사해행위(채권자취소) 소송에서의 사해의사에 관한 입증책임

2012-08-27 | 작성자 최광석 | 조회수 16,127 | 추천수 214

안전한 부동산거래의 복병이라고 하면, 실무상으로는 “詐害行爲 ”를 꼽는다. 사해행위란, 채무자의 재산처분행위에 의해서 그 재산이 감소되어 채권의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 됨으로써 채권자의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 되는 행위를 말한다. 예를 들어, 甲이라는 사람이 乙이라는 사람으로부터 부동산을 매수 했는데, 대금을 모두 지급하고 이전등기를 받은 이후에 乙이라는 사람의 채권자 丙이라는 사람으로부터, 甲․乙간의 부동산거래가 사해행위라고 하면서 해당 거래 부동산에 처분금지가처분을 당하고, 甲․乙간의 부동산거래를 취소해달라는 사해행위(채권자취소)소송을 제기 당하는 것이다. 즉, 丙의 입장에서 볼 때는 자신의 채무자인 乙이 채무의 담보가 될 수 있는 부동산을 甲에게 처분함으로서 乙의 재산이 감소하게 되어 丙이 채권을 회수하지 못하게 되는데, 이 과정에서 甲․乙이 채권자 丙을 의식하고 그러한 거래를 한 것으로 의심할 수 있기 때문이다. 이런 논리로 보자면, 빚을 지고 있는 채무자와 부동산을 거래하는 것은 항상 사해행위소송을 당할 수 있는 잠재적인 위험을 가질 수밖에 없다. 그 때문에 사해행위소송은 실무상으로도 참 빈번하다. 본인으로서는 정당하게 매수한 것이라고 하더라도 채무자가 볼 때는 채무자와 부정한 거래를 통하거나 가장으로 매매한 것으로 보일 수 있기 때문이다.

빈번한 사해행위소송은, 詐害意思 즉 사해행위를 하는 의사의 입증책임에 관해서 사해행위를 주장하는 사람인 채권자가 입증책임을 부담하지 않고, 반대로 상대방인 수익자(위 사례에서는 부동산매수자인 甲)가 스스로 사해의사가 없었다는 사실을 입증해야하는 우리 법 구조에 기인한다. 즉, 민법 제406조 제1항은, “채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다”고 하여 수익자나 전득자의 경우에는 스스로 사해의사가 없었음을 입증하도록 법에서 요구하고 있는 것이다. 그 결과, 수익자나 전득자가 해당 부동산거래에서 사해의사가 없었다는 점에 관해서 재판부를 충분히 설득하지 못하면 사해행위로 인정받아 거래가 취소될 수 밖에 없다.

이러한 법 구조 때문에 우리 법원도 그동안 사해의사에 관한 충분한 입증책임을 다하지 못한 수익자나 전득자에게 “입증책임”의 굴레를 씌워 불리한 판결을 선고해왔다. 특히 이런 경향은 채무자의 재산도피행위가 급증하던 IMF 금융위기과정에서 확연해졌다. 하지만, 금융위기를 벗어난 최근의 법원판결은 친인척간의 거래가 아니고 객관적인 자금증빙과 같은 정당한 거래를 뒷받침하는 타당한 근거가 있는 케이스에 대해서는 입증책임론을 다소 완화하는 경향을 보이고 있다.  “부동산 매매계약이 사해행위에 해당함을 이유로 한 사해행위취소소송에서, 매매계약 당사자 사이에 친인척관계나 거래관계가 없어 채권채무관계나 재산상태 등에 관하여 알기 어려운 상태였고, 매매대금의 지급 등 계약의 이행이 정상적으로 이루어지는 등의 제반 사정상 사해행위의 수익자와 전득자가 각 매매계약 체결 당시 선의라고 봄이 상당함에도 불구하고, 악의의 추정이 번복되지 않는다고 한 원심판결을 파기한 대법원 2010. 2. 11. 선고 2009다80484 판결이 대표적이다. 

그렇다면 사해행위소송을 사전에 예방하는 방법은 없을까? 

