분양률 부풀리기에 대한 손해배상판결

2016-09-02 | 작성자 최광석 | 조회수 6,002 | 추천수 121

  분양촉진을 위한 분양률 부풀리기가 비일비재한 실정이다. 하지만, 관련 정보를 알 수 없는 일반 소비자로서는 시행사측이 이야기하는 높은 분양률을 믿고 계약을 체결하는 경우가 많았다. 하지만, 입점 단계에서는 저조한 실제 분양률에 실망하게 되면서 분양당시 들었던 분양률 수치를 의심하게 되지만, 이 문제로 계약을 해제하거나 손해배상받기는 쉽지 않았다. 분양정보를 독점하는 시행사측이, ‘계약체결 후에 해약되었다’는 식의 변명으로 분양계약서나 분양률을 추후에라도 조작할 수 있어, 재판에서의 입증이 쉽지 않기 때문이다. 

  다음은, 분양률 과장 행위를 불법행위로 인정하여 대우건설 등 시행사에게 손해배상책임을 인정한 매우 드문 판결인데, ‘분양률을 과장했다’는 사실에 대한 입증 자체가 쉽지 않은 문제임에도 불구하고 여러 가지 증거를 종합하여 사실인정한 점이 특징적이었다. 주변 시설 등에 대한 허위·과장 광고가 이루어졌다는 점까지 종합하여 분양가의 5%를 배상액수로 인정하였다.




★ 인천지방법원 2016. 7. 15.선고 2015가합51490  손해배상(기)

1. 기초사실

  가. 피고들은 인천 연수구 송도지구 RM1블럭 글로벌캠퍼스 푸르지오아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)의 분양회사로서, 2010. 11.경부터 2011. 10.경까지 별지1 목록 제6 내지 30항 기재 원고들(이하 ‘원고 박@@ 등’이라고 한다)과 사이에 이 사건 아파트에 관하여 분양대금을 별지2 목록 ‘공급금액’란 기재 각 금액으로 정하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라고 한다)을 체결하였는데, 이 사건 분양계약은 피고들의 분양대행사인 ##플래닝 주식회사(이하 ‘##플래닝’이라고 한다)에 의해 수행되었다.

  나. 피고들은 2011. 3.경 이 사건 아파트에 관하여 특별공급세대 할인분양을 실시하면서 위 특별공급세대를 분양받은 원고 박@@ 등에게 그에 따른 할인혜택을 약속한 뒤, 기존의 수분양자들에 대한 비밀유지 등을 이유로 위 할인혜택 및 비밀유지의무에 관한 내용이 기재된 특약서(이하 ‘이 사건 특약서’라고 한다)를 배타적으로 보관하였다. 그런데 피고들은 원고 박@@ 등에 대한 분양이 이루어진 이후 기존의 수분양자들에 대해서도 위와 동일한 할인혜택을 부여하였다.

  다. 한편, 피고들은 원고 박@@ 등에 대한 분양이 이루어진 이후 2013. 1.경부터 이 사건 아파트 중 미분양된 세대에 대하여 ‘전체 분양가의 20%를 납부하고 수분양자 명의로 대출을 받아 중도금의 60%를 지급하면, 위 대출금에 대한 2년 동안의 이자, 소유권이전등기비용, 취득세를 피고들이 대신 지급하고, 잔금납부를 2년간 유예하며, 2년 후 수분양자들이 구매 의사를 철회하면 기존에 납부했던 분양대금을 전액 반환한다’는 내용의 ‘프리리빙제’를 시행한 결과, 2013년의 분양실적(615세대)은 2012년의 분양실적(26세대)에 비하여 비약적으로 증가하였다.

