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한번 체결된 유치권 합의, 취소는 쉽지않다

2012-12-28 | 작성자 최광석 | 조회수 14,171 | 추천수 231

경매낙찰자가 유치권을 주장하는 자에게 일정한 댓가를 지급하기로 합의하는 경우가 많다. 해당 경매목적물을 점유하게 되는 유치권의 특성상 이런 합의를 “명도합의”라고 통칭하는데, 이런 합의 이후에 유치권이 허위라는 등의 정황이 밝혀져 합의를 이행하지 않는 경우가 적지 않지만, 실무상으로는 합의를 파기하기란 쉽지않다.
다음에서 소개할 판결은, 유치권을 신고한 자에게 7억원을 지급하기로 합의한 후 일부 금액만 지급하다가 나머지 금액을 지급하지 않은 채 유치권자를 상대로 명도소송을 제기한 사안에서, 합의가 유효한 것으로 판단하였다. 이 사건에서 원고는 의사표시의 착오와 사기로 인한 취소 주장을 했는데, 1심 법원은 착오와 사기주장을 모두 인정치 않았고, 2심 법원은 민법 731조의 화해계약의 일종으로 해석하여 착오주장을 더욱 엄격하게 해석하는 논리로 1심과 마찬가지 결론에 도달하였다.

먼저, 1심 판결인 의정부지방법원 고양지원 2012. 1. 20.선고 2010가합11743  토지인도 등 판결의 주요내용은 다음과 같다.

1. 인정사실
  가. 토지 매매 및 건물 신축 경위
  (1) 별지 제1목록 1.항 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)는 종교용지이고, 별지 제1목록 2.항 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)은 그 지상에 건축된 지하 2층, 지상 5층의 교회건물이다(이하 위 토지와 건물을 통틀어 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다).
  (2) &&교회(이하 ‘&&교회’라 한다)는 00공사로부터 이 사건 토지를 매수하였으나 그 명의로 소유권이전등기를 마치지 않은 채 2006. 3.경 피고에게 이 사건 토지를 매도하였다.
  (3) 피고는 이 사건 토지가 종교용지에 해당하여 그 명의로 소유권이전을 하는 데 제한이 있자, &&교회 명의로 이 사건 건물에 대한 건축허가를 받은 다음 &&교회 명의로 공사계약을 체결하고 이 사건 건물 신축을 마쳤다.
  (4) &&교회는 이 사건 건물에 관하여 2007. 9. 12. 소유권보존등기를, 이 사건 토지에 관하여 2008. 7. 28. 소유권이전등기를 마쳤다.
  나. 이 사건 각 부동산에 대한 경매절차의 진행 
  (1) 피고는 이 사건 건물의 신축공사를 한 공사업자들에게 공사대금을 제대로 지급하지 못하였다.
  (2) 이 사건 건물에 관하여 2008. 6. 12. 가압류 채권자인 이00의 신청에 따라 의정부지방법원 고양지원 2008타경12312호로 강제경매개시결정이 되었다. 그 후 이 사건 각 부동산에 관하여 2010. 1. 4. 근저당권자인 00협동조합의 신청에 따라 위 법원 2009타경37905호로 임의경매개시결정이 되어 경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)가 진행되었다(이 사건 건물에 관해서는 이중으로 경매절차가 개시되었다). 이 사건 경매절차에서 공고된 매각기일과 매각결정기일 및 최저매각가격은 다음과 같다.

 

매각기일

매각결정기일

최저매각가격

1회

2010. 6. 10.

2010. 6. 17.

2,304,571,580원

2회

2010. 7. 15.

2010. 7. 22.

1,843,657,000원

3회

2010. 8. 12.

2010. 8. 19.

1,474,926,000원

4회

2010. 9. 9.

2010. 9. 16.

