20년 점유취득시효기간 만료 후 제3 취득자가 발생할 경우

2016-03-25 | 작성자 최광석 | 조회수 17,608 | 추천수 124

  우리 민법은 제245조에서 부동산취득시효제도를 규정하고 있다.



★ 민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.




  실제로는 타인소유의 부동산이라고 하더라도 일정기간의 점유 등을 통해 점유한 사람이 재산권을 취득할 수 있게 하는 시효취득제도는, ① 비록 타인의 권리라고 하더라도 오랜 기간 타인의 점유상태 하에 있었다면 이 상태를 허물고 다시 원상복구한다는 것은 사회질서의 안정을 뒤집는 결과가 된다는 점, ② 매매 등으로 소유권을 취득하고도 등기하지 않은 채 장기간 점유만을 하는 경우가 적지 않은데, 이 경우 오랜 전의 소유권취득에 따른 증빙을 요구하여 불충분하면 소유권을 취득하지 못하게 하는 것은 지나치다는 점(증거보전 및 입증의 곤란으로부터의 구제), ③ 권리 위에 잠자는 자를 보호할 필요가 없다는 점 등에 존재의의가 있다.

  한편, 점유취득시효와 관련하여 우리 민법은 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다”고 하여(민법 245조 1항), 등기 없이 취득시효완성만으로는 소유권취득이 불가함을 명시하고 있다. 결국 취득시효가 완성되면 점유자는 소유자를 상대로 취득시효완성을 이유로 한 이전등기청구권을 가지게 될 뿐, 바로 소유권을 취득하게 되는 것은 아닌, 다시말하면, 이전등기를 함으로써 비로소 소유권자가 되는 것이다(다만, 소유권취득의 효과는 소급된다).   
 
  이 문제와 관련하여, 20년 시효기간만 완성하면 상대방이 누구인지에 상관없이 당연히 시효취득으로 인한 이전등기청구가 가능한 것처럼 잘못 생각되어지는 경향이 있다. 20년 시효기간 만료 후 제3취득자가 없는 경우에는 이전등기청구를 통해 소유권취득이 가능할 수 있지만, 시효기간 만료 후 제3취득자가 있는 경우에는 그렇지않을 수 있다. 예를들어, 20년 시효기간 완성 후 시효취득완성을 원인으로 하여 등기하지 않고 있는 사이에 제3자의 명의로 소유권이전등기가 경료되어 버리면 특별한 사정이 없는 한 그 제3자에 대하여는 시효취득을 주장할 수 없게된다.  이 때문에 시효취득완성 이후 대항할 수 없는 제3취득자에 대한 기준에 대해 실무상 많은 논란이 있게된다.




★ 대법원 1991.2.26. 선고 90누5375 판결 【부동산압류처분취소】
국세징수법의 규정에 기한 체납처분으로서의 압류는 납세자의 재산을 대상으로 하여야 하고, 그 압류대상으로 된 재산이 등기되어 있는 부동산인 경우에 그 재산이 납세자의 소유에 속하는지의 여부는 등기의 효력에 의하여 판단하여야 할 것인바, 과세관청이 원고에 의하여 이미 20년의 부동산취득시효기간이 경과된 부동산을 압류하였더라도 그 때까지 원고가 등기를 하지 아니하였다면 제3자인 과세관청에 대하여 시효취득을 이유로 소유권을 주장할 수 없고, 압류 후에 소유권이전등기를 하여 그 취득시효로 인한 권리취득의 효력이 점유를 개시한 때에 소급한다고 하더라도 제3자인 과세관청과의 관계에서까지 그 소급효가 인정되는 것은 아니며, 또한 압류에서의 이른바 처분금지의 효력은 압류채권자와 관계에서 상대적으로 발생하는 것으로 압류채권자는 제3취득자에 대하여 압류의 효력을 주장할 수 있고 제3취득자는 이로써 압류채권자에게 대항할 수 없게 된다 할 것이므로 압류 후에 원고가 시효취득에 의하여 체납자로부터 소유권이전등기를 경료하였더라도 압류채권자에게는 대항할 수 없다.

★ 대법원 1993.9.28. 선고 93다22883 판결 【소유권이전등기】
점유로 인한 부동산소유권취득기간이 경과한 후에 원래의 소유자의 지위를 승계한 공동상속인 중의 한 사람이 다른 상속인의 상속분을 양수하였다고 하여 그 상속분을 양수한 상속인이 시효가 완성된 후의 새로운 이해관계인이 아니라고 볼 수 없다.

★ 대법원 1998. 4. 10. 선고 97다56495 판결 【소유권이전등기】
상속인 중의 한 사람이 소유자인 피상속인으로부터 증여를 받아 소유권이전등기를 마친 경우, 그 증여가 실질적인 상속재산의 협의분할과 동일시할 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 등기명의인은 점유자에 대한 관계에서 종전 소유자와 같은 지위에 있는 자로 볼 수는 없고 취득시효 완성 후의 새로운 이해관계인으로 보아야 한다.

★ 대법원 1998. 7. 10. 선고 97다45402 판결 【토지지분소유권이전등기】
부동산에 대한 점유취득시효가 완성되었다고 하더라도 이를 등기하지 아니하고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐지면 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없는 것이고, 이 경우 제3자의 이전등기 원인이 점유자의 취득시효 완성 전의 것이라 하더라도 마찬가지이다.

