부동산 점유 시효취득소송에서 처분금지가처분의 중요성

2012-07-31 | 작성자 최광석 | 조회수 16,020 | 추천수 250


   우리 민법은 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다”고 하여(민법 245조 1항), 취득시효가 완성되면 점유자는 소유자를 상대로 취득시효완성을 이유로 한 이전등기청구권을 가지게 된다고 규정하고 있다.
  하지만, 점유로 인한 부동산소유권의 취득기간이 경과하였다고 하더라도 부동산을 점유하는 자가 자신의 명의로 등기하지 않고 있는 사이에 먼저 제3자의 명의로 소유권이전등기가 경료되어 버리면 특별한 사정이 없는 한 점유자가 그 제3자에 대하여는 시효취득을 주장할 수 없다.  그 때문에, 이전등기를 구하는 본 재판 이전이라도 시효취득완성을 원인으로 한 이전등기청구권을 피보전권리로 하여 신속하게 해당 부동산에 처분금지가처분을 해야 할 필요성이 크다고 할 수 있다. 그럼에도 불구하고 가처분의 중요성을 간과하는 경우가 적지 않다.

최근에 필자는 모 대형 법무법인에서 소송을 수행하고 있는 어느 의뢰인으로부터 취득시효에 관한 상담을 받게 되었는데, 이 의뢰인은 경계를 침범했다는 이유로 옆 집 소유자로부터 건물철거 및 토지인도소송을 제기당하여 이 법무법인에 소송을 맡겨 진행하면서 “시효취득”항변을 하고 입증도 충실히 했지만, 소송 도중에 옆집 토지가 경매에 처해지게 되는 갑작스러운 상황에 부닥치게 되자, 혹시 경매로 인해 시효취득에 문제가 되지 않을까하는 마음으로 필자를 찾아오게 되었다. 상담결과, 소송을 수행한 법무법인은 시효취득에 관한 항변을 통해 상대방 원고의 건물철거와 토지인도청구의 부당함을 충분히 반박했고, 그 결과 의뢰인의 시효취득사실을 전제로 원고청구가 기각될 가능성이 커 보였다. 하지만, 무슨 이유에서인지 이 법무법인은 이런 재판과정에서 통상적으로 행해지는 시효취득을 원인으로 한 이전등기의 반소청구를 제기하지 않았고, 더구나 이전등기청구채권을 근거로 한 처분금지가처분신청도 하지 않은 채 피고로서의 방어에만 치중하고 있었다. 하지만, 예상치 않게 대상토지에 대한 경매로 인해 대상토지의 소유권이 제3자에게로 넘어갈 처지가 되면서 문제가 발생하게 되었다. 아직 낙찰이 되지는 않았지만, 이미 대상토지에 대해 경매개시결정이 이루어져 압류의 처분금지효에 따라 이 토지의 낙찰자에 대해 시효취득을 주장할 수 없는 상황이 되어버린 것이다. 지금이라도 서둘러 가처분결정을 받는다하더라도 가처분결정 이전에 이미 등재된 압류 때문에, 가처분은 낙찰 이후 직권으로 말소될 수밖에 없다.
시효취득대상토지의 면적이 크지는 않지만 상당히 요지의 토지여서 이전등기를 받지 못함으로 인한 막대한 금전적 손해는 물론이고, 일반 변호사에 비해 비싼 수임료에도 불구하고 실력을 믿고 선임했던 대형 법무법인에 대한 신뢰가 깨진 것에 대해 의뢰인의 실망은 적지 않아보였다.  -이상-

★ 대법원 1998. 7. 10. 선고 97다45402 판결 【토지지분소유권이전등기】
부동산에 대한 점유취득시효가 완성되었다고 하더라도 이를 등기하지 아니하고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐지면 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없는 것이고, 이 경우 제3자의 이전등기 원인이 점유자의 취득시효 완성 전의 것이라 하더라도 마찬가지이다.

★ 대법원 1994.4.12. 선고 93다50666,50673 판결 【건물철거등,소유권이전등기】
점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기의무를 부담하는 자는 취득시효기간완성 당시의 소유자이고, 취득시효완성 사실을 알면서 소유자로부터 그 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마친 자라고 하더라도, 소유자와의 사이에서 소유자의 소유권이전등기의무를 인수하여 이행하기로 묵시적 또는 명시적으로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 위의 의무를 승계한다고 볼 수는 없다

★ 대법원 1991.2.26. 선고 90누5375 판결 【부동산압류처분취소】
국세징수법의 규정에 기한 체납처분으로서의 압류는 납세자의 재산을 대상으로 하여야 하고, 그 압류대상으로 된 재산이 등기되어 있는 부동산인 경우에 그 재산이 납세자의 소유에 속하는지의 여부는 등기의 효력에 의하여 판단하여야 할 것인바, 과세관청이 원고에 의하여 이미 20년의 부동산취득시효기간이 경과된 부동산을 압류하였더라도 그 때까지 원고가 등기를 하지 아니하였다면 제3자인 과세관청에 대하여 시효취득을 이유로 소유권을 주장할 수 없고, 압류 후에 소유권이전등기를 하여 그 취득시효로 인한 권리취득의 효력이 점유를 개시한 때에 소급한다고 하더라도 제3자인 과세관청과의 관계에서까지 그 소급효가 인정되는 것은 아니며, 또한 압류에서의 이른바 처분금지의 효력은 압류채권자와 관계에서 상대적으로 발생하는 것으로 압류채권자는 제3취득자에 대하여 압류의 효력을 주장할 수 있고 제3취득자는 이로써 압류채권자에게 대항할 수 없게 된다 할 것이므로 압류 후에 원고가 시효취득에 의하여 체납자로부터 소유권이전등기를 경료하였더라도 압류채권자에게는 대항할 수 없다.

★ 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다53768 판결 【소유권이전등기】
취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기의무를 부담하는 자는 취득시효기간 완성 당시의 소유자이며 그 후 그 소유자로부터 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마친 자는 달리 특별한 사정이 없는 한 위의 의무를 승계한다고 볼 수 없고, 이것은 취득시효기간이 완성된 점유자가 그 완성 당시의 소유자를 상대로 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 처분금지가처분 결정을 받아 그 등기를 마쳐 둔 경우에도 마찬가지이며, 부동산처분금지가처분 등기가 유효하게 기입된 이후에도 가처분채권자의 지위만으로는 가처분 이후에 경료된 처분등기의 말소청구권은 없고, 나중에 가처분채권자가 본안 승소판결에 의한 등기의 기재를 청구할 수 있게 되면서 가처분등기 후에 경료된 가처분 내용에 위반된 등기의 말소를 청구할 수 있을 뿐이다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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