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부동산중개업자의 확인설명의무위반과 행정처분

2014-03-17 | 작성자 최광석 | 조회수 23,578 | 추천수 211

  중개업자의 불성실한 확인설명으로 손해를 입고서 중개업자나 중개협회를 상대로 민사상 손해배상청구를 하는 재판은 비교적 자주 발생하지만, 불성실한 확인설명으로 인한 업무정지처분과 이에 대한 행정소송은 비교적 드문 편이다. 다음의 대구지방법원 2014. 3. 7.선고 2013구합3124  부동산중개업 업무정지등처분취소판결은, 업무정지 2개월에 처해진 중개업자가 행정청을 상대로 하여 업무정지처분의 취소를 구한 사안인데, 중개업자가 1심에서 패소하였다.


1. 처분의 경위
  가. 원고는 부동산중개업 등록을 마친 후 대구 동구에서 ‘00부동산중개사무소’를 운영하고 있다.

  나. 피고는 2013. 9. 17. 원고에게 다음과 같은 이유로「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항, 제39조 제1항 제5호 및 같은 법 시행규칙 제25조 제1항 [별표 2] 제6호를 적용하여 업무정지 3개월(정지기간 2013. 10. 1.~2013. 12. 31.)의 처분(이하 ‘당초처분’이라 한다)을 하였다.
 
  다. 원고는 이에 불복하여 2013. 9. 25. 행정심판을 청구하였고, 대구광역시행정심판위원회는 2013. 10. 31. ‘당초처분을 업무정지 2개월 처분으로 변경한다’는 재결을 하였다.

원고는 2013. 6. 23. 대구 동구 00 다가구주택 201호(이하 ‘이 사건 중개대상물’이라 하고, 위 다가구주택을 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 임대인 손00과 임차인 김00 사이의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 중개하면서, 중개대상물 확인·설명서의 일부 항목의 기재를 누락하는 등 중개대상물에 관하여 성실하고 정확하게 설명해야할 의무를 위반하였다. 

  라. 피고는 위 재결에 따라 2013. 11. 19. 원고에게 공인중개사법 제25조 제1항, 제39조 제1항 제5호 및 같은 법 시행규칙 제25조 제1항 [별표 2] 제6호를 적용하여 업무정지 2개월(정지기간 2013. 11. 29.~2014. 1. 28.)의 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.
  【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5 내지 7호증, 을 제3, 5, 6호증(각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부
  가. 원고의 주장
    1) 원고는 이 사건 임대차계약을 중개하면서 임차인에게 이 사건 건물이 위반건축물이라는 점을 충분히 설명하였고, 다만 실수로 위 내용을 중개대상물 확인·설명서의 위반건축물여부 및 위반내용란에 기재하지 못하였을 뿐이다. 또한 원고가 임차인에게 이 사건 건물에 거주하는 다른 임차인들의 계약내용에 관한 사항을 상세히 설명해주지 못한 것은 임대인이 그러한 사항을 정확하게 알려주지 않았기 때문이고, 더욱이 임차인의 보증금은 소액임대차보증금에 해당하여 최우선변제 받을 수 있기 때문에 굳이 설명할 필요도 없었다.
    2) 다가구주택의 경우 공시되지 않은 각 가구별 권리사항을 모두 확인하는 것은 현실적으로 어려운 점, 부동산중개업의 특성상 임대차계약 등의 체결 이후에도 실제로 입주가 이루어질 때까지 지속적인 관리가 필요한데, 원고가 업무정지처분을 받게 되면 현재 진행 중인 거래관계에 문제가 발생하여 큰 손실이 예상되는 점, 원고와 원고의 종업원들은 부동산중개사무소 운영수익으로 가족의 생계를 책임지고 있는 점, 이 사건 임대차계약의 보증금은 최우선변제대상에 해당하므로 임차인이 손해를 입을 위험성이 없는 점 등에 비추어 보면, 원고에게 업무정지 2개월을 명한 이 사건 처분은 재량권을 일탈·남용한 것으로 위법하다. 

  나. 관계법령
  별지 관계법령 기재와 같다. 

