아파트나 상가를 분양받음에 있어 분양계약서상에 분양면적과 전용면적을 표시하게 된다.
전용면적은, 분양면적에서 공용면적을 제외한 나머지 면적으로서, 개별 수분양자가 순수하게 독점적으로 사용할 수 있는 면적인 것이다.
그런데, 분양계약서에 표시된 전용면적이 실제 면적과 차이가 있는, 즉 분양계약서상의 전용면적보다 실제면적이 적은 현상이 흔하게 있다. 분양현장마다 약간씩 면적의 차이는 있지만, 면적차이는 일반적인 현상이라고 할 수 있을 정도로 심각하게 느껴지고 있다. 이러한 현상은, 법적인 규제가 까다로운 주거용건물에서 보다는 상가용건물의 분양과정에서 흔하게 발생하고 있다.
이와 같은 전용면적의 차이는 공사과정에서 불가피하게 발생할 수도 있지만, 분양단계에서부터 고의적이거나 심지어는 사기적으로 이루어지기도 한다. 이론적으로 볼 때, 개별 수분양자들의 전체 분양면적을 합한 면적은 건물의 연면적을 초과할 수 없음에도 불구하고, 건물의 연면적이상으로 분양이 이루어지기도 한다. 이는 분양회사가 당초부터, 계약된 분양면적 이하로 실제로 공급하고자 하는 사기적인 의도를 가지고 있었다고 밖에 볼 수 없다. 그밖에도 분양회사측의 편의를 위해서 관리공간이라는 등의 명목으로 수분양자들이 돈을 주고 분양받은 면적을 빼먹고 있기도 하다. 모두 엄연한 불법이다.
■ 정당한 사유가 없으면 면적부족에 대해 분양회사는 책임을 져야한다.
분양회사측은 문제의 소지를 잘 알고 있음에도 불구하고, “관행”이라는 명분으로 불법을 시정하지 않고 있다. 더구나, 향후 책임문제를 빠져나가기 위해 분양계약서상에 “면적은 공사과정에서 변동될 수 있음”이라는 문구를 살짝 삽입하기도 한다.
그러나, 필자가 판단하기에는 이러한 문구만으로는 분양면적 빼먹기가 언제나 정당화될 수 있는 것은 아니라고 본다. 공사과정에서 불가피한 경우, 수분양자의 동의를 득하거나 수분양자를 위한 부득이한 시설 등 정당한 사유가 있는 경우가 아니면 면적부족에 대해 분양회사는 책임이 있다고 할 것이다. 아무리 “면적은 공사과정에서 변동될 수 있음”이라는 문구가 존재한다고 하더라도, 계약상 표시된 전용면적이 10%(기준은 해석에 따라 차이가 있을 수 있음) 이상이나 줄었다고 한다면, 분양회사로서는 책임을 면하기 어려울 것이다.
■ 관리공간확보라는 명분 역시 정당화되기 어렵다.
또한, 관리업체 입주라는 명분으로 수분양자들의 분양면적을 빼먹는 현상 역시 현재의 분양실정에서 볼 때 당연히 정당화될 수 있는 것은 아니라고 본다. 집합건물의 관리업무가 분양회사측으로 볼 때 상당한 이권이 되고 있는 현 상황에서, 분양회사로서는 직․간접적으로 관리업체선정에 관여를 하면서 이권을 향유하는 것이 일반적인데, 분양당시에는 마치 관리업체 없이 분양계획을 하는 것처럼 분양계약서에 면적을 기재했다가, 준공과정에서는 관리공간이라는 명분으로 수분양된 면적을 슬그머니 빼고서, 분양계약서에 기재된 면적보다 적은 면적을 수분양자에게 공급하고 있는 행위가, 과연 정당화될 수 있을까?
분양회사로서는 이러한 문제점을 의식해서, 분양계약서상에 ‘관리회사선정에 관해 분양회사에 위임을 할 수 있다’는 취지의 조항을 삽입해두면서, 관리공간확보를 위한 면적축소가 수분양자들의 의사인 것처럼 보이기 위해 노력하지만, 필자가 판단하기에는 관리회사선정 및 이를 위한 공간확보는 수분양자들의 의사라기보다는 분양회사의 의사인 동시에 분양회사의 이해관계가 더 크다고 보아서, 분양 당초부터 관리공간확보를 위한 면적은 분양대상에서 제외하는 것이 정당하다고 보여진다.
결국, 분양회사는 분양할 당시부터 애초에 수분양계약서에 기재된 전용면적을 실제로 공급하지 않겠다는 의도를 가지고 있으면서도, 이를 감추고서 분양을 하고 있는 것이다. 향후 도덕적으로나 법적으로 반드시 정당성이 평가되어져야 할 것으로 본다.
따라서, 수분양자들로서는 분양계약상에 표시된 면적이 실제 면적과 얼마나 차이가 있는지, 그 차이는 어디에서 발생하는지를 따져서, 민사상 손해배상, 계약해제 등의 구제절차를 고려해 볼 필요가 있다.-이상-