1,179,941,000원


다. 명도약정의 체결
  (1) 피고는 2010. 6.경 이 사건 각 부동산을 예배장소로 사용하면서 이 사건 경매절차에서 이 사건 각 부동산에 대하여 유치권 신고를 하였다.
  (2) 원고는 교회건물을 매수하기 위하여 그 대상을 물색하던 중 이 사건 각 부동산에 대하여 경매절차가 진행되고 있다는 사실을 알게 되었다. 그 당시 이 사건 경매절차에서는 매수가격의 신고가 없이 제2회 매각기일이 마감되어, 제3회 매각기일에서 이 사건 각 부동산에 대하여 최저매각가격을 1,474,926,000원으로 하여 경매가 진행될 예정이었다.
  (3) 원고는 이 사건 각 부동산을 매수하기로 하고 3차 매각기일인 2010. 8. 12.의 하루 전인 2010. 8. 11. 피고와 사이에 ‘원고가 피고로부터 이 사건 각 부동산과 그 시설물을 인도받음과 동시에 피고에게 7억 원을 지급한다’는 취지의 명도약정서(갑 제3호증의 1)를 작성하였다.
  (4) 원·피고는 2010. 8. 12. 3차 매각기일이 진행되기 전에 위 명도약정서의 내용을 일부 변경하여 다시 새로운 명도약정서(갑 제3호증의 2, 이하 ‘이 사건 명도약정’이라 한다)를 작성하였다. 그 내용은 별지 제2목록 기재와 같다.
  (5) 이 사건 경매절차에서 위 법원은 2010. 8. 19. 이 사건 각 부동산에 대한 최고가매수신고인인 원고에 대하여 매각대금 14억 7,515만 원에 매각허가결정을 하였다.
  라. 원고의 소유권 취득 및 금전지급
  (1) 원고는 2010. 9. 8. 위 매각대금을 납부하였고, 같은 날 이 사건 각 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
  (2) 원고는 이 사건 명도약정에 따라 피고에게 2010. 9. 8. 4,500만 원을, 2010. 9. 10. 2억 원을 지급하였다.
  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제5호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장
  가. 이 사건 명도약정 취소를 이유로 한 부당이득 반환 청구
  피고는 이 사건 각 부동산의 실제 소유자로서 이 사건 각 부동산에 관하여 생긴 채권의 채권자가 아니므로 유치권자가 될 수 없다. 그런데 피고는 이 사건 각 부동산에 대하여 유치권 신고를 하고 이 사건 각 부동산의 유치권자인 것처럼 원고를 기망하였다. 또한 피고는 이 사건 각 부동산에 설치된 시설물을 제3자에게 대물변제조로 양도하여 원고에게 그 소유권을 이전할 수 없는데도 위 시설물을 양도하겠다고 기망하였다. 이에 속은 원고는 이 사건 명도약정의 중요 부분에 착오를 일으켜 이 사건 명도약정을 하였다. 원고는 이 사건 소장부본의 송달로써 피고의 기망 또는 원고의 착오를 이유로 이 사건 명도약정을 취소한다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 명도약정에 따라 지급받은 2억 4,500만 원(2010. 9. 8.자 4,500만 원 + 2010. 9. 10.자 2억 원) 및 이에 대한 지연손해금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
  나. 이 사건 각 부동산의 인도 및 사용이익 반환 청구
  이 사건 명도약정이 취소된 이상, 피고는 이 사건 각 부동산의 소유자인 원고에게 이 사건 각 부동산을 인도할 의무가 있다. 또한 피고는 이 사건 각 부동산을 점유할 권원 없이 점유·사용하였으므로 그 인도 완료일까지 이 사건 각 부동산의 차임 상당액인 월 9,058,100원의 비율에 의한 금원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
3. 판단
  가. 이 사건 명도약정 취소를 원인으로 한 부당이득 반환 청구
  (1) 유치권 성립에 대하여 피고의 기망 또는 원고의 착오가 있었는지 여부
  (가) 인정사실