우선, 상대방의 자력이나 신용을 미리 파악해서 채권관계가 복잡한 사람과는 가급적 거래를 피하는 것이 상책이다. 물론, 이런 채권관계를 모르고 거래했다는 점이 재판과정에서 밝혀지면 결국 소송에서 승소할 수는 있지만, 그 과정에서 장기간 재산권행사를 하지 못하게 될 뿐 아니라, 패소할지 모른다는 정신적인 고통을 겪을 수밖에 없다.
또한, 친척과의 거래는 가급적 피하는 것이 바람직하다. 제3자가 볼 때 친척과의 거래는, 서로 거짓으로 부동산거래를 한다는 예단을 가지게 할 뿐 아니라, 대가를 지불한 정당한 거래라고 하더라도 서로 친척지간이기 때문에 채무자의 채권채무관계를 잘 알고 거래하지 않았느냐, 즉 사해의사가 있지 않았겠느냐 라는 의심을 하게 하여, 알지 못하는 사람과의 거래보다는 사해행위소송에서 불리한 처지에 놓일 가능성이 크기 때문이다.

아울러, 지급한 대가에 관해 정확한 증거서류 등을 보관해 두는 것이 필요하다. 앞서 설명한 것처럼 사해행위소송에서 정당한 대가를 지급했는지 여부가 승소를 결정짓는 것은 아니지만, 사해의사가 있었는지 여부를 판단함에 있어 정당한 대가를 지급했는지 여부는 중요한 판단자료가 될 수 있다. 지급한 대가에 관한 증거서류 등이 없으면, 부정하거나 허위 거래로 오인될 가능성이 있다. 따라서, 현금지급보다는 수표나 계좌이체를 통한 지급이 증거서류 등을 확보하는 차원에서 더 바람직할 수 있다. 더구나, 법적으로 사해행위소송은 거래 후 5년 이내에는 제기될 수 있다는 점에서, 이 기간 동안은 가급적 증거서류 등의 보관이 필요할 수 있다.

마지막으로, 보다 객관적인 지위에 있는 사람을 부동산거래에 입회하게 할 필요도 있다. 가급적 변호사나 공인중개사와 같은 중립적인 지위에 있는 사람이 더 적합할 것이고, 부득이하다면 주변에 아는 사람이라도 향후 증인이 될 수 있게끔 거래에 입회하게 하는 것이 필요할 수 있다.-이상-

