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부동산경매에서의 공유자 통지와 우선매수청구권 (1)

2012-01-12 | 작성자 최광석 | 조회수 13,497 | 추천수 226



제1장 총설

공유지분이 경매절차로 나올 경우, 절차적인 측면에서 볼 때 공유지분이 아닌 일반적인 부동산과 다른 점이 두가지 있다. 바로, 민사집행법 제139조에 의한 “공유자에 대한 통지제도”와 민사집행법 제140조에 의한 “공유자 우선매수제도”이다.


제2장 공유자에 대한 통지제도


★ 민사집행법 제139조(공유물지분에 대한 경매)
① 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다. 다만, 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 아니할 수 있다.
② 최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정하여야 한다. 다만, 그와 같은 방법으로 정확한 가치를 평가하기 어렵거나 그 평가에 부당하게 많은 비용이 드는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.


각 공유자는 누가 경매를 통해 새로운 공유자가 되는가에 관하여 이해관계를 가지기 때문에 다른 공유자에게도 경매개시결정사실을 통지하도록 하는 특례를 두었다.

통지시기는, 채무자에 대한 통지와 마찬가지로 경매개시결정등기가 완료된 후에 실시한다.

이 통지가 누락되었을 경우 경매개시결정의 효력 자체에는 영향이 없지만, 이해관계인에 대한 매각기일과 매각결정기일 통지누락을 들어 절차상 하자로 다툴 수는 있다. 


★ 민사집행법 제104조(매각기일과 매각결정기일 등의 지정)
② 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 한다.


★ 대법원 1998. 3. 4. 자 97마962 결정 【낙찰허가】

[1] 경매법원은 공유물의 지분을 경매함에 있어 다른 공유자에게 경매기일과 경락기일을 통지하여야 하므로 경매부동산의 다른 공유자들이 그 경매기일을 통지받지 못한 경우에는 이해관계인으로서 그 절차상의 하자를 들어 항고를 할 수 있다.

[2] 경락허가결정에 대하여 이해관계인이 추완에 의한 항고를 제기한 경우 항고법원에서 추완신청이 허용되었다면 비록 다른 이유로 항고가 이유 없는 경우에도 경락허가결정은 확정되지 아니하고 따라서 그 이전에 이미 경락허가결정이 확정된 것으로 알고 경매법원이 경락대금 납부기일을 정하여 경락인으로 하여금 경락대금을 납부하게 하였다고 하더라도 이는 적법한 경락대금의 납부라고 할 수 없는 것이므로, 공유물 지분의 경매절차상의 경락허가결정에 대한 다른 공유자의 추완항고신청을 허용하고 그 경매절차에서 다른 공유자에 대하여 입찰기일 및 낙찰기일의 통지를 하지 아니한 하자가 있는 경우에는 그 추완항고를 받아들여 그 낙찰허가결정을 취소하여야 한다.


★ 인천지방법원 2003. 12. 30.선고 2003가합9274  【소유권말소등기】

<주문>
1. 원고에게,
  가. 피고 ◯◯빈은 인천 ◯구 ◯◯동 1083-6 염전 66,842㎡ 및 같은 동 1083-18 염전 162,678㎡ 중 각 1/8 지분에 관하여 인천지방법원 동인천등기소 2001. 11. 15. 접수 제39858호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하고,
  나. 피고 주식회사 ◯◯은행은 인천 ◯구 ◯◯동 1083-6 염전 66,842㎡ 및 같은 동 1083-18 염전 162,678㎡ 중 각 1/8 지분에 관하여 인천지방법원 동인천등기소 2001. 11. 15. 접수 제39859호로 마친 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.

<이유>

1. 기초사실

가. 인천 ◯구 ◯◯동 1083-6 염전 66,842㎡ 및 같은 동 1083-18 염전 162,678㎡(이하, 이 사건 각 염전이라고 한다)는 원고, ◯진◯, ◯홍◯, ◯효◯이 각 1/8, ◯◯규가1/2의 지분비율로 공유하고 있었는데, 그 중 원고 소유의 1/8 지분(이하 이 사건 지분이라고 한다)에 관하여 이 법원 99타경93827호로 개시된 임의경매절차에서 피고 ◯◯빈이 2001. 10. 7. 이를 낙찰받고 그 낙찰허가결정이 확정되자, 피고 ◯◯빈이 2001. 11. 15. 낙찰대금을 완납하고, 같은 날 이 사건 지분에 관하여 주문 제1의 가.항 기재와 같이 같은 피고 명의로 소유권이전등기를 경료하였고, 한편 피고 주식회사 ◯◯은행(이하, 피고 ◯◯은행이라고 한다)은 같은 날 피고 ◯◯빈과 사이에 채권최고액 975,000,000원, 채무자 피고 ◯◯빈, 근저당권자 피고 ◯◯은행으로 한 근저당권설정계약을 체결하고, 주문 제1의 나.항 기재와 같이 피고 ◯◯은행 명의로 근저당권설정등기를 경료하였다.

