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다가구주택임차할 때, 다른 세입자보증금도 살펴야

2005-04-07 | 작성자 최광석 | 조회수 13,634 | 추천수 328
■ 임차인들간에도 배당순위가 있다.

  다가구주택을 임차할 때 권리관계 확인에 있어 유의해야 할 점이 있다. 다가구주택에 임차할 경우에 일반적으로는 부동산등기부상의 권리관계만을 파악하지만, 해당 다가구주택의 기존 임차인들이 얼마의 보증금에 살고 있는지에 관한 부분도 반드시 확인해야 한다. 다가구주택은 다세대주택과 달리 법률적으로는 건물1동 전체가 하나의 부동산이다(반면, 다세대주택은 임차한 개개의 세대가 별개의 부동산이다). 이러한 특성상 다가구 주택 임대인의 사정으로 건물이 경매로 넘어가게 될 경우 건물 전체가 경매대상이 되는데, 이 때 낙찰대금의 배당순위를 정함에 있어서는 부동산등기부상에  표시된 선순위 근저당, 가압류권 뿐 아니라, 임차인들 사이에서는 주민등록, 확정일자를 받은 순서에 따라 순위가 정해진다.  
  따라서, 다가구주택을 임차함에 있어서는 임대인이나 중개업자를 통해 반드시 다른 세입자의 보증금액수를 미리 확인해 볼 필요가 있다. 기존 임차인의 전체 보증금액수와 선순위제한물권(근저당, 가압류 등)액수를 임대차목적물의 거래가격과 비교해서, 향후 임대차목적물이 경매로 진행될 때 본인의 임대차보증금을 회수할 수 있을지를 확인해야 하는 것이다. 기존세입자와의 임대차계약이 전세인지 월세인지, 그 액수는 얼마인지, 또 소액임차인의 범위에 포함되는지 여부 등이 검토될 필요가 있다. 이러한 확인조치가 기존의 관행과 다르다고 하여 확인을 소흘히 할 경우, 기존의 세입자보증금으로 인해 향후 큰 손해를 입을 수 있다.

■ 임대차계약서를 임대인이 위조하는 경우도 있다.

  확인과정에서는 임대인이 제시하는 임대차계약의 내용을 그대로 믿어서도 안된다. 필자의 경험상으로, 임대인이 임대차계약체결과정에서 기존의 임대차계약서를 위조하는 사례도 있었기 때문이다. 신규임차인을 안심시키기 위해 기존의 임대차계약서의 보증금액수를 실제보다 적게 위조하였던 것이다. 결국, 여러 가지 방법을 통해 기존의 보증금액수를 확인할 필요가 있다.

■ 중개업자 책임도 있을 수 있다.

  만약, 선순위임차인이 존재한다는 사실을 확인하지 못한채 임대차를 개시하게 되었는데, 나중에 결국 선순위임차인들로 인해 보증금을 반환받지 못하는 손해를 입었다면, 부동산중개업자에 대한 손해배상청구를 고려해 볼 수도 있다. 기존의 업무관행상 중개업자들 역시, 기존의 임대차관계를 신규 임차인을 위해 확인하는 노력을 소흘히 하는 것이 일반적인데, 중개업자의 책임이 인정될 소지가 크다고 할 것이다(책임을 인정한 판결도 있음). -이상-

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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