영종하늘도시 아파트 입주자 2천여명이 제기한 재판이 얼마 전 선고되어 크게 보도된 바 있다. 인천지방법원 2013. 2. 1.선고 2011가합20696 분양대금반환 등, 2012가합12296(병합) 매매대금반환, 2012가합12418(병합) 분양대금반환 등, 2012가합18102(병합) 분양대금반환 등 판결이다.
재판 결과는, 사기 내지 착오에 의한 취소 내지 계약해제를 이유로 한 대금의 전액반환청구는 받아들여지지 않은 대신, 분양광고 중 제3연륙교, 제2공항철도, 학교에 관한 부분의 허위 ․ 과장성을 인정하여 표시․광고의 공정화에 관한 법률 내지 민법에 의한 손해배상책임 차원에서 분양대금의 총12%( 적극적 손해 10%, 위자료 2%) 감액청구는 인정되었다. 원고 수가 2천여명이고 청구액수도 수백억원인 사안이다보니, 관련 법리에 대한 주장과 판단이 망라되어있어 관심을 가져볼 만한 판결이라고 할 수 있다.
<주 문>
1. 피고들은 각자 원고들에게 별지4 인용금액의 ‘인용금액’란 기재 각 해당 금원 및 이에 대하여 2012. 12. 22.부터 2013. 2. 1.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고들의 제1, 2 주위적 청구 및 나머지 예비적 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용 중 2/3는 원고들이, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
<이 유>
1. 기초사실
가. 당사자들의 지위 등
피고 &&종합건설 주식회사(이하 ‘피고 &&’이라고 한다)은 인천광역시(이하 ‘인천시’라고 한다) 경제자유구역 영종지구 영종하늘도시 A32블럭 33,836.524㎡ 지상에 1,002세대 규모의 공동주택인 &&스카이뷰 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 신축․분양하는 사업의 시공사이자 위탁자이고, 피고 주식회사 한국토지신탁(이하 ‘피고 토지신탁’이라고 한다)은 피고 &&으로부터 분양업무 수행, 자금 관리, 행정업무의 대행 등을 수탁받은 수탁자이다. 원고들은 이 사건 아파트에 관하여 직접 피고 토지신탁과 분양계약을 체결하거나 기존 수분양자로부터 수분양자의 지위를 승계한 사람들이다(이하 최초 수분양자들과 피고 토지신탁 사이의 분양계약을 '이 사건 분양계약'이라 한다).
나. 이 사건 아파트 부지의 입지조건
이 사건 아파트 부지인 영종지구 A32블럭은 인천시 중구에 위치한 섬인 영종도의 동쪽 부근에 위치하고 있다. 영종도 서쪽으로는 인천국제공항이 위치해 있고 그 주변으로 공항신도시가 조성되어 있다. 영종도와 인천시 서구 경서동을 잇는 영종대교가 2000년 11월에 개통되었고, 영종대교를 지나는 공항철도가 2007년 3월에 개통되었으며, 영종도와 인천시 송도를 잇는 인천대교가 2009년 10월에 개통되었다.
다. 이 사건 아파트 분양 전까지의 경과
영종도 중 138㎢ 일대가 2003. 8. 11. 재정경제부 고시 제2003-19호로 인천시 송도․청라지구와 함께 인천경제자유구역으로 지정되었고, 인천경제자유구역에서 실시되는 개발사업에 관하여 인천시가 총괄사업시행자로, 인천도시개발공사(이하 ‘도개공’이라고 한다)와 한국토지주택공사(이하 ‘토공’이라고 한다) 등이 단위사업시행자로 지정되었다. 도개공과 토공은 인천경제자유구역 영종지구(이하 ‘영종지구’라고 한다) 중 운서동, 운남동, 운북동, 중산동 일원에 택지를 조성하여 2007년 말경 건설회사 등에게 분양하였는데, 피고 &&은 그 중 A32블럭을 주택건설용지로 분양받았다.
라. 피고들의 분양광고
피고들은 영종지구 택지를 분양받아 아파트를 시공하게 된 주식회사 동0주택건설, 주식회사 한0, 우0건설 주식회사, 현0건설 주식회사 등과 함께 2009. 10. 15. 인천경제자유구역청(이하 ‘경제청’이라고 한다)으로부터 입주자 모집공고 승인을 받고 그 무렵부터 각자 또는 공동으로 아파트에 관한 분양광고를 대대적으로 실시하였다. 피고들이 분양전단지, 카탈로그, 동시분양 소책자, 인터넷 홈페이지 등을 통하여 이 사건 아파트 주변의 입지조건 등에 관하여 광고한 개략적인 내용은 다음과 같다(자세한 내용은 뒤에서 보기로 한다).
영종도와 청라지구를 잇는 제3연륙교와 영종도와 인천역을 잇는 제2공항철도가 건설되고 인천공항철도 영종역이 개통될 예정이다.
영종브로드웨이, 밀라노디자인시티, MGM스튜디오, 용유무의관광단지, 운북복합레저단지, 메디시티 등 개발사업이 추진될 예정이다. 초․중․고등학교가 다수 들어설 예정이고, 중심상업지구가 형성되며 공원 등이 들어설 것이다.
마. 원고들의 분양계약 체결과 입주
피고 토지신탁은 2009. 10.경 영종지구 6개 블록에서 현대건설 주식회사 등과 아파트를 동시 분양하였다. 별지2 전액청구자 기재 원고들은 같은 기재 1회차 계약금 납부일에, 별지3 일부청구자 기재 원고들은 같은 기재 분양계약일에 각 해당 동․호․면적의 아파트를 분양받았다.
원고들 대부분은 피고들이 지정한 입주일 및 잔금 납입일인 2012년 하순경이 지난 이후에도 이 사건 아파트 주변에 피고들이 광고한 기반시설, 생활편의시설 등이 전혀 갖추어져 있지 않다면서 잔금 등 납입과 입주를 거부하고 있는 상태이다.
바. 이 사건 아파트 주변의 현재 상황
피고들이 광고한 개발사업은 대부분 무산되거나 중단, 연기되는 등 거의 실현되지 않았다. 이 사건 아파트 주변은 분양되지 않은 택지, 분양되었더라도 분양계약이 해지되거나 아파트, 상가 등이 건축되지 않고 있는 택지 등이 나대지로 있고, 개발사업이 예정되어 있던 택지도 대부분 개발사업 중단으로 나대지로 있으며, 아직 기반시설이 제대로 조성되지 않아서 광활한 나대지 중심에 아파트만 건설되어 있는 형국이다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 9, 61 내지 64, 67, 68호증, 이 법원의 현장검증결과, 변론 전체의 취지
2. 제1 주위적 청구에 관한 판단
가. 원고들의 주장
피고들은 이 사건 아파트의 분양 당시 분양광고와 홍보 등을 통하여 수분양자들이 아파트에 입주할 무렵을 전후하여 영종지구 내 교통․교육․문화․편의․위락․상업시설 등과 관련한 개발사업이 모두 완공될 것처럼 광고하였으나, 피고들이 광고한 개발사업은 전혀 이루어지지 않았다. 피고들은 이 사건 분양계약 당시 위 개발사업들이 분양광고 내용대로 이행되지 않을 것이라는 사정을 잘 알고 있었음에도 불구하고 이를 숨기고 개발사업이 모두 이행될 것처럼 수분양자들을 기망하였다.
원고들은 위와 같은 피고들의 기망행위를 이유로 하여 이 사건 분양계약을 취소하고, 손해배상으로 별지2 전액청구자 원고들은 피고들에게 납부한 분양대금 상당 및 이에 대한 지연손해금의 지급을, 별지 일부청구자 원고들은 일부청구로 분양대금의 35%에 해당하는 금액 또는 1,000,000원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.
