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부동산거래의 복병, 사해행위소송

2005-03-09 | 작성자 최광석 | 조회수 16,074 | 추천수 314
누구나 안전한 부동산거래를 희망한다. 그래서, 부동산거래 이전에 향후 발생할 수 있는 모든 법적인 문제를 검토하면서 위험을 회피하고자 노력한다.
그러나, 이러한 검토에도 불구하고 거래 이후에 문제가 될 소지로 작용할 수 있는 것 중의 대표적인 것이 바로 “詐害行爲 소송”이다. 일반인들에게는 다소 생소할 수 있기 때문에 예를 들어 보기로 하겠다. 甲이라는 사람이 乙이라는 사람으로부터 부동산을 매수 했는데, 대금을 모두 지급하고 이전등기를 받은 이후에 乙이라는 사람의 채권자 丙이라는 사람으로부터, 甲․乙간의 부동산거래가 사해행위라고 하면서 해당 거래 부동산에 처분금지가처분을 당하고, 甲․乙간의 부동산거래를 취소해달라는 사해행위소송을 제기 당하는 것이다. 즉, 丙의 입장에서 볼 때는 자신의 채무자인 乙이 채무의 담보가 될 수 있는 부동산을 甲에게 처분함으로서 乙의 재산이 감소하게 되어 丙이 채권을 회수하지 못하게 되는데, 이 과정에서 甲․乙이 채권자 丙을 의식하고 그러한 거래를 한 것으로 의심할 수 있기 때문이다.  

그렇다면, 사해행위는 법적으로 어떻게 정의될 수 있을까? 사해행위란, 채무자의 재산처분행위에 의해서 그 재산이 감소되어 채권의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 됨으로써 채권자의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 되는 행위인 것이다. 물론, 채무자가 가지고 있는 부동산을 팔고 대신 현금을 가지게 되었기 때문에 채무자의 전체적인 재산은 변동이 없다고도 볼 수 있지만, 실무에서는 처분이 어려운 부동산을 처분이 쉬운 현금으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위가 된다고 보고 있다.  

문제는, 이런 식으로 따지면 빚을 지고 있는 채무자와 부동산을 거래하는 것은 항상 사해행위소송을 당할 수 있는 잠재적인 위험을 가질 수밖에 없다는 결론이 된다. 실제로도 그럴 수밖에 없고, 또 매우 빈번하게 사해행위소송이 제기된다. 본인으로서는 정당하게 매수한 것이라고 하더라도 채무자가 볼 때는 채무자와 부정한 거래를 통하거나 가장으로 매매한 것으로 보일 수 있기 때문이다. 더구나 사해행위소송에서 곤란한 점은, 사해행위를 주장하는 사람인 채권자가 아니라, 상대방인 부동산을 거래한 사람이, 詐害意思 즉 사해행위를 하는 의사가 없었다는 입증책임을 지게 된다는 것이다. 그 결과, 해당 부동산거래에서 사해의사가 없었다는 점에 관해서 재판부를 충분히 설득하지 못하면 사해행위로 인정되어서 거래가 취소된다는 것이다.

사해행위소송과 관련해서 일반인들이 의아해하는 점은, 정당한 대가를 주고 부동산을 거래했는데, 왜 사해행위로 판단될 수 있느냐는 것이다. 위에서 든 사례에서처럼 정당하게 대가를 지불하고 부동산을 매수했는데 어떻게 사해행위가 인정되어 거래가 취소될 수 있느냐하는 것이다. 그러나, 이러한 의문은 사해행위에 대한 이해 부족에서 나온 것이다. 사해행위는 대가를 주고 거래를 했느냐를 가지고만 판단되는 것이 아니라, 부동산을 취득하는 과정에서 매도인이 채무를 부담하고 있고, 부동산매도를 통해 다른 채권자들이 채권을 회수할 수 없는 상태가 될지 모른다는 것을 알고 거래를 했는지에 따라 판단된다. 다시 말하면, 정당하게 대가를 주고 매수한 것이라고 하더라도 부동산을 파는 사람이 다른 채무초과 상태임을 알고서 거래를 했다면 사해행위가 될 수 있는 것이다. 이는, 채무를 변제받는 일환으로 부동산을 취득하게 되는 경우에도 마찬가지이다. 채무자가 가지고 있는 부동산을 채무변제에 대신해서 이전등기 받거나, 아니면 다른 채권자들보다 우선적으로 근저당권을 설정하는 행위 역시 채무자의 다른 채권자들과의 관계에서는 사해행위가 될 수 있는 소지가 있는 것이다.
결국, 제3의 채권자 입장에서는 채무자와의 부동산거래는 언제나 사해행위로 의심받을 수 있는 소지가 있을 수밖에 없게 되어, 정상적인 거래라고 하더라도 사해행위소송에 휘말릴 수 있는 가능성은 상존하게 되는 것이다. 또한, 사해행위소송을 원천적으로 미연에 방지할 수 있는 방법도 없는 셈이다.

이런 점에서 본다면, 사해행위소송에 휘말리지 않는 안전한 부동산거래를 위해서는 상대방의 자력이나 신용을 미리 파악해서 채권관계가 복잡한 사람과는 가급적 거래를 피하는 것이 상책일 수 있다. 물론, 이런 채권관계를 모르고 거래했다는 점이 재판과정에서 밝혀지면 결국 소송에서 승소할 수는 있지만, 그 과정에서 장기간 재산권행사를 하지 못하게 될 뿐 아니라, 패소할지 모른다는 정신적인 고통을 겪을 수밖에 없다. 더구나, 사해행위를 할 의사가 없었다는 입증은 부동산을 취득하게 된 사람이 해야 하기 때문에 기본적으로 승소하기 쉽지 않은 소송이다.

또한, 친척과의 거래는 가급적 피하는 것이 바람직하다. 제3자가 볼 때 친척과의 거래는, 서로 거짓으로 부동산거래를 한다는 예단을 가지게 할 뿐 아니라, 대가를 지불한 정당한 거래라고 하더라도 서로 친척지간이기 때문에 채무자의 채권채무관계를 잘 알고 거래하지 않았느냐, 즉 사해의사가 있지 않았겠느냐 라는 의심을 하게 하여, 알지 못하는 사람과의 거래보다는 사해행위소송에서 불리한 처지에 놓일 가능성이 크기 때문이다.

아울러, 사해행위소송에 대비하는 차원에서 객관적인 지위에 있는 사람을 부동산거래에 입회하게 할 필요도 있다. 가급적 변호사나 공인중개사와 같은 중립적인 지위에 있는 사람이 더 적합할 것이고, 부득이하다면 주변에 아는 사람이라도 향후 증인이 될 수 있게끔 거래에 입회하게 하는 것이 필요할 수 있다.

마지막으로, 지급한 대가에 관해 정확한 증거서류 등을 보관해 두는 것이 필요하다. 앞서 설명한 것처럼 사해행위소송에서 정당한 대가를 지급했는지 여부가 관건이 되는 것은 아니지만, 사해의사가 있었는지 여부를 판단함에 있어 정당한 대가를 지급했는지 여부는 중요한 판단자료가 될 수 있다. 지급한 대가에 관한 증거서류 등이 없으면, 부정하거나 허위 거래로 오인될 가능성이 있다. 따라서, 현금지급보다는 수표나 계좌이체를 통한 지급이 증거서류 등을 확보하는 차원에서 더 바람직할 수 있다. 더구나, 법적으로 사해행위소송은 거래 후 5년 이내에는 제기될 수 있다는 점에서, 이 기간 동안은 가급적 증거서류 등의 보관이 필요할 수 있다. -이상-

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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