경매브로커의 잘못된 권리분석으로 인한 손해배상소송

2013-11-11 | 작성자 최광석 | 조회수 14,169 | 추천수 181

   경매브로커의 잘못된 권리분석으로 피해입은 의뢰인을 대리하여 소송수행하여 최근에는 판결까지 선고받게 되었는데, 해당 브로커 뿐 아니라 법무법인을 공동피고로 진행된 소송이어서 소송수행과정에서 여러 가지로 부담스러웠던 기억이 남는다.  
  의뢰인은 평소 알고 지내던 브로커의 소개로 서울의 빌라 한 채를 낙찰받게 되는데, 경매과정에서 신고된 임차인이 있었지만 의뢰인은 브로커로부터 “허위임차인”으로 보증금을 부담할 필요가 없는 것으로 설명받았다. 하지만, 낙찰 이후 임차인이라는 사람과 재판 끝에 결국 보증금8천만원에, 이사비 1천만원 합계 9천만원을 추가부담하고 말았다. 
  이에 의뢰인은 피해를 배상받기 위해 손해배상을 제기할 수 밖에 없었는데, 컨설팅과정에서 이 브로커가 모 법무법인의 과장이라는 명함을 사용하면서 법무법인 내에서 여러차례 미팅까지 가져 법무법인의 정식직원인 것으로 보고(참고로 이 브로커의 남편은 해당 법무법인의 정식직원이었다), 해당 브로커와 법무법인을 공동피고로 소를 제기하게 된 것이다. 
   재판결과, 법무법인의 명함사용은 법무법인으로부터 허락받지 못한 브로커의 일방적인 행위였고, 법무법인 내에서의 미팅 역시 객관적인 입증자료가 없어 사실로 인정받지 못해, 결국 브로커 개인에 대해서만 승소하고 법무법인에 대해서는 패소하게 되었다. 법무법인 직원의 처가 법무법인 명함을 임의로 사용하고 컨설팅행위하는 것을 법무법인이 제대로 감시하지 못해 이러한 사정을 잘 알지 못하는 의뢰인에게 피해가 발생했다는 점에서 법무법인의 책임을 인정받지 못한 부분은 큰 아쉬움으로 남는다(물론, 재판 전후에 걸쳐 브로커로부터 일부 배상금을 받기는 했다). 서울중앙지방법원 2013. 6. 28.  선고 2011가단383719  손해배상(기) 판결이다.


1. 기초사실
  가. 원고는 재테크를 위한 경매물건을 물색하던 중 친동생인 **연으로부터 피고 법무법인 000(이하 ‘피고 000’이라 한다)의 직원을 사칭하는 피고 000을 소개받았는데, 피고 김**은 원고에게 서울--지방법원 2009타경104--호 부동산임의경매사건의 경매목적물인 서울 --구 --동 1-- 외 4필지 --맨션 -층 ---호(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 낙찰받기를 권유하였다.
  나. 원고는 2009. 12. 23. 피고 김**과 사이에 이 사건 건물의 낙찰과 관련된 사건의뢰계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하면서 이 사건 건물에 관한 권리분석상의 하자로 인한 손해는 피고 김**이 보상하기로 약정하였는바, 이 사건 계약 당시 이 사건 건물에는 일응 대항력 있는 듯한 외관을 갖춘 임차인이 존재하였으나, 피고 김**은 원고에게 가장 임차인이라는 취지의 답변을 하면서 크게 문제 될 것이 없다는 입장을 취하였다.
  다. 이에 원고는 같은 날 피고 김**에게 입찰보증금 1,280만 원을 지급하였고, 피고 김**은 입찰서류를 작성하여 이를 자신의 남편이자 피고 000의 정식 직원인 함**에게 건네주었으며, 함**는 원고의 대리인의 자격에서 위 경매사건의 입찰표를 제출하였다.
  라. 결국 원고는 위 경매사건에서 이 사건 건물을 낙찰받아 2010. 3. 18. 매각대금을 전부 납입하고 같은 날 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤는바, 그 과정에서 원고는 이 사건 계약과 관련된 수수료 및 관련 비용 등 명목으로 2010. 2. 1. 400만 원, 2010. 3. 17. 26,286,160원, 2010. 4. 5. 100만 원을 함** 명의의 통장으로 각 송금하였다.