  라. 또한, 피고들은 이 사건 아파트에 관하여 분양안내책자 등을 통해 ① 송도채드윅국제학교 입학시 지역거주자에게 우선권이 부여되고, ② 제2서울외곽순환고속도로 중 송도와 청라를 잇는 인천구간이 2013년경 완공될 예정이며, ③ 이 사건 아파트 인근에 위치한 사이언스빌리지 내에 피고 주식회사 대우건설이 시공하는 생활편의시설인 스트리트몰 등이 2013년경 완공될 예정이라는 내용으로 분양광고(이하 ‘이 사건 분양광고’라고 한다)를 하였다. 

  마. 별지1 목록 제1 내지 5항 기재 원고들(이하 ‘원고 전00 등’이라고 한다)은 별지3 목록 ‘양도인’란 기재 이 사건 아파트의 각 수분양자들로부터 같은 목록 ‘양수일’란 기재 각 일자에 그 수분양자 지위를 양수받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5, 7, 8호증(가지번호 포함), 갑 제3호증의 11 내지 14, 갑 제6호증의 1, 갑 제14호증의 1, 변론 전체의 취지 

2. 원고 박@@ 등의 청구에 대한 판단

  가. 손해배상책임의 발생
    1) 분양률의 허위고지 여부에 대하여
      가) 당사자 주장의 요지
       원고 박@@ 등은 피고들이 2010. 10.경부터 2011. 2.경까지 이 사건 아파트의 분양률이 약 15.5% 내지 32%로 저조하였고, 2011. 12.경의 누적 분양률 역시 55.8%에 불과하였음에도 70%에 이른다고 허위사실을 고지하여 원고 박@@ 등으로 하여금 이 사건 분양계약을 체결하도록 기망하였다는 취지로 주장하면서, 피고들에 대하여 불법행위에 기한 손해배상금의 지급을 구한다.
       이에 대하여 피고들은 원고 박@@ 등에게 분양률을 70%로 과장하여 고지한 사실이 없고, 설사 그러한 사실이 인정된다고 하더라도 가계약을 철회한 세대 등을 포함할 경우 원고 박@@ 등이 주장하는 시기에 이 사건 아파트의 분양률은 50%를 초과한 상태여서 그 차이가 미미했으며, 분양률과 원고 박@@ 등의 이 사건 분양계약 체결 사이에는 인과관계가 없다는 취지로 다툰다.
      나) 관련법리
       부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 등 참조).
      다) 인정사실
       살피건대, 원·피고들 사이에 2010. 11.경부터 2012년경까지 이 사건 분양계약이 체결된 사실 및 피고들과 분양대행계약을 체결한 ##플래닝이 이 사건 분양계약을 수행한 사실은 위 제1의 가.항에서 본 바와 같고, 한편 갑 제3호증의 3 내지 10, 갑 제13호증의 3, 4, 갑 제18호증의 1, 2, 갑 제4, 9, 11, 12, 17호증, 을 제2, 10호증(가지번호 포함)의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, ① 이 사건 아파트에 대한 등기부등본상의 계약일자를 기준으로 하여 최초 분양이 개시된 2010. 5.경부터 2010. 10.경까지의 분양률이 약 15.5%(= 264/1703 × 100%), 2011. 2.경까지의 분양률이 약 32%(= 543/1703 × 100%), 2011. 12.경까지의 분양률이 약 55.8%(= 951/1703 × 100%)였던 사실, ② ##플래닝은 이 사건 아파트에 관하여 고객들을 상대로 분양 상담 등의 영업을 수행할 직원들을 개별적인 용역도급계약을 통하여 채용한 뒤, 1인의 팀장이 10명 이상의 영업직원들을 관리하는 방식으로 수십 개의 팀을 운용하였던 사실, ③ 위 ②항 기재 영업은 팀장을 포함한 담당직원들이 이 사건 아파트의 모델하우스를 방문하는 고객들을 상대로 현장에서 구두로 상담을 하거나 추후 전화로 연락을 하여 설명하는 방식에 의했던 사실, ④ 갑 제9호증(녹취록)에 의하면 이 사건 아파트에 관한 분양영업팀의 팀장이었던 소외 이00이 2014. 