부동산 경매와 부합물, 종물

2012-11-20 | 작성자 최광석 | 조회수 15,745 | 추천수 201

부동산이 경매될 때, 간혹 제시외 물건이 등장하는데, 이 제시외물건이 부합물, 종물이라고 하면 낙찰자는 주물에 딸린 부합물과 종물의 소유권까지 함께 취득한다. 이는 경매과정에서 제시외 물건이 제대로 감정평가되었는지 여부와는 무관한다. 부합물의 가격이 주물의 가격을 초과하더라도 마찬가지이다. 판례에서도, 증축된 부분이 기존건물보다 면적이 두 배 이상이고 그 평가가격도 훨씬 높은 사안에서 기존건물에 대한 부합을 인정하고 있다(대법원 1981.12.8. 선고 80다2821 판결).

하지만 반대로, 만약 제시외 물건이 부합물, 종물이 아니라면 경매과정에서 부합물, 종물로 오해되어서 감정평가까지 거쳐서 주물과 함께 경매에 부쳐졌다고 하더라도, 낙찰자는 제시외 물건에 대해서는 소유권을 취득할 수 없다. 판단의 자료가 제한적인 경매절차에서 경매법원으로서는 제시외 건물이 부합물, 종물인지 여부를 정확하게 판단할 수 없는 경우가 적지 않다. 더구나, 제시외 물건의 규모가 크지 않거나 구조의 견고성이 떨어져 별개의 거래대상이 되기 어려운 경우로 보일 경우에는 제시외 물건까지 주물에 포함시켜 전체로서 1개의 물건으로 거래하는 것이 여러 가지 면에서 유익하다고 보고 제시외 물건을 경매목적물에 포함시키는 오류가 적지 않다. 이런 과정으로 부합물, 종물이 아님에도 불구하고 주물과 함께 감정평가까지 되면서 낙찰되는 잘못이 종종 범해지고 있다. 이렇게 낙찰이 되게 되면 본질적으로 부합물, 종물이 아니라는 점에서 감정평가 여부에 관계없이 이 부분에 대한 소유권은 취득할 수 없게 된다.
먼저, 부합물, 종물이 아니라고 보아서 소유권취득을 부정한 사례로는 다음과 같다.

★ 대법원 1988.2.23. 선고 87다카600 부동산소유권이전등기
---원심이 적법히 확정한 바와 같이 피고는 1978.1. 경 원심판시 별지목록(2)항 기재의 기존의 건물에 인접하여 같은 대지 위에 이 사건 건물을 건립하고 같은 달 21 이들 건물에 관하여 따로이 각 소유권보존등기를 경료하였는바, 위 두건물은 밖으로 통하기 위한 대문을 공동으로 하고 있고 그 1층 지붕 일부씩(2층 베란다 부분)이 사용상 편의를 위하여 서로 연결되어 있고 2층에 출입하기 위한 층계를 공동으로 하고 있기는 하나, 그 1, 2층 모두 몸체들이 별도의 벽으로 이루어져 상당한 간격(원심 검증결과에 의하면 1.25미터의 간격임)을 두고 서로 떨어져 있고 더우기 위 기존의 건물은 그곳 일부에 방과 부엌이 설치되어 있어 주거용으로 쓰일 부분이 없지는 아니하나 나머지 대부분이 물치장으로 되어 있는 반면, 이 사건 건물은 합계 135.18평방미터의 건평으로 그 대부분이 방과 마루 및 부엌으로 되어 있어 그 자체만으로도 주거용으로 쓰일수 있는 구조를 갖추고 있으므로 이 사건 건물은 기존건물의 상용에 공하기 위하여 부속된 종물이라거나 기존건물에 부합된 부속건물이라고 할 수 없다할 것이므로 원심이 이와 같은 취지에서 이 사건 건물을 경매신청된 기존건물의 부합물이나 종물로 보아 경매법원에서 경매를 같이 진행하여 경락허가를 하였다 하더라도 이 사건 건물에 대한 경락은 당연무효이고 따라서 그 경락인인 원고는 이 사건 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다고 판단한 것은 정당하다 할 것이고--

반대로, 부합물, 종물로 보아 유효한 소유권취득을 인정한 사례도 적지 않다.