  마. 이후 원고는 이 사건 건물을 점유하고 있는 이*자, 이*선을 상대로 하여 각 부동산인도명령신청(서울서부지방법원 2010타기11--호 및 2010타기11--호)을 하였으나, 위 법원은 2010. 10. 5. ‘이*자, 이*선은 원고에게 대항할 수 있는 임차인으로서 이 사건 건물을 점유하고 있다’는 이유로 원고의 신청을 각 기각하는 결정을 하였다.
  바. 이에 원고는 2010. 10. 20. 이*자, 이*선을 상대로 하여 서울서부지방법원 2010가단658--호로 건물명도 소송을 제기하고, 2010. 12.경 피고 000(담당변호사 박**)에게 위 건물명도 사건에 관한 소송대리를 위임하였는바, 위 법원은 2011. 6. 2. ‘이*자는 이 사건 건물의 정당한 임차인으로서 이*자, 이*선은 이 사건 건물을 점유할 정당한 권원이 있다’는 이유로 원고의 청구를 기각하는 내용의 판결을 선고하였고, 이에 원고가 불복하여 서울서부지방법원 2011나71--호로 항소를 제기하였으나, 위 항소심 법원은 2011. 10. 13. 원고의 항소를 기각하는 내용의 판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.
  사. 원고는 2012. 3. 25. 이*자와 사이에 원고가 이*자에게 임대차보증금 8,000만 원 및 기타비용 1,000만 원 등 합계 9,000만 원을 지급하는 것을 조건으로 이 사건 건물을 명도받기로 합의한 후, 2012. 3. 31. 이*자에게 위 9,000만 원을 지급하고 이*자, 이*선으로부터 이 사건 건물을 인도받았다.
  아. 한편 원고가 피고들을 상대로 이 사건 건물의 낙찰과 관련하여 피고들의 불법행위로 인해 원고가 손해를 입었다고 주장하면서 이 사건 소송을 제기하자, 피고 김**은 원고에게 이 사건 손해배상금의 일부로 2013. 1. 18. 2,000만 원, 2013. 2. 15. 1,000만 원 등 합계 3,000만 원을 지급하였다.

2. 피고 김**에 대한 청구에 관한 판단
  가. 손해배상책임의 발생
   위 인정사실에 의하면, 피고 김**은 마치 자신이 피고 000의 직원인 것처럼 사칭하여 원고와 사이에 이 사건 계약을 체결하였을 뿐 아니라, 이 사건 계약 당시 이미 이 사건 건물에 일응 대항력 있는 임차인이 존재하였으므로, 그 임차인이 진정한 임차인인지 여부에 관해 충분히 조사하여 원고로 하여금 위 경매절차에 참가할지 여부에 관해 신중하게 결정할 수 있도록 조언했어야 함에도 불구하고 만연히 이 사건 건물의 임차인이 가장 임차인이어서 문제 될 것이 없다는 취지의 답변을 하는 등으로 이 사건 계약에 따른 선관주의의무를 위반함으로써 결국 원고가 위 경매절차에 참가하여 이 사건 건물을 낙찰받았으나 이 사건 건물을 인도받기 위해 매각대금 이외에 이 사건 건물 임차인에게 임대차보증금 등 합계 9,000만 원을 추가로 지급하게 하는 손해를 입게 하는 불법행위를 저질렀고, 함**는 피고 김**의 남편으로서 피고 김**의 부탁을 받고 원고가 위 경매절차에 입찰함에 있어 원고의 대리인의 자격으로 원고 명의의 입찰표를 제출하는 등으로 직접 경매입찰대리를 하였고, 원고로부터 이 사건 계약과 관련된 수수료 및 관련 비용 등 명목의 돈을 자신 명의의 통장으로 지급받음으로써 피고 김**의 위 불법행위를 용이하게 하였으므로, 피고 김**은 함**와 각자 공동불법행위자로서 위 불법행위로 인해 원고가 입은 손해 9,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 배상할 책임이 있다.