★ 대법원 2008.7.10. 선고 2007다74621 판결 【사해행위취소등】
사해행위취소소송에서 수익자의 악의는 추정되므로 수익자로서는 자신의 책임을 면하려면 자신의 선의를 입증할 책임이 있다 할 것인데, 이 경우 수익자의 선의 여부는 채무자와 수익자의 관계, 채무자와 수익자 사이의 처분행위의 내용과 그에 이르게 된 경위 또는 동기, 그 처분행위의 거래조건이 정상적이고 이를 의심할만한 특별한 사정이 없으며 정상적인 거래관계임을 뒷받침할만한 객관적인 자료가 있는지 여부, 그 처분행위 이후의 정황 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 논리칙·경험칙에 비추어 합리적으로 판단하여야 할 것이다.
원심판결에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 채무자 소외 1이 이 사건 부동산에 관하여 피고 명의의 근저당권을 설정한 것이 사해행위에 해당한다고 판단한 다음, 선의의 수익자라는 피고의 항변에 대하여는, 피고가 제출한 증거만으로는 피고의 사해의사에 대한 악의의 추정이 번복되었다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하여 이를 배척함으로써, 피고에 대한 이 사건 사해행위취소의 청구를 인용한 제1심판결을 그대로 유지하였다.
그러나 기록상 원심이 배척하지 아니한 피고 제출 자료에 의하면, 피고 및 피고와 채무자 사이의 이 사건 근저당권 담보조건 사채거래를 알선한 소외 2는 그 이전까지 채무자와는 모르던 사이로서, 위 사채거래는 등록된 대부업자인 소외 2의 생활정보지 광고를 매개로 통상의 사채거래 방식에 따라 이루어진 것인 점, 당시 채무자 소유의 이 사건 부동산에는 채권최고액 871,000,000원의 저축은행 명의의 근저당권 이외에 다른 담보권은 설정되어 있지 않았는데, 채무자의 부도 이후 위 선순위근저당권에 기하여 이루어진 임의경매절차에서 위 부동산이 1,165,300,000원에 매각되어 위 선순위 근저당채권액(547,725,637원) 및 피고의 이 사건 근저당채권액은 물론 3순위 근저당채권(115,000,000원) 전액과 4순위 근저당채권액 일부(162,897,206원)에 대해서까지 배당이 이루어질 정도로 위 부동산의 담보가치가 충분한 것으로 밝혀진 점, 이 사건 근저당권 설정의 대가로 피고는 주거래 금융기관(팔달새마을금고)에서 자신과 가족들 명의로 정기예탁금 인출 혹은 대출 등을 통해 위 대부액 상당의 금원을 조달하여 사채거래 수수료 등을 공제한 잔액을 채무자측에 실제로 지급한 점 등의 사정이 있음을 알 수 있다. 이러한 사정들에다가 사해행위취소소송에서는 수익자의 선의 여부만이 문제되고 수익자의 선의에 과실이 있는지 여부는 문제되지 아니한다는 법리( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다50015 판결 참조)를 보태어 보면, 피고는 이 사건 부동산을 담보로 채무자에게 사채를 제공하는 행위가 채무자에 대한 다른 채권자들을 해하는 사해행위가 된다는 정을 알지 못한 채 위 부동산의 객관적인 담보가치를 신뢰하여 통상적이고 정상적인 사채거래를 통해 그 담보가액 범위 내의 금원을 사채로 제공하였다고 보아야 할 것이고, 달리 피고 또는 위 소외 2와 채무자 사이에 위 부동산의 담보가치에도 불구하고 채무자의 구체적인 신용상태나 재산상황이 그와 다름을 쉽게 알 수 있을 만큼 특별한 관계가 존재한다는 다른 사정은 없는 것으로 보이는 이상 단지 이 사건 거래가 금융권을 통한 대출이 아닌 사채거래의 방식으로 이루어졌다는 사정만으로 피고의 선의를 인정함에 장애가 될 수는 없다.
그럼에도 불구하고, 원심이 선의의 수익자라는 피고의 항변에 대하여 아무런 구체적 설시 없이 쉽게 이를 배척한 것은 심리미진 또는 사해행위에 있어서 수익자 악의의 점에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.


★ 대법원 2007.11.29. 선고 2007다52430 판결 【사해행위취소등】

1. 사해행위의 성립에 대하여
채무초과 상태에 있는 채무자가 그 소유의 부동산을 채권자 중의 어느 한 사람에게 채권담보로 제공하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위에 해당한다고 할 것이나, 자금난으로 사업을 계속 추진하기 어려운 상황에 처한 채무자가 자금을 융통하여 사업을 계속 추진하는 것이 채무 변제력을 갖게 되는 최선의 방법이라고 생각하고 자금을 융통하기 위하여 부득이 부동산을 특정 채권자에게 담보로 제공하고 그로부터 신규자금을 추가로 융통받았다면 특별한 사정이 없는 한 채무자의 담보권 설정행위는 사해행위에 해당하지 않는다고 할 것이다( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다50015 판결 등 참조).
원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 소외 1은 이 사건 양도담보설정계약 당시 이미 채무초과 상태에 빠져 있었음에도 채권자 중의 1인인 피고에게 이 사건 건물에 관하여 피고 앞으로 건축주 명의를 변경해 주며 완공 후에는 피고 명의의 소유권보존등기를 경료해 준다는 내용의 이 사건 양도담보설정계약을 체결함으로써 채권자들의 공동담보의 부족을 초래한 것이므로, 이 사건 양도담보설정계약은 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자인 원고에 대하여 사해행위가 된다고 판단하였다.
그러나 원심의 판단은 앞서 본 법리에 비추어 수긍할 수 없다.
원심이 인정한 사실관계 및 기록에 의하면, 소외 1은 이 사건 건물의 신축공사를 개시한 상태에서 공사자금의 부족으로 공사를 계속 추진하기 어려운 상황에 처하게 되자, 신규로 자금을 차용하여 공사를 완공하는 것이 채무 변제력을 회복하고 사업을 계속할 수 있는 방법이라고 믿고 공사를 완공할 자금을 추가로 융통하기 위하여 부득이 이 사건 대지에 관하여 설정되어 있는 원고 명의의 채권최고액 1억 6,000만 원인 근저당권설정등기를 말소함과 아울러 피고 명의의 채권최고액 3억 5,000만 원인 근저당권설정등기를 새로 마쳐주었을 뿐만 아니라, 나아가 당시 건축 중이던 건물에 관한 건축주 명의를 소외 1에서 피고로 변경하면서 완공 후에는 피고 명의로 소유권보존등기를 마쳐주는 방식으로 이 사건 건물을 양도담보로 제공하는 내용의 약정을 한 것으로 보이고, 그 후 실제로 피고로부터 2억 5,000만 원을 차용하였으므로, 특별한 사정이 없는 한 소외 1이 이 사건 소유권보존등기를 마쳐준 행위는 사해행위에 해당되지 아니한다.
그럼에도 불구하고, 원심이 그 판시와 같은 사정만을 들어 이 사건 양도담보 설정행위가 사해행위에 해당된다고 판단하였으니, 원심판결에는 사해행위의 성립에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