나. 광고의 내용
1) 제3연륙교
∙ 조감도, 교통체계도, 개발계획도 등에 청라지구와 연결되는 다리가 그려져 있고 “제3연륙교(예정)”이라고 표기
∙ PPT 자료, 홍보용 기사 등에 제3연륙교 이미지와 제3연륙교 건설 예정이라는 취지 나타남
∙ 동시분양 소책자에 “제3연륙교(2014년 예정)가 청라-경인고속도로와 바로 연결되면 서울 진입이 한층 수월해 집니다.”라고 기재
2) 제2공항철도
∙ 교통체계도, 개발계획도에 인천역과 연결되는 다리가 그려져 있고 “제2공항철도(예정)” 표기
∙ PPT 자료, 홍보용 기사 등에 제2공항철도 이미지와 제2공항철도 건설 예정이라는 취지 나타남
3) 영종역
∙ 교통체계도, 개발계획도, PPT 자료 등에 “영종역”이라고 표기
4) 영종브로드웨이
∙ 조감도, 교통체계도, 개발계획도 등에 영종브로드웨이 이미지가 그려져 있고 “영종브로드웨이” 또는 “영종브로드웨이(예정)”이라고 표기
∙ 전단지, 카탈로그 등에 “뮤지컬 전문극장, 국제업무시설, 호텔, 백화점, 쇼핑몰, 국제예술학교 등 66만㎡ 규모의 아시아 최대 복합문화단지”라고 기재
∙ PPT 자료, 홈페이지 동영상, 홍보용 기사 등에 영종브로드웨이 개발이 진행되고 있다는 취지 나타남
∙ 동시분양 통합홈페이지, 동시분양 소책자에 “영종브로드웨이, 아시아 최대 복합문화단지로서 66만㎡ 대지에 뮤지컬 전문극장과 중소형 극장 등 10여개의 극장과 공연예술을 테마로 한 테마파크, 전시관 등이 들어서게 됩니다. 또한 국제업무시설과 호텔 및 백화점, 쇼핑몰이 세워지고 1천억원 규모의 문화재단법인을 설립해 중·고등학교에서 대학교 과정까지 아우르는 국제적인 예술학교도 설립될 예정입니다.”라고 기재
5) 밀라노디자인시티
∙ 조감도, 교통체계도, 개발계획도 등에 밀라노디자인시티 이미지가 그려져 있고 “밀라노디자인시티” 또는 “밀라노디자인시티(예정)”이라고 표기
∙ 카탈로그 등에 “밀라노디자인시티(2017년 예정)”이라고 표기
∙ PPT 자료, 홈페이지 동영상, 홍보용 기사 등에 밀라노디자인시티 개발이 진행되고 있다는 취지 나타남
∙ 동시분양 통합홈페이지, 동시분양 소책자에 “밀라노디자인시티, 총 7,841억원이 투입되는 사업으로 코엑스 6배 규모의 트리에날레 디자인전시관, IED디자인스쿨, 베르디 국립음악원, 레오나르도 다빈치 과학박물관 등 이탈리아 밀라노 10개 기관이 유치될 예정입니다. 따라서 이 일대는 유럽형 타운하우스와 숙박시설까지 조성되어 연간 6조원의 생산과 부가가치, 3만 6,000여명의 고용창출효과가 기대됩니다.”라고 기재
6) MGM스튜디오
∙ 조감도, 이미지 등에 MGM스튜디오 이미지가 그려져 있고 “MGM스튜디오(예정)”이라고 표기
∙ PPT 자료, 홈페이지 동영상, 홍보용 기사 등에 MGM스튜디오 개발이 진행되고 있다는 취지 나타남
∙ 동시분양 통합홈페이지, 동시분양 소책자에 “MGM스튜디오, 액션, 로맨스, 모험, 공상과학영화를 주제로 한 테마파크가 들어서는 것은 물론, 최첨단 정보기술을 체험하는 상업지역에는 면세점과 영화관, 레스토랑, 쇼핑센터 등이 입주할 계획입니다. 그리고 9개국 월드타운과 한류거리, 최고급 호텔까지 건설되면 총 5조 8천억 원의 경제효과와 15만 명의 고용창출 및 연간 580만 명의 관광객까지 기대할 수 있습니다.”라고 기재
7) 용유무의관광단지
∙ 카탈로그 등에 “용유무의관광단지(예정)”이라고 표기
∙ PPT 자료, 홈페이지 동영상, 홍보용 기사 등에 용유무의관광단지 개발이 진행되고 있다는 취지 나타남
∙ 동시분양 통합홈페이지, 동시분양 소책자에 “용유·무의 관광단지, 독일계 호텔그룹 캠핀스키가 총 80조원을 들여 조성하는 국내 최대 규모의 개발프로젝트입니다. 용유도는 관광과 레저, 위락, 업무, 쇼핑시설을 갖추고 무의도는 휴양과 메디컬 등이 어우러진 문화관광레저 복합단지로 개발됩니다. 이에 동북아시아 내의 중추적인 비즈니스 밀착형 국제 리조트로서 외국인 관광객 수요까지 끌어들일 수 있게 됩니다.”라고 기재
8) 운북복합레저단지
∙ 조감도, 교통체계도, 개발계획도 등에 운북복합레저단지 이미지가 그려져 있고 “운북복합레저단지(예정)”이라고 표기
∙ PPT 자료, 홈페이지 동영상, 홍보용 기사 등에 운북복합레저단지 개발이 진행되고 있다는 취지의 기재 나타남
∙ 동시분양 통합홈페이지, 동시분양 소책자에 “운북복합레저단지, 8조원 규모의 자산을 보유한 중국계 리포그룹이 투자하는 사업으로 대규모 해양리조트와 함께 국제금융센터와 화교비즈니스센터, 동북아시아 무역센터가 세워집니다. 그리고 리포국제학교, 베이징 경영대학원, 캘리포니아주립대 분교 등의 교육시설과 외국인 병원까지 들어서게 되면 연간 100만여 명의 관광객과 4만여 명의 고용창출효과까지 예상됩니다.”라고 기재
9) 메디시티
∙ 조감도, 개발계획도 등에 메디시티 이미지가 그려져 있고 “메디시티”라고 표기
∙ PPT 자료, 홍보용 기사 등에 메디시티가 조성되고 있다는 취지의 기재 나타남
10) 학교
∙ 홍보용 기사 등에 초등학교 12개교, 중학교 6개교, 고등학교 6개교, 외국인학교 1개교 등이 조성될 계획이라는 취지의 기재 나타남
∙ 동시분양 소책자에 “글로벌 교육으로 급부상하는 우수한 학군, 초등학교 12개교, 중학교 6개교, 고등학교 6개교, 외국인학교 1개교 등이 조성될 계획입니다. 인천경제자유구역 내에서 가장 주목받는 글로벌 우수학군지역으로 자리잡게 될 것입니다.”라고 기재
11) 중심상업지구
∙ 카탈로그 등에 “중심상업지구 바로 옆에서 누리는 편리한 생활”이라고 기재
12) 공원
∙ 조감도, 교통체계도, 개발계획도 등에 “송산생태공원”이라고 표기
∙ 홍보용 기사 등에 송산생태공원 등을 조망할 수 있다는 취지의 기재가 나타남
13) 주의사항 기재
∙ 분양전단지, 카탈로그, 동시분양 홈페이지, 소책자 등의 각 페이지 하단에 “사진, 조감도, 이미지 컷은 소비자의 이해를 돕기 위해 제작된 것이므로 실제와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.”, “개발 및 교통계획에 대한 사항은 관계기관의 사정에 따라 변경 및 취소될 수 있으며, 이는 당사와는 무관함을 알려드립니다.”라는 취지 기재
∙ 입주자 모집공고 전면광고 유의사항에 “사이버견본주택, 홍보 카탈로그, 안내문 등에 표시된 각종사실(학교, 도로망 등)은 영종하늘도시 지구단위계획의 변경, 허가관청 및 국가시책에 따라 변경될 수 있음. 영종하늘도시 내 최종학교 설립계획은 영종지구 내 여러 개발계획의 연계검토로 현 토지이용계획도의 학교용지는 위치 및 종류 등이 변경(폐지 포함)될 수 있음. 광역교통 및 철도 등 광역교통망은 국가기관, 지방자치단체에서 계획하여 진행하는 사항으로 일부 변경되거나 취소될 수 있으며, 또한 개통지연 등이 발생할 수 있음” 기재
∙ 입주자 모집공고 전면광고 서두에 “특히 인천시 교육청의 학생수용계획에 의하여 연차적으로 학교설립이 추진됨에 따라 입주시점에 인접 초․중․고등학교 미설립시 학생수용이 가능한 인접지역으로 취학할 수 있으며, 현 토지이용계획도의 학교용지는 위치 및 종류 등이 변경(폐지 포함)될 수 있음(자세한 사항은 인천시 교육청에 문의)”라고 기재
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 9, 61 내지 64, 67, 68호증, 변론 전체의 취지
다. 분양 전후 개발사업과 관련한 상황
1) 제3연륙교
가) 이 사건에서 가장 문제되고 있는 제3연륙교는 영종지구와 청라지구를 연결할 교량으로, 그 건설사업의 주무관청은 경제청이고 실시계획승인권자는 인천광역시장이나, 그 사업의 시행을 위해서는 행정부처인 국토해양부 등과의 협의가 필요하다. 영종도에서 육지로 나가기 위해서는 영종대교나 인천대교를 통행해야 하는데, 영종대교와 인천대교 통행료는 모두 편도 5,000원이 넘고, 지역주민의 경우 인천시의 지원조례로 통행료 일부를 할인받고 있다.
나) 인천시가 2006. 5. 수립한 ‘2020년 인천도시기본계획’에 인천과 서울 서부․강북 축을 강화시키기 위해 제3연륙교를 건설하여 경인고속도로를 영종도까지 직선화 추진한다는 계획이 수립되어 있다. 지식경제부 경제자유구역기획단이 2009. 2. 발표한 “인천경제자유구역 영종지구 영종하늘도시 개발사업 제1종 지구단위계획”에는 영종지구와 청라지구를 잇는 제3연륙교의 건설계획이 기재되어 있다.
다) 도개공과 토공은 2007. 4. 6.부터 2007. 4. 26.까지 영종지구 공동주택용지 및 주상복합용지에 대한 공급공고를 실시하면서 토지공급안내문 등을 통해 제3연륙교가 신설될 예정이라고 광고하였고, 제3연륙교 건설비용을 용지조성원가에 반영하였다. 영종지구 사업부문에서 2,000억 원, 청라지구 사업부문에서 3,000억 원 합계 5,000억 원이 제3연륙교 건설비용으로 확보되어 있는 상태이다.
라) 인천시는 제3연륙교 건설을 위해 국토해양부 등과 계속 협의를 하였으나, 국토해양부는 영종대교의 교통량이 적어 민간사업자와의 최소운영수입보장협약에 따라 매년 700억 원 내지 1,100억 원 상당의 손실을 지원하고 있는 실정이고, 인천대교가 2009. 10.경 개통되면 교통량이 분산되어 지원부담이 더 커질 상황이라면서 제3연륙교 건설사업을 반대하였다. 피고들과 같이 영종지구 택지를 분양받은 건설사 중 일부는 영종도 기반시설의 건설 부진, 이를 이유로 한 금융기관의 대출 거절로 인한 자금 경색 등을 원인으로 토공과 도개공에 대한 택지 분양계약을 해지하기도 하였다.