  나. 책임의 제한
   다만 이 사건 계약 당시 이 사건 건물에 일응 대항력 있는 듯한 외관을 가진 임차인이 존재하였고, 이와 같은 사실은 원고도 이미 알고 있었던 것으로 보이는바, 비록 이 사건 계약에 따라 원고가 이 사건 건물을 낙찰받음에 있어 피고 김**이 제대로 된 자문을 할 선관주의의무를 부담한다고 하더라도, 결국 위 경매절차에 참가할지 여부에 관한 최종적인 결정권한은 원고 본인에게 있는 것이므로, 원고로서도 피고 김**을 말만을 막연히 믿을 것이 아니라 그 임차인이 진정한 임차인인지 여부에 관해 다른 경로를 통해 자세히 알아보는 등 나름의 노력의 기울였다면 이 사건 건물에 관한 피고 김**의 권리분석상의 하자로 인한 손해를 미연에 방지하거나 그 피해가 확대되는 것을 막을 수 있었을 것으로 보이고, 위와 같은 원고의 과실은 위 불법행위 및 그로 인한 손해의 확대에 한 원인이 되었다고 할 것이므로, 피고 김**의 손해배상책임의 비율을 공평의 원칙에 따라 원고가 입은 손해액의 80%에 해당하는 7,200만 원(9,000만 원 × 80%)으로 제한함이 상당하다.
  다. 변제항변
   피고 김**은 원고에게 2011. 6. 30. 2,000만 원, 2013. 1. 18. 2,000만 원, 2013. 2. 15. 1,000만 원 등 합계 5,000만 원을 이 사건 손해배상금의 일부로 변제하였다고 주장한다.
   (1) 먼저 피고 김**이 이 사건 손해배상금의 일부로 원고에게 2011. 6. 30. 2,000만 원을 지급하였다는 주장에 관하여 보건대, 이 법원의 주식회사 **은행에 대한 금융정보제출명령 회신결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고 김**의 남편인 함** 명의의 통장에서 원고에게 2011. 6. 30. 2,000만 원이 송금된 사실은 인정되나, 다른 한편 갑제10호증의 1, 갑제28호증, 을나제4호증의 각 기재와 이 법원의 주식회사 **은행에 대한 금융정보제출명령 회신결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받았으나 대항력 있는 임차인으로 인해 이 사건 건물을 인도받지 못하는 등 손해가 발생하여 이를 피고 김**에게 항의하자 피고 김**은 이 사건 건물을 제3자에게 매도하는 방안을 제시한 사실, 이에 원고는 피고 김**의 주선으로 이 사건 건물을 **수에게 매도하기로 하고, 2011. 6. 30. **수를 대리한 피고 김**과 사이에 이 사건 건물을 매매대금 1억 6,000만 원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결한 사실, 피고 김**은 위 매매계약 당일 **수의 처 **희로부터 5,000만 원을 송금받은 후 그 중 2,000만 원을 위 매매계약의 계약금으로 원고에게 지급한 사실, 이후 **수가 위 매매계약의 중도금 및 잔금을 지급하지 않자 원고는 2011. 11. 10. **수에게 그 지급을 최고한 후 **수가 그 기한 내 이를 이행하지 않자 위 계약금 2,000만 원을 몰취한 사실, 한편 피고 김**은 이후 2011. 12. 28.부터 2012. 3. 28.까지 사이에 **수의 처 **희에게 2,000만 원을 반환한 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면, 피고 김**이 2011. 6. 30. 원고에게 지급한 위 2,000만 원은 이 사건 손해배상금의 일부가 아니라 **수를 대리하여 위 매매계약의 계약금으로 지급한 것이라 할 것이므로, 위 2,000만 원이 이 사건 손해배상금의 일부로 지급되었다는 피고 김**의 위 주장은 이유 없다.
   (2) 다음으로 피고 김**이 이 사건 손해배상금의 일부로 원고에게 2013. 1. 18. 2,000만 원, 2013. 2. 15. 1,000만 원 등 합계 3,000만 원을 지급하였다는 주장에 관하여 보건대, 피고 김**이 이 사건 손해배상금의 일부로 원고에게 2013. 1. 18. 2,000만 원, 2013. 2. 15. 1,000만 원을 지급한 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없는바, 이로써 이 사건 손해배상금채무가 일부 소멸되었다고 할 것이므로, 피고 김**의 위 주장은 이유 있다.
