관리비청구소송을 위해 입주자대표회의 결의가 필요한지

2014-10-09 | 작성자 최광석 | 조회수 21,120 | 추천수 185

   장기간의 재건축재판을 시달려왔던 서울가락시영아파트 재건축아파트와 관련하여 최근 관리비청구 판결이 선고되어 소개한다. 가락시영1차아파트입주자대표회의가 원고가 되어 가락시영아파트주택재건축정비사업조합을 피고로 하여 제기되었는데, 재건축진행단계에서의 관리비청구라는 특수한 사정 때문에 관리비소송의 통상적인 피고인 집합건물 개별 구분소유자 내지 점유자 아닌 재건축조합이 피고가 되었다는 점, 청구금액 역시 6억여원이라는 거액이라는 점이 특징적이다. 1심 판결은 원고청구를 각하하는 취지로 선고한 반면, 2심 판결은 1심 각하판결이 부당하고 본안에 관한 추가심리가 필요하다는 점에서 파기환송을 선고하였다(2014. 10. 현재 확정여부는 불확정 상태임). 재판의 최대 쟁점은, 입주자대표회의가 관리비청구 소송을 제기함에 있어 대표회의 별도 결의를 요하는지 여부였는데, 1심 재판부는 ‘별도결의를 필요로 한다’고 인정한 반면, 2심 재판부는 ‘별도결의가 불필요하다’고 판단하였다.

   1,2심 판결 전문을 차례로 소개한다.



★ 서울동부지방법원 2013. 11. 1.선고 2013가합8159 관리비

1. 기초사실
  다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증 내지 제3호증, 갑 제9호증, 갑 제12호증 내지 제13호증의 3, 을 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이를 인정할 수 있다.
  가. 원고는 서울 송파구 가락1동 479 지상 가락시영1차아파트(3,600세대, 이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 입주자들이 동별 세대수에 비례하여 선출한 대표자들로 구성된 단체이고, 피고는 이 사건 아파트의 재건축사업을 위하여 설립된 재건축정비사업조합이다.
  나. 위 재건축사업이 진행됨에 따라 피고는 2008. 5.경부터 2013. 5.경까지 이 사건 아파트 중 3,137세대의 소유자들로부터 소유권이전등기절차의 이행 및 인도를 받았고, 이 사건 아파트 3,600세대 중 2013. 4. 1. 기준 거주세대는 539세대, 거주하고 있는 동별 대표자는 35명, 2013. 5. 20. 기준 거주세대는 400세대, 거주하고 있는 동별 대표자는 32명, 2013. 9. 30. 기준 거주세대는 236세대, 거주하고 있는 동별 대표자는 18명이다.
  다. 원고는 2013. 4. 1. 동별 대표자 35명이 참석하여 2013년 제2차 입주자대표회의 회의를 개최하고, 안건결의는 동별 대표자의 결원으로 참석인원 과반수로 정하기로 하면서, 2011. 12.부터 발생한 이주세대의 미수관리비에 관하여 소송을 하기로 하는 결의(이하 ‘이 사건 결의’라 한다)를 하였다.
  라. 이 사건 관련 법령, 이 사건 아파트 관리규약 및 이 사건 아파트 선거관리규정은 별지 관련 규정 기재와 같다.

