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전 건물주에 대한 임대차보증금청구가 가능한지 여부

2004-08-25 | 작성자 최광석 | 조회수 18,180 | 추천수 368
최근 부동산경기침체로 인해 부동산시세가 전세보증금에도 미치지 못하는 경우가 속출하고 있는 상황에서, 임대차계약을 체결할 당시에는 재산이 많은 임대인이 임대차기간 도중에 자력이 부실한 소유주로 바뀌는 경우에, 임차인이 현 소유자가 아닌 당초 임대차계약한 전 소유자를 상대로 임대차보증금을 청구할 필요성이 커지고 있다.

이 점에 관해서는 새로운 소유자에 대해서만, 보증금청구가 가능한 것으로 잘못 알고 있는 경우가 있는데, 경우에 따라서는 새로운 소유자이건 전 소유자인건간에 임차인이 선택적으로 청구가 가능할 수 있다.

일반적으로는, 새로운 건물주에 대해서도 임차인으로서의 권리주장이 가능하다는 주택(상가건물)임대차보호법의 대항력이론에 젖어 건물소유권이 변동될 경우 현재의 건물주에 대하여만 임대차보증금청구가 가능하다고 생각하는 경향이 있다. 그러나 다른 한편으로 생각하면, 임차인이 임대차계약을 체결한 사람은 현재의 건물주가 아니라 전 건물주이어서, 전 건물주에 대해서는 임대차계약에 근거한 임대차보증금청구가 가능한 것은 매우 당연하지만, 임차인 입장에서 새로운 건물주와는 아무런 계약이 없으므로, 새로운 임차인에 대하여 임대차보증금을 청구할 근거가 애매할 수 있다.
그런데, 임차인이 있는 건물을 매매할 경우 매도인과 매수인간에는 임대차보증금을 매수인이 승계하는 것으로 합의하는 것이 일반적인데, 임차인의 입장에서 이와 같은 매도인과 매수인간의 합의를 원용하여 새로운 건물주가 된 매수인에게 임대차보증금청구를 할 수는 있을 것이다.

그러나, 이와는 반대로 위와 같은 매도인과 매수인간의 합의가 있었음에도 불구하고 새로운 건물주가 아니라 전 건물주를 상대로 임차인이 임대차보증금청구를 할 수 있는지가 문제될 수 있는데, 이러한 문제는 최근과 같이 건물의 가격이 하락하는 상황에서 건물의 자체가격만으로는 임대차보증금을 충당할 수 없는 경우에, 새로운 건물주가 인수받은 부동산 이외에 다른 재산이 없는 반면, 전 건물주는 상당한 자력이 있는 경우에 종종 발생할 수 있다. 


이 점에 관해 판례는, 임차인에게 (주택, 상가건물)임대차보호법상 대항력이 있는지 여부에 따라 구분하여 판단하고 있다. 임차인이 임대차보호법에 따른 대항력을 구비한 이후에는 임대차보호법상의 “임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”는 규정에 근거해서,  소유권이 양도된 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 양수인에게 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다고 해석한다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결). 결국, 임차인의 동의여부에 상관없이 소유권변동에 따라 임대인의 지위가 자동승계되는 결과가 된다. 


반면에, 임차인에게 대항력이 없는 경우에는 달리 해석하고 있다. 즉, 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이지만, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다고 하여(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정), 임차인에게 임대차계약의 자동승계를 거부할 수 있는 선택권을 부여하고 있다.


결국, 현행판례에 따르면 특히 임차인에게 대항력이 없는 경우 건물매도인의 입장에서는 매매대금에서 보증금을 공제하여 매수인이 보증금을 책임지는 것으로만 처리해서는 소유권이 이전된 이후에 임차인으로부터 보증금청구를 당할 수 있다는 점에서, 보증금승계에 관해 임차인의 동의를 분명하게 받을 필요가 있을 것이다. 즉, 건물매도인 입장에서는 매수인과의 합의하에 임대차보증금을 매수인이 책임지는 것으로 하고 임대차보증금을 매매대금에서 공제하는 식으로 계약하였다고 하여 매도인이 임대차보증금반환채무에서 완전히 해방된 것이 아니라는 점에서, 이러한 위험을 방지하기 위해서는 건물 소유권 변동과정에서 임대차보증금을 새로운 건물주에게 인계한다는 점에 관해 임차인의 동의를 받아두는 것이 필요할 것이다. -이상-

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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