      나아가 피고 김**의 위 변제로 소멸하는 손해배상금의 범위에 관하여 보건대, 위 3,000만 원은 민법 제479조 제1항이 정한 순서에 따라 원고의 피고 김**에 대한 손해배상금 채권 7,200만 원 중 이에 대하여 원고가 청구하는 바에 따라 2012. 4. 1.부터 피고 김**의 위 변제일인 2013. 1. 18.(원고가 구하는 바에 따라 계산의 편의상 위 3,000만 원이 2013. 1. 18. 모두 지급된 것으로 본다)까지 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금채권 2,889,863원(7,200만 원 × 0.05 × 293/365, 원 미만 버림)의 변제에 먼저 충당되고, 나머지 27,110,137원(3,000만 원 - 2,889,863원)이 원본에 충당되어, 원고의 피고 김**에 대한 손해배상금 채권은 위와 같이 변제충당되고 남은 44,889,863원(7,200만 원 - 27,110,137원) 및 이에 대한 위 변제일 다음날인 2013. 1. 19.부터의 지연손해금이 남게 되었다.
  라. 소결론
   따라서 피고 김**은 원고에게 손해배상금으로 44,889,863원 및 이에 대하여 2013. 1. 19.부터 피고 김**이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결선고일인 2013. 6. 28.까지는 민법에 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 피고 000에 대한 청구에 관한 판단
  가. 당사자의 주장
   원고는, 피고 000은 피고 김** 및 함**의 사용자로서 공동불법행위자인 피고 김** 및 함**의 위 불법행위로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 주장하고, 이에 대해 피고 000은, 피고 김**은 피고 000의 직원이 아니고, 함**는 피고 000의 직원이기는 하나 함**는 원고에게 이 사건 건물의 입찰을 권유하거나 입찰 상담을 한 적이 없고, 원고와 사이에 이 사건 계약을 체결한 당사자도 아니므로, 피고 000은 사용자책임을 부담하지 않는다고 주장한다.
  나. 판단
   (1) 먼저 피고 000이 피고 김**의 사용자로서 사용자책임을 지는지 여부에 관하여 보건대, 민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘․감독 아래 그 의사에 따라 사업을 집행하는 관계에 있을 때에도 그 두 사람 사이에 사용자, 피용자의 관계가 있다고 할 수 있으며(대법원 1996. 10. 11. 선고 96다30182 판결 등 참조), 피용자의 불법행위가 외형상 객관적으로 사용자의 사업활동 내지 사무집행행위 또는 그와 관련된 것이라고 보일 때에는 행위자의 주관적 사정을 고려함이 없이 이를 사무집행에 관하여 한 행위로 볼 것이고, 외형상 객관적으로 사용자의 사무집행에 관련된 것인지의 여부는 피용자의 본래 직무와 불법행위와의 관련 정도 및 사용자에게 손해발생에 대한 위험 창출과 방지조치 결여의 책임이 어느 정도 있는지를 고려하여 판단할 것인바(대법원 1992. 2. 25. 선고 91다39146 판결 등 참조), 갑제8호증의 1의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 계약 체결 무렵 피고 김**이 원고에게 자신을 피고 000의 직원이라고 사칭하면서 피고 000의 과장 직함의 명함을 교부한 사실은 인정되나, 나아가 이 사건 계약 당시 피고 김**이 피고 000의 직원이라거나 피고 000이 피고 김**으로 하여금 피고 000의 법률사무 등에 종사하도록 하였다는 점을 인정할 아무런 증거가 없다(원고는, 피고 000의 사무실에 피고 김**의 방과 책상 및 명패가 있고, 피고 000의 직원들이 피고 김**을 ‘과장님’이라고 호칭하였으며, 원고가 피고 000의 사무실을 방문할 때마다 피고 김**이 피고 000 사무실 내 자신의 방에서 근무하고 있었다고 주장하나, 위 주장에 부합하는 듯한 증인 **연의 증언은 **연이 원고의 친동생인 점, 이 사건 건물의 명도소송과 관련하여 원고의 요청으로 원고 등과 함께 피고 000을 찾아가 담당변호사 박**을 만났을 뿐 피고 000 사무실에서 원고를 계속 만났던 것은 아니라는 피고 김**의 진술, 피고 000 사무실 내에 피고 김**의 책상이나 방은 없다는 증인 함**의 증언 및 피고 000 소속 직원들의 진술 등에 비추어 볼 때 이를 그대로 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다). 