은 필요할 수 있다.  

  결국, 이런 현실을 고려하더라도 한도 인상이 필요할 수 있는 것이다.
 
  두 번째는, 피해자 배상을 제대로 하지 못한 중개업자에 대한 퇴출을 고려할 수도 있다.   
 
  배상판결을 받고도 이를 제대로 이행하지 못한 중개업자가 어떻게 합법적으로 중개업을 할 수 있을까 생각할 수 있겠지만, 현 제도상으로는 능히 가능하다. 타인 명의로 등록하고 실제로는 본인이 운영하는 편법적인 방법이 아니라 본인 명의로도 얼마든지 운영이 가능하다는 것이다.

  중개사고로 10억원의 배상판결을 받아 공제금으로 피해자에게 1억원이 지급되었지만 나머지 9억원을 개인적으로 지급하지 못한 중개업자의 예를 들어보자. 중개사고로 일정한 형사처벌을 받지 않는 한, 현행 제도하에서 이 사람이 중개업을 영위하기 위한 유일한 걸림돌은 공제에 재가입하는 것이다.
 



★ 동법 제10조(등록의 결격사유 등)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 중개사무소의 개설등록을 할 수 없다.
1. 미성년자
2. 금치산자 또는 한정치산자
3. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자
4. 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 경과되지 아니한 자
5. 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자
6. 제35조제1항의 규정에 의하여 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자
7. 제36조제1항의 규정에 의하여 공인중개사의 자격이 정지된 자로서 자격정지기간중에 있는 자
8. 제38조제1항제2호ㆍ제4호부터 제8호까지, 같은 조 제2항제2호부터 제11호까지에 해당하는 사유로 중개사무소의 개설등록이 취소된 후 3년(제40조제3항의 규정에 의하여 등록이 취소된 경우에는 3년에서 동항제1호의 규정에 의한 폐업기간을 공제한 기간을 말한다)이 경과되지 아니한 자
9. 제39조의 규정에 의하여 업무정지처분을 받고 제21조의 규정에 의한 폐업신고를 한 자로서 업무정지기간(폐업에 불구하고 진행되는 것으로 본다)이 경과되지 아니한 자
10. 제39조의 규정에 의하여 업무정지처분을 받은 개업공인중개사인 법인의 업무정지의 사유가 발생한 당시의 사원 또는 임원이었던 자로서 당해 개업공인중개사에 대한 업무정지기간이 경과되지 아니한 자
11. 이 법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자
12. 사원 또는 임원 중 제1호 내지 제11호의 어느 하나에 해당하는 자가 있는 법인

② 제1항제1호 내지 제11호의 어느 하나에 해당하는 자는 소속공인중개사 또는 중개보조원이 될 수 없다.
③ 등록관청은 개업공인중개사ㆍ소속공인중개사ㆍ중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원ㆍ임원(이하 "개업공인중개사등"이라 한다)이 제1항제1호부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는지 여부를 확인하기 위하여 관계 기관에 조회할 수 있다.

★ 동법 제35조(자격의 취소)

① 시ㆍ도지사는 공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 자격을 취소하여야 한다.
1. 부정한 방법으로 공인중개사의 자격을 취득한 경우
2. 제7조제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도 또는 대여한 경우
3. 제36조의 규정에 의한 자격정지처분을 받고 그 자격정지기간 중에 중개업무를 행한 경우(다른 개업공인중개사의 소속공인중개사ㆍ중개보조원 또는 법인인 개업공인중개사의 사원ㆍ임원이 되는 경우를 포함한다)
4. 이 법을 위반하여 징역형의 선고를 받은 경우

★ 동법 시행령 제26조(보증보험금의 지급 등)

① 중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금ㆍ공제금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 경우에는 그 중개의뢰인과 개업공인중개사간의 손해배상합의서ㆍ화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다.
② 개업공인중개사는 보증보험금ㆍ공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전하여야 한다.
 



  공제가입을 위해서는 실무상 약간의 제한이 있다. 중개사고에 따른 공제금 1억원이 공제단체를 통해 지급되면 지급된 1억원에 대해 공제단체는 해당 중개업자에게 구상권을 가지게 되는데, 현재의 실무상 구상금의 전부 내지 일부가 변제되지 못하면 공제단체는 이 중개업자의 공제가입을 거절할 수 있다. 결국, 중개업등록을 위한 의무가입인 공제가입문제를 해결하는 차원에서 이 부분만 잘 마무리하면 중개업은 충분히 가능할 수 있는 것이다. 

  따라서, 현행 제도상으로는 배상판결을 받고도 배상금액을 지급하지 못한 점은 중개업을 영위하는데 하등의 문제가 되지 않는다(다만, 동법 제10조 제1항 제3호에서 정한 “파산선고”를 통한 우회적인 중개업 퇴출은 가능할 수 있다).

  만약 제도를 바꾸어서, 배상판결을 제대로 이행하지 못하는 중개업자에 대해 중개업을 영위하지 못하게 한다면 실질적 배상에 대한 압박을 더 강하게 느끼게 할 수 있을 것이다. 아울러, 배상판결을 받고도 배상을 회피하는 비양심적이고 무책임한 중개업자를 시장에서 퇴출할 수 있는 효과적인 방법이 될 수도 있을 것이다. 

  더구나, 많은 중개업자의 경우 중개사고를 우려하여 본인 명의로 재산을 두지 않고 배우자나 다른 가족의 명의로 돌려두는 경우가 적지 않아. 중개협회나 보증보험에서 지급되는 공제금(보험금) 이외에 중개업자를 통해 추가로 배상이 이루어지는 경우는 많지 않은 실정인데, 만약 지금처럼 공제한도가 낮고 중개업자의 실제 자력이 부족한 상황이라면 중개에 임하는 중개업자의 책임감은 낮아질 수 밖에 없고 이는 결국 불성실하고 무책임한 중개로 이어져 피해자가 양산되는 악순환에 빠지게 된다. 게다가, ‘악화가 양화를 구축한다’는 격언처럼 이러한 중개사고를 아랑곳하지 않은 “무데뽀”식, “막가파”식의 중개업자로 인해, 사고발생을 우려해서 중개의뢰인에게 여러 가지 조언을 해주는 선량한 중개업자들이 피해를 볼 수 있게 된다. 책임질 재산이 없어 중개사고 발생을 두려워하지 않게 되면 ‘나중에 어떻게 되더라도 일단 계약을 성사시켜보자’는 식의 막무가내식 영업이 판을 칠 수 밖에 없다. 가능할 수 있는 우려에 대한 여러 가지 조심스러운 조언 보다는, ‘아무런 문제가 없다’고 호언하는 솔깃한 말이 고객들에게 더 호감을 줄 수 있기 때문이다. 

  그동안의 논의가 공제금액 한도 인상에만 치중되어 있었고, 이에 대해 경제적인 부담을 우려하는 중개업계의 반대로 공제금액 한도 인상문제는 크게 진척이 없었다. 그런데, 보통의 선량한 중개업자 입장에서는 일부 부도덕한 중개업자의 배상책임 회피로 인해 모든 중개업자에게 일률적으로 공제료가 인상되는 것 보다는, 사고를 유발한 중개업자에게 결자해지의 자세를 압박하고 만약 이를 이행하지 못할 때 이들을 시장에서 퇴출하게 만드는 것이 정의에 부합하면서도 더 유익할 수 있다고 본다.

  판결을 받고도 제대로 배상받지 못하는 억울한 피해자를 조금이라도 줄이고 우리 부동산 중개 문화를 한단계 높이는 차원에서, 조속한 입법개정을 촉구한다. -이상-




※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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