2. 수익자의 선의 주장에 대하여
사해행위취소소송에 있어서 수익자가 사해행위임을 몰랐다는 사실은 그 수익자 자신에게 입증책임이 있다고 할 것이지만, 수익자의 선의에 과실이 있는지 여부는 문제되지 아니한다( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다50015 판결, 대법원 2004. 4. 23. 선고 2002다59092 판결 등 참조).
원심은 이 사건 양도담보설정계약 당시 피고가 선의라는 점에 대한 입증이 부족하다고 보아 피고의 주장을 배척하는 한편, 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고로서는 이 사건 양도담보설정계약으로 인하여 소외 1의 다른 채권자들을 해한다는 사정을 알고 있었다고 판단하였다.
그러나 원심의 위와 같은 판단 역시 다음과 같은 사정에 비추어 수긍하기 어렵다.
기록에 의하면, 피고는 2003. 2. 7. 대부업의 등록 및 금융이용자보호에 관한 법률 제3조 제2항에 의한 대부업 등록을 마치고 대부업을 영위하는 자로서 소외 1과는 아무런 친·인척 관계가 없는 사실을 알 수 있는바, 비록 피고가 이 사건 양도담보설정계약 당시 이 사건 대지의 등기부등본을 통하여 소외 1과 원고, 소외 2, 서충주농업협동조합 사이의 채권채무관계를 확인할 수 있었다고 할지라도, 피고로서는 소외 1의 재산상태를 조사함에 있어 이 사건 대지에 관한 원고 명의의 근저당권설정등기를 말소하고 새로 피고 명의의 근저당권설정등기를 마쳐줄 것을 요구함과 아울러 이 사건 건물에 관하여 피고 앞으로 건축주명의변경 및 소유권보존등기를 마쳐줄 것을 요구함으로써 그저 대여원리금을 회수할 수 있는 정도의 충분한 담보물의 확보에 주력하였을 뿐, 그 과정에서 소외 1의 채무내역에 세심한 관심을 가지고 이를 재산현황과 비교하면서 채무초과 여부를 확인하였다고 보기는 어려운 점, 이 사건 양도담보설정계약 당시 소외 1이 자금난으로 계속 추진할 수 없는 건축공사를 완공하기 위하여 부득이 이 사건 건물을 담보로 제공하는 것이 피고를 비롯한 제3자에게 있어 특별히 불합리하다거나 의심할 만한 거래행위라고 보여지지 아니한 점, 피고가 사해행위에 해당함을 알면서도 이 사건 양도담보설정계약을 체결할 만한 동기나 이유를 찾기 어려운 점, 그 밖에 이 사건 양도담보설정계약의 경위, 시기 등 제반 사정을 종합하여 보면, 피고는 이 사건 양도담보설정계약이 사해행위에 해당됨을 알지 못하고 소유권보존등기를 경료받은 선의의 수익자라고 볼 여지가 충분하다.
그럼에도 불구하고, 원심은 피고의 선의를 인정할 증거가 부족하고 오히려 악의로 보여진다고 판단하였으니, 원심판결에는 사해행위 수익자의 의사에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장 역시 이유 있다.