나. 그런데, 다른 공유자들인 ◯진◯, ◯홍◯, ◯효◯(이하, ◯진◯ 등이라고 한다)이 위 경매절차에서 경매개시결정정본을 송달받지 못하였을 뿐만 아니라, 입찰기일, 낙찰기일 등의 통지를 받지 못한 상태에서 절차가 진행되었고, 경매법원이 이들에게 발송한 공유자통지서가 송달불능이 되었음에도 공시송달 등의 방법으로 이를 송달하지 아니함으로써 ◯진◯ 등이 공유자의 우선매수신청권을 행사할 기회를 갖지 못한 채 위 낙찰허가결정이 내려졌다는 이유로 위 낙찰허가결정에 대한 추완항고를 제기하였고, 항고 법원은 ◯진◯ 등의 항고를 받아들여 2002. 6. 7. 2002라23호로 위 낙찰허가결정을 취소하고 피고 ◯◯빈에 대한 낙찰을 허가하지 아니한다는 결정을 내렸으며, 피고 ◯◯빈이 재항고가 제기하지 아니함에 따라 위 낙찰불허가결정은 그 무렵 그대로 확정되었다.

2. 판단

(1) 경락허가결정에 대하여 이해관계인이 추완에 의한 항고를 제기한 경우 항고 법원에서 추완신청이 허용되었다면 경락허가결정은 확정되지 아니하므로, 비록 그 이전에 이미 경락허가결정이 확정된 것으로 알고 경매법원이 경락대금 납부기일을 정하여 경락인으로 하여금 경락대금을 납부하게 하였다고 하더라도 이는 적법한 경락대금의 납부라고 할 수 없으며, 공유물 지분의 경매절차상 다른 공유자의 경락허가결정에 대한 추완항고신청을 허용하고 그 경매절차에서 다른 공유자에 대하여 입찰기일 및 낙찰기일의 통지를 하지 아니한 하자가 있는 경우에는 항고법원은 그 추완항고를 받아들여 그 낙찰허가결정을 취소하고, 낙찰불허가 결정을 하여야 하고, 그 결정이 확정되면 낙찰로 인한 소유권이전등기 및 그에 터 잡아 이루어진 근저당권 설정등기는 모두 원인무효의 등기에 해당한다 할 것이다(대법원 1998. 3. 4. 자 97마962 결정 등 참조).    

(2) 돌이켜 이 사건을 보건대, 공유물 지분에 대한 이 사건 임의경매절차에서 다른 공유자들인 ◯진◯ 등이 입찰기일 및 낙찰기일을 통지 받지 못하였다는 절차상의 하자를 이유로 추완항고를 제기하자 항고 법원은 추완항고를 받아들여 낙찰허가결정을 취소한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 ◯◯빈이 이미 위 낙찰허가 결정이 확정된 것으로 알고 낙찰대금을 납부하였더라도 이는 적법한 경락대금의 납부라고 할 수 없어 결국 위 경매목적물의 소유권을 취득하지 못하였다 할 것이다(이 점에서 위 낙찰허가결정이 확정되었고 그 낙찰대금을 납부함으로써 이 사건 경매목적물의 소유권을 확정적으로 취득하였다는 피고 ◯◯빈의 주장은 받아들일 수 없다).

따라서, 피고 ◯◯빈 명의의 위 소유권이전등기 및 이에 터잡아 이루어진 피고 주식회사 ◯◯은행 명의의 근저당권설정등기는 모두 원인무효의 등기에 해당한다고 할 것이므로, 피고들은 원고에게 위 각 해당 소유권이전등기 및 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다-