2. 이 사건 소의 적법 여부에 관한 판단
  가. 당사자들의 주장
   이 사건 아파트 중 3,137세대의 소유자인 피고에 대해 2011. 12.부터 2013. 5.까지의 체납관리비 618,082,750원 및 그 지연손해금의 지급을 구하는 원고의 청구에 관하여, 피고는 이 사건 결의가 주택법 시행령 제50조 제1항 및 이 사건 아파트 관리규약 제17조 제1항에 따른 재적구성원의 요건을 충족하지 못하였으므로, 원고의 이 사건 소는 부적법하다는 취지로 주장한다. 이에 대하여 원고는 이 사건 결의 당시 39개 동의 경우 해당 동 세대수의 과반수에 미달하는 세대만이 거주하고 있어서 동별 대표자를 선출할 수 없었고, 이 사건 아파트 관리규약 제17조 제1항의 재적 동별 대표자는 이 사건 아파트 3600세대가 정상적으로 거주하고 있는 경우를 가정한 것이며, 이 사건 아파트 관리규약 제27조를 유추하여 볼 때, 현재와 같이 재건축으로 인하여 대다수 세대가 이주한 예외적인 상황에서는 위 재적 동별 대표자 규정이 적용되지 않고, 모든 세대가 이주하여 해산사유가 발생하고 청산사무가 완료될 때까지 당시 거주하는 동별 대표자의 재적에 의하여 입주자대표회의가 운영될 수 있는 것이므로, 2013. 4. 1. 기준 동별 대표자 35명 과반수 찬성으로 이 사건 결의에 따라 제기한 이 사건 소는 적법하다는 취지로 주장한다.
  나. 판단
   위 인정사실과 갑 제13호증의 1, 을 제3호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 공동주택 입주자대표회의의 법적 성격과 주택법 시행령 제51조 제1항 제9호, 이 사건 아파트 관리규약 제27조에 의하면, 원고가 이 사건 소를 제기하기 위하여는 구성원 과반수의 동의로 의결하여야 하는 점, ② 이 사건 아파트 관리규약 제17조 제1항에 의하면, 원고는 동별 대표자 정원을 구성원으로 하고, 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자의 정원은 총 74명으로 한다고 규정하고 있는 점, ③ 주택법 제2조 제12호, 이 사건 아파트 관리규약 제3조, 제9조 제1항, 제10조 제1항 제3호에 의하면, 입주자는 이 사건 아파트의 구분소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속을 말하고, 그 구분소유권을 상실한 때에 입주자의 자격이 소멸하며, 주택법 시행령 제50조 제3항, 이 사건 아파트 관리규약 제10조 제1항 제3호, 이 사건 아파트 선거관리규정 제10조, 제42조 제2항에 의하면, 입주자 중 선출 공고일 현재 이 사건 아파트 단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자가 동별 대표자의 피선거권을 가지는바, 2013. 4. 1.경 이 사건 결의 당시 이 사건 아파트에서 이주하고 소유권이전등기를 마친 3,061세대의 입주자, 그 중 39명의 동별 대표자는 그 지위를 상실한 것으로 볼 수 있으므로, 이와 같이 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자 중 일부가 이주한 경우 입주자대표회의는 남은 동별 대표자들 및 이주한 동의 새로 선출된 동별 대표자들에 의하여 운영되어야 하는 점, ④ 한편 입주자는 이 사건 아파트에 거주하고 있을 것을 그 자격요건으로 하지 않고, 거주 여부에 관계없이 동별 대표자의 선거권을 갖는 것에 비추어 볼 때, 해당 선거구의 입주자 과반수가 이주하더라도, 전체 입주자, 사용자의 과반수 찬성으로 동별 대표자의 선거를 실시할 수 있을 것으로 보이는 점, ⑤ 이 사건 아파트 관리규약 제18조에 의하면, 2013. 2. 28. 이 사건 아파트의 동별 대표자의 임기가 만료되어 새로이 동별 대표자를 선출하여야 하는데, 갑 제11호증의 기재만으로는 원고가 이후 이 사건 아파트 선거관리규정에 따른 동별 대표자 선거를 실시하였다거나 입주자, 사용자의 과반수 투표에 투표자 과반수 찬성으로 동별 대표자를 선출하였다고 보기에 부족하고, 달리 이와 같이 인정할 증거가 없는 점, ⑥ 2013. 4. 1. 기준으로 이 사건 아파트 74개 동 중 모든 세대가 이주한 동은 없었고, 각 동에 최소 2세대에서 최대 17세대(2세대 6개 동, 3세대 5개 동, 4세대 4개 동, 5세대 10개 동, 6세대 13개 동, 7세대 6개 동, 8세대 4개 동, 9세대 8개 동, 10, 11세대 각 3개 동, 12, 13세대 각 4개 동, 14세대 3개 동, 17세대 1개 동)가 거주하였으므로, 동별 대표자가 이주한 39개 동에서도 이 사건 아파트에 주민등록을 마치고 계속하여 6개월 이상 거주하여 동별 대표자의 피선거권을 갖는 입주자가 존재하였을 가능성이 있었음에도, 이 사건 결의 당시 위 39개 동에 동별 대표자의 피선거권을 갖는 입주자가 존재하지 아니하여 동별 대표자의 선출이 불가능하였다는 점에 대한 원고의 주장․입증이 없는 점, ⑦ 피고는 이 사건 아파트의 소유자들로부터 소유권이전등기를 받음으로써 거주 여부와 관계 없이 이 사건 아파트의 관리규약 제8조 제1항에 따라 입주자의 자격을 취득하고, 이에 따라 동별 대표자에 대한 선거권을 갖게 되는 것으로 볼 여지가 있는 점, ⑧ 원고의 주장과 같이 동별 대표자가 이주하였다고 하여 재적 동별 대표자 수에서 그 동이 제외되어 재적 동별 대표자의 수가 감소한다고 볼 근거가 없고, 이 사건 아파트 관리규약 제27조 괄호 규정은 구성원의 3분의 2 이상이 선출되었을 경우에 적용되는 것으로, 이 사건과 같이 구성원의 3분의 2 이상이 선출되지 아니한 경우에까지 유추적용된다고 볼 수 없는 점(이와 같은 내용으로 규정하였던 주택법 시행령 제51조 제1항 단서는 2010. 7. 6. 국토해양부령 제260호로 삭제되었음) 등을 종합하여 보면, 이 사건에 있어서 원고의 구성원은 이주 세대와 기존 동별 대표자의 이주 여부와 관계없이 동별 대표자 74명으로 봄이 상당한바, 원고로서는 이 사건 아파트에 주민등록을 마치고 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자를 후보자로, 피고를 포함한 이 사건 아파트의 입주자, 사용자를 선거권자로 하여 동별 대표자가 이주한 39개 동의 새로운 동별 대표자를 선출하고, 이러한 동별 대표자를 포함한 총 74명의 동별 대표자를 정원으로 입주자대표회의 회의를 개최하여 그 과반수인 37명 이상의 찬성으로 이 사건 소 제기를 의결하였어야 함에도, 이와 같은 과정 없이 동별 대표자 35명만으로 개회된 이 사건 결의는 위법하여 무효이고, 이 사건 결의에 의한 이 사건 소 제기는 부적법하다.