마) 이 사건 아파트 분양 직전인 2009년 7월에서 9월경까지 언론에 나온 기사는 다음과 같다. ‘2009. 10. 23. 개통될 예정인 인천대교 통행료가 5,000원에서 6,000원 정도로 결정될 것으로 보이고 제3연륙교 건설도 불확실해 분양이 쉽지 않을 것이다’, ‘9월 분양에 나설 건설업체들이 제3연륙교 건설이 지지부진하자 토공과 인천시를 상대로 손해배상청구소송을 준비하고 있다’, ‘토공은 제3연륙교 건설비 5,000억 원을 확보해 놓고 영종․청라 주민에 한해 무료 통행을 보장하는 방안을 검토하고 있으나, 국토해양부가 최소운용수입보장제도에 따라 영종대교에 매년 700억 원 ~ 1,100억 원을 지원하고 있는데 인천대교가 건설되면 통행량이 분산돼 지원부담이 더 커질 전망이다. 인천대교 개통 후 최소 1년간 교통량을 근거로 전문기관의 연구용역을 통해 제3연륙교 타당성 여부를 검토해야 한다는 것이 국토해양부의 입장이다’, ‘당초 인천시가 밝힌 2014년 개통은 국토해양부의 반대로 불투명하다. 경제청 관계자는 2014년까지 제3연륙교가 건설될 수 있도록 최선을 다하겠다고 말했다’.
바) 국토해양부, 인천시, 도개공 및 토공은 2010. 4. 8. 국토연구원에 제3연륙교에 대한 사업성검토 연구용역을 발주하였고, 국토연구원은 2011. 7. ‘영종~청라 연결도로(제3연륙교) 사업성 검토 용역 최종보고서’를 제출하였다. 인천시는 국토해양부와 계속 제3연륙교 건설을 위한 협의를 진행하고 있는 중이다.
2) 제2공항철도
가) 1997. 2. 26. 인천시에서 용유도-인천국제공항-인천역을 잇는 제2공항철도 건설계획을 검토하고, 사업기간을 1999년부터 2017년까지로 구상하였다. 인천시는 건설교통부 등 행정부처와 협의를 진행하면서 국가계획에 반영해 줄 것을 건의하여, 1999. 1. 7. 제1차 수도권광역교통5개년계획에, 2000. 1. 8. 제4차 국토종합계획에 반영되었다가 2006. 3. 3. 제1차 국가철도망 구축계획고시에서 추가검토대상사업으로 분류되었다.
나) 인천시가 2008. 9. 한국개발연구원에 민간투자사업 검토를 의뢰하였는데, 2009. 4. 한국개발연구원은 적격성 검토결과 ‘경제성 없음’으로 회신하였다.
다) 이 사건 아파트 분양 전에 언론에 나온 기사는 다음과 같다. ‘제2공항철도 건설사업이 민간투자사업으로 추진될 전망이다. 인천시는 인천스카이레일 주식회사로부터 제2공항철도를 건설하겠다는 민간투자사업 제안을 받아들여 이를 적극 검토하고 있다고 밝혔다’, ‘인천시는 2014년 인천아시안게임 개최 전에 광역교통문제를 효율적으로 해결하는 방안으로 제2공항철도 민간투자사업을 추진한 바 있다. 그러나 KDI는 이 사업의 경제성 분석 결과 사업성이 없고, 인천대교가 준공되면 손실 부분을 정부 재정으로 부담하는 상황에서 이 사업을 추진할 경우 정부의 재정부담 증가가 우려된다고 밝혔다’, ‘인천시는 정부의 국가교통통행량 5차조사를 토대로 교통량을 재분석하고 건설공법이나 노선 변경 등 대책 마련에 나설 예정이다’.
라) 2011. 4. 4. 국토해양부 제2차 국가철도망 구축계획고시에서 제2공항철도 사업은 추가 검토대상사업으로 분류되었고, 인천시에서도 2021년 이후에나 추진이 가능한 사업으로 보고 있다.
3) 영종역
가) 2000. 7. 12. 인천시가 철도청에 영종역, 용유역 등 공항철도 역사신설을 요구하기 시작하면서 이후 인천시와 주무부처 사이에 타당성 검토 용역 시행, 사업비 부담주체 및 부담비율 등에 관한 협의를 거쳤으나 협의에 이르지 못하였다. 분양 무렵에는 국토해양부와 인천시가 적정 개통시기에 관하여 협의를 진행하고 있었다.
나) 이 사건 아파트 분양 전에 언론에 나온 기사는 다음과 같다. ‘인천시와 인천경제자유구역청은 용유, 영종, 청라역 건설이 2012년 이후로 미뤄졌다고 밝혔다. 경제청은 용유역과 영종역은 용유․무의관광단지 1단계 개발사업과 영종지구 개발이 마무리되는 2014년 이후로 준공 시점을 수정했다’.
다) 2011. 2. 21.부터 2011. 11. 5.까지 적정개통시기 조사용역을 시행하였고 조사연구 결과 영종역 개통시기는 2019년으로 조사되었으며, 아직 관련기관 사이에 협의가 이루어지지 않아 착공이 되지 않고 있다.
4) 영종브로드웨이
가) 2008. 2. 27. 홍콩에 본사를 둔 중동계 투자회사 엥글우드홀딩스가 영종지구에 뮤지컬 전용극장 등 복합문화단지를 조성하겠다는 투자사업 제안서를 인천시에 제출하였고, 2009. 10. 29. 인천시, 도개공과 개발협약을 체결하면서 2009. 말까지 SPC(특수목적법인)을 설립하여 토지매입절차를 진행하기로 하였다.
나) 엥글우드홀딩스가 투자자를 모집하지 못하여 SPC를 설립하지 못하고 영종지구 부지 매입절차도 진행하지 못하면서 2010. 7. 협약기간 만료로 사업이 무산되었다.
5) 밀라노디자인시티
가) 2006. 9. 12. 인천시는 이탈리아 피에라 밀라노의 전시기법과 운영 노하우를 도입한 국제적 규모의 전시장을 건립한다는 취지로 피에라 밀라노와 인천전시장 건설 예비협약을 체결하였고, 2007. 12. 17. 위 사업을 추진하기 위한 SPC를 설립하였다. 2008. 1. 11. SPC와 피에라 밀라노 사이에 인천전시장 본협약이 체결되었고 2008. 11. 13. 인천시와 밀라노시 사이에 공동으로 밀라노디자인시티를 건설한다는 협정이 체결되었으며, 2009. 9. 15. 밀라노디자인시티 트리엔날레 전시관이 개관하였고 2009. 9. 30. SPC와 토공, 도개공 사이에 토지매매계약이 체결되었다.
나) SPC가 기한 내 토지매매계약금을 납입하지 않아 2011. 4. 1. 토지매매계약이 실효되었고 2011. 11. 1. 파산함으로써 사업이 무산되었다.
6) MGM스튜디오
인천국제공항공사는 영종지구에 미국 올랜도 디즈니월드에 있는 MGM스튜디오 테마파크를 유치하여 세계적인 복합레저․업무단지를 개발한다는 목적으로 2008. 초순경 MGM스튜디오의 국내 독점사업권자인 MSC코리아와 양해각서를 체결하였고, 투자유치를 위하여 포스코건설 등으로 구성된 컨소시엄과도 양해각서를 체결하였다. 그러나 2008. 10.경 MGM스튜디오 사업에 참여하기로 했던 SK건설이 탈퇴하기로 하면서 사업이 더 이상 진척되지 않고 있다.
7) 용유무의관광단지
가) 인천시는 1999. 10. 28. 고시 제1999-152호로 용유도와 무의도를 용유무의관광단지로 지정하고 2004. 7. 14.경 2단계 사업추진계획을 수립하여 2006. 9. 21. 1단계 개발계획 및 실시계획을 승인하였으며, 2007. 7. 25. 독일 KEMPINSKI사와 경제청이 구체적 사업시행절차에 필요한 기본협약을 체결하였다. 그 후 인천시는 2009. 7. 2. 지식경제부에 개발계획의 사업기간을 2003년~2008년에서 2003년~2020년으로 변경하는 등의 개발계획변경승인을 신청하였다.
나) 2009. 12. 3. 개발계획변경이 승인․고시되었고 2011. 12. 16. 자본금 63억 원의 SPC가 설립되어 외국자본 투자유치를 추진하는 등 절차를 진행하고 있다. 인천시는 착공예정시기를 2013년 3월로 보고 있다.
8) 운북복합레저단지(미단시티)
가) 2007. 3. 28. 리포인천개발 주식회사라는 합작법인이 설립되었고 2008. 9. 1. 기반시설공사에 착공하였다.
나) 2010. 4. 30. 문화재 발굴조사가 완료되었고 2010. 5. 24. 운북복합레저단지 공원조성사업 실시계획이 인가․고시되었으며, 2011. 12. 5. 기반시설 1단계가 준공되었다.
9) 메디시티
가) 경제청은 글로벌 제약회사 연구소, 바이오 벤처기업, 교육기관, 컨벤션 센터, 연구원 주거시설 등을 건립하여 병원 중심의 진료, 신약 개발, 교육기능을 갖춘 메디시티(Medi City)를 조성한다는 목표로 2009. 2. 지식경제부에 영종지구 메디시티 개발계획안을 제출하였고, 2009. 9. 이 지역에 대해 영종지구 계획미수립지역 개발계획 승인을 요청하였다.
나) 2009. 11. 13. 지식경제부는 영종지구 다른 지역의 개발 추이를 감안하여 필요한 경우 단계별로 개발계획을 추진하는 것이 바람직하고, 추후 개발계획 보완 후 재검토가 필요하다면서 재검토를 통보하였고, 2011. 4. 11. 지식경제부 고시 2011-54호로 메디시티 예정지역이 경제자유구역에서 지정 해제되었다.
10) 학교
가) 2006. 12. 5. 재정경제부 고시 제2006-52호 인천경제자유구역 영종지구 개발계획 변경고시에 의하면, 영종지구 학교계획으로 단독주택지내 생활권을 감안하여 유치원 6개, 초등학교 11개, 중학교 6개, 고등학교는 원래 영종지구에 있던 인천과학고와 인천국제고를 포함하여 6개를 개교할 것이라는 계획이 수립되어 있었다.