9. 3. 소외 이$$ 및 안$$의 질문에 대하여 ‘피고들이 회사 정책적으로 분양률을 과장하였다(2쪽)’, ‘삼성바이오 등 호재가 터지기 전 분양률은 20-30% 정도였고, 그린스퀘어가 열리면서 분양률이 주춤했다(2, 3쪽)’, ‘영업할 물량을 한번에 줬기 때문에 1,000채가 미분양 상태인 것을 알고 있었다(4쪽)’, ‘지금 영업하고 있는 아파트(송도 포스코 마스터뷰)는 정말로 분양이 많이 되었고, 피고들이 원고 박@@ 등에게 분양했던 시기는 초창기여서 이러한 분양률 허위고지에 대한 단속이 약했던 것 같다(4, 5쪽)’, ‘분양률에 대하여 나름의 비밀을 가지고 영업을 할 필요가 있었다(6쪽)’, ‘최초 계약자는 약 300세대 정도였고, 이 사건 분양계약이 체결될 무렵 영업직원들에 대한 분양 수수료를 줄였다(8쪽)’라는 취지로 답변한 사실, ⑤ 갑 제17호증의 1(녹취서)에 의하면 2015. 4. 14. 이 사건 아파트에 관한 분양영업직원이었던 소외 김&&가 원고 조&&의 질문에 대하여 ‘2010. 11.경 원고 조&&에게 그 당시의 분양률이 50% 이상이라고 말한 적이 있다’는 취지로 답변한 사실, ⑥ 관련사건(인천지방법원 2014가합51490)의 증인 김&&은 2011. 3.경 이 사건 아파트의 모델하우스를 방문하였을 때 분양2팀 소속의 최00 부장으로부터 당시 이미 60 내지 70% 정도의 분양률을 달성하였고, 거의 대부분의 세대가 분양되고 있다는 취지의 말을 들었다고 진술하는 사실, ⑦ 또한 관련사건(인천지방법원 2014가합51490)의 증인 김%% 역시 2011. 3. 1. 이 사건 아파트의 모델하우스를 방문하였을 때 분양9팀 소속의 윤00 팀장으로부터 당시의 분양률이 67.7%이고, 35, 39평 세대는 이미 분양이 마감되었으며, 42평 세대만이 몇 채 남아있다는 취지의 말을 들었다고 진술하는 사실, ⑧ 위 ⑥, ⑦항 기재 증인들을 제외하더라도 이 사건 및 관련사건(인천지방법원 2014가합51490)을 통틀어 이 사건 아파트의 수분양자들 중 200명이 넘는 많은 사람들(원고 박@@ 등)이 이구동성으로 이 사건 분양계약을 체결할 때 분양영업팀장 및 분양영업직원으로부터 그 당시의 분양률이 70%에 이르렀다는 말을 들었다는 취지의 주장을 하고 있는 사실, ⑨ 피고 주식회사 대우건설 소속의 직원인 소외 변00 차장이 2011. 4.경 이 사건 아파트에 관하여 분양률이 약 60% 수준이라는 내용으로 언론사와 인터뷰를 하여 대외적으로 보도되었던 사실, ⑩ 한편, 일반적으로 사람들이 아파트에 대하여 청약을 할 때 주거환경 등의 요소와 더불어 그 아파트의 분양률 등 투자가치 여부에 대하여도 비중 있게 고려하는 사실 등을 각 인정할 수 있다.      
      라) 피고들의 반증에 대한 배척
       살피건대, 을 제1호증의 기재는 ① 피고 주식회사 대우건설 소속의 직원에 의해 작성된 것으로 보이고, 분양계약이 체결된 시기 및 실제로 분양계약이 체결되었는지 여부 등을 확인할 수 있는 객관적인 자료나 근거가 없는 점, ② 객관적인 자료라고 할 수 있는 이 사건 아파트 등기부의 계약일자를 기초로 계산한 위 제2의 가.의 1)의 다)항 기재 분양률과 상당한 차이를 보이고 있는 점 등에 비추어 이를 그대로 믿기 어렵다.
