건물명도 제소전화해조서, 그 자체만을 맹신할 수 없다

2005-05-27 | 작성자 최광석 | 조회수 16,539 | 추천수 310
임대차계약을 함에 있어 건물명도를 손쉽게하는 차원에서 제소전화해를 조건으로 하는 경우가 많다. 통상, 임대차계약을 체결하고 그 과정에서 제소전화해 서류를 각자 구비하여 당사자가 직접 하거나 아니면 소송대리인을 통해 법원에 제소전화해신청을 한 후에, 그로부터 몇 달 후에 재판(심문)기일이 정해지면 재판에 출석해서 합의한 제소전화해의 내용 그대로를 판사 앞에서 확인받은 다음 재판을 확정하는 절차를 거치게 된다.

그런데, 현재 건물명도와 관련한 제소전화해를 하고 있는 관행은 제소전화해신청과 별도로 점유이전금지가처분신청(이하, 가처분신청이라고 함)을 하지는 않고 있는데, 이러한 관행은 강제집행에 문제가 있을 수 있다. 법률적인 용어로, 기판력의 시적범위(표준시)와 관련된 문제점이라고 할 수 있다.

제소전화해는 판결과 대동소이한 효력이 있는데, 명도판결의 효력은 변론을 종결하는 시점까지의 상태를 반영하고, 그 이후에 새로운 점유자가 발생하더라도 기존의 판결로 새로운 점유자를 그대로 강제집행할 수 있다. 예를 들어, 甲이라는 임대인이 乙이라는 임차인을 상대로 기간만료를 이유로 한 명도재판을 하던 중 재판이 종결된 이후에 乙을 강제 집행하려고 하는데, 강제집행을 방해하기 위해 재판종결 이후에 임차인 乙이 丙이라는 새로운 사람을 무단으로 점유하게 하였다고 하더라도, 乙을 상대로 받은 판결로서 丙에 대한 강제집행을 하는 것은 아무런 문제가 없다(승계집행문이라는 간단한 절차를 통해). 그러나, 변론종결 이후가 아니라 그 이전에 새로운 점유자(丙)가 발생했는데도 이러한 사실을 알지 못하고 기존의 임차인(乙)만을 상대로 판결을 받았다면, 乙에 대한 판결로는 새로운 점유자(丙)를 강제집행할 수 없다. 이러한 법률관계를 기판력(판결)의 시적범위(표준시)라고 한다.

이러한 논리를 제소전화해절차에 적용하면 제소전화해신청을 하여 재판기일이 지정되어 제소전화해가 성립되면서 재판을 마치는 시점 이전까지 새로운 점유자가 발생하지 않으면 별다른 문제가 없지만, 만약 재판종결 시점 이전에 새로운 점유자가 발생했는데도 불구하고 이러한 사실을 알지 못한 채 기존의 임차인(乙)만을 상대로 제소전화해조서를 받아두었다면, 새로운 점유자(丙)에 대해서는 강제집행이 불가능하게 된다. 결국, 변론종결 이전부터 점유하고 있는 사람을 강제집행하기 위해서는 별도로 새로운 재판을 받아야 하는 번거로움과 손해를 겪을 수밖에 없다. 그럼에도 불구하고 제소전화해조서만 받아 두면 틀림없이 집행이 가능하다는 맹신을 하고 있는 것이 현실이다.

따라서, 정해진 기일에 틀림없이 명도를 받고자 원한다면 제소전화해만에 의존하지 말고, 사전에 점유이전금지가처분신청을 함께 할 필요가 있다. 가처분집행 이후에는 점유자변경이 발생하더라도 가처분권자에게 무효가 되어, 기존의 점유자를 상대로 받은 제소전화해조서를 통해 별도의 재판없이 강제집행을 할 수 있게 된다.

아울러, 임대인의 동의없는 임차인의 무단양도나 전대차행위 대한 불이익(위약금 등)을 임대차계약서나 제소전화해조서에 명시하여 점유변경에 대해 사전에 대처해둘 필요도 있다고 할 것이다. 현재의 계약관행은, 무단양도나 전대차행위에 대해 계약해지 이외에 다른 불이익을 명시하고 있지 않아, 계약기간이 만료되어 명도 재판을 당하고 있는 임차인에 대한 패널티로는 아무런 소용이 없기 때문이다. -이상-


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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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