★ 대법원 1992.12.8. 선고 92다26772,26789 건물명도,소유권확인등 판결

☞ 경매로 건물을 낙찰받은 원고가 증축부분에 대한 소유권까지 취득하였음을 이유로 증축부분을 점유하고 있는 피고를 상대로 명도소송을 제기하자, 증축부분을 건축한 자가 증축부분이 독립한 건물임을 주장하면서 증축부분에 대한 소유권확인을 구하는 독립당사자참가소송을 제기한 사안

--위 증축부분이 기존건물에 부합하여 기존건물과 분리하여서는 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 못하는 이상 기존건물에 대한 근저당권은 민법 제358조에 의하여 부합된 위 증축부분에도 그 효력이 미치는 것이므로 기존건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다고 할지라도 경락인은 그 부합된 증축부분의 소유권을 취득하는 것이다

하지만, 부합된 물건이라고 하더라도 부합이 타인의 권원에 의하여 이루어진 경우에는 주물을 낙찰받았다고 해서 부합물의 소유권을 취득할 수 없게 된다.

★ 민법 제256조(부동산에의 부합)
부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.

★ 대법원 1980.9.30. 선고 80도1874 판결 【절도】

【판결요지】
타인의 토지상에 권원없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속되고 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다.

【이 유】
원심판결 이유에 의하면 원심은 그 거시증거에 의하여 피해자 김ㅇㅇ이 공소외 최ㅇㅇ으로부터 가옥을 매수하여 이사한 때에는 이 사건 대밭에 위 최ㅇㅇ이 심은 10여주의 대나무가 있었는데 그후 위 김ㅇㅇ은 대나무 100여주를 동 대밭에 식재하고 20여년간 가꾸어 온 사실을 인정할 수 있으니, 피고인이 벌채하여 간 이건 대나무 중에는 위 김ㅇㅇ 소유의 대나무가 포함되어 있다고 할 것이므로 피고인의 이건 범죄성립에는 소장이 없다고 판시하고 있다.
살피건대, 타인의 토지상에 권원없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속하고 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다할 것인 바, 원심의 위 설시만으로는 위 김ㅇㅇ의 위 대나무 식재가 권원에 의한 것인지 여부를 확연히 알 수 없는 흠이 있기는 하나 원심 거시의 위 증거들에 의하면 위 김ㅇㅇ은 그가 피고인으로부터 임차하고 있는 토지의 울타리 안에 위 대나무를 식재하고 가꾸어 온 사실과 피고인이 그 울타리안의 대나무를 벌채하여 간 사실을 인정하기에 넉넉하므로 원심의 위 판시는 결국 피고인이 위 김ㅇㅇ의 권원에 의하여 식재한 위 동인소유의 대나무를 동인의 의사에 반하여 벌채하여 간 것이라는 사실을 인정한 취지로 못볼 바 아니고 거기에 소론과 같이 채증법칙위반 심리미진으로 사실을 오인한 위법이 있다고 할 수 없고 --

그런데 판례는, 유독 농작물에 대해서는 부합이론에서 예외적인 입장을 취하고 있다. 앞서 본 바와 같이 권원없이 무단으로 식재된 수목에 대해서는 토지에의 부합을 인정하여 토지소유자에게 수목의 소유권을 인정하는 것이 부합이론에 맞지만, 판례는 농작물에 대해서만큼은 권원없는 무단식재라고 하더라도 토지에의 부합을 인정하지 않고 경작자에게 소유권을 인정하는 태도를 보이고 있다. 농작물의 경우에는 재배기간이 수개월에 불과하고 경작자의 부단한 관리가 필요하다는 점에서 일반 수목과 다른 결론을 취하고 있는 것으로 보이지만, 학계의 다수 입장은 이와 같은 대법원견해에 비판적이다.

★ 대법원 1979.8.28. 선고 79다784 판결 【가압류목적물에대한제3자이의】
1. 원심판결은 그 이유에서 피고가 소외 신ㅇㅇ에 대한 가압류결정 정본에 의하여 1977.8.27. 집달리로 하여금 전북 부안군 행안면 역리 가14번지 정지제개답지 2521평 지상의 입도 전부에 대한 가압류를 한 사실은 당사자간에 다툼이 없다고 한 다음 증거에 의하여 원고는 1977.7.5. 소외 신ㅇㅇ로부터 위 토지에 대한 경작권과 그 지상물(벼)을 백미 130가마와 교환하여 1977년도에 경작한 사실을 인정하고 그렇다면 피고가 위 신ㅇㅇ에 대한 유체동산 가압류결정 정본에 기하여 원고 소유의 이건 입도에 대하여 한 가압류 집행은 부당하다 할 것이라 단정하였다.
2. 기록에 의하면 피고가 가압류 집행한 위 입도는 원판시와 같이 원고가 경작 재배한 농작물임을 수긍할 수 있고 이 점에 관하여는 피고도 다툼이 없으므로 피고가 경작권을 매수하여 1977. 봄 까지 경작한 여부는 위 인정에 아무런 장애가 될 수 없다.
그리고 적법한 경작권이 없이 타인의 토지를 경작하였더라도 그 경작한 입도가 성숙하여 독립한 물건으로서 존재를 갖추었으면 입도의 소유권은 경작자에게 귀속한다는 것이 당원의 확립된 견해(당원 1963.2.21. 선고 62다913 판결, 1968.3.19. 선고 67다2729 판결, 1969.2.18. 선고 68다906 판결 각 참조)이므로 이와 같은 취지에서 위 입도의 소유권이 경작자인 원고에게 있다고 한 원심 판결은 정당하다고 할 것이다.