3. 결 론
그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

★ 대법원 2010.2.11. 선고 2009다80484 판결 【구상금등】

【판결요지】
부동산 매매계약이 사해행위에 해당함을 이유로 한 사해행위취소소송에서, 매매계약 당사자 사이에 친인척관계나 거래관계가 없어 채권채무관계나 재산상태 등에 관하여 알기 어려운 상태였고, 매매대금의 지급 등 계약의 이행이 정상적으로 이루어지는 등의 제반 사정상 사해행위의 수익자와 전득자가 각 매매계약 체결 당시 선의라고 봄이 상당함에도 불구하고, 악의의 추정이 번복되지 않는다고 한 원심판결을 파기한 사례.


【이 유】
상고이유를 본다.
1. 원심은 그 채택증거를 종합하여, 원고가 2002. 9. 25. 소외 1 주식회사(이하 ‘제1회사’라고 한다)와 사이에, 2002. 4. 27., 2003. 6. 17. 및 2004. 5. 10. 소외 2 주식회사(이하 ‘제2회사’라고 한다)와 사이에 각각 신용보증계약을 체결하였는데 그때마다 소외 3이 위 각 회사들이 위 각 신용보증계약에 기하여 원고에 대하여 부담하게 될 구상금채무를 연대보증한 사실, 제1회사는 소외 3이 대주주였고 주주 대부분이 소외 3과 가까운 친척관계에 있었고, 제2회사는 임원 및 주주 대부분이 소외 3과 가까운 친척관계에 있었던 사실, 소외 3은 2005. 9. 26. 처남인 원심공동피고 3에게 서울 강동구 천호동 (이하 생략) ○○플라자(오피스텔) 3층 제5호 45.99㎡(이하 ‘이 사건 제1건물’이라고 한다)에 관하여 같은 달 12일 매매(이하 ‘이 사건 제1매매계약’이라고 한다)를 원인으로 하여, 2005. 9. 26. 피고 2(개명 전 성명 ‘ ○○○’)에게 위 ○○플라자(오피스텔) 15층 제1526호 30.56㎡(이하 ‘이 사건 제2건물’이라고 한다)에 관하여 같은 달 12일 매매(이하 ‘이 사건 제2매매계약’이라고 한다)를 원인으로 하여 각 소유권이전등기를 마쳐준 사실, 제1회사는 2005. 9. 28.경에, 제2회사는 2006. 1. 18.경에 각각 도산한 사실, 한편 원심공동피고 3은 2007. 7. 31. 피고 1에게 이 사건 제1건물에 관하여 같은 달 5일 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐준 사실을 인정한 다음, 소외 3은 이 사건 각 매매계약을 체결할 당시 가까운 장래에 원고에 대하여 부담하게 될 구상금채무의 변제를 뒷받침하기에 충분한 다른 재산이 없었음에도 그 소유의 이 사건 각 건물을 매도하였으므로 이 사건 각 매매계약은 원고에 대하여 사해행위가 되고 제1 및 제2의 각 회사의 임원 및 주주들과 가까운 친척관계에 있는 소외 3으로서는 위 각 회사의 재산상태를 잘 알고 있었을 것으로 보이므로 원고를 해할 의사로 사해행위를 하였다고 추인할 수 있다고 판단하였다.
나아가 피고들이 이 사건 각 매매가 원고를 해하는 사해행위라는 점을 알지 못하였으므로 원고는 피고들에 대하여 사해행위취소권을 행사할 수 없다는 피고들의 각 주장에 관하여, 원심은 사해행위에서는 그 전득자 또는 수익자의 악의가 추정되는데 그 판시의 증거들만으로는 이를 뒤집기에 부족하고, 오히려 그 설시의 제반 사정에 비추어 보면 각 피고가 이 사건 각 매매계약이 사해행위라는 점을 알았을 것이라고 판단하여 피고들의 위 각 주장을 배척하였다.