3. 결론
  그렇다면, 부적법한 이 사건 소를 각하하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

★ 서울고등법원 2014. 7. 11.선고 2013나76453 관리비

1. 기초사실

  이 법원이 이 부분에 관하여 쓸 이유는, 제1심 판결 이유 중 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 본안전 항변에 관한 판단
  가. 피고의 주장 요지
   원고는 이 사건에서 이 사건 아파트 중 3,137세대의 소유자인 피고에 대해 2011. 12.경부터 2013. 5.경까지의 체납관리비 618,082,750원 및 그 지연손해금의 지급을 구하고 있는바, 피고는 다음과 같이 본안전 항변을 한다.
    1) 이 사건 결의는 주택법 시행령 제50조 제1항 및 이 사건 아파트 관리규약 제17조 제1항에 따른 재적구성원의 요건을 충족하지 못하였으므로, 원고의 이 사건 소는 부적법하다.
    2) 원고는 재건축사업이 진행됨에 따라 사실상 형해화되어 입주자대표회의로서의 실체가 없고, 일부 미이주 세대는 이와 같이 실체가 없는 입주자대표회의를 내세워 그들의 이주의무 불이행으로 인한 관리비를 이주 세대에게 전가하고 있는 것인바, 이는 소권의 남용에 해당한다.
  나. 판단
    1) 피고의 첫 번째 주장에 관하여
     주택법의 규정에 의하여 구성한 공동주택의 입주자대표회의는 법인 아닌 사단으로 보아야 하므로, 입주자대표회의가 입주자등에 대하여 갖는 관리비청구권은 입주자대표회의 구성원들의 준총유에 속하는 재산권이라고 할 것이다. 따라서 입주자대표회의가 입주자등에 대한 관리비청구권을 관리․처분하려면 입주자대표회의의 정관 기타 규약에 따르거나 그러한 규약이 없는 경우에는 민법 제275조의 규정에 따라 입주자대표회의 구성원 총회의 결의에 의하여야 한다(대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결 참조).
     이 사건 아파트 관리규약 제77조 제1항은 “관리주체는 입주자등이 관리비 등을 체납한 경우 독촉장을 발부할 수 있다”, 제2항은 “관리주체가 독촉장을 발부한 후에도 관리비등을 체납한 세대에 대하여는 가산금 징수 및 독촉장 발부, 민사소송법에 의한 지급명령신청 또는 소액사건심판법에 따른 소액심판청구 등의 조치 등 제소할 수 있다”고 규정하고 있는바, 앞서 든 증거에 의하여 인정되거나 그로부터 추단되는 다음과 같은 사정을 모아 보면, 원고는 관리주체로서 위 관리규약에서 정한 바에 따라 별도의 결의 없이 이 사건 소를 제기할 수 있다고 해석하는 것이 상당하다고 할 것이다.
     가) 입주자대표회의는 입주자 등이 납부하는 관리비를 주된 재원으로 하여 아파트를 관리하게 되고, 관리비 청구는 입주자대표회의에게 이익이 되는 보존행위적 성격을 가지고 있다.
     나) 입주자 등이 관리비를 연체할 경우 개개의 관리비 청구 소송에 관하여 매번 입주자대표회의의 구성원 총회 결의를 거치는 것은 번거로울 뿐만 아니라 비효율적이다.
     다) 이 사건 관리규약에서 관리주체가 관리비 청구의 경우에만 제소할 수 있다는 명시적인 규정을 두고 있고, 관리비 외의 다른 청구에 대하여는 아무 언급이 없는바, 관리비 청구의 경우 다른 청구와는 다른 취급을 하고 있다.
