철거될 운명의 타인 소유 부동산을 임의철거한 경우의 법적책임

2013-07-29 | 작성자 최광석 | 조회수 15,833 | 추천수 200

 

법정지상권이 성립되지 못하는 건물 등과 같이 재판이 되면 어차피 철거될 부동산을 재판없이 임의로 철거하면 어떤 문제가 발생할 수 있을까?

민사적으로는 불법행위임에 의문이 없다. 비록 위법하다고 하더라도 이러한 상태를 시정하기 위해서는 법원을 통한 재판과 집행관에 의한 강제집행 등과 같은 사법권력을 통하는 것이 원칙이고, 사적인 집행이나 제재는 원칙적으로 허용되지 않기 때문이다.
그렇다면, 건물을 철거한 사람은 건물주에 대해 불법행위에 따른 손해배상으로 어떠한 정도의 책임을 질 수 있을까?

무단철거된 건물은 재판을 통하면 어차피 철거될 수 밖에 없는 운명이라는 점에서, 배상책임은 극히 제한된다. 이 점에 관하여 대법원 1993.3.26. 선고 91다14116 판결은, 도급인인 대지소유자가 건축공사가 진척 중 대지를 제3자에게 매도하여 매수인이 임의로 기성부분을 철거하자 수급인(원고)이 손해배상을 청구한 사안에서  “기성부분의 소유자인 수급인이 제3자의 불법행위로 기성부분에 대한 소유권을 상실하기는 하였으나 부지 소유자에게 대항할 권원이 없어서 조만간 손해배상 없이 이를 자진철거하거나 강제로 철거당할 운명이었다면 불법철거로 인한 손해는 기성부분의 교환가격이나 투자비용이라고 할 수 없고, 기성부분이 적법히 철거될 때까지 당분간 부지를 불법점유한 채 기성부분을 사실상 사용할 수 있는 이익, 철거 후 기성부분의 폐자재를 회수할 수 있는 이익의 침해로 인한 손해에 한정된다”는 전제하에, 이와 같은 취지의 원심판단을 타당하다고 판단하였다. 이 점과 관련한 원심판단은 다음과 같다. 원심은 피고의 손해배상책임을 인정하면서도, 손해배상의 범위에 관한 원고의 주장 즉, “원고는 피고 서은수가 이 사건 기성부분을 불법철거함으로써 이 사건 기성부분의 소유권을 상실하게 되어 그 시가 상당액인 금 1,304,626,280원의 손해를 입게 되었고, 가사 그러하지 아니하다 하더라도 이 사건 기성부분은 원고의 피고 청한건설에 대한 공사대금채권의 담보물인데 피고 서은수의 불법철거로 위 시가 상당액의 공사대금채권이 침해되는 손해를 입었으며, 또한 피고 서은수의 불법철거를 자력으로 방위하기 위한 인건비, 식대, 잡비 등으로 금 74,247,000원의비용을 지출하는 손해를 입었다.”는 데에 대하여는, ①원고가 이 사건 기성부분의 소유자라 하여도 그 부지인 이 사건 대지의 소유자인 피고 서은수 등에게 대항할 수 있는 권원이 없어 조만간 손해배상 없이 이를 자진철거하거나 강제로 철거당할 운명이었으므로, 위 불법철거로 인한 손해는 이 사건 기성부분의 교환가격이나 투자비용이라고는 할 수 없고, ②이 사건 기성부분이 철거되었다고 하여 원고의 피고 청한건설에 대한 공사대금채권이 감소 또는 소멸되는 것은 아니므로 그 공사대금채권에 상당하는 손해가 발생한다고 할 수 없으므로, ③그 범위는 (①이 사건 기성부분이 적법히 철거될 때까지 당분간 이 사건 대지를 불법점유한 채 위 기성부분을 사실상 사용할 수 있는 이익, (② 철거 후 이 사건 기성부분의 폐자재를 회수할 수 있는 이익의 침해로 인한 손해, (③위 불법철거를 자력으로 방위함에 사회적 상당성이 있는 비용에 한정된다고 전제한 다음, (4) 그 손해액은, (①먼저 골조공사의 일부만이 이루어진 채 완성되지 못한 이 사건 기성부분만으로는 원고에게 어떠한 사용이익이 있다고 볼 수는 없고, (②다만 원고는 피고 서은수가 앞서 본 바와 같이 중장비와 인부를 동원하여 이 사건 기성부분을 불법으로 철거하려 하자 1988.7.11.경 대구지방법원에 철거금지가처분신청을 하고, 변호사를 소송대리인으로 선임하면서 그 착수금으로 금 1,600,000원을 지급한 사실, (③또한 원고는 인부들을 동원하여 피고 서은수의 불법철거를 막으려 하였으나 그들 중 12명이 피고 서은수가 동원한 인부들에게 구타당하였으므로 그 치료비로서 합계금 1,430,050원을 지출한 사실, (④한편 원고는 피고 서은수가 위와 같이 폐자재를 임의로 처분함으로써 653.825톤(시가는 1kg당 60원)의 폐철근을 전혀 회수하지 못하였고, 이 사건 기성부분 중 견본주택을 건축하기 위하여 합계 금 30,515,132원의 자재비를 지출하였는데, 이를 통상적인 방법으로 철거할경우 자재의 노후정도, 철거에 따른 손상정도 등을 고려할 때 회수가능한 잔존자재의 가격은 피고 서은수가 자인하는 위 투입자재비의 1/3인 금 10,127,710원 정도인 사실을 각 인정할 수 있으므로, 피고 서은수는 원고에게 위 합계 금 52,431,260원의 손해를 배상할 책임이 있다고 판단한 데 이어서, (5) 원고가 피고 서은수의 위 불법철거를 자력으로 방위하기 위하여 부득이 인부 수십명을 동원하여 그 노임으로 금 53,000,000원, 식대로 금 9,434,000원, 잡비로 금 6,812,820원을 지출함으로써 위 금액 상당의 손해를 입었다는 주장에 대하여는, 제1심 증인 김기복, 김영진의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원고가 피고 서은수의 위 철거행위를 실력으로 저지하기 위하여 3-4일에 걸쳐 서울에서 100여 명의 인부를 동원하고 이들을 대절한 관광버스에 태워 대구까지 데려와 위 불법철거에 대항하게 함으로써 그 노임, 식대, 잡비 등으로 상당한 금원을 지출한 사실은 인정되나, 위와 같이 다수의 인원을 장기간 동원하여 폭력적인 대응방법을 취하지 아니하고서는 위 철거행위를 적법절차에 의하여 저지시킬 수 없었다는 특별한 사정이 인정되지 아니하고, 따라서 원고의 위와 같은 조치는 부득이한 방위행위로서 사회적 상당성이 있다고 할 수 없다고 판단하였다.