나) 이 사건 분양광고 당시 영종지구에는 초등학교 6개, 중학교 4개, 고등학교 5개의 학교용지가 있었으나, 2013년까지 개교가 예정되어 있던 학교는 초등학교 1개, 중학교 1개, 고등학교 1개였다.
다) 이 사건 변론종결일 현재 위 초등학교 1개, 중학교 1개, 고등학교 1개가 개교하였거나 개교할 예정이고, 그 외 학교의 설립계획은 확정되지 않은 상태이다. 인천시 교육청은 영종지구 입주예정인 고등학생 취학인구 1,000여 명을 새로 개교할 고등학교 1개로 충분히 수용 가능하고(35명 × 36학급 = 1,260명), 개교 예정일인 2013. 3. 이전에 입주하는 사람들은 개교 전까지는 인천공항고등학교로 통학해야 해서 공항고등학교에 약간의 과밀이 예상되고 통학의 불편이 있을 수 있다는 의견을 보였다.
11) 중심상업지구
영종지구 택지 중 752,568㎡가 상업업무시설용지로 지정되어 있는데, 그 용지 중 일부는 분양이 되지 않았고, 분양된 부분 중 일부는 분양계약이 해지되거나 수분양자의 자금 경색 등의 이유로 건설이 이루어지지 못하는 등 상업지구가 제대로 조성되지 않았다. 토공은 2011. 10.경 상업업무시설용지를 재분양하기 시작하였다.
12) 공원
2006. 12. 5. 재정경제부 고시 제2006-52호 인천경제자유구역 영종지구 개발계획 변경고시에 의하면, 근린공원 27개소, 체육공원 1개소, 어린이공원 38개소, 소공원 11개소 등을 조성할 계획이 수립되어 있었다. 아직 공원이 제대로 조성된 것은 아니나, 공원조성공사는 계속 진행 중이다.
13) 기타 기반시설
이 사건 아파트 주변은 도로․상하수도․전기․가스․난방․통신시설 등 공사가 진행 중이다. 통합안내센터와 임시순찰초소가 운영되고 있을 뿐 주민센터나 경찰서가 개설될 계획은 아직 없고, 대중교통으로 버스 6대가 1개 노선에서 운행 중이고 배차간격이 길어 이용에 불편이 있으며, 아파트 단지 내 또는 인근에 상업시설은 대체로 구비되어 있지 않다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 4, 5, 6, 10 내지 28, 33 내지 38, 54 내지 59호증, 을 1 내지 8호증, 이 법원의 현장검증결과, 변론 전체의 취지
라. 판단
1) 상품 선전 광고의 기망성에 관한 판단 기준
상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 등 참조).
아파트 분양광고에서 국가나 지방자치단체가 수립한 중․장기적인 도시계획에 기초하여 장래 조성될 교통․교육․행정․문화․편의시설 등 아파트 주변의 입지조건에 관한 사항을 광고하였다면 특별한 사정이 없는 한 다소 계획의 실현 가능성을 과장하여 광고하였다고 하여 이를 두고 기망행위라고 볼 수 없다. 그러나 분양계약의 체결 여부를 좌우할 정도로 중요한 입지조건에 관한 계획의 실현 가능성에 대하여 신의칙에 비추어 비난받을 정도로 허위로 광고한 경우에는 기망행위에 해당할 수 있다. 여기서 광고의 내용이 신의칙에 비추어 비난받을 정도라 함은, 계획이 추진될 것이 확실한 것으로 오인할 수 있는 표현을 사용하면서도 그 계획의 변경이나 폐지 가능성을 고지하지 않거나, 수분양자가 미리 고지를 받았더라면 분양계약을 체결하지 않았을 것임이 경험칙상 명백할 정도로 계획의 실현 가능성을 현저하게 낮출만한 사정이 발생하였음에도 그 사정을 고지하지 않고 광고하는 경우 등 계획의 실현 가능성을 현저하게 왜곡하였다고 평가할 수 있는 정도에 이른 경우를 의미한다.
2) 이 사건 분양광고의 기망성 판단
가) 제3연륙교
제3연륙교에 관한 광고내용은 인천시가 수립하여 추진하고 있던 도시계획이나 인천시 관계공무원들이 공적으로 표시한 의사를 기초로 한 것이다. 비록 분양광고 당시 행정부처가 영종대교에 대한 손실보전금 때문에 제3연륙교의 건설을 반대하고 있었던 상황이기는 하나, 5,000억 원의 건설 재원이 마련되어 있었고 2014년에는 인천에 아시안게임 개최가 예정되어 있었으며 인천시도 제3연륙교의 건설에 대한 강력한 의지를 보이는 등 제3연륙교의 건설 가능성을 낙관할 만한 사정도 충분히 존재하고 있었다. 따라서 행정부처가 반대하고 있다는 사정만으로 광고 당시 제3연륙교의 건설 가능성이 현저하게 낮아졌다고 평가하기는 어렵다.
행정부처가 반대하고 있다는 사정은 이미 언론에 공개되어 수분양자들도 접할 수 있는 정보였고, 위 사정은 제3연륙교의 건설 가능성을 다소 낮출 수 있는 사정에 불과할 뿐 제3연륙교의 건설 계획을 확정적으로 무산시키는 사정은 아니어서 그 고지 여부에 따라 계약의 체결 여부를 좌우할 만큼 중요한 것이었다고 보기도 어렵다.
분양광고 중 일부에 구체적인 시기를 “2014년”으로 특정하여 수분양자로 하여금 계획이 확정되었다는 오인을 불러일으킬 여지가 있는 표현이 있기는 하다. 그러나 위와 같은 표현도 인천시의 계획이나 관계공무원들이 발언한 내용에 기초한 것이고, “예정” 또는 “추진중”이라는 문구도 부가하여 표시하였으며, 분양광고의 하단이나 말미에 유의사항으로 계획의 변경이나 폐지 가능성을 고지하고 있으므로, 그 표현에 기망성이 인정되기는 어렵다.
따라서 이 부분 광고에 기망성이 있다거나 피고들에게 기망의 고의가 인정된다고 볼 수 없다.
나) 제2공항철도
이 사건 분양 당시 제2공항철도 사업은 정부의 국가철도망 계획에 추가검토대상사업으로 보류된 상태였고, 행정부처에서는 제3연륙교와 동일하게 영종대교에 대한 손실보전금 부담을 이유로 제2공항철도의 건설을 반대하고 있었으며, 분양광고가 있기 약 5개월 전에 제2공항철도 사업이 타당성 검토 결과 경제성이 없다는 판정까지 받았다. 게다가 제2공항철도 사업은 그 시행으로 인한 효과가 제3연륙교와 중첩되는 부분이 있고 제3연륙교와 동시에 추진될 경우 영종대교에 대한 손실보전금이 훨씬 더 늘어날 것이 자명하여 그 시행 여부가 제3연륙교와 경합 관계에 있을 수밖에 없고, 제3연륙교보다 후순위에 있었던 것으로 평가되는데, 재원이 마련되어 있는 제3연륙교 사업조차 그 추진 여부가 확실하지 않은 상황이었으므로, 제2공항철도 사업의 실현 가능성은 상당히 낮았다고 평가할 수밖에 없고, 피고들도 주의를 기울였더라면 이러한 사정을 충분히 인식할 수 있었을 것으로 보인다.
다만 제3연륙교 사업의 추진 여부가 교통의 편리함이나 경제성의 측면에서 분양계약의 체결 여부를 좌우할 수 있는 매우 중요한 사항이었던 것에 비해, 제2공항철도는 그 효과가 제3연륙교와 중첩되는 부분이 있기도 하고 무료로 통행한다는 것도 아니어서 사업의 실현 여부가 분양계약을 체결함에 있어서 중요한 사항이었다고 보기는 어렵다. 게다가 제2공항철도에 대한 광고는 일부 광고에만 표기되어 있었고 그 내용도 구체화되어 있지 않았으며, 광고에 계획의 변경이나 폐지 가능성을 고지하고 있었으므로, 허위․과장의 정도가 신의칙에 비추어 비난받을 정도라고 보기도 어렵다.
이러한 사정을 고려하면, 이 부분 광고에 기망성이 있다고 보기는 어렵다.
다) 영종역
영종역에 관한 광고내용 역시 인천시의 도시계획이나 인천시 관계공무원들이 공적으로 표시한 의사를 기초로 한 것이다. 관계 행정부처와 인천시 사이에 사업비 부담을 둘러싸고 협의가 난항을 겪고 있던 상황이기는 하나, 분양광고 당시 영종역 사업의 시행 여부가 현저하게 낮아졌다고 볼 만한 사정은 보이지 않고, 계획의 변경이나 폐지 가능성을 유의사항으로 고지하고 있기도 하다. 또한 영종역에 관한 광고는 전단지, 카탈로그 등에 이미지의 형태로만 발견될 뿐 다른 광고에는 영종역에 관한 내용이 거의 없다.
따라서 이 부분 광고에 기망성이 있다거나 피고들에게 기망의 고의가 인정된다고 볼 수 없다.
라) 영종브로드웨이, 밀라노디자인시티, MGM스튜디오, 메디시티
위 사업들에 관한 분양광고는 인천시의 도시계획 또는 외국계 투자회사들이 투자 의향을 밝히고 인천시나 인천국제공항공사와 협약을 체결하여 사업을 추진하고 있던 정황에 기초한 것으로, 이후 글로벌 금융위기와 투자 위축 등의 영향으로 사업이 무산되기는 하였으나, 이 사건 분양광고 당시 위 사업들의 실현 가능성이 현저히 낮았다고 판단할 만한 사정은 보이지 않는다. 광고에서 계획의 변경이나 폐지 가능성을 유의사항으로 고지하고 있기도 하다. 따라서 이 부분 광고에 기망성이 있다거나 피고들에게 기망의 고의가 인정된다고 볼 수 없다.