       한편, 갑 제18호증의 3, 4, 을 제5호증의 각 기재에 의하면 관련사건(인천지방법원 2014가합51490)의 증인 이00, 김경수는 2015. 10. 30. 및 2016. 3. 18. 이 법정에서 원고 박@@ 등 이 사건 아파트의 수분양자들과 사이에 이 사건 분양계약을 체결할 당시 이 사건 아파트에 대한 분양률을 허위로 고지한 사실이 없고, 구체적인 수치로 표현된 분양률을 언급한 사실조차 없다는 취지로 진술한 바 있으나, ㉠ 위 증인들이 이 사건 분양계약 체결 당시 이 사건 아파트의 수분양자들인 소외 안$$, 조$$ 및 이$$에게 분양률을 허위로 고지하였음을 인정하는 취지로 위 제2의 가.의 1)의 다)항 기재 내용과 같은 말을 하였던 점, ㉡ 위 증인들은 일상적인 대화 과정에서 분양률을 허위로 고지하였다는 취지의 말을 하였는바, 이 사건 원·피고들 사이의 책임소재를 염두에 두지 않은 채 자연스러운 상황에서 하였던 위 말이 이 법정에서의 증언보다 신빙성이 더 높아 보이는 점, ㉢ 위 증인들은 이 법정에서 증언을 하면서도 거듭된 질문에 대하여 진술을 번복하는 등 일관성이 없는 모습을 보이는가 하면, 피고들에게 불리하다고 느껴지는 질문에 대하여는 부인하거나 기억이 나지 않는다는 취지의 애매모호한 답변으로 일관하는 등 석연치 않은 태도를 보인 점, ㉣ 위 증인들은 피고들의 분양대행사인 ##플래닝과 분양영업에 관한 용역도급계약을 체결한 자들로서, 을 제10호증의 기재에 의하면 피고들이 이 사건 소송에서 패소할 경우 피고들로부터 손해배상책임을 추궁당할 우려가 있는 이해관계인인 점 등에 비추어 볼 때, 위 증인들의 각 증언은 그 내용을 선뜻 믿기 어려워 이를 배척한다. 
      마) 판단
       위 제2의 가.의 1)의 다)항 기재 인정사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고들이 2010. 11.경부터 2012년경까지 이 사건 아파트에 대한 분양실적이 저조하자 수분양자들을 유치하기 위하여 피고들의 이행보조자라고 할 수 있는 ##플래닝 및 그와 용역도급계약을 체결한 영업직원들을 통하여 원고 박@@ 등에게 과장된 분양률을 허위로 고지하였다고 봄이 상당하고, 수요·공급법칙에 따라 수요가 많을수록 해당 아파트의 시장가격이 높아진다는 점, 분양이 활발한 아파트의 경우 그 주변지역의 상권 및 편의시설을 포함한 생활환경이 개선될 개연성이 높다는 점 등에 비추어 경험칙상 원고 박@@ 등은 이 사건 분양계약을 체결할 때 이 사건 아파트의 분양률을 중요한 요소로서 고려하였을 것으로 보이는바, 피고들의 위 분양률에 대한 허위고지와 이 사건 분양계약 체결 사이에 인과관계도 인정된다고 할 것이므로, 피고들은 공동하여 원고 박@@ 등에게 분양률의 허위고지에 따른 민법상 불법행위에 기한 손해배상금을 지급할 의무가 있다.