다음의 하급심판결 역시 위 대법원판단과 같은 취지의 판결이다.

★ 청주지방법원 2013. 7. 16.선고 2013나134  손해배상(기)

1. 당사자의 주장
  가. 원고의 주장 요지
  원고는 1989.경 충북 옥천군 청성면 00리 산 44-1 임야에 목조 함석지붕 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하고 금을 추출하는 설비(이하 ‘이 사건 설비’라 한다)를 설치하여, 채광한 원석으로부터 금을 추출하는 작업실로 사용해 왔는데, 피고가 2011. 7. 9.경 원고의 동의나 승낙도 없이 이 사건 건물을 무단으로 철거하였다.
  따라서 피고는 원고에게 이 사건 건물을 원상회복하는 데 소요되는 비용인 21,681,000원 상당의 손해를 배상할 의무가 있다.
  나. 피고의 주장 요지
    (1) 이 사건 건물은 원고의 소유가 아니다.
    (2) 이 사건 건물은 충북 옥천군 청성면 00리 산 44-1 임야가 아닌 피고 소유의 같은 리 282 전 1,312㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 아무런 권원 없이 무단으로 건축된 것이다.
2. 판단
  가. 피고가 2011. 7.경 원고의 동의나 승낙 없이 임의로 이 사건 건물을 철거한 사실은 인정된다.
  나. 이 사건 건물이 원고의 소유인지 여부에 관하여 보건대, 갑 제1호증의 영상만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
  다. 설령 이 사건 건물이 원고의 소유라고 하더라도, 제1심 감정인 조00의 측량감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 건물은 피고 소유의 이 사건 토지에 건축된 사실이 인정되는데, 건축물의 소유자가 불법행위로 소유권을 상실하기는 하였으나 부지 소유자에게 대항할 권원이 없어서 조만간 이를 자진철거하거나 강제로 철거당할 운명이었다면 건축물의 교환가격이나 투자비용은 불법철거로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 없으므로(대법원 1993. 3. 26. 선고 91다14116 판결 참조), 원고가 피고 소유의 이 사건 토지 위에 이 사건 건물을 소유할 정당한 권원이 있다고 볼 만한 아무런 자료가 없는 이상, 피고가 원고의 동의나 승낙 없이 임의로 이 사건 건물을 철거하였다고 하여 원고에게 그 원상회복에 필요한 비용 상당의 손해를 배상할 의무는 없다.
  이와 관련하여 원고는, 피고가 이 사건 건물을 철거함으로 인하여 그 안에 설치되어 있던 이 사건 설비가 외부에 노출되어 부식되는 피해가 발생하였을 뿐만 아니라, 위 철거 과정에서 원고 소유의 경운기와 동판이 파손되는 피해도 입었다고 주장하나, 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장도 받아들이기 어렵다.
  라. 따라서 원고의 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.

하지만, 민사상 손해배상책임이 제한된다고 하더라도, ① 형사상 재물손괴죄로 처벌될 수 있고,  ② 재산상 손해를 입증하기 어려운 경우 소액이나마 민사상 위자료지급의무는 인정되고 있는 점 등을 감안하면, 위법한 자력구제행위에는 극히 신중할 필요가 있다. -이상- 

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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