마) 용유무의관광단지, 운북복합레저단지, 공원
위 사업들에 관한 분양광고는 인천시의 도시계획 또는 투자회사들이 인천시와 협약을 체결하여 사업을 추진하고 있던 정황에 기초한 것으로, 현재 사업이 계속 진행되고 있고 광고에서 계획의 변경 가능성도 고지하고 있다. 따라서 위 계획의 추진이 다소 늦어지고 있다는 사정만으로 이 부분 광고에 기망성이 있다거나 피고들에게 기망의 고의가 인정된다고 볼 수 없다.
바) 학교
학교에 관한 분양광고 역시 인천시의 도시계획이나 재정경제부 개발계획에 기초한 것이다. 분양광고 당시 수분양자들이 입주할 무렵에 개교가 예정되어 있었던 학교는 초등학교 1개, 중학교 1개, 고등학교 1개에 불과하여 광고의 내용과 많은 차이가 있기는 하나, 학교의 구체적인 설립 계획은 예상되는 인구 증가량을 고려하여 오랜 기간을 두고 순차적으로 추진되는 것이고 분양광고에서 학교의 개교 시기를 구체적으로 명시한 것도 아니어서, 그 광고내용이 반드시 수분양자들이 입주할 무렵 광고내용과 같은 많은 학교가 개교할 예정이라는 의미로 해석되는 것은 아니다. 또한 광고에서 학교에 관한 설립계획의 변경 내지 폐지 가능성을 특별히 강조하여 고지하고 있기도 하다.
따라서 이 부분 광고에 기망성이 있다거나 피고들에게 기망의 고의가 인정된다고 볼 수 없다.
사) 중심상업지구
이 부분 분양광고는 영종지구 택지 중 상당 부분이 상업업무시설용지로 분양되어 상가건물을 건축할 계획이 수립되었던 정황에 기초한 것으로, 광고 당시 상업지구가 조성될 가능성이 현저히 낮았다고 보기는 어렵고, 계획의 변경이나 폐지 가능성을 유의사항으로 고지하고 있다. 따라서 이 부분 광고에 기망성이 있다거나 피고들에게 기망의 고의가 인정된다고 볼 수 없다.
마. 소결론
이 사건 분양광고가 기망행위라고 볼 수 없으므로, 원고들의 제1 주위적 청구는 이유 없다.
3. 제2 주위적 청구에 관한 판단
가. 원고들의 주장
1) 착오로 인한 분양계약 취소
이 사건 아파트의 최초 수분양자들은 이 사건 분양계약 당시 제3연륙교 등 피고들이 광고한 개발사업이 모두 실현될 것으로 믿고 분양계약을 체결하였고, 이러한 개발사업이 실현되지 않는다는 사실을 알았다면 피고들과 이 사건 분양계약을 체결하지 아니하였거나 적어도 동일한 내용으로 분양계약을 체결하지는 않았을 것으로, 이는 동기의 착오에 해당한다. 그런데 이러한 착오는 피고들의 광고 등에 의하여 유발된 것이거나 피고들과 공통으로 가지고 있던 착오이므로 그 동기가 의사표시의 내용에 포함되었다고 보아야 한다. 따라서 착오를 원인으로 이 사건 분양계약을 취소하고, 피고들에게 지급한 분양대금 상당 또는 그 중 일부의 부당이득반환을 구하거나 손해배상을 구한다.
2) 사정변경으로 인한 분양계약 해제
이 사건 분양계약 당시 예정되어 있던 제3연륙교 등 개발사업이 대부분 무산됨으로써 당사자들이 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 이러한 사정의 변경은 원고들에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로, 분양계약의 구속력을 인정하여 교통․교육․문화․행정․편의시설 등이 전혀 갖추어져 있지 않은 이 사건 아파트에 입주해야 한다는 것은 신의칙에 현저히 반한다. 따라서 사정변경을 이유로 이 사건 분양계약을 해제하고 원상회복으로 피고들에게 지급한 분양대금 상당 또는 그 중 일부의 반환을 구한다.
3) 헌법상 기본권 침해 내지 신의칙에 의한 분양계약 해제
피고들이 광고한 개발사업 등이 전혀 이루어지지 않았음에도 이 사건 분양계약의 구속력을 인정하는 것은 원고들에게 헌법상 보장된 환경권, 주거권, 이동권 등 기본권을 침해하는 것이다. 또한 피고들은 수분양자들이 쾌적하고 살기 좋은 주거생활을 영위하는데 장애가 되지 않는 방향으로 아파트를 공급할 신의칙상 또는 조리상 의무가 있다. 이 사건 분양계약의 구속력을 유지하는 것은 원고들의 헌법상 기본권을 침해하고 신의칙에 현저히 반하므로, 이를 이유로 분양계약을 해제하고 원상회복으로 피고들에게 지급한 분양대금 상당 또는 그 중 일부의 반환을 구한다.
나. 착오로 인한 분양계약 취소 주장에 관한 판단
1) 의사표시에 착오가 있다고 하려면 법률행위를 할 당시에 실제로 없는 사실을 있는 사실로 잘못 깨닫거나 아니면 실제로 있는 사실을 없는 것으로 잘못 생각하듯이 표의자의 인식과 그 대조사실이 어긋나는 경우라야 할 것이므로, 표의자가 행위를 할 당시에 장래에 발생 여부가 불확실한 어떤 사실의 발생이 미필적임을 알아 그 발생을 예기한 데 지나지 않는 경우는, 표의자의 심리상태에 인식과 대조에 불일치가 있다고 할 수 없어 착오로 다룰 수는 없다 할 것이고(대법원 1972. 3. 28. 선고 71다2193 판결, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다94841 판결 등 참조), 그 사실의 발생이 확실한 것으로 믿었다 하더라도 그렇게 믿을 만한 정당한 이유가 없었다면 여전히 착오로 다룰 수 없다고 할 것이다.
2) 수분양자들이 분양계약 당시 위 개발사업들이 장래 실현될 것을 기대한데 불과한지 아니면 확실한 것으로 믿었는지는 수분양자에 따라 다를 것이나, 아래와 같은 사정에 비추어 보면 개발사업의 실현을 기대한데 불과하거나, 그 실현을 확실한 것으로 믿었다 하더라도 그렇게 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 보기 어렵다.
① 광고의 목적은 단지 정보 전달만이 아니라 소비자의 기대와 희망을 자극하고 합리적인 의사결정을 방해하여 상품의 구매 욕구를 극대화시키는데 있고, 일반적인 소비자라면 광고가 위와 같은 목적에서 다소 허위․과장된 형태로 이루어진다는 사정을 충분히 알고 있기 때문에, 광고에 나온 내용을 그대로 사실로 받아들이지는 않는다.
② 제3연륙교 등 이 사건에서 문제되는 개발사업들은 인천시의 도시계획이나 사업자의 사업계획 단계에 있었던 것으로, 장래 그 사업의 실현이라는 결과의 발생이 확실하게 결정될 수 있는 성질의 것이 아니다.
③ 개발사업의 추진 단계, 추진을 방해하는 사정 등 개발사업의 실현 가능성을 판단할 수 있는 정보들은 대체로 언론에 공개되어 있었으므로, 수분양자들이 상당한 주의를 기울였다면 위와 같은 정보를 접할 수 있었다.
④ 분양광고에서도 계획에 기초한 개발사업에 관하여 “예정” 또는 “추진중”이라는 문구를 부가하여 표기하였고, 개발사업이 도시계획이나 사업계획의 변경에 따라 변경 또는 폐지될 수 있다고 고지하고 있다.
3) 따라서 수분양자들이 분양광고에서 나온 개발사업들이 모두 실현될 것으로 믿었다는 것을 착오라고 보기는 어려우므로, 착오를 이유로 한 분양계약 취소 주장은 인정할 수 없다.
다. 사정변경으로 인한 분양계약 해제 주장에 관한 판단
이른바 사정변경으로 인한 계약해제는, 계약성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정되는 것이고, 여기에서 말하는 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니다. 또한, 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방당사자가 계약 당시 의도한 계약목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 계약내용의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수도 없다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다27625 판결, 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 등 참조).
앞서 본 바와 같이 피고들이 광고한 개발사업들은 인천시의 도시계획이나 사업자의 사업계획 단계에 있었던 것으로 장래 실현 여부가 불확실한 것이었고, 피고들도 광고에서 개발사업들이 도시계획의 변경 등에 따라 변경되거나 폐지될 수 있음을 고지하였으므로, 분양계약 당시 개발사업들이 무산되거나 변경될 수 있다는 사정은 수분양자들도 예견하고 있었거나 예견할 수 있었다고 봄이 상당하다.
따라서 사정변경을 이유로 한 분양계약 해제 주장도 인정할 수 없다.
라. 헌법상 기본권 침해 내지 신의칙에 의한 분양계약 해제 주장에 관한 판단
헌법상의 기본권은 제1차적으로 개인의 자유로운 영역을 공권력의 침해로부터 보호하기 위한 방어적 권리이지만 다른 한편으로 헌법의 기본적인 결단인 객관적인 가치질서를 구체화한 것으로서, 사법을 포함한 모든 법 영역에 그 영향을 미치는 것이므로 사인간의 사적인 법률관계도 헌법상의 기본권 규정에 적합하게 규율되어야 한다. 다만 기본권 규정은 그 성질상 사법관계에 직접 적용될 수 있는 예외적인 것을 제외하고는 사법상의 일반원칙을 규정한 민법 제2조, 제103조, 제750조, 제751조 등의 내용을 형성하고 그 해석 기준이 되어 간접적으로 사법관계에 효력을 미치게 되므로, 기본권의 침해와 관련한 불법행위의 성립 여부도 위와 같은 일반규정을 통하여 사법상으로 보호되는 법익침해 등의 형태로 구체화되어 논하여져야 한다(대법원 2010. 4. 22. 선고 2008다38288 전원합의체 판결 참조).