★ 대법원 2007.12.27. 선고  2005다62747 판결【손해배상(기)】

☞ 위 인천지방법원 2003가합9274  소유권말소등기 사건에서 패소한 낙찰자가 국가를 상대로 제기한 손해배상청구소송임 

<재판요지>

[1] 공무원에게 부과된 직무상 의무의 내용이 단순히 공공 일반의 이익을 위한 것이거나 행정기관 내부의 질서를 규율하기 위한 것이 아니고 전적으로 또는 부수적으로 사회구성원 개인의 안전과 이익을 보호하기 위하여 설정된 것이라면, 공무원이 그와 같은 직무상 의무를 위반함으로 인하여 피해자가 입은 손해에 대하여는 상당인과관계가 인정되는 범위 내에서 국가가 배상책임을 지는 것이고, 이때 상당인과관계의 유무를 판단함에 있어서는 일반적인 결과 발생의 개연성은 물론 직무상 의무를 부과하는 법령 기타 행동규범의 목적, 그 수행하는 직무의 목적 내지 기능으로부터 예견가능한 행위 후의 사정, 가해행위의 태양 및 피해의 정도 등을 종합적으로 고려하여야 한다.

[2] 공유자에 대한 통지 누락 등 경매절차상의 하자로 인하여 경락허가결정에 대한 추완항고가 받아들여지면 경락허가결정은 확정되지 아니하고 따라서 그 이전에 이미 경락허가결정이 확정된 것으로 알고 경매법원이 경락대금 납부기일을 정하여 경락인으로 하여금 경락대금을 납부하도록 하였더라도 이는 적법한 경락대금의 납부가 될 수 없다.

[3] 경매법원 공무원에게 부과된 공유자에 대한 통지의무가 직접적으로는 공유자의 우선매수권이나 이해관계인으로서의 절차상 이익과 관계되는 것이기는 하지만, 공유자에 대한 통지가 적법하게 행해지지 않은 채로 경매절차가 진행되면 뒤늦게라도 그 절차상의 하자를 이유로 경락허가결정이 취소될 수 있고 경매법원의 적법한 절차진행을 신뢰하고 경매에 참여하여 경락을 받고 법원의 지시에 따라 경락대금납부 및 소유권이전등기까지 마친 경락인으로서는 불측의 손해를 입을 수밖에 없어 위와 같은 통지 기타 적법절차의 준수 여부는 경락인의 이익과도 밀접한 관계가 있고, 위와 같은 일련의 과정에서 경매법원 스스로 그 하자를 시정하는 조치를 취하지 않는 이상 특별히 경락인이 불복절차 등을 통하여 이를 시정하거나 위 결과 발생을 막을 것을 기대할 수도 없으며, 경락인의 손해에 대하여 국가배상 이외의 방법으로 구제받을 방법이 있는 것도 아니라는 점에서, 경매법원 공무원의 위 공유자통지 등에 관한 절차상의 과오는 경락인의 손해 발생과 사이에 상당인과관계가 있다.

[4] 경락허가결정에 대하여 추완항고가 받아들여지면 그 경락허가결정 자체가 확정되지 않은 것으로 되고 설사 경락인이 이미 그 경락대금을 완납하고 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도 처음부터 소유권을 취득하지 못한 것으로 되므로, 이 경우 경락인이 입은 손해는 자신에 대한 경락이 적법 유효한 것으로 믿고 출연한 금액이 될 뿐이지, 그 경락부동산의 소유권을 일단 취득하였다거나 취득할 수 있는 권리가 있었음을 전제로 그 부동산의 시가와 경락대금반환액의 차액 또는 그 시가상승분의 일실손해로 파악할 것은 아니다.

[5] 경매법원 공무원의 과실로 인하여 경락허가결정 및 경락대금납부가 모두 소급적으로 효력을 잃고 무위로 돌아가게 되었다면 국가가 그로 인하여 경락인이 입은 손해로서 지출한 경락대금 상당액을 배상하여야 할 것인바, 이 경우 경락인의 국가에 대한 손해배상청구권은 그 손해 발생일인 경락대금납부일에 발생하고 그때 이행기가 도래하는 것이므로 국가는 그날부터 갚는 날까지 민법 소정의 연 5%의 비율에 의한 지연이자를 지급하여야 한다. 대법원규칙인 ‘법원보관금취급규칙’ 제7조 및 대법원재판예규인 ‘법원보관금취급규칙의 시행에 따른 업무처리지침’ 제3조 제2항의 규정에 의하면 경락대금 등 법원보관금에 대하여는 연 2%의 이자율을 적용하도록 되어 있으나, 이는 경락대금을 법령에 의하여 적법하게 보관하는 경우에 적용되는 것이지, 위법한 경매절차의 진행으로 뒤에 경락허가결정이 취소되고 경락대금의 납부도 모두 부적법한 것으로 평가되는 결과 그 대금을 경락인에게 반환하여 배상하는 경우에 적용되는 규정은 아니므로, 경매법원이 실제 경락대금을 반환하면서 경락대금에 대한 연 2%의 이율에 의한 이자만을 가산 지급하였다면 그 지급액과 민법이 정한 연 5%의 비율에 의한 지연이자와의 차액만큼은 여전히 전보되지 않은 손해로 남게 되어 국가는 경락인에게 이를 배상하여야 한다.