주의할 것은, 부동산에 부합된 물건이 사실상 분리복구가 불가능하여 거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하고 그 부동산과 일체를 이루는 부동산의 구성부분이 된 경우에는 타인이 권원에 의하여 이를 부합시킨 경우에도 그 물건의 소유권은 부동산의 소유자에게 귀속된다(대법원 1985.12.24. 선고 84다카2428 판결). 소유권은 독립된 물건에 대해서만 성립할 수 있으므로, 아무리 타인의 권원에 의해서 부합되었다고 하더라도 주물에 완전히 합체되어서 본질적인 구성부분화해버리면 부합된 부분에 대해 별도의 소유권을 인정하기가 곤란하기 때문이다(이로 인한 이익불균형의 문제는, 부당이득반환을 인정하는 것으로 보완하고 있다).

★ 대법원 1983.11.8. 선고 83도2411 판결 【횡령】

임차인이 임차건물에 덧붙여 방 한칸과 부엌 일부를 증축하여 기존건물과 일체로서 점유. 사용해 온 경우, 증축된 부분은 물리적 구조나 용도, 기능 및 거래의 관점에서 사회적, 경제적으로 고찰할 때 그 자체는 구조상 건물로서의 독립성이 없고 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 못하여 기존 건물에 부합되었다고 할 것이니 동 건물의 철거보상금은 건물 소유자에게 귀속되는 것이므로 소유자가 이를 임의로 소비하였다 하더라도 횡령죄는 성립하지 아니한다.

★ 대법원 1985.4.23. 선고 84도1549 판결 【사기·강제집행면탈】

【판결요지】
건물의 내부벽에 붙인 은파석이나 그 내부천정에 부착된 합판은 사회관념상 건물의 일부 구성부분을 이루고 있고 이들을 기존건물과 분리하여서는 경제상 독립물로서의 효용을 갖지 못한다고 볼 수 밖에 없으므로 비록 이들을 건물의 임차인이 그 권원에 의하여 건물에 부속시킨 것이라 하더라도 이들은 위 부착과 동시에 건물에 부합되어 건물 소유자의 소유에 귀속되었다 할 것이다.