  1) 피고는 위에서 본 바와 같이 2006. 3.경 &&교회로부터 이 사건 토지를 매수하였으나 이 사건 토지가 종교용지에 해당하여 바로 소유권이전을 하는 데 제한이 있었다. 피고는 이 사건 각 부동산에 관하여 그 명의로 소유권이전등기를 하지 못한 상태에서 &&교회 명의로 이 사건 건물에 대한 건축허가를 받고 그 명의로 공사업체인 00종합건설 주식회사(이하 ‘00종합건설’이라 한다)와 도급계약을 체결하는 등 자신의 비용을 들여 이 사건 건물을 건축하였다.
  2) 원고는 이 사건 경매절차의 2회 매각기일 이후에 이 사건 각 부동산에 대하여 경매절차가 진행 중인 사실을 알게 되었다. 원고는 이 사건 경매절차의 진행상황에 관하여 확인하는 과정에서 &&교회, 피고, 00협동조합과 00종합건설의 관계자를 만나 피고가 유치권 신고를 하고 이 사건 각 부동산을 점유하고 있으나, 이에 대하여 00종합건설이 유치권 배제 신고를 하였다는 사실과 피고의 미지급 공사대금 채권액, 00협동조합의 근저당권부 채권 원금액을 확인하였다.
  3) 이 사건 명도약정서의 ‘약정내역’에는 ‘피고가 이 사건 각 부동산에 대하여 유치권 신고를 하고 현재 점유를 하고 있다’는 내용이 기재되어 있다. 그러나 이 사건 명도약정서의 ‘&&교회에 관한 건’ 부분에는 ‘이 사건 각 부동산의 명의자가 &&교회로 되어 있으나 이 사건 건물의 착공 전에 피고가 &&교회로부터 이 사건 토지를 매수하였다’는 내용과 ‘공사업자 선정이나 건축행위는 물론 00협종조합에 대한 대출발생 등에 대하여 피고가 결정한 것으로서 이 사건 각 부동산의 소유자는 피고’라는 내용이 기재되어 있다. 또한 ‘계약금에 관한 건’ 부분에는 ‘이 사건 명도약정에서 정한 총 대금 중 3억 원은 … 원고가 매각잔금 지급을 위하여 금융권 대출을 받기 위해 필요한 유치권 포기각서를 피고로부터 제출받음과 동시에 피고에게 지급하고, 나머지 대금은 피고로부터 이 사건 각 부동산을 명도받음과 동시에 지급한다’는 내용이 기재되어 있다.
  4) 피고는 이 사건 건물을 공사한 공사업자들로부터 미지급 공사대금의 지급에 대하여 계속하여 독촉을 받았다. 그러던 중 00종합건설은 2010. 6.경 &&교회 소유의 다른 건물에 대하여 의정부지방법원 고양지원 2010타경14601호로 부동산강제경매 개시결정을 받았다.
  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3호증의 2, 을 제1 내지 5호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 이00, 김00, 김00의 각 증언, 원고 대표자 본인신문결과, 변론 전체의 취지
  (나) 판단
  1) 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있고, 의사표시의 동기에 착오가 있는 경우에는 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 의사표시의 내용의 착오가 되어 취소할 수 있다. 이때 법률행위의 중요 부분의 착오는 표의자가 그러한 착오가 없었더라면 그 의사표시를 하지 않으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 하고 보통 일반인도 표의자의 처지에 섰더라면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 한다(대법원 1996. 3. 26. 선고 93다55487 판결, 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다45546 판결).
  2) 다음과 같은 사정에 비추어 볼 때, 원고는 이 사건 명도약정을 체결하기 전에 이미 이 사건 각 부동산의 소유관계나 공사대금 채권에 관하여 파악하였다고 할 것이므로 피고에게 실제로 유치권이 있는 것으로 잘못 판단하였다고 할 수 없고, 피고가 유치권의 존재 여부에 관하여 원고를 적극적으로 기망하였다고 인정하기도 어렵다(설령 원고가 피고에게 유치권이 있다고 판단하였다고 하더라도, 이 사건 명도약정의 주된 목적이 이 사건 각 부동산을 점유하고 있는 피고로부터 이 사건 각 부동산을 인도받는 것이라고 볼 수 있어, 피고가 이 사건 각 부동산에 대하여 유치권을 가지는지 여부에 대한 착오가 그것이 없었더라면 같은 내용의 의사표시를 하지 않을 정도로 중요한 부분에 대한 착오라고 보기도 어렵다).