☞ 이와 달리 원심은, 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해는 위 보관금이율에 의한 이자 상당액만이 통상의 손해이고 이를 넘어서 민법 소정의 연 5%의 비율에 의한 손해는 특별손해로서 피고가 이를 알았거나 알 수 있었다는 입증이 없다는 이유로 원고의 이 부분 손해배상청구를 배척함.

[6] 부동산에 관한 경락대금이 완납된 후 법원의 촉탁에 의하여 경락에 따른 소유권이전등기가 경료되기 위하여는 그 등기촉탁서에 국민주택채권매입필증이 첨부되어야 하고, 이를 위하여 경락인이 국민주택채권을 매입하는 데 지출한 비용은 위 경락으로 인한 소유권이전등기를 위한 필수적인 부대비용이며, 위와 같은 연유로 국민주택채권을 매입하게 되는 경우 일반적으로 위 채권의 상환기간이 장기이고 그 이율도 시중금리나 민사법정이율보다 낮아 이를 액면가보다 낮은 가격으로 매각하여 현금화하고 그 차액인 할인료 상당액을 등기비용으로 인식하는 것이 보통이므로, 경락인이 경락부동산에 대한 소유권이전등기를 경료하기 위하여 통상의 방법으로 국민주택채권을 매입하였다가 이를 액면가에 미달하는 금액으로 매각하였고 그 매각대금이 시세에 비추어 적정한 것이라면, 경매법원 공무원의 위법한 경매절차의 진행으로 경락허가결정이 취소된 경우에 경락인으로서는 그 차액 상당의 손해배상을 청구할 수 있다.

☞ 반면 원심은, 위 할인료 상당의 손해를 상당인과관계 있는 손해로 볼 수 없다고 판단


반면, 공유자를 경매절차의 이해관계인으로 해석하는 판례의 태도에 대해 반대하는 견해도 적지 않다. 공유자는 다른 공유자의 지분이 경매되더라도 공유관계의 구성주체에 변동이 생길 뿐, 자신의 권리 자체에는 하등의 영향이 없기 때문이라고 한다. 이 견해에 의하면, 공유자를 경매절차 전반에 걸친 이해관계인으로 인정하는 대신 민사집행법 139조 1항에 의한 통지를 수령하고 제140조 우선매수청구권을 가지는 지위 정도로 이해하고 있다.

한편, “상당한 이유”가 있는 때에는 예외적으로 통지하지 않을 수도 있는데, 누가 공유자가 되더라도 이해관계가 적다고 판단되는 공유관계 예컨대 대규모 아파트 등의 구분소유적 공유의 경우에 전유부분의 대지권에 해당하는 ‘대지권의 목적인 토지의 공유지분’에 관하여는 새로운 공유자가 누가 되는지에는 다른 공유자에게 이해관계가 거의 없다는 점에서 통지가 불필요하다고 이해되고 있다. 

한편, “상당한 이유”의 구체적인 범위에 대해서는 이를 구분소유적 공유관계에 있는 경우로 국한하여 해석하는 견해와, 공유자 상호간에 긴밀한 이해관계가 있다고 볼 수 없는 다수의 공유자가 존재하는 공유관계에까지 폭넓게 해석하는 견해가 대립하고 있다.


★ 대법원 1991.12.16. 자 91마239 결정 【부동산경락허가결정】

공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 환가의 경우에는 공유물의 지분경매에 있어 다른 공유자에 대한 경매신청통지와 다른 공유자의 우선매수권을 규정한 민사소송법 제649조, 제650조는 적용이 없다.



<통지서 양식>

◯ ◯ 지 방 법 원
통 지 서

                                                                       귀하

사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매
채 권 자
채 무 자
(소 유 자)


귀하가 위 채무자(소유자)와 공유하고 있는 별지 기재 부동산에 대한 위 채무자(소유자)의 지분에 대하여 채권자로부터 경매신청이 있는바, 귀하는 민사집행법 제140조(,제268조)에 의하여 위 사건의 매각기일까지 위 채무자(소유자)의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있음을 알려 드립니다.


                                                                            20 . . .
                                                                            법원사무관 󰄫



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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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