    2) 분양계약체결을 강요하였는지 여부에 대하여
      <중략>
    3) 특별분양에 따른 할인혜택 부여의 기망성에 대하여
      <중략> 
    4) 프리리빙제 시행의 불법성에 대하여
      <중략>
    5) 이 사건 분양광고가 허위·과장광고인지 여부에 대하여   
      가) 당사자 주장의 요지
       원고 박@@ 등은 피고들이 이 사건 분양광고를 통하여 이 사건 아파트에 관한 수분양자의 자녀에게 송도채드윅국제학교에 대한 우선입학특혜가 주어지고, 제2서울외곽순환고속도로 중 송도와 청라를 잇는 구간이 2013년경 완공될 예정이어서 교통접근성이 높아질 것이며, 이 사건 아파트 인근에 위치한 사이언스빌리지 내에 스트리트몰이 2013년경 완공될 예정이어서 생활편의성이 좋아질 것이라는 내용으로 허위·과장광고를 함으로써 원고 박@@ 등을 기망하였다는 취지로 주장하면서, 피고들에 대하여 표시·광고의 공정화에 관한 법률(이하 ‘표시광고법’이라고 한다)상의 불법행위에 기한 손해배상금의 지급을 구한다.
       이에 대하여 피고들은 이 사건 분양광고에 관하여 송도채드윅국제학교의 경우 언론에 보도되었던 ‘지역거주자 우선권’이라는 표현을 그대로 사용한 것뿐이고, 제2서울외곽순환고속도로의 경우 국토해양부의 고속도로사업계획에 대한 보도자료 등에 근거한 내용이며, 스트리트몰의 경우 피고 주식회사 대우건설이 직접 시공사로 참여하여 신축공사를 하던 중 시행사가 공사를 중지하는 바람에 완공되지 못한 것이므로 허위·과장광고라고 볼 수 없고, 또한 이 사건 분양광고는 원고 박@@ 등으로 하여금 이 사건 분양계약의 체결 여부를 결정하도록 할 만큼 유의미한 요소가 아니므로 인과관계도 없다는 취지로 다툰다. 
      나) 관련법리
       구 표시·광고의 공정화에 관한 법률(2011. 9. 15. 법률 제11050호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘표시광고법’이라 한다) 제3조 제1항 제1호에서 말하는 ‘허위·과장의 광고’는 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말하고, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다24327 판결, 대법원 2010. 8. 26. 선고 2009다67979, 67986 판결 등 참조).       
       다) 인정사실
       살피건대, 갑 제1, 5 내지 8, 10호증, 을 제6 내지 9호증(가지번호 포함)의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, ① 피고들이 이 사건 분양광고를 통해 송도채드윅국제학교 입학에 대하여는 ‘지역거주자 우선권 혜택’, 제2서울외곽순환고속도로에 대하여는 ‘송도와 청라를 잇는 도로로 2013년 인천구간 완공예정’, 사이언스빌리지 내의 스트리트몰에 대하여는 ‘생활편의시설, 업무시설 등 2013년 완공예정(당사시공)’이라는 표현을 사용하여 광고한 사실, ② 송도채드윅국제학교에 대한 내국인 입학 우선권은 이 사건 아파트가 속한 송도지역의 거주자들뿐만 아니라 인천지역의 거주자라면 누구에게나 부여되는 혜택인 사실, ③ 피고들은 이 사건 분양광고에 ‘지역거주자 우선권 혜택’이라는 표현 외에 ‘지역거주자’라는 개념이 어느 지역까지를 포함하는 것인지에 대하여는 아무런 설명을 하지 않았던 사실, ④ 제2서울외곽순환고속도로는 이 사건 분양광고의 완성 예정시기인 2013년경을 3년 이상 초과한 지금까지도 완성되지 않았을 뿐만 아니라, 특히 2012. 