이 사건에서 문제되는 사업들이 실현되지 않음으로 인하여 또는 피고들의 허위․과장 광고로 인하여 원고들의 헌법상 기본권이 침해당했다고 하더라도, 그 헌법상 기본권에서 바로 이 사건 분양계약을 해제할 수 있는 권리가 도출된다고 볼 수는 없다.
또한 이 사건에서 문제되는 사업들은 이 사건 아파트의 외형·재질 등 아파트 자체와는 관계가 없는 것일 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 피고들이 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것들이므로, 그 사업들의 실현 여부와 관련하여 피고들이 신의칙상 또는 조리상 어떤 의무를 부담한다고 볼 수도 없다.
원고들의 이 부분 해제 주장 또한 인정할 수 없다.
마. 소결론
이 사건 분양계약의 취소 내지 해제를 구하는 제2 주위적 청구 역시 모두 이유 없다.
4. 예비적 청구에 관한 판단
가. 원고들의 주장
피고들은 제3연륙교 등 개발사업이 분양광고의 내용대로 이행되지 않을 것이라는 사정을 잘 알고 있었음에도 불구하고 이러한 사정을 숨기고 모두 이행될 것처럼 허위․과장광고를 함으로써 수분양자들을 기망하였다. 피고들의 허위․과장광고는 표시․광고의 공정화에 관한 법률(이하 ‘표시광고법’이라고 한다) 제3조 제1항의 거짓․과장광고에 해당하거나 기망행위에 해당하므로, 표시광고법 제10조 제1항 또는 민법 제750조에 의하여 그로 인한 원고들의 손해를 배상할 책임이 있다.
나. 판단
1) 손해배상책임의 성립
가) 법리
(1) 표시광고법 제10조 제1항은 제3조 제1항의 규정에 위반하여 부당한 표시․광고행위를 한 사업자 등으로 하여금 그로 인하여 피해를 입은 자에게 손해배상책임을 부담하도록 규정하고 있고, 제3조 제1항은 사업자 등에게 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시․광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 허위․과장의 표시․광고행위(제1호)를 하여서는 아니될 의무를 부과하고 있는바, 위 법률 제3조 제1항 제1호에서 말하는 ‘허위․과장의 광고’는 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말하고, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적․궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단되어야 한다(대법원 2010. 8. 26. 선고 2009다67979, 67986 판결, 2008. 11. 13. 선고 2008두6646 판결, 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결 등 참조). 여기서 허위․과장의 광고는 광고내용에 적극적으로 허위․과장의 내용을 포함시킨 경우 뿐만 아니라 신의칙상 알려야 할 사항을 묵비한 경우도 포함된다.
(2) 한편, 광고가 표시광고법상 허위․과장광고에 해당한다면 민법상 기망행위에도 해당한다고 보아야 하는 것이 아닌가 하는 문제가 있다. 표시광고법상 허위․과장광고에 대해서는 당해 위반행위의 중지라는 즉시적이고도 다소 가벼운 행정조치도 가능하고 손해배상책임의 액수도 허위․과장의 정도에 따라 신축성 있는 산정이 가능하나, 민법상 기망행위가 성립하는 경우 손해배상책임 외에도 계약의 취소라는 강력한 제재가 발생하는 점, 표시광고법상 책임은 무과실책임으로 해석되는 반면 기망행위가 성립하기 위해서는 기망에 대한 인식과 고의가 필요한 점 등 그 성립요건과 효과의 차이에 비추어 보면, 표시광고법상 허위․과장광고는 민법상 기망성이 인정되는 허위․과장광고보다 그 범위가 넓다고 보아야 한다. 따라서 민법상 취소사유에 해당할 정도의 기망성이 인정되지 않는 광고라도 표시광고법상 손해배상책임을 지는 허위․과장광고에 해당할 수 있고, 이러한 경우 위 허위․과장광고는 계약의 체결 단계에서 주의의무를 위반한 것으로 민법상 불법행위를 구성할 수 있다.
(3) 그러므로 앞서 이 사건 분양광고가 기망행위에 해당하지 않는다고 판단하였지만, 표시광고법상 허위․과장광고에 해당하는지 여부는 별도의 판단 대상이 된다.
나) 표시광고법상 허위․과장광고인지 여부
(1) 제3연륙교
제3연륙교의 건설은 교통의 편리함이라는 측면 뿐만 아니라 비싼 통행료를 내고 육지로 통행할 수밖에 없는 지역주민들에게 무료로 통행할 수 있는 수단이라는 점에서 수분양자들이 이 사건 아파트 분양계약을 체결할지 여부를 결정하는 매우 중요한 사항이다. 제3연륙교 건설 가능성을 가늠할 수 있는 사정, 특히 건설계획의 추진에 방해가 되는 사정은 피고들과 같은 건설회사들이나 수분양자 모두에게 매우 민감한 정보이므로, 피고들로서는 수분양자들에게 행정부처에서 제3연륙교 건설을 반대하고 있다는 사정과 그 이유에 관하여 신의칙상 고지할 의무를 부담한다고 봄이 상당하다. 위 정보가 수분양자들에게 차단된 것은 아니었으나, 일부 언론에 기사화된 정도에 불과하여 수분양자들이 위와 같은 사실을 당연히 알고 있었으리라고 볼 수는 없으므로, 위와 같은 사정만으로 피고들이 고지의무를 면하게 된다고 볼 수 없다. 그런데도 위와 같은 사정을 고지하지 않은 채 제3연륙교가 2014년이면 완성될 수 있을 것으로 오인할 수 있는 표현을 쓰면서 광고한 것은 허위․과장광고에 해당한다.
(2) 제2공항철도
앞서 본 바에 의하면 이 사건 분양계약 당시에도 제2공항철도 사업이 실현될 가능성은 극히 낮았던 것으로 보인다. 그럼에도 불구하고 인천시의 독자적이고 추상적인 계획에만 근거하여 제2공항철도가 건설될 수 있을 것처럼 광고한 것은 허위․과장광고에 해당한다.
(3) 영종역
분양광고 당시에도 행정부처와 인천시 사이에 영종역 사업 추진에 관하여 계속 협의가 진행되고 있었고, 수분양자들에게 신의칙상 고지해야 할 의무를 부담할 만큼 사업의 추진을 방해하는 사정이 발생했다고 보기 어렵다. 또한 사업의 변경 및 폐지 가능성도 고지하였고, 분양광고 중 영종역에 관한 부분은 극히 일부에 불과하다. 따라서 이 부분 광고가 허위·과장광고에 해당한다고 볼 수 없다.
(4) 영종브로드웨이, 밀라노디자인시티, MGM스튜디오, 용유무의관광단지, 운북복합레저단지, 메디시티, 중심상업지구, 공원
위 사업들은 인천시의 도시계획이나 외국계 투자회사들이 투자 의향을 밝히고 협약을 체결하여 사업을 추진하고 있던 것들로서, 분양광고 당시에 수분양자들에게 신의칙상 고지해야 할 의무를 부담할 만큼 사업의 추진을 방해하는 사정이 발생했다고 보기 어렵고, 사업의 변경 및 폐지 가능성도 고지하였다. 또한 용유무의관광단지, 운북복합레저단지, 공원 등 사업은 계속 추진 중이기도 하다. 따라서 위 사업들에 관한 광고가 허위․과장광고에 해당한다고 볼 수 없다.
(5) 학교
분양광고 당시 개교가 예정되어 있었던 학교는 초등학교 1개, 중학교 1개, 고등학교 1개에 불과한데도 초등학교 11개, 중학교 6개, 고등학교 4개가 개교할 것이라고 표현한 것은 그 차이가 상당히 커서 허위․과장광고에 해당한다. 일부 분양광고에서 학교에 관한 계획의 변경 내지 폐지 가능성을 특별히 강조하여 고지하고 있기는 하나, 그렇다고 하여 위와 같이 광고한 내용을 정정한 것은 아니어서 허위․과장광고가 아니라고 보기는 어렵다.
다) 소결론
이 사건 분양광고 중 제3연륙교, 제2공항철도, 학교에 관한 부분은 허위․과장광고라고 할 것이므로 표시광고법 또는 민법에 의한 손해배상책임이 인정된다.
2) 손해배상책임의 주체
표시광고법 제10조 제1항은 허위․과장광고를 한 사업자에게 손해배상책임을 부담하도록 하고 있으므로, 피고들이 허위․과장광고를 한 사업자에 해당하는지 문제된다.
갑 65호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고들 사이에 체결된 토지신탁사업약정서 제3조, 제16조 등에는 피고들이 협력하여 분양을 수행하도록 정하고 있는 사실이 인정된다. 위 인정사실에다가 분양광고의 내용이 분양률에 큰 영향을 미칠 수 있고 이는 피고들 모두의 손익에 직결되는 사항이어서 시공 경험이 많고 전문성이 우수한 피고 &&이 분양광고에 상당히 관여를 하였을 것으로 보이는 점, 수분양자들은 피고 토지신탁보다는 피고 &&의 브랜드 가치를 신뢰하고 분양계약을 체결하였을 것이고, 피고들도 분양광고에서 피고 &&의 브랜드를 적극 활용한 점 등에 비추어 보면, 피고들은 모두 표시광고법상 내지 민법상 공동불법행위자로서 각자 허위․과장광고로 인한 손해배상책임을 부담한다.
