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이중(중복)분양의 예방과 대책

2005-03-01 | 작성자 최광석 | 조회수 14,842 | 추천수 282
이중분양으로 피해본 사람들의 사연이 종종 보도되고 있지만, 그 원인이나 대책이 무엇인지에 대해서는 심층적으로 접근하고 있지 못하고 있다.
소위 ‘분양권’이라는 것은, 부동산으로 등기되기 이전상태의 향후 완성될 건물을 분양받아 등기할 수 있는 권리로 이해될 수 있다. 부동산의 권리취득은 등기부상에 등재를 통해서 물권적인 권리, 즉 독점적이고 배타적인 권리확보를 하게 되는데, 분양권이라는 것은 건축완공되어 등기되기 이전에 해당 부동산을 분양자(시행사라고도 함)로부터 분양받은 후 향후 건물이 완공되면 등기할 수 있는 채권적인 권리에 지나지않는다. 따라서, 분양권은 기본적으로 채권에 불과하기 때문에 등기된 부동산과 같은 배타적인 효력이 없어 이중(중복)분양되었을 경우 다른 사람들에 대해서 우선권을 주장할 수 없다. 즉, 먼저 분양받았다고 하여 해당 부동산에 대해서 우선적인 권리를 가질 수 없다는 것이다. 바로 이점이 분양권거래가 위험하게 되는 본질적인 이유이다. 이러한 위험은 분양계약서를 인증하거나, 분양대금에 대해서 공증을 한다고 하더라도 마찬가지이다.
결국, 채권적인 효력에 불과한 분양권의 성질상, 분양자(시행사)가 공사 도중 자금이 부족하여 이미 분양된 분양권을 담보로 사채를 빌리거나, 아니면 고의적으로 이중(중복)분양을 한 후에 해외로 도피해 버리는 사례가 자주 발생하게 된다. 분양권은 성질상 등기부에 등기될 수 있는 권리가 아니기 때문에 이미 분양된 부동산인지 여부를 제3자가 알 수 없어, 분양자(시행사)가 마음먹기에 따라 얼마든지 이중(중복)분양이 가능하다.

이중(중복)분양을 예방하기 위해서는 분양계약 이전에 분양자(시행사)의 신뢰를 우선적으로 파악해야 할 필요가 있다. 자금난으로 이중분양을 하지 않거나, 고의로 이중분양을 하지 않을 믿을만한 분양자를 선택해야 할 필요가 있는 것이다.

이중(중복)분양문제가 발생하면 해결이 매우 곤란해 질 수 있다. 앞서 본 바와같이 분양권은 우선권이 없는 관계로 분양받은 사람들간에 협의가 필요한데 쉽지가 않다.
이중분양사실이 알려지게 되면 건축 중인 해당 건물을 분양받았다고 주장하는 사람들 중에서 실력으로 우선 해당 건물을 점유하고자 하는 시도를 종종 보게 된다. 일단 먼저 점유를 하게 되면 향후 다른 사람들과 협상하는 과정에서 보다 유리할 것으로 생각하기 때문이다. 적법여부를 떠나 각자의 권리주장을 위해서는 부득이한 행동이라고 본다.
공사가 상당히 진행된 건물일 경우에는 법원에 처분금지가처분신청을 하여 다른 사람들 보다 가처분등기를 우선적으로 하는 것이 권리를 확보하는 방법이 될 수 있다. 법률적인 용어로 설명하자면, 가처분등기의 처분금지효력으로 인해, 분양권을 가지고 있는 여러 사람들 중에서 먼저 가처분등기를 한 사람은, 뒤에 가처분등기를 하거나 가처분등기를 하지 못한 사람에 비해 우선적인 권리를 가지게 된다. 결국, 해당 물권에 대해 우선적이고 배타적인 권리를 확보하기 위해서는 실력으로 점유를 확보하는 것 보다도 가처분등기를 빨리하는 것이 훨씬 더 중요한 절차이다. 가처분등기를 한 이후에 향후 분양자(시행사)를 상대로 이전등기소송을 제기하여 승소판결을 받으면(분양계약을 체결한 것이 사실이라면, 이전등기재판은 100% 승소될 수 있음) 이전등기를 받을 수 있고, 그 과정에서 가처분이후에 다른 가처분이나 이전등기가 존재한다고 하더라도 가처분등기의 처분금지효력에 근거해서 다른 후순위 등기들은 모두 말소되게 된다. 이전등기 이후에는, 먼저 해당 부동산을 점유하고 있는 사람이 있다고 하더라도, 부동산의 소유권자의 자격으로 건물명도소송을 통해 이들을 내 보낼 수 있는 권리가 있게 된다.

한편, 이와 같은 가처분등기를 하기 위해서는 부동산등기부가 존재해야하는데, 만약 가처분단계에서 부동산등기부가 아직 만들어지기 이전이라면 “대위등기”라는 절차를 통해 분양자를 대신해서 등기부를 만들 수 있는 방법이 있다.

결국, 신용이 불분명한 업체로부터 분양권을 취득하는 것은 이중분양의 잠재적인 위험을 내포할 수 밖에 없다는 점에서, 분양업체의 신용파악에 더욱 신중을 기할 필요가 있다. 몇 개월 이후에 2배의 돈을 반환하는 조건으로 돈을 차용하면서, 담보로 시공 중인 분양권을 제공하는 경우도 많은데, 이와 같은 경우 역시 이중분양으로 이어질 수 있는 소지가 있다는 점을 유의해야 할 것이다. -이상-

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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