     라) 공동주택의 입주자대표회의가 주택법 제43조 제2항, 제4항에 따라 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고 공동주택을 자치관리하는 경우, 아파트의 관리사무소는 입주자대표회의의 관리감독을 받는 내부 관리기구로서 별개의 독립된 단체로 보기 어려우므로 관리비 청구 소송에 관한 당사자능력이 없고, 관리사무소는 입주자대표회의로부터 관리비 징수업무를 위임받아 수행하는 것으로서 관리비채권은 입주대표회의에 귀속되어 입주자대표회의가 직접 입주자를 상대로 관리비 청구 소송을 제기할 수밖에 없다. 결국 이 사건 관리규약 제77조가 정한 관리주체에는 관리사무소장 외에 대외적으로 소를 제기할 당사자능력이 있는 입주자대표회의를 포함하는 것으로 보아야 한다.
     따라서 원고가 이 사건 소를 제기하기 위하여 별도의 결의가 필요함을 전제로 하는 피고의 첫 번째 주장은, 다른 점에 관하여 더 나아가 따져 볼 필요 없이 받아들일 수 없다.
    2) 피고의 두 번째 주장에 관하여
     주택법 시행령 제50조 제1항은 “입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 동별 대표자로 구성한다”고 규정하고 있고, 이 사건 아파트 관리규약 제17조 제1항은 “입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자는 주택법 시행령 제50조 제1항에 따라 각 동별로 1명씩 총 74명의 동별 대표자를 둔다”고 규정하고 있다.
    위와 같은 관련 규정 및 앞서 인정한 사실 등에 비추어 보면, 기존에 적법한 절차에 따라 입주자대표회의가 구성되어 있었고, 현재 적지 아니한 세대가 이 사건 아파트에 거주하고 있으며, 2013. 4. 1. 35명의 동별 대표자의 참석 하에 2013년 제2차 입주자대표회의가 개최되기도 하였는바, 원고가 형해화되어 입주자대표회의로서의 실체가 없다고 볼 수는 없고, 설령 이 사건 아파트의 모든 세대가 이주함으로써 입주자대표회의의 구성원이 전혀 없게 되어 비법인사단인 원고에게 해산사유가 발생하는 경우에도(민법 제77조 제2항), 비법인사단인 원고는 청산의 목적범위 내에서 여전히 권리·의무의 주체가 되고(대법원 2007. 11. 16. 선고 2006다41297 판결 참조), 그러한 권리·의무관계를 청산하기 위한 소송을 제기·유지할 수 있다.
    이와 같이 원고가 입주자대표회의로서의 실체를 가지고 있는 이상, 원고가 이 사건 아파트 관리규약에 따라 이 사건 아파트 중 3,137세대의 소유자인 피고에 대해 체납관리비의 지급을 구하는 소송을 제기하였다고 하여, 이를 소권의 남용으로 볼 수는 없으므로, 피고의 두 번째 주장도 받아들일 수 없다.
    [한편 원고는 피고에 대하여 2011. 11.경까지의 체납관리비의 지급을 구하는 소송을 제기하여, 2012. 9. 6. 전부 승소하였고(서울동부지방법원 2011가합22755 판결), 이에 관하여 피고가 항소를 제기하였으나, 2013. 4. 5. 그 항소가 기각되었으며(서울고등법원 2012나79097 판결), 위 판결은 그 무렵 그대로 확정되었다. 피고는 위 사건 항소심에서도 원고의 소제기가 소권의 남용에 해당한다는 취지의 주장을 하였으나, 받아들여지지 않았다(갑 제5호증의 1, 2).]
  다. 소결론
    따라서 피고의 본안전 항변 주장은 모두 받아들일 수 없다.

3. 결론
  그렇다면, 피고의 본안전 항변을 받아들여 이 사건 소를 각하한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고, 민사소송법 제418조 본문에 따라 이 사건을 제1심 법원인 서울동부지방법원에 환송하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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