건물주에게 지급된 권리금, 반환될 수 있을까

2014-09-22 | 작성자 최광석 | 조회수 15,617 | 추천수 181

   임대차계약과정에서 수수되는 권리금은, 통상 새로운 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 것이 일반적이고 건물주에게 지급하는 경우는 예외적이다. 그 때문에 건물주에게 권리금을 지급한 임차인으로서는, ‘계약종료 후 건물주로부터 권리금을 반환받을 권리가 있거나, 아니면 최소한 자신이 다른 임차인으로부터 권리금을 회수하는데 건물주가 협조해야 할 의무 정도는 있다’고 생각하는 경향이 있지만, 권리금 반환은 생각만큼 쉽지 않다.

   임대차보증금과 별도로 건물주에게 지급되는 권리금 성격의 금원은, 임대인의 귀책사유로 임대차기간이 중도 종료되는 등의 예외적인 사유가 아닌 한 원칙적으로 반환될 수 없는 성격으로 해석된다.



★대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 [임대차보증금]

☞ 영업용 건물의 임대차에 있어 권리금의 성질 및 임대인의 권리금 반환의무의 부담 여부(한정 소극)

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다.

★ 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 [전세보증금반환등]

☞ 영업용 건물의 임대차에 수반되어 지급된 권리금의 법적 성질 및 일정기간 임차권 보장의 약정하에 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지된 경우 임대인의 권리금 반환의무의 범위

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다.



   필자가 소송 수행하여 최근 선고된 아래 판결에서도, 임대인에게 지급한 권리금 반환을 요청한 임차인의 주장이 배척된바 있다.



★ 서울중앙지방법원 2014. 8. 19. 선고 2013가합545136(본소) 건물명도, 2013가합545143(반소) 임대차보증금<1심 확정>

1. 기초 사실
가. 임대차계약의 체결
원고는 2010. 3. 17. 피고에게 서울 동작구 000동 00-9에 있는 건물의 1층 우측 63㎡(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 임대차기간 2010. 4. 1.부터 2012. 3. 31.까지, 보증금 4,000만 원, 월 차임 220만 원(부가가치세 포함)으로 정하여 임대하고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 피고로부터 보증금 4,000만 원 및 권리금 7,700만 원을 받았다. 피고는 그 무렵 이 사건 점포를 인도받아 2010. 4. 5.부터 2012. 9. 10. 휴업신고를 하고서 영업을 종료할 때까지 위 점포에서 ‘000’이라는 상호의 음식점을 운영하였다.

나. 계약 갱신 및 해지통고
원고와 피고는 2012. 3. 16.경 차임을 242만 원(부가가치세 포함)으로 증액하여 임대차기간을 연장하기로 하였다. 피고는 2012. 4.분 차임 242만 원을 지급하였으나, 이후 2012. 5.분부터의 차임을 지급하지 않았고, 2012. 6. 11. 빗물 누수를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 내용의 내용증명 우편을 발송하여 그 무렵 원고에게 도달하였다.
한편, 피고는 2013. 8. 18. 원고에게 이 사건 점포를 인도하였다.

<중략>

3. 반소 중 권리금 상당액 배상청구에 관한 판단
가. 피고 주장의 요지
① 원고가 전 임차인에게 권리금을 지급하지 않았거나 3,000만 원 만을 지급하였음에도 7,700만 원을 지급하였다고 기망하여, 이에 속은 피고로부터 권리금 7,700만 원을 받아 그 차액을 편취한 것은 불법행위에 해당한다. ② 원고는 피고에게 직접 권리금을 반환하거나 피고가 권리금을 회수할 기회를 부여해 주겠다고 약속하였으나, 권리금을 반환하지도 않고 피고가 물색한 임차인과의 계약체결을 거절하여 그로부터 권리금 8,500만 원을 회수할 기회를 박탈하였으므로 채무불이행책임을 진다. 따라서 원고에게 피고가 입은 손해 8,500만 원 중 일부인 7,700만 원의 배상을 구한다.

나. 불법행위책임 성립여부
원고와 전 임차인 사이의 권리금계약과 원고와 피고 사이의 권리금계약은 별개이므로, 전 임차인의 권리금 액수는 피고의 권리금 액수를 정하는 데 참작될 수 있을 뿐 반드시 같은 금액으로 정해야 하는 것은 아니다. 따라서 원고와 피고가 권리금계약을 체결하는 데 원고의 위법한 기망행위가 있었다거나, 피고가 어떠한 손해를 입었다고 보기 어렵다.

피고의 주장을 권리금 액수가 지나치게 과다하다는 취지라고 보더라도, 원고가 피고로부터 전 임차인보다 많은 권리금을 받았다는 사정만으로는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 허용될 수 있는 정도를 넘었다고 할 수 없다.

다. 채무불이행책임 성립여부
1) 권리금 반환의무 부담여부
권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있다(대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 참조).

위와 같이 원칙적으로 임대인은 권리금 반환의무를 지지 않는 점에 비추어, 당초 약정된 임대차기간의 만료로 임대차계약이 종료된 경우에도 임대인이 임차인에게 권리금을 반환하기로 약정하는 것은 이례적이어서 계약상 중요한 사항이라고 할 것이다. 그런데 원고와 피고 사이에 작성된 부동산 권리양도 계약서에 권리금 반환의 특약이 명시되어있지 않을 뿐 아니라, 달리 위와 같은 약정이 있었다는 사실을 인정할 증거가 없다. 따라서 원고는 피고에게 권리금 반환의무를 부담하지 아니한다.

2) 권리금회수 협조의무 위반여부
신의칙상 임대인은 임차인의 임차권 양도 또는 전대차를 통한 권리금 회수에 협조할 의무가 있다고 할 것이다. 그러나 임대차계약이 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 점 및 임대인의 계약체결의 자유를 고려하면, 피고의 주장과 같이 임대인이 반드시 임차인이 요구하는 자와 임대차계약을 체결해야 한다고 해석하기 어렵다.

을 제4호증의 기재 및 증인 000의 증언만으로는 원고가 피고의 권리금 회수를 방해한 사실을 인정하기 부족하고, 오히려 갑 제14 내지 16호증의 각 기재에 의하면 피고와 이윤화가 권리양도계약을 체결하고자 하였다가 피고 측이 일방적으로 거절하여 무산된 사실이 인정된다. 따라서 원고가 피고의 권리금 회수에 협조할 의무를 불이행하였다고 볼 수 없다.

라. 소결론
원고에게 불법행위책임 및 채무불이행책임이 성립하지 아니하므로, 피고의 이 부분 청구는 이유 없다.



   결국, 임대차계약 종료 후 반환을 염두에 두고서 건물주에게 권리금을 지급한 것이라면, 임차인으로서는 반환을 보장받을 수 있는 보다 분명하고 구체적인 약정을 건물주와 체결할 필요가 있을 것이다. -이상-



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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