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가압류, 근저당권이 있는 부동산을 거래할 때

2005-02-10 | 작성자 최광석 | 조회수 27,110 | 추천수 353
부동산을 거래할 때 거래대상 부동산에 가압류나 근저당권이 되어 있는 경우가 종종 있는데, 이 때 어떤 점을 주의해야 하는지에 이해하지 못하는 것을  자주 본다. 이는 가압류와 근저당권의 법률적인 의미를 이해하지 못하는데서 기인한 것인데, 다음에서는 이들의 의미와 그에 따른 주의사항에 대해서 구체적으로 살펴보고자 한다.
부동산에 가압류가 될 때는 가압류청구금액이 부동산등기에 기재된다. 이는 가압류 채권자가 가압류채무자(부동산소유자)에 대하여 청구하는 금액을 나타내는 것인데,  그 금액의 범위 내에서는 그 이후의 부동산거래자에 대하여 향후 문제가 될 수 있는 소지가 발생한다.  부동산을 임차할 경우, 부동산등기부등본에 기재된 가압류청구금액의 범위 내에서 임차인이 가지는 우선변제권(주민등록 + 전입 + 확정일자)보다 순위가 처지지 않는 채권으로 작용할 수 있고, 부동산을 매매할 경우에는 매수인이 가압류금액을 변제하지 않으면 향후 부동산이 경매될 수 있는 부담을 가지게 되는 것이다. 다만, 가압류 자체만으로는 그러한 부담이 현실화하지는 않지만, 향후 가압류채권자가 채무자를 상대로 본안(지급)판결을 받으면 그 위험이 현실화될 수 있다. 부담의 범위는 본안판결의 결과에 따라 결정되는데, 다만 가압류청구금액 이상의 금액이 판결되더라도 가압류청구금액을 넘어서 부담으로 작용하지는 않는다. 즉, 부동산을 취득하는 사람에 대해서는 가압류청구금액이 부담의 한계인 셈이다.

반면, 부동산에 근저당권이 설정된 경우에는 실제 채무액은 등기부상에 표시되지 않지만, 대신“채권최고액”이 표시된다. 채권최고액은 해당 부동산에 대하여 근저당 채권자가 근저당권으로 우선확보할 수 있는 금액이다. 금융거래 관행상 금융기관은 지연이자 등을 감안하여 당초 실채무액의 약 130% 정도를 채권최고액으로 정하지만, 실채무액과 채권최고액과의 관계가 반드시 일정한 관계가 있는 것은 아니다. 따라서, 부동산을 거래함에 있어서는 채권최고액 이외에 실 채무액이 얼마인지를 구체적으로 확인할 필요가 있다. 이러한 확인을 통하여, 매매의 경우에는 이전등기 당시까지의 실 채무액을 잔금 중 일부로 변제하거나, 아니면 잔금에서 그 금액만큼을 공제한 후 매수인이 채무를 승계하는 형식으로 거래를 완결하게 된다.
그러나, 매매의 경우와 달리 임대차의 경우에는 실 채무액만을 기준으로 삼아서는 않된다는 점을 주의할 필요가 있다. 임대차의 경우에 근저당권 채권최고액과 실 채무액을 확인하는 이유는, 임대차보증금 보다 선순위로 작용할 수 있는 근저당권의 금액 범위를 확인하기 위해서이다. 그런데, 일반인들로서는 채권최고액에 비해서 실 채무액이 얼마 남아있지 않으면 당시 적은 실채무액을 믿고서 임대차보증금을 반환받는데 아무런 문제가 없다고 확신하는 경향이 있다. 예를들어, 시가가 1억5천만원인 아파트에 근저당채권최고액이 1억원인 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 임대차계약 당시 해당 근저당권의 실채무액이 불과 2천만원인 것을 확인한 임차인이 있다고 하자. 이 임차인이 임대차보증금 1억원으로 하는 임대차계약을 체결하였다면, 임대차보증금보다 선순위인 금액이 언제나 2천만원인 것은 아니라는 것을 주의해야 한다. 임대차계약 이후에도 근저당권의 실 채권채무액은 증감이 있을 수 있고, 채권최고액의 범위 내에서는 근저당권설정 등기일을 기준으로 후순위채권자보다 우선하게 되므로, 비록 임대차계약 당시에 실채무액이 2천만원에 불과하다고 하더라도 그 이후에 대출이 추가되었다면 채권최고액 1억원의 범위 내에서는 추가대출된 금액 역시 임대차보증금보다 우선순위가 되는 것이다. 따라서, 임대차계약 당시에 일시적으로 채무가 상당금액 변제되어 실채무가 얼마 남지 않았다고 하더라도, 채권최고액이 큰 근저당권이 말소되지 않고 남아 있다면 임대차보증금 확보에 안심할 수는 없는 셈이다. 만약, 이러한 점을 해결하고 임대차계약을 하고자 한다면, 임대인의 협조를 얻어 채권최고액을 낮은 금액으로 변경하는 절차를 사전에 미리 밟아야 할 것이다.

한편, 가등기나 가처분이 된 부동산 거래는 가급적 회피하는 것이 바람직하다. 가등기나 가처분이 된 원인에 따라 다소 차이가 있을 수 있지만, 가등기나 가처분은 해당 부동산에 대한 권리가 있다는 이유로 가등기나 가처분 이후의 거래를 금지하는 차원에서 이루어지는 경우가 많다. 만약 가등기나 가처분에도 불구하고 부동산을 거래했는데, 그 이후 가등기나 가처분이 된 권리가 현실화되어 부동산소유자가 권리를 잃게 된다면 가등기나 가처분 이후에 부동산을 취득한 사람은 가등기나 가처분에 배치되는 범위에서는 취득한 권리를 상실하게 된다.

위에서 본 바와 같이 부동산등기부에 제한이 가해져 있는 상태에서 부동산을 거래함에 있어서는 해당 제한에 대해 법률적으로 충분히 숙지할 필요가 있다. 이는, 안전한 권리보호를 위해서는 물론, 불필요한 오해와 걱정을 해소하는 차원에서도 그러하다. -이상-

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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thpark 2010-01-26
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