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다가구 주택 임대차계약에서 중개업자의 확인설명의무

2012-01-31 | 작성자 최광석 | 조회수 12,585 | 추천수 211

(다세대 주택이 아닌)다가구주택의 특정 면적(통상은 101호와 같이 특정호실로 명칭 되고 있음)을 임대차하는 계약을 중개하는 과정에서, 중개업자가 임차인을 위해 확인설명해야하는 대상 중에는 다가구주택 내에 거주하는 다른 임차인의 기존 임대차내역 즉 보증금액수, 임대차기간 등이 포함된다고 하는 취지의 첫 대법원판결이 선고되었다. 대법원 2012. 1. 26.선고 2011다63857 손해배상판결이다. 그전에도 책임을 인정하는 하급심판결은 있었지만, 대법원에서의 판단은 이번이 처음이라고 할 수 있는데, 언뜻 보면 임대차할 해당 부분(호실)도 아닌 다른 부분(호실)에 대한 확인까지 요구하는 것 같아 불합리해 보일 수도 있지만, 각각의 호실이 별개의 부동산으로 취급되는 다세대주택과 달리 다가구주택은 법적으로 건물전체가 하나의 부동산이고 따라서 경매가 되더라도 같은 건물 내의 다른 임차인들로 인해 보증금배당에 영향을 받을 수밖에 없다는 점에서 보자면 법적으로는 확인설명대상임이 부인할 수 없다는 점에서 타당한 판결이라고 사료된다.
 
   공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하면, 중개업자는 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권․전세권․저당권․지상권 및 임차권 등 권리관계 등을 확인하여 이를 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 그 확인․설명을 위하여 중개대상물의 매도의뢰인․임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때에는 위 확인․설명사항을 같은 법 시행규칙 제16조가 정한 서식에 따른 중개대상물확인․설명서에 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 하며, 매도의뢰인․임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인․임차의뢰인 등에게 설명하고 위 중개대상물확인․설명서에 그 사실을 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 한다. 그리고 위 중개대상물 확인․설명서에 대한 서식에는 중개대상물의 권리관계란에 ‘등기부 기재사항’ 이외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’을 기재하도록 하고 있다. 이와 같이 공인중개사법령의 관련 규정들이 중개업자의 중개대상물에 대한 확인․설명의무의 내용과 방법을 상세히 정한 것은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하는 데 그 입법취지가 있는 것이다.
   따라서 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인․설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 위 서식에 따른 중개대상물 확인․설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항‘란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인․설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.
   원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 이 사건 다가구 주택은 김상0의 소유로서 총 13세대가 입주할 수 있는 형태이고, 이미 이 사건 다가구 주택에 관하여 채권최고액 합계 2억 3,200만 원의 각 근저당권이 설정되어 있는 상태에서, 원고는 2009. 1. 6. 김상0과 사이에 이 사건 다가구 주택 중 301호에 관하여 임대차보증금을 7,000만 원으로 정하여 이를 임차하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 피고 김미0은 공인중개사법에 의한 중개업자로서 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고에게 당시 이 사건 다가구 주택의 부동산 등기부에 기재된 근저당권에 관하여는 채권최고액을 고지하고 이를 임대차계약서의 특약사항에 기재하였으나, 이 사건 다가구 주택에 당시 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 확인하여 원고에게 설명하지 않았고 그 근거자료를 제시하지도 않았으며, 이 사건 임대차계약체결 시에 공인중개사법령에 따라 원고에게 교부한 중개대상물 확인․설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 이를 전혀 기재하지 아니한 사실, 그 후 이 사건 다가구 주택에 관하여 경매절차가 개시되었으며, 위 경매절차에서 이 사건 다가구 주택의 소액임차인, 근저당권자, 확정일자를 받은 임차인 등이 배당을 받았으나 원고는 이들보다 후순위에 있어 임대차보증금 반환채권에 관하여 배당을 받지 못하였고, 김상0로부터도 임대차보증금을 반환받지 못한 사실, 피고 한국공인중개사협회는 피고 김미0과 사이에 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 판시와 같은 공제계약을 체결한 사실을 알 수 있는 바, 위 법리에 위 사실관계를 비추어 보면, 피고들은 연대하여 원고에게 이 사건 임대차계약과 관련하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

물론, 중개업자가 이 부분에 대한 확인설명을 제대로 하지 않았다고 해서 무조건 배상책임이 인정되는 것이 아니다. 중개업자의 확인설명이 제대로 이루어졌더라면 임차인이 해당 주택을 임차하지 않아서 손해가 발생하지 않았을 것이라고 하는 점에 관한 논쟁, 즉 중개업자의 확인설명의무위반과 손해발생과 인과관계가 있는지 하는 부분에 대한 입증이 필요하기 때문이다.
 
어쨌건, 이 판결은 확인설명을 등기부상의 기재내용에 국한하고 있는 우리 부동산중개업계의 잘못된 관행에 상당한 영향을 줄 것으로 예상된다 -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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