소유자를 사칭한 부동산사기사건의 유형과 중개업소의 대비책

2004-07-31 | 작성자 최광석 | 조회수 24,104 | 추천수 385
최근 소유자를 사칭하는 부동산사기사건이 빈발하고 있고, 이에 관여한 중개업소의 책임문제가 언론에 자주 보도되고 있다. 어떤 유형의 사기가 자주 발생하고, 이에 대한 중개업소측의 대비는 어떠해야 하는지 자세히 알아 둘 필요가 있다고 보인다.
최근에 자주 발생하는 부동산사기사건으로는, 소유자를 사칭하여 부동산을 매매하거나 임대차한 후 대금을 가지고 잠적하는 경우가 대표적이다. 이들 사건의 경우 대개 사기범은 부동산등기부상 소유자의 신분증을 위조하여 소유자행세를 하는 경우가 일반적이다.

매매사기의 경우, 특히 재건축대상 아파트와 같이 매수인이 매매대상 부동산의 구조나 내부상태에 대하여 특별한 관심이 없어 해당 부동산(아파트)을 직접 방문하지 않는다는 점을 노리는 사기사건이 많다. 해당부동산을 직접 방문하게 될 경우, 진실한 소유자나 임차인에게 사기행각이 적발될 우려가 있기 때문이다(어떤 경우는, 해당 부동산이 매물로 나와 있다는 정보를 사기범이 입수한 후, 매수인이나 중개업소로 하여금 해당 부동산을 방문케하여 세입자를 직접 만나게 하는 등 대담한 행동을 하는 경우도 있었다).
현행 대법원판례상으로는 비록 사기범이 신분증을 완전하게 위조하여 이를 식별할 수 없었다고 하더라도, 중개업소로서는 매도인이 진실한 소유자인지 여부를 확인하기 위해 잔금지급시 아닌 매매계약 당시부터 신분증 이외에 해당 부동산의 등기권리증 소지 여부를 확인할 의무가 있고, 이를 확인하지 않고 단순히 신분증만을 믿었다면, 중개업소의 과실로 판단한다는 점에서, 중개업소로서는 신분증만을 믿지 말고 등기권리증 소지여부나 해당 부동산을 방문하는 등의 방법으로 진실한 소유자인지 여부를 주의깊게 확인할 필요가 있다.

한편, 임대차와 관련해서는 해당 부동산을 월세로 임차한 후, 이를 사용하던 중 임대인의 신분증을 위조해서 마치 자신이 임대인인 것처럼 사칭하면서 해당 부동산을 전세로 임대하여 전세금을 편취하는 사건이 종종 발생하고 있다. 이 때 사기범은, 자신이 실제 임대인과 임대차계약을 체결하면서 알게 된 실제 임대인명의의 예금구좌를 전세 임차인에게 알려주어 전세금의 일부를 그 구좌로 송금하게 하는 등 치밀하게 계산된 행동을 하는 사례도 있었다. 이와 같은 경우의 중개업소 책임문제에 대해서는 아직 법원판례가 명확하지 않는 상태이지만, 매매의 경우에서의 대법원판례에 비추어 볼 때, 반드시 중개업소의 책임이 면책된다고 단정할 수는 없다. 따라서, 임대차의 경우에도 중개업소로서는 신분증 소지여부에만 의존할 것이 아니라, 소유자임을 증빙할만한 다른 서류(예, 등기권리증 등)를 계약체결 당시부터 확인할 필요가 크다고 할 것이다.

한편, 가정불화가 있는 부인이 남편 소유명의의 부동산을 남편의 위임없이 임의로 매매나 전세계약하고 돈을 받고 잠적하는 사례가 간혹있는데, 비록 계약당시 법적인 부인이라고 하더라도 부동산거래권한을 위임받지 않고서는 임의로 거래를 할 수 있는 권한은 없다고 보는 것이 일반적이므로, 중개업소로서는 반드시 배우자의 위임사실을 증명할 수 있는 서류제출과 아울러 확실한 확인을 위해서 남편과의 직접 통화 등을 통해 위임사실을 정확하게 확인해 보는 세심한 자세가 필요할 것이다. -이상 -

변호사 최광석

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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