8.경까지 착공조차 하지 못하는 등 정상적인 사업진행 여부가 불투명했던 사실, ⑤ 피고들은 제2서울외곽순환고속도로에 관하여 국토해양부에서 2008. 4.경 작성한 고속도로사업계획서를 바탕으로 이 사건 분양광고의 내용을 작성하였던 사실, ⑥ 그런데 위 ⑤항 기재 고속도로사업계획서는 전국의 여러 고속도로에 대한 공사계획에 관하여 개략적인 내용을 제시하는 수준에 그쳤던 사실, ⑦ 고속도로 건설과 같이 막대한 돈이 소요되는 기간사업의 경우 사업의 타당성 등에 대한 재고 여하에 따라 중간에라도 사업의 시행여부나 시행시기 등이 변경될 여지가 다분한 사실, ⑧ 피고들은 위 ⑤항 기재 고속도로사업계획서의 작성일로부터 원고 박@@ 등과 사이에 이 사건 분양계약을 체결하기 시작한 2010. 11.경까지 약 2년 6개월이 넘는 시간적 여유가 있었음에도 국토해양부의 관련 부처에 실제로 위 고속도로사업계획서대로 착공을 하였는지 또는 공사의 완성예정일은 언제인지 등에 관하여 확인한 적이 없는 사실, ⑨ 한편, 피고 주식회사 대우건설은 2009. 7. 28. 스트리트몰 신축공사의 시공사 중 하나로 선정되어 위 신축공사를 수행하였으나, 2011. 5.경 시행사인 재단법인 송도테크노파크의 유동성 부족 등을 이유로 본공사가 중지된 결과 2013년경까지 스트리트몰 신축공사를 완성하지 못하였던 사실, ⑩ 그후 주식회사 에스디프런티어가 2013. 12. 24. 스트리트몰 신축공사에 관한 시행사 지위를 인수하여 현재 공사가 진행 중인 사실, ⑪ 이 사건 분양광고 중 제2서울외곽순환고속도로 및 스트리트몰에 대한 위 ①항 기재 문구 아래에 ‘상기 송도지구 개발 관련 내용 및 일정은 개발주체의 사업시행 과정에서 변경될 수 있습니다’라는 문장이 기재되어 있고, 이 사건 분양계약서 제15조에도 ‘각종 홍보물에 표시된 개발계획 예정도 등은 향후 변경 또는 취소될 수 있으며, 이러한 변경에 대하여 피고들이 책임을 지지 않는다’는 취지의 내용이 기재되어 있는 사실, ⑫ 그러나 위 ⑪항 기재 이 사건 분양광고의 문장은 글자의 크기가 1㎜ 정도로 위 ①항 기재 문구상의 글자에 비하여 더 작고 굵기나 색상 역시 덜 명료하며, 위 ⑪항 기재 문장 외에 그 밖의 부가적인 설명이 전혀 없어 이 사건 분양광고를 보는 수분양자들로서는 상당한 주의를 기울이지 않는 이상 위 ⑪항 기재 문장을 발견하는 것이 쉽지 않았을 것으로 보이는 사실, ⑬ 위 ⑪항 기재 이 사건 분양계약서상의 내용 역시 일종의 약관처럼 매우 작은 부동문자로 빼곡하게 기재되어 있어 수분양자들이 알아보기 어려울 것으로 보임에도 피고들이 이러한 내용을 원고 박@@ 등에게 설명하였다고 볼 만한 정황이 없는 사실 등을 각 인정할 수 있다.
      라) 판단
       위 제2의 가.의 5)의 다)항 기재 인정사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 어떤 글 또는 문장을 해석함에 있어 문언 그 자체의 문리적인 내용뿐만 아니라 그 글 또는 문장이 쓰인 맥락, 목적, 시기, 장소 등을 아우르는 컨텍스트 역시 중요한 요소로서 고려되어야 하는바, 송도채드윅국제학교가 이 사건 아파트가 속한 송도에 위치하고 있는 점, 통상 광고는 그 광고의 대상이 지닌 특성이나 장점을 부각시켜 내세우기 마련인 점 등을 고려하여 볼 때 원고 박@@ 등의 입장에서는 이 사건 분양광고에 사용된 ‘지역거주자 우선권 혜택’이라는 문구가 이 사건 아파트의 수분양자들 또는 송도 지역의 거주자들만을 의미하는 것으로 잘못 해석할 우려가 높다고 봄이 상당하다(이는 소비자의 오인·혼동 유도행위 중 레테르효과에 해당한다).