【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심은 피고인은 원주시 일산동 소재다방 건물의 소유자로서, 그 건물일부를 임차하여 동 다방을 경영하던 공소외 1이 채권자 이ㅇㅇ, 같은 신ㅇㅇ으로부터 1980년부터 1,600여만원 가량을 빌려쓰고 그 담보로 동인들에게 위 다방 내부시설을 공정증서로써 양도하여 주었는데 이를 갚지 못하여 위 신ㅇㅇ이 1982.9.말경 1을 상대로 제기하고 위 이ㅇㅇ가 독립당사자 참가인으로서 참가한 춘천지방법원 원주지원 82가합204, 239 동산인도등 청구사건에서 1982.12.21 공소외 1이 신ㅇㅇ에게 금 5,200,000원, 이 정자에게 금 10,920,000원을 1983.2.20까지 각 지급하기로 하되 위 약정기일까지 위 각 금원을 지급하지 아니할 때에는 이 정자에게 위 다방내부시설 일체 및 영업허가권을 양도하기로 하는 내용의 재판상 화해가 이루어져 조만간 위 다방 내부시설에 대하여 강제집행을 당할 우려가 있는 사실을 알고 공소외 1과 공모하여 위 채권자들의 강제집행을 면탈하게 하고 나아가서 이를 기화로 공소외 1을 속여 위 다방 내부시설일체를 헐갑에 취득할 목적으로 1983.1.중순 일자불상 21:00경 원주시 일산동 192의 5 피고인의 집에서 사실은 공소외 1로 하여금 위 다방을 계속 경영하게 하여 줄 의사가 없음에도 동인에게 " 다방내부시설에 강제집행이 들어오기 전에 나에게 허위의 차용증서, 확인서 등을 작성하여 주면 재산을 뺏기지 않고 그에 따라 그 시설을 담보로 1,000만원을 대부받게 하여 다방을 계속 경영하도록 하여 주겠다" 라고 거짓말을 하여 이를 믿은 동인으로부터 동인이 금 230만원을 피고인으로부터 차용하였다는 내용의 차용증서 1매와 다방시설 중 값이 비싼 은파석(벽에 붙인 돌) 및 합판 100장이 피고인의 소유라는 내용의 확인서 1매를 교부받고, 또 1980.4.21 작성한 위 다방건물 임대차계약서 단서란에 2년후에는 시설물일체를 포기한다는 내용을 추가 기재한 다음 1983.2.17경 피고인이 공소외 1을 상대로 제기한 위 다방건물의 명도소송에서 공소외 1로 하여금 청구인락을 하게 하고 위 재판상 화해에서 정한 금원지급기일 하루 전인 같은 달19 위 건물을 피고인에게 명도하게 함으로써 위 다방내부시설을 허위양도하게 하여 채권자 이ㅇㅇ, 신ㅇㅇ을 해하고, 동시에 공소외 1로부터 시가 금 2,500여만원 상당의 다방시설물을 교부받아 이를 편취한 사실을 인정하고 피고인에 대하여 강제집행면탈과 사기에 관한 법조를 적용하여 처단하고 있다.
2. 살피건대, 원심설시의 이 사건 다방내부시설은 크게 나누어 건물내부에 부착된 은파석, 합판등의 내장재와 그 밖에 다방 영업에 필요한 탁자, 냉장고, 전축 등 집기의 두 종류로 대별할 수 있는 바, 원심의 위 판시 취지가 반드시 명료한 것은 아니나 원심은 피고인이 위 두 종류의 시설물 모두에 대하여 강제집행면탈과 사기의 범행을 저지른 것으로 인정하고 있는 취지로 보인다.
그러나 먼저 위 내장재에 관하여 검토해 보건대, 기록에 의하면 그 중 은파석은 다방건물의 내부벽에, 합판은 그 내부천정에 각 부착된 것임이 명백하여 이들은 사회관념상 건물의 일부 구성부분을 이루고 있고 이들을 기존 건물과 분리하여서는 경제상 독립물로서의 효용을 갖지 못한다고 볼 수 밖에 없다 할 것이니 비록 이들을 건물의 임차인인 공소외 1이 그 권원에 의하여 건물에 부속시킨 것이라 하더라도 이들은 위 부착과 동시에 건물에 부합되어 건물의 소유자인 피고인의 소유에 귀속되었다 할 것이므로 피고인이 그 건물 소유권에 기하여 그 명도청구를 하여 이를 인도받은 것은 정당하다 할 것이고 따라서 위 내장재 자체에 관하여는 피고인에게 강제집행면탈죄나 사기죄가 성립할 여지가 없음이 명백하다고 할 것이다(다음으로 위 내장재를 제외한 집기 등 시설물에 관하여 보건대, 원심이 들고 있는 증거들에 의하면 피고인이 공소외 1로 하여금 이 사건 다방건물의 임대차계약서에 임차인은 위 건물의 시설물 일체를 포기한다는 조항을 추가로 삽입 기재하게 하여 교부받은 사실은 인정되지만 원판결 거시 전 증거들에 의하더라도 추가로 기재한 "시설물 일체" 의 뜻이 위 집기들을 의미하는 것이라거나 피고인이 공소외 1의 채권자들에게 위 집기들이 자신의 소유임을 주장한 사실을 인정할 수 있는 증거는 찾아 볼 수 없고 오히려 원심이 채택한 원심증인 이ㅇㅇ, 신ㅇㅇ들의 증언에 의하면 채권자인 이들은 피고인이나 공소외 1로부터 위와 같은 주장을 전혀 들은 일이 없다는 것이므로 피고인이 단지 위 서류를 교부받아 소지하고 있던 사실만으로는 위 집기 등 시설물을 허위양도 받아 이에 의하여 채권자들의 강제집행에 지장을 초래함으로써 이들을 해하였다고 보기는 어렵다고 하겠다).--원심판결이 피고인을 유죄로 인정한 조치에는 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하였거나 부합물에 대한 소유권의 귀속, 강제집행면탈죄 및 사기죄에 대한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이다--

★ 대전지방법원 2012. 6. 14.선고 2012가단5862 소유권방해예방청구
☞ 주유소 운영과정에서 원고들이 국유지에 석축, 아스콘포장시설을 했는데, 그 뒤 피고들이 주유소부지소유권을 취득하게 되자, 피고들을 상대로 석축 등의 사용금지를 구하는 소를 제기한 사안

청 구 취 지
피고들은 별지 목록 제1항 기재 각 토지 위에 설치된 석축, 철근콘크리트 시설, 아스콘 포장시설을 사용하여서는 아니되며, 피고 문선독은 별지 목록 제2항 기재 토지 위에 설치된 맨홀박스 시설, 철근콘크리트 시설, 아스콘 포장시설을 사용하여서는 아니된다.