  ① 이 사건 명도약정서에는 피고가 유치권자라는 표현이 기재되어 있지 않고 유치권의 피담보채권에 관한 내용이 명시적으로 기재되어 있지 않다. 이 사건 명도약정서 중 ‘약정내역’ 부분에는 피고가 이 사건 각 부동산에 대하여 유치권을 ‘신고’한 자이자 실제 점유자라는 기재가 있을 뿐이다.
  ② 원고는 이 사건 명도약정 이전에 &&교회, 피고, 00협종조합과 00종합건설의 관계자를 만나 이 사건 각 부동산의 소유관계와 공사대금 채권 관계에 관하여 확인을 하였다. 그 내용이 이 사건 명도약정서 중 ‘&&교회에 관한 건’ 부분에 기재되어 있다. 원고는 이 사건 명도약정 이전에 00종합건설이 피고에 대하여 유치권 배제 신고를 한 사실을 확인하였다.
  ③ 이 사건 명도약정에 따르면 원고는 대출을 받기 위하여 피고로부터 유치권 포기각서를 제출받을 때 피고에게 3억 원을 지급하고, 피고로부터 목적물을 명도받음과 동시에 피고에게 나머지 대금을 지급하기로 하였다.
  ④ 이 사건 명도약정이 체결될 무렵에는 피고가 00종합건설이나 그 하청업자에 대한 이 사건 건물에 관한 공사대금을 모두 지급하지 않아 공사업자들이 피고로부터 이 사건 건물에 대한 점유를 넘겨받아 유치권을 주장할 가능성도 있는 상황이었다(설령 그 점유가 경매개시결정 이후에 개시된 것으로서 경매절차에서 소유권을 취득한 원고에게 법률상 대항할 수 없다고 하더라도 건물인도에 절차적인 어려움을 겪을 가능성은 배제할 수 없다). 따라서 원고로서는 상당한 금액을 지급하고서라도 이 사건 각 부동산의 점유자인 피고로부터 이 사건 각 부동산을 직접 넘겨받아 그 점유를 확보하는 것이 필요한 상황이었다.
  ⑤ 경매의 대상이 되는 부동산에 유치권 신고가 되어 있는 경우 경매절차에서 소유권을 취득한 매수인이 점유를 확보하기 위하여 유치권 주장자에게 실제로 유치권이 있는지와 상관없이 일정 금액을 지급하는 경우도 있다.
  3) 또한 법률행위 내용의 중요 부분에 대한 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다. 여기서 '중대한 과실'이라 함은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 것을 의미한다(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다70884 판결 참조). 원고가 이 사건 명도약정을 체결하기 전에 이미 이 사건 각 부동산의 소유관계와 공사대금 채권에 관하여 확인을 한 이상 피고에게 실제로 유치권이 있다고 잘못 생각하여 착오에 빠졌다고 하더라도 이는 원고의 중대한 과실로 말미암은 것이라고 봄이 상당하다.
  4) 결국 유치권의 존재여부에 관하여 피고의 기망이나 원고의 착오가 있음을 원인으로 하여 원고가 이 사건 명도약정을 취소할 수 없다.
  (2) 시설물 양도에 관하여 피고의 기망이 있었는지 여부
  (가) 인정사실
  1) 홍00은 공사업자로서 이 사건 건물의 건축공사에 참여하여 피고로부터 공사대금을 받을 것이 있었다.
  2) 홍00은 2007. 12. 12 인천지방법원 부천지원에 이 사건 건물의 명의인이었던 &&교회를 상대로 공사대금 5,000만 원의 지급을 구하는 소를 제기했다. 위 소송에서 2008. 7. 9. 홍00과 &&교회 사이에 ‘&&교회가 홍00에게 33,889,452원을 지급한다’는 내용으로 조정이 성립되었다.
  3) 피고와 홍00은 2009. 6. 24. 홍00이 공사대금조로 피고의 교회 시설물을 양수한다는 내용의 양도양수계약서를 작성하고, 이를 공증인가 법무법인 통00 증서 2009년 제2109호로 인증받았다(갑 제9호증, 이하 위 인증서를 ‘이 사건 인증서’라 한다). 당시  인증서 정본이 2부 발급되었는데, 피고가 이 사건 변론종결일 현재 위 정본 2부를 모두 소지하고 있다.
  4) 한편 2010. 8. 12. 작성된 이 사건 명도약정서 중 ‘건물 내 시설 및 집기류’ 부분에는 위에서 본 바와 같이 ‘피고는 현재 점유사용하고 있는 모든 시설물 중 개인적 물품을 제외한 일체의 시설물들(본당 내 피아노, 주방 냉장고, 교육관 내 장의자 제외)을 원고에게 양도하기로 하고, 피고는 원고에게 약속한 모든 시설물들이 훼손 및 유실되지 않도록 그 책임을 지기로 한다.’고 기재되어 있다.
