전소유자의 체납관리비를 근거로 하여 낙찰자에 대하여 이루어진 단전조치의 적법성

2013-11-04 | 작성자 최광석 | 조회수 14,624 | 추천수 204

   낙찰 받은 아파트에 입주하는 과정에서 관리소로부터 전소유자의 체납된 관리비 전액 납부를 강요받아 이를 거부하자 단전조치를 받게 된 의뢰인이, 관리소장을 상대로 업무방해죄로 형사고소하고 손해배상 소송까지 하여 관리소장이 형사처벌되고 배상받은 사건을 최근 수임해서 처리한 적이 있었다. 전소유자의 체납된 관리비 중 공용부분 해당비용에 한해서만 아파트 낙찰자에 대해 승계될 수 있어 의뢰인은 공용부분에 대한 납부의사를 명백히 표시하였음에도 불구하고, 관리소측에서 전유부분에 대한 관리비까지 납부할 것을 고집하게 되면서 분쟁이 발생한 사안이었다. 이처럼 체납된 관리비를 회수하는 과정에서 관리소와의 분쟁이 적지 않아 손해배상 소장 전문을 참고로 소개키로 한다.

1. 사안의 개요

  가. 원고는 서울동부지방법원 2011타경19465 부동산임의경매절차를 통해서 ‘서울 성동구 00동1가 633 00아파트 302동 000호(이하 이 건 부동산이라 함)’를 낙찰 받아 2012. 9. 28. 소유권을 취득하였습니다(갑1).

  나. 이후, 2012. 11. 2. 전 소유자로부터 이 건 부동산을 인도받기 위해 부동산강제집행을 진행하는 과정에서, 원고는 00아파트 관리사무소장인 피고 권00으로부터 ‘2010. 10.분부터 현재까지의 관리비가 미납된 상태이다, 이를 모두 납부하지 않으면 짐을 반출할 수 없다’는 말을 듣게 되었습니다.

  다. 이에, 원고는 피고 권00에게 ‘공용부분 관리비를 지급할테니 짐을 반출할 수 있도록 해달라‘고 요청하였지만 피고 권00은 계속해서 미납관리비 전액을 납부할 것을 요구하며 짐을 반출하지 못하도록 방해하였고, 결국 원고는 경찰의 도움을 받고나서야 겨우 짐을 반출할 수 있었습니다.

  라. 다음날인 2012. 11. 3., 원고는 입주를 위해 이 건 부동산에 갔다가, 단전조치가 되었음을 알게 되었습니다. 이에 원고는 피고 권00을 찾아가 수차례 공용부분 관리비 지급의사를 밝히며 단전조치를 중단시켜달라고 요청하고, 여의치 않아 변호사를 선임하여 다시 정식으로 통고서까지 보냈지만, 요지부동입니다(갑2,3).
  
  라. 결국, 2013. 1. 현재까지도 이 건 부동산은 단전상태에 있습니다.

2. 피고들의 손해배상책임

  가. 피고 권00의 불법행위 책임
     피고 권00은 종전 소유자의 미납된 관리비를 이유로 원고 소유의 이 건 부동산에 대한 단전조치를 일방적으로 취하였는바, 단전조치가 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그와 같이 조치하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될만한 정당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있어야 하는바, 이에 비추어 보았을 때 피고 권00의 단전조치는 정당성이 있다고 보기 어렵고, 더구나, 원고가 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자와의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서, 원고가 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 원고가 승계된 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수는 없는바, 결국 피고 권00이 전 구분소유자의 체납된 관리비를 이유로 원고에게 취한 단전조치는 적법하지 않은 것입니다(참고자료 대법원 2004다3598,3604 판결, 서울고등법원 2006나17760(본소),17777(반소) 등 참조).

     더구나, 위 판례에서는, 관리단이 특별승계인에게 전 구분소유자가 체납한 관리비의 지급을 요구하며 특별승계인이 경락받기 이전부터 해오던 단전·단수 조치를 소유권 취득 이후에도 계속하여 특별승계인으로 하여금 그 기간동안 경락받은 부동산을 사용·수익하지 못하게 한 사용방해행위는 불법행위를 구성한다고 판단하고 있는바, 이 사건의 경우 전 구분소유자의 체납된 관리비를 이유로 전 구분소유자에게는 하지도 않았던 단전조치를 원고가 새로이 소유권을 취득한 이후에 취한 것은 당연히 불법행위가 아닐 수 없습니다.

  나. 한편, 피고 회사와 대표회의는 피고 권00에 대한 사용자의 지위에 있다고 보여지는바, 피고 권00과 연대하여 책임을 부담하여야 합니다.
      ** 다만, 원고로서는 피고 권00에 대한 사용자가 누구인지 정확하게 알 수 없는 바, 피고 권00의 고용관계, 급여지급주체 등에 대하여 피고들에게 석명을 구합니다.

3. 배상액수
  단전조치로 인해 원고는 이 건 부동산을 전혀 사용할 수 없게 되었는바, 임료상당의 손해배상을 해야합니다.
  이 건 부동산의 경매당시 감정가는 5억6천만원인 바(갑4), 임료액수에 대해서는 감정을 통해 입증코자 합니다(소정외로 채택하여 주시기 바랍니다).
  일응은 3천만원을 청구합니다.

4. 결론
  이상으로 보는 바와 같이 이 건 단전조치는 불법행위임이 명백한 바, 피고들은 자신들의 부당한 요구를 관철코자 터무니없는 불법을 자행하고 있습니다.
  더구나, 벌써 몇 달 동안이나 원고의 가족들은 이 건 부동산에 입주하지 못해 가족이 뿔뿔이 흩어져 생활하고 있는 불편이 있고, 특히 원고 남편의 경우 월남고엽제 피해자로 현재 심혈관질환, 뇌경색, 고혈압 등의 질병을 앓고 있는데, 이번 사건으로 인하여 건강이 나빠진 것은 물론이고 우울증세까지 보이고 있다는 점에서, 더욱 정신적으로나 육체적으로 고통이 큰 상황입니다.
  이러한 점을 감안하여 최대한 이 건을 신속하게 진행해주시기를 간청드립니다.

                                  입증방법

1. 갑제 1호증                           집합건물등기부등본
1. 갑제 2호증의 1                     통고서(원고)
1.              2                            통고서(피고 권00)
1. 갑제 3호증의 1 내지 3           각 통고서(원고)
1.              4                            통고서(피고 권00)
1. 갑제 4호증                           감정평가서
1. 판결                                    1부
1. 법인등기부등본                    1부

                                              2013.   1.  .

                                               위 원고의 소송대리인
                                               변호사 최광석
                                 
서울동부지방법원 귀중

 


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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