★ 대법원 1997. 4. 11. 선고 96다45917,45924 판결 【건물철거등】
제3취득자가 미등기부동산인 대지를 시효취득자의 취득시효완성 전에 매수하였다고 하더라도 시효취득완성 전에 대지에 대한 소유권이전등기를 마치지 않고 있다가 취득시효기간 경과 후에 이르러 제3취득자 명의로 소유권보존등기를 경료한 이상 그는 그 때서야 비로소 대지의 소유권을 적법하게 취득하였다고 할 것이므로, 제3취득자를 취득시효완성으로 인한 권리의무 변동의 당사자라고 할 수 없고, 따라서 시효취득자가 취득시효완성을 원인으로 하여 소유권이전등기를 경료하지 않은 이상 제3취득자의 상속인에게 시효취득을 주장할 수 없다.

★ 대법원 1994.4.12. 선고 93다50666,50673 판결 【건물철거등,소유권이전등기】
점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기의무를 부담하는 자는 취득시효기간완성 당시의 소유자이고, 취득시효완성 사실을 알면서 소유자로부터 그 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마친 자라고 하더라도, 소유자와의 사이에서 소유자의 소유권이전등기의무를 인수하여 이행하기로 묵시적 또는 명시적으로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 위의 의무를 승계한다고 볼 수는 없다




  이와 관련하여,  “신탁재산의 소유관계, 신탁재산의 독립성, 신탁등기의 대항력, 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항, 제20조, 제24조, 제30조의 취지 등에 비추어 보면, 부동산에 대한 점유취득시효가 완성될 당시 부동산이 구 신탁법상의 신탁계약에 따라 수탁자 명의로 소유권이전등기와 신탁등기가 되어 있더라도 수탁자가 신탁재산에 대하여 대내외적인 소유권을 가지는 이상 점유자가 수탁자에 대하여 취득시효 완성을 주장하여 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있지만, 이를 등기하지 아니하고 있는 사이에 부동산이 제3자에게 처분되어 그 명의로 소유권이전등기가 마쳐짐으로써 점유자가 제3자에 대하여 취득시효 완성을 주장할 수 없게 되었다면 제3자가 다시 별개의 신탁계약에 의하여 동일한 수탁자 명의로 소유권이전등기와 신탁등기를 마침으로써 부동산의 소유권이 취득시효 완성 당시의 소유자인 수탁자에게 회복되는 결과가 되었더라도 수탁자는 특별한 사정이 없는 한 취득시효 완성 후의 새로운 이해관계인에 해당하므로 점유자는 그에 대하여도 취득시효 완성을 주장할 수 없다. 이 경우 점유자가 수탁자의 원래 신탁재산에 속하던 부동산에 관하여 점유취득시효 완성을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권을 가지고 있었다고 하여 수탁자가 별개의 신탁계약에 따라 수탁한 다른 신탁재산에 속하는 부동산에 대하여도 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있다고 보는 것은 신탁재산을 수탁자의 고유재산이나 다른 신탁재산으로부터 분리하여 보호하려는 신탁재산 독립의 원칙의 취지에 반하기 때문이다”고 판시한 대법원 2016. 2. 18. 선고 2014다61814 판결을 주목할 필요가 있다. 이 판결은, “--부동산에 대한 점유로 인한 소유권취득시효가 완성되었다 하더라도 이를 등기하지 않고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자에게로 소유권이전등기가 경료되면 점유자가 그 제3자에게는 그 시효취득으로 대항할 수 없으나, 그로 인하여 점유자가 취득시효완성 당시의 소유자에 대한 시효취득으로 인한 소유권이전등기청구권을 상실하게 되는 것은 아니고 위 소유자의 점유자에 대한 소유권이전등기의무가 이행불능으로 된 것이라고 할 것인데, 그 후 어떠한 사유로 취득시효완성 당시의 소유자에게로 소유권이 회복되면 그 소유자에게 시효취득의 효과를 주장할 수 있다”는 취지의 대법원 1991.6.25. 선고 90다14225 판결 【건물명도】과 대비될 수 있는데, 신탁법의 취지를 특별히 고려한 판단으로 이해된다.  

  결국 이런 점을 고려한다면, 이전등기를 구하는 본 재판 이전이라도 시효취득완성을 원인으로 한 이전등기청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분을 미리 해야 할 필요성이 크다고 할 수 있다. 가처분을 못하고있는 사이에 이전등기대상 부동산이 제3자에게 처분되면 자칫 큰 낭패가 될 수 있기 때문이다.




★ 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다53768 판결 【소유권이전등기】
취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기의무를 부담하는 자는 취득시효기간 완성 당시의 소유자이며 그 후 그 소유자로부터 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마친 자는 달리 특별한 사정이 없는 한 위의 의무를 승계한다고 볼 수 없고, 이것은 취득시효기간이 완성된 점유자가 그 완성 당시의 소유자를 상대로 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 처분금지가처분 결정을 받아 그 등기를 마쳐 둔 경우에도 마찬가지이며, 부동산처분금지가처분 등기가 유효하게 기입된 이후에도 가처분채권자의 지위만으로는 가처분 이후에 경료된 처분등기의 말소청구권은 없고, 나중에 가처분채권자가 본안 승소판결에 의한 등기의 기재를 청구할 수 있게 되면서 가처분등기 후에 경료된 가처분 내용에 위반된 등기의 말소를 청구할 수 있을 뿐이다.     


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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