또한 피고 김**이 피고 000을 위하여 그 지휘․감독 아래에서 사업을 집행하는 관계에 있었다는 점을 인정할 아무런 증거도 없으므로, 피고 김**이 피고 000의 사실상 피용자라고 보기도 어렵다. 결국 피고 000이 피고 김**의 사용자로서 사용자책임을 진다고 볼 수는 없다고 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
   (2) 다음으로 피고 000이 함**의 사용자로서 사용자책임을 지는지 여부에 관하여 보건대, 함**가 피고 000의 직원인 점은 당사자들 사이에 다툼이 없고, 함**가 피고 김**의 위 불법행위를 용이하게 함으로써 피고 김**과 공동불법행위책임을 부담함은 앞서 본 바와 같은바, 함**의 앞서 본 바와 같은 일련의 행위는 외형상 객관적으로 피고 000의 사무집행행위 또는 그와 관련된 것이라고 봄이 상당하므로, 피고 000은 함**의 사용자로서 일응 사용자책임을 부담한다고 할 것이다.
       그러나 피용자의 불법행위가 외관상 사무집행의 범위 내에 속하는 것으로 보이더라도 그것이 사용자의 사무집행에 해당하지 않음을 피해자가 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 때에는 사용자에 대하여 그 책임을 물을 수 없다 할 것인바(대법원 2000. 3. 28. 선고 98다48943 판결 등 참조), 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 원고는 피고 000의 직원이라고 사칭하는 피고 김**과 사이에 피고 000의 사무실이 아닌 서울서부지방법원 휴게실에서 이 사건 계약서를 작성하였고, 이 사건 계약서에는 피고 000 또는 그 소속 변호사의 서명, 날인이 누락되어 있었던 점, 그럼에도 불구하고 원고는 피고 000에게 이 사건 계약과 관련된 사항에 관하여 확인한 적이 전혀 없었고, 피고 김**이나 함**가 피고 000의 직원인지 여부조차도 문의하지 않았던 점(원고는 이 사건 계약 당시는 물론이거니와 이 사건 소 제기 이후에도 2012. 4. 24.자 준비서면을 통해 피고 김**의 남편이자 피고 000의 정식 직원인 함**가 위 경매절차에서 원고의 경매입찰대리를 하였다고 주장하기 전까지는 피고 김**이 피고 000의 직원이라고 생각했을지언정 함**가 피고 000의 직원이었다고 생각하지는 않았던 것으로 보인다), 원고는 이 사건 건물의 명도소송의 소송대리를 피고 000에게 위임하였고, 위 명도소송의 상담 및 진행과정에서 이 사건 계약의 존재 사실 및 피고 김**과 함**의 경매입찰대리에 관해 언급조차 하지 않았던 점, 특히 원고는 위 명도소송의 1심에서 패소하였고, 항소하더라도 승산이 없다는 피고 000의 담당변호사 박**의 말에도 불구하고 이후 이 사건 소송 제기 이전까지는 피고 000에게는 어떠한 항의도 하지 않았는바, 만일 원고가 피고 000과 사이에 이 사건 계약이 정식으로 체결된 것이라고 생각했다면 위와 같은 원고의 행위는 매우 이례적인 것으로 보이는 점 등 여러 사정을 종합하여 보면, 원고로서는 피고 김** 및 함**의 위 불법행위가 그 직무권한 범위 내에서 적법하게 행해진 것이 아니라는 사정을 충분히 알 수 있었거나 적어도 이를 알지 못한 데에 중대한 과실이 있었다고 할 것이므로, 피고 000에 대하여 사용자책임을 묻는 원고의 위 주장은 이유 없다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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