이 유
1. 원고의 주장
가. 원고 나00는 2004. 5. 20.경부터 충남 금산군 추부면 00리 291 등의 토지에서 ‘00주유소’를 운영하였는바, 위 주유소 진출입로로 사용하기 위하여 2004. 3. 20. 대전지방국토관리청장으로부터 국가 소유의 별지 목록 제1항 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 제1토지’라 한다)에 관하여 점용기간을 2004. 3. 22.부터 2014. 3. 21.로 하는 도로점용허가를 받고, 위 각 토지에 석축을 쌓고 토지를 매립한 다음 철근콘크리트 시설, 아스콘 포장시설 등을 하여 도로로 만들었다.
나. 원고 박00은 1999. 5. 13. 대전광역시 동구청장으로부터 국가 소유의 별지 목록 제2항 기재 토지(이하 ‘이 사건 제2토지’라 한다)에 관하여 국유재산 사용수익 허가를 받은 다음 2000년경 위 토지에 맨홀박스 공사, 복토 공사를 하고, 철근콘크리트 시설, 아스콘 포장시설 등을 하여 도로로 만들었다. 위 도로는 이 사건 제2토지에 인접한 대전 동구 하소동 458-1 토지 등에 있는 ‘00주유소’의 진출입로로 사용되었다.
다. 피고들은 2012. 1. 20. 위 ‘00주유소’ 부지에 관하여 종전 소유자인 박옥0로부터 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기를 경료받았고, 피고 문00은 위 ‘00주유소’의 부지에 관하여 종전 소유자인 송00으로부터 소유권이전청구권 가등기를 경료받았다.
라. 원고들 모두 적법한 권원에 기하여 이 사건 제1, 2토지에 도로시설물을 부속시킨 것으로 그 시설물은 민법 제256조 단서에 기하여 원고들 소유라 할 것이므로, 도로시설물을 사용하려고 하는 피고들을 상대로 민법 제214조에 의하여 소유권방해의 예방을 구한다.

2. 판단
가. 부합물에 관한 소유권 귀속의 예외를 규정한 민법 제256조 단서의 규정은 타인이 그 권원에 의하여 부속시킨 물건이라 할지라도 그 부속된 물건이 분리하여 경제적 가치가 있는 경우에 한하여 부속시킨 타인의 권리에 영향이 없다는 취지이므로 부동산에 부합된 물건이 사실상 분리복구가 불가능하여 거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하고 그 부동산과 일체를 이루는 부동산의 구성부분이 된 경우에는 타인이 권원에 의하여 이를 부합시킨 경우에도 그 물건의 소유권은 부동산의 소유자에게 귀속된다(대법원 1985. 12. 24. 선고 84다카2428 판결, 대법원 2001. 11. 13. 선고 2000두4354 판결 등 참조). 어떠한 물건이 부동산에 부합된 것으로 인정되기 위해서는 그 물건을 훼손하거나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되었는지 여부 및 그 물리적 구조, 용도와 기능면에서 기존 부동산과는 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지 여부 등을 종합하여 판단하면 되고(대법원 2007. 7. 27. 선고 2006다39270, 39278 판결 참조), 반드시 그 부동산의 경제적 효용이나 가치 증대를 위한다는 의사를 필요로 하는 것도 아니다(대법원 2009.5.14. 선고 2008다49202 판결 등 참조).
나. 이러한 법리에 비추어 보면, 갑 4, 8호증(가지번호 포함) 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 바와 같이 이 사건 제1, 2토지에 있는 도로시설물은 국가 소유의 토지에 정착된 공작물로서, 이를 토지에서 분리할 경우 과다한 비용이 소요될 뿐만 아니라 주유소 진입로로 사용하기 위한 목적에서 설치한 도로시설물로서 토지와는 독립한 경제적 효용을 가지고 있다고 보이지 아니하므로, 토지 소유자인 국가가 그 토지상에 설치된 원고 주장과 같은 도로시설물의 소유권을 취득하였다고 할 것이므로, 원고가 도로시설물의 소유자임을 전제로 하는 이 사건 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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