  5) 피고는 이 사건 명도약정서와 별도로 원고에게 시설물 목록(갑 제14호증)을 교부하였는데, 그 목록에 기재된 시설물은 이 사건 인증서에 첨부된 시설물 목록의 시설물과 거의 같다.
  6) 원고의 대표자인 목사 손00는 2010. 9.경 집사 이00, 피고의 목사 조00과 함께 홍00을 만나 홍00에게 ‘원고의 교회건물이 매각되는 즉시 홍00에게 토목공사비 잔금 2,000만 원을 지급한다’는 내용의 현금지불각서(을 제12호증)를 작성·교부하였다. 위 현금지불각서에는 ‘피고가 써준 모든 지불증, 인증서는 무효임’이라는 문구가 기재되어 있다.
  7) 이 사건 변론종결일 현재 피고의 교회 시설물은 외부로 반출되지 않았고, 피고가 이를 그대로 점유·사용하고 있다.
  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제9호증, 갑 제13 내지 15호증, 을 제12호증, 을 제17호증의 1, 2, 을 제18호증의 각 기재, 증인 홍00의 증언, 변론 전체의 취지
  (나) 판단
  홍00이 이 사건 명도약정서가 작성된 지 얼마 지나지 않아 원고로부터 ‘피고가 써준 모든 지불증, 인증서는 무효임’이라고 기재된 현금지불각서를 교부받은 점, 피고가 이 사건 인증서 작성 당시 발행된 인증서 정본 2부를 모두 소지하고 있는 점, 피고 교회 시설물이 이 사건 변론종결일 현재 이 사건 건물 안에 그대로 비치되어 피고가 이를 사용하고 있는 점을 종합하여 보면, 피고와 홍00 사이에 체결된 시설물 양도양수계약은 현금지불각서가 교부될 무렵 효력을 상실하였다고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 명도약정 체결 당시 이미 피고와 홍00 사이에 시설물 양도양수계약이 체결되었다는 것만으로 피고가 원고에게 피고 교회 시설물을 넘겨줄 수 없는데도 원고를 기망하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고는 시설물 양도에 관하여 기망이 있음을 원인으로 이 사건 명도약정을 취소할 수 없다.
  (3) 소결
  원고는 피고의 기망이나 원고의 착오를 원인으로 이 사건 명도약정을 취소할 수 없다. 이 사건 명도약정이 취소됨을 전제로 한 원고의 부당이득 반환 청구 역시 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
  나. 이 사건 각 부동산 인도 청구에 관한 판단
  (1) 청구원인에 관한 판단
  피고가 원고의 소유인 이 사건 각 부동산을 예배장소로 점유·사용하고 있는 점은 위에서 본 바와 같으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 각 부동산을 인도할 의무가 있다.
  (2) 피고의 동시이행항변에 관한 판단
  피고는 원고로부터 이 사건 명도약정에 따른 미지급 약정금 4억 5,500만 원(약정금 7억 원 - 기지급 약정금 2억 4,500만 원)을 지급받을 때까지는 원고의 인도청구에 응할 수 없다고 항변한다.
  위에서 본 바와 같이 원고는 이 사건 명도약정에 따라 피고에게 약정금 7억 원을 지급해야 하는데 2억 4,500만 원만을 지급하였다. 그런데 이 사건 명도약정 중 ‘계약금에 관한 건’에는 ‘이 사건 명도약정에서 정한 총 대금 중 3억 원은 … 원고가 매각잔금 지급을 위하여 금융권 대출을 받기 위해 필요한 유치권 포기각서를 피고로부터 제출받음과 동시에 피고에게 지급하고, 나머지 대금은 피고로부터 이 사건 각 부동산을 명도받음과 동시에 지급한다’는 내용이 기재되어 있다. 따라서 원고의 약정금 지급 의무와 피고의 이 사건 각 부동산 인도 의무는 동시이행의 관계에 있다고 보아야 한다. 그러므로 피고는 원고로부터 미지급 약정금 4억 5,500만 원(약정금 7억 원 - 기지급 약정금 2억 4,500만 원)을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 각 부동산을 인도할 의무가 있다.