2. 그러나 원심이 피고들이 악의의 전득자 또는 수익자라고 판단한 것은 그대로 수긍하기 어렵다.
가. 이 사건 사해행위상의 전득자인 피고 1에 관하여
기록에 의하면, 다음과 같은 사실이 인정된다. 즉 원심공동피고 3의 동생인 소외 4는 피고 1의 사위인 소외 5가 운영하는 회사에 근무하고 있던 중 소외 5에게 자신의 형인 원심공동피고 3이 돈이 필요하여 이 사건 제1건물을 부동산중개업소에 내어 놓았으니 형편이 되면 매수하라고 제의하였는데 소외 5는 장인인 피고 1에게 이러한 사실을 이야기하였고 이에 피고 1이 원심공동피고 3을 만나 이 사건 제1건물을 살펴보고 2007. 7. 5. 이를 매수하게 되었다(기록 109면). 그런데 피고 1과 소외 5는 소외 3 및 원심공동피고 3과 친인척관계나 거래관계가 전혀 없다. 그리고 이 사건 제1매매계약 체결 당시 이 사건 제1건물의 매매가격은 1억 500만 원으로서 시세보다 약간 싼 정도였는데, 피고 1은 계약금 1,000만 원을 계약 당일 소외 5를 통하여 현금으로 지급하였고 2007. 7. 31. 이 사건 제1건물에 관한 임대차보증금반환채무 3,000만 원을 제외한 6,500만 원을 잔금으로 원심공동피고 3에게 무통장입금하였다(기록 145면). 또한 이 사건 제1매매계약 체결 당시 이 사건 제1건물에는 홍금임 명의의 채권최고액 8,000만 원의 근저당권설정등기가 마쳐져 있었으나 그 피담보채무는 없는 상태였는데, 피고 1은 위 근저당권의 피담보채무를 인수하는 방법으로 매매대금을 지급하는 것으로 하지 않고 이 사건 제1건물 매수 후 위 근저당권설정등기를 말소하였다(기록 89면). 한편 피고 1은 이 사건 제1건물을 매수한 후 임차인인 원심공동피고 아이디에스필름 주식회사와 사이에 종전의 임대차계약을 승계하는 내용의 임대차계약서를 작성하기도 하였다(기록 188면).
이와 같이 피고 1이 이 사건 제1매매계약의 당사자인 소외 3 및 원심공동피고 3 등과의 사이에 친인척관계나 거래관계가 없어서 소외 3의 채권채무관계나 재산상태 등에 관하여 알기 어려운 상태에 있었던 점, 피고 1의 이 사건 제1건물 매수는 이 사건 제1매매계약으로부터 2년 가까이 경과한 후에 행하여진 것이어서 그가 사해행위인 이 사건 제1매매계약 당시의 정황을 알았다고 보이지 않는 점, 피고 1이 이 사건 제1매매계약이 사해행위임을 알면서도 이 사건 제1건물을 매수할 만한 특별한 동기나 이유를 찾아볼 수 없는 점, 이 사건 제1건물의 매수를 소외 5에게 권유한 소외 4의 입장에서 보더라도 자신이 근무하는 회사의 사장에게 향후 이 사건과 같은 사해행위취소소송 등 법적 분쟁에 휘말릴 수 있는 가능성이 있음을 알리면서 이 사건 제1건물의 매수를 권유한다는 것은 상정하기 어려운 점, 나아가 피고 1이 이 사건 제1건물을 매수한 후 그 매매대금의 지급 등 계약의 이행을 정상적으로 행하였다고 할 것이고 거기에 어떠한 특이점을 발견할 수 없는 점 등을 종합하여 보면, 비록 피고 1이 부동산중개업소를 통하지 아니하고 시세보다 저렴한 가격으로 이 사건 제1건물을 매수하였다고 하더라도 이는 그 매수에의 유인(유인)에 불과한 것이고, 그가 이 사건 제1건물의 매수 당시 이 사건 제1매매계약이 사해행위임을 알지 못하였다고 봄이 상당하다.
나. 다른 이 사건 사해행위상의 수익자인 피고 2에 관하여