       또한 피고들은 제2서울외곽순환고속도로의 일부 구간에 관한 착공 및 완성예정시기에 대하여도 사전에 충분한 확인을 거치지 않은 채 국토해양부의 고속도로사업계획서만을 만연히 신뢰한 결과 이 사건 분양광고에 허위의 사실을 마치 진실인 것처럼 표현하였으므로(현대사회의 정보격차구조에 비추어 볼 때, 지방자치단체와 협력관계를 유지하며 사업을 추진하는 건설회사로서는 소비자들에 대한 관계에 있어서 허위정보제공의 책임을 지방자치단체나 언론기관에 떠넘기는 것이 쉽사리 허용되어서는 안 된다), 이 사건 분양광고 중 송도채드윅국제학교 및 제2서울외곽순환고속도로에 관한 부분은 표시광고법 제3조 제1항에 규정된 허위·과장광고에 해당하고, 위 허위·과장광고와 이 사건 분양계약의 체결 사이에 인과관계도 인정된다고 할 것이며, 피고들은 이러한 사실을 알고 있었다고 봄이 상당하다. 따라서 피고들은 공동하여 원고 박@@ 등에게 표시광고법상 불법행위에 기한 손해배상금을 지급할 의무가 있다.
      그러나, ① 피고 주식회사 대우건설이 스트리트몰의 신축공사에 시공사로 직접 참여하여 1년 6개월 이상 공사를 수행한 점, ② 이 사건 분양광고를 시작한 2010. 10.경으로부터 7개월이 지난 뒤에서야 비로소 위 신축공사가 중단되었던 점, ③ 피고 주식회사 대우건설이 위 2010. 10.경 시행사인 재단법인 송도테크노파크의 내부사정에 해당하는 유동성 상황에 관하여 미리 인식한 뒤 그러한 사정을 이 사건 분양광고에 반영했어야 한다고 비난하기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 스트리트몰에 대한 광고를 표시광고법상 허위·과장광고라고 보기는 어렵다고 할 것이므로, 원고 박@@ 등의 이 부분에 대한 주장은 이유 없다.   

  나. 손해배상책임의 범위
    1) 관련법리
     아파트 분양과 관련된 구 표시·광고의 공정화에 관한 법률(2011. 9. 15. 법률 제11050호로 개정되기 전의 것)상 허위·과장광고로 인한 손해배상청구에서 손해는 수분양권의 실제 가격과 허위·과장광고가 없었을 경우 수분양권의 적정한 가격의 차액이다
(대법원 2015. 7. 23. 선고 2012다15336 판결 등 참조). 한편, 법원은 위자료액을 산정함에 있어서 피해자측과 가해자측의 제반 사정을 참작하여 그 금액을 정하여야 하므로, 피해자가 가해자로부터 당해 사고로 입은 재산상 손해에 대하여 배상을 받을 수 있는지의 여부 및 그 배상액의 다과 등과 같은 사유도 위자료액 산정의 참작 사유가 되는 것은 물론이며, 특히 재산상 손해의 발생이 인정되는데도 입증 곤란 등의 이유로 그 손해액의 확정이 불가능하여 그 배상을 받을 수 없는 경우에 이러한 사정을 위자료의 증액사유로 참작할 수 있다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결, 대법원 2010. 8. 26. 선고 2009다67979, 67986 판결 등 참조).