위 판결의 항소심판결인 서울고등법원 2012. 8. 29. 선고 2012나19552  토지인도 등 판결 중 민법 731조의 화해계약의 일종으로 접근한 내용부분은 다음과 같다.

     가) 이 사건 명도약정의 성격
       앞서 인용한 사실 및 증거들에 의하면, 이 사건 명도약정은 경매목적물인 이 사건 각 부동산을 낙찰받으려는 원고와 이 사건 각 부동산에 관하여 유치권을 신고하였으나 다른 채권자에 의하여 유치권 배제신고가 되어 있는 피고 사이에 낙찰 이후 예상되는 분쟁과 불명확한 법률관계를 사전에 예방하고자 당사자가 상호 양보하여 그 분쟁을 사전에 종지시키고자 하는 목적에서 체결된 화해계약 또는 이에 준하는 무명계약으로 인정된다.
       민법 제731조가 규정하는 화해계약에 ‘장래 발생할 분쟁을 예방할 경우’, ‘권리의 존부가 의심스러운 경우’ 또는 ‘당사자들의 불안정을 배제하는 경우’가 포함되는지에 관하여 이를 긍정하는 견해와 부정하는 견해의 대립이 있으나, 어느 경우에나 이러한 계약에 대하여도 착오에 관한 민법 제733조가 적용 또는 유추적용된다는 데에는 이론이 없다.   
       따라서 이 사건 명도약정에도 착오에 의한 취소의 제한을 규정한 민법 제733조가 적용 또는 유추적용된다고 할 것이다.  
       한편 사기에 의하여 이루어진 화해계약의 경우에는 민법 제733조에서 정한 ‘화해당사자의 자격 또는 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 착오가 있는 경우’ 뿐만 아니라 ‘화해의 목적인 분쟁에 관한 사항에 착오가 있는 때’에도 민법 제110조에 따라 이를 취소할 수 있다고 할 것이다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다15278 판결 참조).
     나) 이 사건 명도약정이 사기에 의하여 이루어졌는지 여부
       원고는 피고가 유치권자가 아님이 명백함에도 피고가 유치권신고서를 제출하거나 원고와의 협상과정에서 유치권자라고 주장한 행위가 사기에 해당한다고 주장하나, 앞서 인용한 증거들에 의하여 인정되는 아래의 사정 등에 비추어 보면, 피고의 위 행위가 사기에 해당한다고 보기 어려우므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
       ① 이 사건에 있어서 피고가 유치권자가 아니었다고 하는 점이 이 사건 명도약정 당사자들에게 명백한 것이 아니었다. 피고는 이 사건 토지가 종교용지에 해당하여 그 명의로 소유권이전등기를 받는데 어려움이 있자 00교회 명의로 이 사건 건물에 대한 건축허가를 받은 다음 자신의 비용과 노력을 들여 이 사건 건물을 신축하였다. 따라서 이 사건 건물은 피고가 원시취득하였다고 할 것이고, 다만 00교회 명의로 소유권보존등기를 한 2007. 9. 12. 00교회 앞으로 명의신탁이 되었다고 할 것이다. 그런데 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 이러한 등기는 무효이나 제3자에게 대항하지 못하므로, 피고는 이 사건 건물의 소유자임에도 그 경매절차의 매수인에게는 이를 대항하지 못하는 처지에 빠지게 되었다. 따라서 피고로서는 이 사건 건물에 대한 매수인 등이 생기기 전에 제3자 이의의 소 또는 경매개시결정에 대한 이의 등을 통하여 이 사건 건물에 대한 경매절차를 저지하는 것이 원칙적인 권리구제방법이라고 할 것이나, 건축허가와 소유권보존등기가 00교회 앞으로 되어 있고, 공사업자들에 대한 도급계약의 명의도 00교회로 되어 있어 위 절차에서 피고의 소유권을 증명하거나 피고 명의로 소유권을 회복하는 방법이 현실적으로 반드시 용이한 것만은 아니었다. 