에프터(프리)리빙제의 실체

2013-08-19 | 작성자 최광석 | 조회수 38,084 | 추천수 230

아파트 미분양이 속출하면서 분양기법이 점차 다양해지고 있는데, 이른바 에프터리빙, 프리리빙, 스마트리빙이라고 호칭되는 분양기법에 많은 관심이 집중되고 있다. 광고의 골자는, 전세금에도 미치지 못하는 적은 금액으로 2년 정도의 기간을 거주한 다음 최종적으로 분양받을지 여부를 결정할 수 있게 되는데, 분양을 받는 것으로 결정하게 되면 지급하지 못한 나머지 분양대금을 납부하게 되는 반면, 분양받지 않는 것으로 결정하게 되면 입주하면서 분양회사에 지급한 대금을 모두 반환받는다는 것이다. 광고만으로 보면 일단 거주하면서 충분히 평가해 본 이후에 최종적으로 분양여부를 결정할 수 있다는 점과 거주하는 동안 지급하는 돈이 비슷한 인근 아파트의 전세보증금에도 미치지 못하는 저렴한 금액이라는 점 때문에 소비자에게 나쁘지 않은 조건처럼 보이지만, 예상치 못한 문제점도 적지 않았다. 필자도 이 제도의 폐해를 취재한 모 방송사의 자문을 하게 되면서 이런 분양기법을 택한 여러 계약서를 살펴보게 되었다. 계약서상 주목할 점 몇 가지를 소개한다.

첫째, 계약의 기본 형태는 “임대”가 아니라 “분양”계약이다. 
분양시장이 장기간 침체된 현 상황에서 소비자들이 섣불리 분양받기를 꺼려한다는 점을 의식해서, 분양회사는 광고나 현장 설명과정에서 소비자들에게 “분양(매매)”이 아니라 마치 일정기간의 “전세(임대)”계약을 하는 것처럼 잘못 생각하게 한다. 하지만, 실제 계약서상으로는 임대가 아니라 분명한 분양(매매)계약이었다. 일반적인 분양(매매)와 다른 점은 입주시에 주변 전세금에도 미치지 못하는 적은 금액의 대금만 지급되고 일정기간 후의 환불이 약속된다는 점이다. 대체적인 구조는 다음과 같다. 예를 들어 분양대금이 10억원이라면 입주시 3억원을 수분양자로서부터 현실적으로 받고, 5억원은 수분양자 명의로 대출을 받게 하여 결국 분양회사는 입주시까지 8억원을 가져가게 된다. 수분양자가 거주하는 2년 기간 동안 분양회사가 대출이자를 모두 부담하게 되면 결국 수분양자는 초기 지급한 3억원으로 2년 동안 거주할 수 있게 되는 셈이다.

둘째, 대금을 돌려받는 것은 재분양 내지 환매(還買)의 방법을 취하고 있었다.
약정한 일정기간이 지나게 되면 수분양자가 최종적인 분양여부를 결정하게 되는데, 만약 분양받기를 포기하면 분양회사는 적어도 입주시 수분양자로부터 지급받은 금액 이상으로 이를 타인에게 재분양하거나 분양회사가 다시 매수하는 즉 환매하는 약정을 두고 있었다. 수분양자의 대출금 역시도 분양회사가 변제하는 약정이 있다. 

그렇다면 이런 계약에 어떤 문제점이 있을까? 수분양자의 요구에 따른 분양대금반환시기가 명시되지 않는 등의 문제는 있지만, 이는 향후 재판에서 계약의 구체적인 해석문제로 판단하여 구체적인 지급시기를 결정하면 된다는 점에서 큰 문제는 아니라고 보였고, 그 밖에 계약서 그 자체로는 큰 문제가 없어 보였다. 그 때문에 지금까지 언론이나 전문가의 지적이 거의 없었던 것으로 짐작된다.

하지만, 만약 분양회사가 대금을 반환하지 못하는 상황이 되면 문제가 걷잡을 수 없이 커지게 된다. 실제로도 이런 분양기법 초기에 이런 분양계약을 통해 입주한 수분양자들의 대금반환요구가 최근에 이어지고 있는데, 분양회사가 이런 저런 핑계를 대면서 제대로 응해주지 못해 여러 곳에서 집단소송이 제기되었거나 준비 중에 있는 실정이다. 분양회사가 분양대금반환에 응하지 않고 있는 데에는 나름 이유가 있지만 분양회사의 어려운 경제사정이 가장 주요한 것으로 짐작된다. 이처럼 분양회사의 경제적 사정 여하에 따라 자칫 분양회사에 지급한 대금은 물론, 대출금까지 고스란히 수분양자에게 부담될 수 있는 상황이 될 수 있다. 자칫 대출금을 상환하지 못하면 결국 분양받은 아파트가 경매에 처해질 수 있는데, 이 경우 입주자는 세입자의 지위가 아니라는 점에서 아무런 보호를 받을 수도 없다.
결국, 결과론적으로 보면 어려운 분양현실을 타개하기 위해 ‘일단 분양하고 보자’는 심정으로 일정기간 후에 행사될 대금반환요구와 대출금상환에 응하지 못할 사정을 짐작하면서도 무리한 분양을 한 것이 아닌가하는 의구심이 들 수밖에 없다. 

소비자들의 주의를 당부하고 싶다.

칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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