3) 손해의 발생 및 인과관계
수분양자들이 피고들의 허위․과장광고로 인하여 이 사건 분양계약을 체결하게 된 것이라면 손해가 발생하였다고 볼 수 있으나, 수분양자 중 분양광고의 허위․과장된 부분을 알고 있었던 사람은 허위․과장광고로 인하여 손해를 입었다고 볼 수 없고, 이러한 각 수분양자의 사정은 개별적으로 판단되어야 할 것이다.
그러나 피고 &&과 같은 대형 건설사의 광고에 대하여는 일반적으로 상당한 신뢰와 기대가 형성되어 있는데다가, 홍보성 기사가 대다수를 차지하는 상황에서 소비자 개인이 청약을 하기 전까지 길지 않은 시간 사이에 객관성 있는 기사 내지 정보를 찾아 분별력 있는 판단을 하기는 쉽지 않은 점을 고려하면, 분양광고 중 제3연륙교, 제2공항철도, 학교에 관한 부분의 허위․과장된 점을 분명하게 인식하고 있었던 수분양자는 소수에 불과할 것으로 보인다. 또한 수백 명에 달하는 수분양자의 인식과 관련된 개별적인 사정을 평가하는 것은 매우 어렵고, 이 부분에 관하여 피고들이 다투고 있다고 볼 수도 없다. 따라서 수분양자 모두에게 손해가 발생하였고 인과관계도 인정된다고 본다.
4) 손해배상의 범위
가) 손해배상액 산정의 기준
불법행위로 인한 재산상 손해는 위법한 가해행위로 인하여 발생한 재산상 불이익, 즉 그 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위법행위가 가해진 현재의 재산상태의 차이를 말하는 것이며, 그 손해액은 원칙적으로 불법행위시를 기준으로 산정하여야 하고, 여기에서 ‘현재’는 ‘기준으로 삼은 그 시점’이란 의미에서 ‘불법행위시’를 뜻하는 것이다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다91828 판결 등 참조).
원고들이 피고들의 허위․과장광고로 인하여 입은 재산상 손해는 이 사건 아파트의 분양대금과 이 사건 분양계약 당시 허위․과장광고가 없었더라면 형성되었을 이 사건 아파트의 적정 분양대금 사이의 차액이라고 할 것인데, 여기서 허위․과장광고가 없었을 상태를 가정하더라도 분양계약 당시는 허위․과장광고의 대상인 개발사업의 실현 가능성이 여전히 존재하고 그에 대한 기대도 존재하는 상황이므로, 위 개발사업의 폐지 내지 지연이 확정되었을 경우의 시가를 당시의 적정 분양대금이라고 볼 수는 없다. 따라서 모든 개발사업이 무산되거나 변경된 현재의 시가를 이 사건 아파트의 적정 분양대금으로 보아 그 시가 하락분을 손해로 보아야 한다는 원고들의 주장은 받아들일 수 없다.
나) 손해배상액
다툼 없는 사실, 갑 39 내지 53호증, 변론 전체의 취지에 의하면 아래 사실이 인정되고, 그에 따른 판단도 아래와 같다.
(1) 비교대상 아파트의 선정
분양계약 체결 당시 이 사건 아파트의 적정 분양대금은 당시 이 사건 아파트와 유사한 입지조건에서 유사한 시기에 분양된 아파트의 분양가 내지는 유사한 시기의 아파트의 시가를 일응의 기준으로 삼아 산정해 볼 수 있을 것이다. 이 사건 아파트 부지인 영종지구는 섬이어서 입지조건에 있어서 큰 차이가 있는 육지에서 분양된 아파트는 기준이 될 수 없고, 영종지구 내에 있는 아파트를 살펴보아야 한다. 그런데 이 사건 아파트의 분양계약 체결 당시 분양된 아파트는 현재 이 사건 아파트와 공동으로 분양광고를 하고 공동분양에 나아간 아파트라서 비교의 기준이 될 수 없다. 이 사건 아파트의 분양시기와 가장 근접한 시점인 2006년 말경에서 2007년 초순경 분양되고 이 사건 아파트가 분양될 무렵 입주를 시작한 영종자이 아파트(이하 ‘자이’라고 한다)와 영종금호어울림 아파트(이하 ‘어울림’라고 한다)는 분양 당시 이 사건 분양광고에서 허위․과장광고로 판단한 제3연륙교, 제2공항철도 및 학교에 관한 광고를 한 바 없는 것으로 보이므로(학교에 관한 광고가 있기는 하나 이 사건과 같이 허위․과장이 있다고 보이지는 않는다), 이 사건 아파트의 적정 분양대금을 산정하는 비교대상이 될 수 있고, 원고들도 자이와 어울림을 비교대상으로 삼아 주장을 전개하고 있다.
(2) 비교대상 아파트 시가와의 비교
이 사건 아파트는 전용면적이 모두 약 57㎡(이하 ㎡ 단위 미만 생략)이고 자이와 어울림의 제일 작은 면적은 전용면적 84㎡로 차이가 있으므로, 시가를 ㎡당 환산하여 비교하기로 한다.
자이의 84㎡는 분양가 최저가가 295,900,000원, 최고가가 322,000,000원이고, 어울림의 84㎡는 분양가 최저가가 284,700,000원, 최고가가 306,000,000원이다. 자이 84㎡는 2010년 6월 최초 거래가 확인되는데(재분양인 것으로 보인다), 2010년 6월 매매가격은 241,600,000원 내지 253,440,000원으로 분양가격 최저가 295,900,000원에서 최고가 322,000,000원까지와 비교하여 최저가가 약 18%, 최고가가 약 21% 정도 하락한 선에서 매매가격이 형성되어 있다. 어울림 84㎡는 2010년 9월부터 거래가 확인되는데, 기준층 분양가격 306,000,000원과 비교하여 2010년 9월 매매가격은 290,000,000원으로 약 5% 정도 하락한 선에서, 2010년 12월 매매가격은 192,000,000원으로 약 37% 정도 하락한 선에서, 2011년 3월 매매가격은 225,000,000원으로 약 26% 정도 하락한 선에서 각 매매가격이 형성되어 있다. 위 가격들은 이 사건 아파트 분양일로부터 약 3년 전 또는 약 8개월 후의 가격으로 곧바로 비교대상 아파트로서의 시가가 될 수 없으므로 이 사건 아파트의 분양 당시의 시가를 산정해야 하는데, 어울림은 매매가격의 변동 폭이 커서 시가를 산정하기가 적절치 않으므로 자이의 시가를 산정해 보기로 한다.
자이의 시가가 분양대금보다 하락한 원인은 자이 자체의 고유한 요인과 외부적인 요인이 있을 수 있다. 비교대상으로서 자이의 시가를 산정하는데 있어서 자이 자체의 고유한 요인으로 인한 시가 하락분과 외부적인 요인 중 이 사건 아파트로 인한 시가 하락분, 이 사건 아파트 분양일 이후부터 자이의 매매일인 2010년 6월까지 약 8개월 동안의 것으로 인한 시가 하락분은 배제되어야 한다.
구체적으로 살펴보면, ① 자이는 입주자들이 입주 직후인 2009년 말경 아파트 시공상의 하자, 조망권, 대지면적, 건축자재 등에 관한 기망광고 등을 이유로 분양계약의 취소 등을 구하는 소송을 제기하여 현재 소송 계속 중인바, 이러한 사항은 자이 자체의 고유한 시가 하락 요인이다. ② 자이의 입주를 앞두고 이 사건 아파트를 비롯하여 영종지구 6개 블록에서 대규모의 분양이 이루어졌고 그 결과 미분양도 상당히 생기는 등 영종지구 내에서 공급이 수요를 초월하는 사정이 생겼고, 이는 영종지구 내 기존 아파트의 시가 하락에 직접적으로 영향을 미쳤을 것으로 보인다. 이러한 사정은 이 사건 아파트로 인한 시가 하락 요인으로 볼 수 있다. ③ 글로벌 금융위기, 전국적인 아파트 가격의 하락, 이 사건 아파트 분양을 전후하여 인천시 내 송도․청라지구에도 대규모의 아파트 단지들이 건설되어 분양이 이루어졌고 그 결과 미분양도 상당히 생기는 등 인천시 전체에 공급이 수요를 초월한 사정, 2009년 10월 개통하는 인천대교 통행료가 고액으로 정해지거나 예정되어 있던 사업계획이 제대로 추진되지 않았던 사정 등과 같이 시가가 하락할 수 있을만한 외부적인 요인도 상당히 있었던 것으로 보인다. 특정 시기에 자이의 시가를 특별히 등락시킬 만한 요인은 보이지 않으므로, 위와 같은 외부적인 요인으로 인한 자이의 시가 하락은 분양일로부터 매매일까지 점진적으로 진행되었다고 볼 수 있다.
위 ①, ②의 시가 하락분, ③의 시가 하락분 중 마지막 8개월 동안의 것은 자이의 위 시가 하락분 18% 내지 21%에서 배제되어야 한다. 이러한 사정을 고려하면, 이 사건 아파트의 분양시인 2009년 11월 초순경 자이 84㎡의 시가는 분양가격과 비교하여 약 10% 하락한 선에서 형성되었다고 봄이 상당하므로, 자이의 ㎡당 시가는 3,170,357원에서 3,449,999원(㎡당 분양가격인 3,522,619원 내지 3,833,333원 × 90%, 원 단위 미만 생략, 이하 같다)이라고 볼 수 있다. 한편, 이 사건 아파트의 분양가 최저가는 207,200,000원이고 240,800,000원으로, ㎡당 분양가는 3,635,087원에서 4,224,561원이다. 그렇다면 이 사건 아파트 분양 당시 자이의 시가는 이 사건 아파트 분양가에 비해 최저가는 약 12%, 최고가는 약 18% 낮게 형성되어 있었다고 볼 수 있다.