피고 역시 그러한 상황에서 유치권을 행사하는 방법으로 자신의 권리를 구제받으려고 한 것으로 보인다. 실제 이 사건 경매절차에서 피고가 소유자로 취급되지 아니한 점, 피고가 이 사건 건물 신축비용의 최종 부담자로서 공사대금채무를 부담하고 자재대금 등을 지출한 점, 이 사건 토지와 이 사건 건물을 함께 매각하는 것이 사회․경제적으로 이로울 뿐 아니라 다수의 법적 분쟁도 함께 해결할 수 있는 점, 이 사건 경매절차에서 배당받을 수 있는 자격을 가진 채권자 역시 피고의 채권자가 아니라 00교회의 채권자인 점 등에 비추어 보면, 피고가 이 사건 경매절차에서 그 소유권을 주장하는 대신 이 사건 건물의 신축비용을 부담한 자로서 유치권을 행사하였다고 하여 그러한 피고에게 사기의 고의가 있었다고 보기 어렵다.
       ② 피고는 이 사건 각 부동산에 대한 경매절차에서 유치권신고서를 제출하면서 피고의 지위에 대하여 허위의 사실을 신고하지 않았다. 즉 피고는 유치권 신고서에서 “피고는 00교회와 토지매매계약을 체결한 후 소유권이전등기를 하려고 하였으나 공법상 3년 내 소유권이전등기가 되지 않아 00교회의 동의하에 00교회를 도급인으로 이건종합건설과 14억 5,000만 원에 도급계약을 체결하였다.”고 밝히면서, 8억 7,600만 원(공사대금 중 8억 5,000만 원 + 공사자재대금 2,600만 원)에 대하여 유치권을 행사할 예정이라고 신고하였는데, 그와 같은 신고 내용이 허위라고 볼 증거는 없다.
       ③ 원고 역시 피고가 유치권자라고 주장하는 근거사실에 대하여는 모두 알고 있었고 이에 대하여 착오에 빠진 적이 없다. 이 사건에서 원고는 피고가 실질적인 소유자이므로 유치권을 가지지 않음은 명백하다고 주장하고 있다. 그런데 피고가 이 사건 건물의 실제 소유자라는 사실은 피고가 처음부터 밝혔을 뿐 아니라, 이 사건 명도약정서에도 그러한 내용이 포함되어 있고, 원고 역시 이 사건 명도 약정 당시 이를 알고 있었다. 원고는 “00종합건설이 피고를 상대로 허위의 유치권신고를 통하여 경매를 방해하였다며 고소한 사건에서 경찰이 피고를 불기소의견으로 송치하였다.”는 피고의 해명 때문에 피고가 유치권자라는 착오에 빠졌다고 주장하나, 피고가 해명한 위 사실이 허위는 아니므로 위 해명 자체가 사기에 해당한다고 보기도 어렵다.
     다) 원고가 ‘화해당사자의 자격 또는 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 착오가 있는 때’에 해당하는지 여부
       민법상의 화해계약을 체결한 경우 당사자는 착오를 이유로 이를 취소하지 못하고, 다만 화해당사자의 자격 또는 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 착오가 있는 때에 한하여 취소할 수 있으며, 여기서 '화해의 목적인 분쟁 이외의 사항'이라 함은 분쟁의 대상이 아니라 분쟁의 전제 또는 기초가 된 사항으로서 쌍방 당사자가 예정한 것이어서 상호 양보의 내용으로 되지 않고 다툼이 없는 사실로 양해된 사항을 말한다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2004다53173 판결 등 참조).
       앞서 인용한 사실 및 증거들에 의하여 인정되는 아래의 사정 등에 의하면, 원고가 주장하는 ‘피고가 이 사건 건물의 유치권자인지 여부’는 화해의 목적이 된 직접적인 ‘분쟁의 대상’이지 ‘분쟁의 전제 또는 기초가 된 사항’이 아니므로, 착오에 의한 취소의 대상이 될 수 없다고 할 것이다.
       따라서 원고의 착오에 의한 취소 주장 역시 이유 없어 이를 받아들이지 아니한다.