  다. 인정사실
    1) 원고는 이 사건 중개대상물에 관하여 임대인 손00과 임차인 김00 사이의 임대차계약을 중개하였고, 이에 따라 손00과 김00은 2013. 6. 23. 임대차보증금 2,000만 원, 차임 매월 43만 원으로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.
    2) 이 사건 건물은 건축물대장상 1층 1가구, 2층 2가구, 3층 1가구 합계 4가구라고 기재되어 있으나 실제로는 5가구로 건축되어 있고, 이에 피고는 2012. 11. 26. 건축주에게 시정명령을 하고 건축물대장에 위반건축물 표기를 하였다. 
    3) 원고가 이 사건 임대차계약을 중개하면서 작성한 중개대상물확인·설명서의 ‘건축물대장상 위반건축물 여부’란, ‘위반내용’란, ‘실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’란에는 아무런 기재가 되어 있지 않다. 
    4) 원고는 이 사건 임대차계약의 중개 과정에서 임차인에게 이 사건 건물이 위반건축물이라거나 이 사건 건물에 이미 거주하는 다른 임차인의 계약내용(임차보증금, 임대차 시기 및 종기)을 설명해주지 않았고 그에 관한 자료를 제공하지도 않았다.
  【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제1 내지 3, 5, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 

  라. 판단
    1) 첫째 주장에 관한 판단
  공인중개사법 제25조 제1항은 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본·부동산종합증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고, 제3항은 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부할 것을 규정하고 있다.
  한편 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있다. 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 참조).
  위 인정사실 및 관계법령에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약을 중개하면서 임차인에게 이 사건 건물이 건축물대장상 위반건축물인지 여부, 이 사건 건물의 다른 임차인들의 임대차계약내용 등에 관하여 제대로 설명해주지 않았고, 위 사항들을 중개대상물 확인·설명서의 각 해당란에 기재하지도 않았으므로, 원고는 중개업자로서 중개대상물에 대한 확인․설명의무를 충실히 이행하지 아니하여 공인중개사법 제25조 제1항을 위반하였다고 할 것이다. 따라서 중개대상물에 대한 설명의무를 위반하지 않았다는 취지의 원고의 위 주장은 이유 없다.
    2) 둘째 주장에 관한 판단
  제재적 행정처분이 사회통념상 재량권의 범위를 일탈하였거나 남용하였는지 여부는 처분사유로 된 위반행위의 내용과 당해 처분행위에 의하여 달성하려는 공익목적 및 이에 따르는 제반 사정 등을 객관적으로 심리하여 공익 침해의 정도와 그 처분으로 인하여 개인이 입게 될 불이익을 비교·형량하여 판단하여야 한다. 이 경우 제재적 행정처분의 기준이 부령의 형식으로 규정되어 있더라도 그것은 행정청 내부의 사무처리준칙을 규정한 것에 지나지 아니하여 대외적으로 국민이나 법원을 기속하는 효력이 없고, 당해 처분의 적법 여부는 위 처분기준만이 아니라 관계 법령의 규정 내용과 취지에 따라 판단되어야 하므로, 위 처분기준에 적합하다 하여 곧바로 당해 처분이 적법한 것이라고 할 수는 없는 것이지만, 위 처분기준이 그 자체로 헌법 또는 법률에 합치되지 아니하거나 위 처분기준에 따른 제재적 행정처분이 그 처분사유가 된 위반행위의 내용 및 관계 법령의 규정 내용과 취지에 비추어 현저히 부당하다고 인정할 만한 합리적인 이유가 없는 한 섣불리 그 처분이 재량권의 범위를 일탈하였거나 재량권을 남용한 것이라고 판단해서는 안 될 것이다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2007두6946 판결 등 참조).
  위 인정사실 및 관계법령에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정 즉, ① 원고는 이 사건 임대차계약을 중개하면서 위반건축물 해당 여부, 다른 임차인들의 권리사항 등에 관한 설명의무를 위반한 점, ② 피고는 공인중개사법 시행규칙 제25조 제1항 [별표 2] 제6호에 따라 업무정지 3개월의 당초처분을 하였고, 그 후 대구광역시행정심판위원회의 재결에 따라 업무정지 2개월의 이 사건 처분을 한 점, ③ 이 사건 처분은 계약당사자간의 분쟁을 예방하고 중개업자의 공정한 중개행위를 담보하려는 공익상 필요에서 이루어진 것인 점 등에 비추어 보면, 원고가 주장하는 여러 사정들을 모두 감안하더라도 이 사건 처분이 재량권을 일탈·남용한 것으로 위법하다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 위 주장도 이유 없다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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