    2) 판단
     (1) 앞서 본 법리를 이 사건에 적용해 보건대, 원고 박@@ 등이 피고들의 분양률 허위고지 및 허위·과장광고 등의 위법한 기망행위로 인하여 입은 재산상 손해액은 ① 원고 박@@ 등이 이 사건 분양계약에 따라 실제 지급한 분양대금에서 ② 기망행위에 의하여 분양계약을 체결하던 당시인 2010. 11.경부터 2012년경 사이의 각 시기를 기준으로 기망행위가 없었을 경우의 이 사건 아파트의 시가를 차감한 액수로 산정해야 하나, 이 사건에 제출된 제반 증거들을 두루 살펴보아도 차감항목인 위 ②항 기재 가액을 객관적으로 산정할 만한 방법이 없고, 분양을 촉진하기 위하여 정책적으로 시행되었던 프리리빙제의 수분양자들이 프리리빙 계약기간이 종료된 후 해당 아파트를 매수하면서 지급한 할인된 가격을 위 ②항 기재 차감항목으로 보기도 어렵다고 할 것이다.
     (2) 그러나 위 제2의 가.의 1) 및 5)항에서 본 바와 같이 원고 박@@ 등이 피고들의 이 사건 아파트에 관한 분양률의 허위고지 및 허위·과장광고를 신뢰하여 이 사건 분양계약을 체결하였다가 그 후 그러한 분양률 및 광고내용이 허위였음을 알게 되어 그로 인하여 정신적 고통을 받았음은 경험칙상 충분히 인정할 수 있으므로, 피고들은 원고 박@@ 등에게 이를 금전적으로나마 위자할 의무가 있고, 이때 위 ⑴항 기재와 같이 재산상 손해액의 확정이 불가능한 사정을 함께 참작할 수 있다.
        나아가 위자료의 액수에 관하여 보건대, ① 피고 주식회사 대우건설과 같이 사회적으로 지명도가 높은 대형 건설회사가 실시하는 분양상품에 대한 설명 및 광고내용에 대하여는 일반인들이 더 높은 신뢰와 기대를 가지게 되는 점, ② 아파트가 갖는 실거주 및 부동산 투자의 대상으로서의 의미를 고려해 볼 때, 낮은 분양률은 아파트의 주거환경 및 투자가치 양자를 모두 악화시키는 요소로 작용할 수 있는 점, ③ 학군의 형성 여부에 따라 거주지를 옮길 만큼 자녀들에 대한 교육열이 높은 우리나라의 특성상 원고 박@@ 등 중에서 학생인 자녀가 있는 사람들에게 송도채드윅국제학교에 대한 입학 우선권이 부여된다는 취지의 이 사건 분양광고는 이 사건 분양계약을 체결함에 있어 상당히 중요한 요소로 작용하였을 것으로 보이는 점, ④ 이 사건 아파트가 위치한 송도는 인천의 남서쪽에 위치한 행정구역으로 수도권의 인구 과밀화 등으로 인하여 서울 및 경기도 북서쪽 지역으로 이동시 상당한 시간이 소요되므로, 원고 박@@ 등으로서는 제2서울외곽순환고속도로의 신설에 따른 교통접근성의 향상에 대한 기대감이 컸을 것으로 보이는 점, ⑤ 한편, 원고 박@@ 등도 이 사건 분양광고가 이루어질 무렵 언론보도 등을 통하여 인천지역 주민들 모두에게 송도채드윅국제학교에 대한 내국인 전형 우선입학 혜택이 부여된다는 사실을 어렵지 않게 알아볼 수 있었을 것으로 보이는 점 등 변론에 나타난 제반 사정을 종합하여 보면, 피고들이 원고 박@@ 등에게 배상하여야 할 위자료 액수는 원고 박@@ 등의 각 분양대금의 5%로 정함이 상당하고(공동분양자에 해당하는 원고들의 경우 위 각 분양대금의 5%의 절반으로 정한다), 그 구체적인 액수는 별지2 목록 ‘인용금액’란 기재 해당 금액과 같다.    

  다. 소결
    그러므로 피고들은 공동하여 원고 박@@ 등에게 불법행위에 기한 손해배상으로서 별지2 목록 기재 ‘인용금액’란 기재 각 돈 및 위 각 돈에 대하여 불법행위일인 같은 목록 ‘계약일’란 기재 해당일부터 피고들이 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결 선고일인 2016. 7. 15.까지 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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