(3) 분양가 중 대지비의 비교
아파트 분양가는 건축비와 대지비로 구성되는데, 이 사건 아파트의 건축비는 3년 동안의 물가 상승, 각 아파트의 특징과 재료, 시공방식의 차이, 아파트의 층고에 따른 차이 등 다양한 변수가 있을 수 있으므로, 이 사건 아파트의 분양가 중 건축비가 자이와 어울림의 건축비보다 다소 높은 것을 두고 부당하다고 볼 수는 없다. 그러나 자이와 어울림이 위치한 곳은 공항신도시나 인천대교와도 가깝고 인근에 초․중․고등학교도 설립되어 있는 상태인데 반해 이 사건 아파트는 기반시설 등이 아직 갖추어지지 않은 상태로 그 입지조건이 자이와 어울림보다 낫다고 볼 수 없는 점, 토공과 도개공은 피고들을 비롯한 건설회사들에게 영종지구 택지를 분양할 때 제3연륙교 건설비용을 택지조성비에 포함시켜 2,000억 원을 마련하였고, 택지조성비에 포함된 제3연륙교 건설비용은 이 사건 분양대금의 대지비에 포함되었을 것으로 보이는 점, 자이와 어울림이 분양된 때로부터 이 사건 아파트가 분양될 때까지 3년 동안 각 부지의 가격이 상승할만한 요인이 있었다고 보기 어렵고, 오히려 앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트 분양 당시 자이와 어울림의 시가는 당초 분양가격보다 하락한 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 이 사건 아파트의 대지비가 자이, 어울림의 대지비보다 높을 만한 합리적인 이유가 있다고 보기 어렵다. 따라서 적어도 대지비의 차이 상당은 허위․과장광고로 인한 손해에 포함된다고 봄이 상당하다.
자이의 84㎡는 분양가 중 대지비가 114,742,247원, 어울림의 84㎡는 분양가 중 대지비가 113,872,000원으로, ㎡당 대지비는 자이가 1,365,979원, 어울림이 1,355,619원이다. 한편 이 사건 아파트는 분양가 중 대지비가 83,690,000원 내지 84,735,000원이고, ㎡당 대지비는 1,468,245원 내지 1,486,578원으로, 자이보다 102,266원 내지 120,599원, 어울림보다 112,626원 내지 130,959원이 많다. 그 차이를 분양대금에 대한 비율로 환산하면 약 3% 상당이다(102,266원 내지 130,959원 × 57㎡ / 분양가 207,200,000원 내지 240,800,000원).
(4) 손해의 산정
아래와 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 아파트의 분양 당시 적정한 분양가격은 실제 분양대금의 90% 정도라고 봄이 상당하므로, 적극적 손해는 분양대금의 10%라고 본다.
① 앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트의 분양가격은 분양 당시 자이의 시가보다 약 12% 내지 18% 정도 높은 것으로 보인다. 다만 아파트의 특징과 재료, 시공방식의 차이 등 아파트 자체의 건축비에 차이가 있을 수 있는 점, 상당한 범위 내에서 분양가격에 어느 정도의 이윤을 반영할지는 시행사와 시공사의 재량으로 인정될 수 있는 점 등에 비추어 보면, 위 차이가 곧바로 손해에 해당한다고 볼 수는 없다.
② 앞서 본 바와 같이 분양가격 중 적어도 대지비의 차이에 해당하는 3% 상당은 손해에 포함된다고 볼 수 있다.
③ 피고들이 광고한 개발사업들이 실현되지 않았거나 그 외 기반시설 등이 제대로 갖추어지지 않은 것 자체를 피고들의 책임으로 돌릴 수는 없다 하더라도, 이 사건 분양계약을 통해 개발사업과 관련하여 피고들이 부담하던 위험이 상당 부분 수분양자들에게 이전되었으므로, 피고들도 개발사업이 실현되지 않음으로 인하여 원고들이 입은 손해를 어느 정도 분담하는 것이 공평의 원칙에 부합한다.
④ 허위․과장광고에 해당하는 제3연륙교 등 사업이 아닌 나머지 개발사업의 경우 허위․과장광고에 해당하지 않는다고 판단한 터이므로, 그것이 실현되지 않음으로 인한 불이익을 이 사건 허위․과장광고로 인한 손해라고 평가할 수 없다. 또한 기반시설이 전혀 조성되어 있지 않은 지역을 개발하는 데는 막대한 비용과 시간이 소요될 수밖에 없어서 그 기반시설이 제대로 조성될 때까지 입주민들이 생활의 불편함을 겪어야 하는 상황은 피할 수 없는데, 이러한 상황은 분양을 받을 당시부터 어느 정도 예정되어 있던 것이기도 하고, 한편으로는 시간이 지남으로써 상당 부분 해결될 수 있는 것이기도 하다. 입주 초기에는 생활환경이 상당히 열악하더라도, 도로, 상가, 공원, 녹지 등 기반공사가 계속 진행되고 있고 개발사업 역시 계속 진행 중이거나 새로운 개발사업이 예정되어 있기도 하며, 수분양자들이 입주를 하면 그에 따라 아파트 주변의 생활편의시설도 점차 조성될 것으로 보이는 등 시간이 지나면서 생활환경이 지금보다 상당히 개선될 것으로 예상된다. 따라서 피고들이 광고한 개발사업이 모두 실현되지 않았다거나 입주를 앞두고 있는 현재 이 사건 아파트의 생활환경이 열악하다는 사정을 두고 분양 당시를 기준으로 산정해야 할 손해를 확대해서 해석하는 것은 적절하지 않다.
⑤ 수분양자들도 개발사업의 실현 가능성에 대하여 제대로 알아보거나 검토해 보지 않은 채 섣불리 피고들의 광고만을 믿고 분양계약을 체결한 과실이 있고, 이는 손해배상액의 결정에 참작되어야 한다.
(5) 위자료 청구에 관한 판단
원고들이 피고들의 허위․과장광고를 신뢰하여 이 사건 분양계약을 체결하였다가 이 사건 아파트가 광고내용과 같은 교통․교육․주거환경을 갖추지 못함을 알게 되어 정신적 고통을 받았음은 경험칙상 인정된다. 원고들이 피고들이 광고한 개발사업에 따른 이익을 거의 향유하지 못하게 되었고, 기반시설이나 편의시설이 제대로 구비되지 않아서 생활에도 상당한 불편을 겪을 것으로 보이는 등 분양 당시 기대했던 것보다 훨씬 열악한 환경에서 생활해야 하는 점을 고려하면, 원고들이 재산상 손해배상만으로는 회복할 수 없는 정신적 고통을 입었다고 봄이 상당하다. 이러한 사정과 이 사건 소송의 진행 경과 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 참작하여, 분양대금의 2%를 정신적 고통으로 인한 손해로 인정한다.
다. 소결론
원고들이 입은 손해액은 별지4 인용금액 ‘분양가격’란 각 분양대금의 12%라고 할 것이므로, ① 같은 별지 ‘인용금액’란 기재와 같이 분양대금의 12%에 해당하는 돈, ② 또는 일부 청구로 원고들이 구하는 1,000,000원, ③ 또는 공유 아파트의 경우 별지 전부청구자 원고들은 지급한 분양대금을 각 공유자별로 나눈 금액을, 별지 일부청구자 원고들은 분양대금 35%를 각 공유자별로 나눈 금액을 분할채권으로 구하고 있고 피고도 이에 대해 다툼이 없는 것으로 보이므로, ① 인용금액을 공유자별로 나눈 돈이 인용범위가 된다.
다만 위 손해에 대한 지연손해금의 기산일에 관하여 보건대, 피고들의 표시광고법 위반행위는 실제 허위․과장광고가 행해진 때 이루어졌다고 할 것이나, 그로 인한 손해는 원고들이 이 사건 아파트의 적정시가 이상의 매매대금을 지급해야 할 이행기가 도래한 때 현실화된다고 할 것이다. 왜냐하면 허위․과장광고가 행해지고 분양계약이 체결된 후 원고들이 적정한 분양대금 범위 내의 금액을 지급하고 있는 동안은 원고들이 지급해야 할 의무가 있는 돈을 지급하는 것이므로 손해가 발생했다고 볼 수 없고, 적정한 분양대금을 초과하는 금액을 지급해야 하는 시점(잔금이 분양대금의 12%를 초과하므로 잔금의 이행기가 된다)이 되어서야 원고들이 분양계약에 따라 지급채무를 부담하고 지체시 지연손해도 부담하게 되어 손해가 현실화되었다고 평가할 수 있기 때문이다(이로써 이 사건 아파트의 분양대금이 모두 납입되지 않았거나 소유권이전등기가 이루어지지 않아서 손해가 발생하였다고 볼 수 없다는 피고들의 주장은 받아들이지 않는다). 그런데 이 사건 기록상 원고들의 잔금 지급일 내지 입주예정일을 확인할 수 있는 자료가 없으므로 지연손해금의 기산점은 이 사건 변론종결일 다음날로 보기로 한다.
5. 결 론
피고들은 각자 원고들에게 위 각 금액 및 이에 대하여 이 사건 변론종결일 다음날인 2012. 12. 22.부터 피고들이 이행의무의 존재여부나 범위에 관하여 다툼이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2013. 2. 1.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
따라서 원고들의 제1 주위적 및 제2 주위적 청구는 모두 이유 없으므로 기각하고 예비적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 인용하고 나머지 청구는 기각한다.
다만, 원고들은 아직 분양대금을 전부 납부하지 않아서 피고들에 대하여 나머지 분양대금 납입의무를 부담하고 있는 상태로, 인용금액에 관하여 강제집행을 할 수 있는 상태가 되더라도 피고들에 대하여 부담하는 분양대금 납입채무와 상계되거나 분양대금에서 감액되는 등으로 실제 집행될 가능성은 낮아 보이므로, 인용금액에 대하여 가집행의 선고는 하지 않기로 한다.
이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.