기록에 의하면, 다음과 같은 사실이 인정된다. 즉 피고 2는 1989년부터 2001년까지 삼성생명보험 주식회사에서 보험설계사로 근무하던 중 소외 3이 피고 2를 통하여 4, 5개의 보험에 가입하면서 소외 3과 알게 되었을 뿐 소외 3과 친인척관계나 거래관계가 전혀 없다. 피고 2는 위 ○○플라자(오피스텔) 건물에 별도로 제525호, 제1123호 등을 소유하면서 이를 임대하여 수입을 얻고 있어서(기록 861면 내지 863면) 2005년 7월 중순경 위 오피스텔의 임대 문제로 위 오피스텔 건물을 방문하였다가 우연히 소외 3을 만나게 되었다. 그런데 소외 3이 피고 2에게 이 사건 제2건물을 부동산중개업소에 내어 놓았는데 시세보다 300만 원 싸게 팔 테니 형편이 되면 사라고 매수를 제안하여 이를 매수하게 되었다(기록 200면). 이 사건 제2매매계약 체결 당시 이 사건 제2건물의 매매가격은 7,000만 원으로서, 피고 2는 이 사건 제2건물에 관한 임대차보증금 500만 원의 반환채무를 인수하는 것으로 계약금지급에 갈음하고 중도금은 이 사건 제2건물을 담보로 농협으로부터 대출받은 3천만 원의 채무를 인수하는 것으로 하였으며 잔금 3,500만 원은 2005. 9. 22. 텔레뱅킹으로 소외 3에게 송금하였다(기록 207면). 피고 2가 잔금으로 지급한 자금은 피고 2가 전세로 살던 서울 광진구 구의동 (이하 생략) 집주인 소외 7로부터 반환받은 전세보증금 3,494만 원으로 마련한 것이다(기록 203면, 290면). 그리고 피고 2는 이 사건 제2건물을 매수한 후 임대인으로서 임차인인 김태순과 사이에 종전의 임대차계약을 승계하는 내용의 임대차계약서를 작성하였고(기록 212면), 위 임대차계약이 종료하자 소외 6과 사이에 보증금 500만 원, 월차임 40만 원으로 정하여 새로운 임대차계약을 체결하여 현재까지 소외 6이 사용하고 있으며(기록 215면), 피고 2는 소외 6으로부터 매월 40만 원의 차임을 받고 있다(기록 216면 내지 236면). 또한 피고 2는 이 사건 제2건물을 담보로 대출받은 대출금 3,000만 원의 채무를 인수하여 그 이자를 납부하고 있고(기록 201면, 202면, 209면, 210면), 이 사건 제2건물에 관한 제세공과금도 납부하고 있다(기록 777면 이하).
그렇다면 피고 2는 소외 3과 친인척관계나 거래관계가 없어 소외 3의 채권채무관계나 신용상태를 알기 어려운 상황에서 실제로 매매대금을 지급하였고 그 매매대금의 출처가 확실하게 밝혀진 점, 나아가 피고 2는 이 사건 제2건물을 매수하여 임대수입을 얻는 것을 의도한 것으로 보이고 그가 사해행위임을 알면서도 이 사건 제2건물을 매수할 만한 동기나 이유를 찾기도 어려운 점, 또한 피고 2는 이 사건 제2건물을 매수한 후 종전의 임대차계약을 승계하였고 그 임대차계약의 종료 후에는 새로운 임대차계약을 체결하여 월차임을 받고 있으며, 대출금채무를 인수하여 그 이자를 납부하여 왔을 뿐만 아니라 이 사건 제2건물에 관한 제세공과금을 납부하여 온 점 등을 종합하여 보면, 피고 2는 이 사건 제2매매계약 체결 당시 그로 인하여 채권자를 해한다는 사실을 알지 못하였다고 봄이 상당하여 수익자인 피고 2에 대한 악의의 추정은 번복되었다고 할 것이다.
다. 그럼에도 불구하고 원심은 피고들이 이 사건 제1, 제2의 각 매매계약 체결 당시 그로 인하여 채권자를 해하는 것을 알았다고 판단하고 말았으니, 원심판결에는 사해행위에 있어서 수익자 및 전득자의 선의에 관한 법리를 오해하였거나 채증법칙에 위반하여 사실을 오인함으로써 판결결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이상을 지적하는 상고취지는 이유 있다.

3. 결론
그러므로 피고 2의 나머지 상고이유에 관한 판단은 생략한 채 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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