       ① 유치권이 신고된 부동산 경매절차에서 있어서 신고된 유치권의 피담보채권액이 매수인에게 인수되는지 여부는 채권자, 채무자 및 소유자, 매수인들의 이해관계에 직접적인 영향을 미치는 것으로, 부동산경매로 인한 분쟁의 다수를 차지한다. 부동산경매절차에서 최저매각가격을 결정함에 있어 인수되는 유치권의 피담보채권액을 공제하여야 하는지 여부에 관하여 이를 공제하여야 한다는 견해와 공제할 필요가 없다는 견해가 대립되어 왔다. 전자는 경매과정에서 매수인의 착오의 가능성을 배제한다는 의미에서 이를 공제하여야 한다는 입장이고, 후자는 집행법원이나 감정인이 유치권의 성부 및 피담보채권액을 확정하기 어려우므로 이를 공제할 필요까지는 없다는 입장이다. 우리 실무는 후자의 입장을 일관되게 유지하여 오면서 다만 매각물건명세서 등을 통하여 유치권의 성부 및 유치권의 피담보채권액의 판단에 필요한 정보를 제공함으로써 당사자가 이를 주의깊게 판단하도록 하고 있다. 따라서 유치권이 신고된 부동산을 매수함에 있어서 신고된 유치권 및 피담보채권액이 매수인에게 인수되는지 여부는 매수인과 인수인 사이에 당연히 예정된 분쟁의 영역에 속하는 것이라 할 수 있고, 매수인 역시 매수가 신고(입찰)를 함에 있어 유치권의 성부 및 그 피담보채권액을 충분히 고려할 것이 요구된다. 그 결과 매각물건명세서 등에 하자가 없는 이상 유치권이 인수되지 않을 것이라고 믿고 입찰하였던 매수인이라도 차후 유치권이 인수됨을 이유로 매각허가결정에 대하여 이의나 즉시항고를 할 수 없다.
       ② 이 사건 명도약정서에 피고를 “이 사건 건물에 대한 유치권 신고 및 실제 점유자” 또는 “실제 이 사건 각 부동산의 소유 운영자”라고 표시하고 있는데, 이는 원․피고가 ‘피고를 유치권자로서 확정하지 못하는 법적 상태’를 반영한 표현으로, 이 사건 명도약정에 있어서 피고가 유치권자인지 여부가 다툼 없이 양해된 사실이 아님을 보여준다. 
      ③ 이 사건 건물 명도의 대가로 약정한 7억 원 역시 이 사건 유치권의 성부가 협상의 대상이었음을 보여 준다. 이 사건 명도약정 과정에서 피고는 최초 원고에게 유치권 신고된 금액(8억 7,600만 원) 보다 많은 11억 원을 요구하였는데, 원고가 이를 거절하였고, 이에 따라 원․피고는 여러 차례 협상을 거쳐 최종적으로 유치권 신고된 금액보다 적은 7억 원에 합의를 하였다. 이는 원․피고 모두 피고가 신고한 유치권이 성립되지 않을 수도 있다는 점을 전제로 하였기 때문이다.
       ④ 또한 이 사건 각 부동산의 경매 당시 감정가격은 2,304,571,580원이었는바, 원고의 매수가격이 14억 7,515만 원인 점을 고려하면, 원고로서도 이 사건 명도 약정에서 정한 7억 원이 인정되더라도 원고에게 크게 불리할 것이 없다는 생각에서 이 사건 명도약정을 체결한 것으로 보인다.
       ⑤ 이 사건 명도약정에 포함된 ‘공사업자에 관한 건, 00교회에 관한 건’ 등의 내용 역시 유치권자로서의 명도의무나 이에 수반되는 의무의 예시가 아니라 유치권 협상 과정에서 피고가 7억 원을 받는 대가로 추가로 부담하기로 한 의무로 해석된다.
 
★민법 제731조(화해의 의의)
화해는 당사자가 상호양보하여 당사자간의 분쟁을 종지할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

★ 민법 제733조(화해의 효력과 착오)
화해계약은 착오를 이유로 하여 취소하지 못한다. 그러나 화해당사자의 자격 또는 화해의 목적인 분쟁이외의 사항에 착오가 있는 때에는 그러하지 아니하다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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