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임야를 속여 판 기획부동산업자에 대한 형사판결문

2011-11-30 | 작성자 최광석 | 조회수 11,132 | 추천수 247


산중턱에 있어 사실상 개발이 불가능한 토지를 유망한 토지인 것처럼 속여 매수하게 한 기획부동산업자들에 대한 형사판결을 소개한다. 수원지방법원 여주지원 2011. 11. 17.선고 2011고합32, 2011고합50(병합) 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기) 사건이다. 임야라서 사실상 위치구분이 되지 않는 점을 이용하여 실제와는 다른 토지를 보여주는 수법, 안전한 거래인 것처럼 법무사사무실 계좌로 분양대금을 받는 것을 비롯하여, 분양직원들에게도 필요한 정도의 정보만 제공하게 하여 적당히 사기행각에 가담케하면서도, 거액의 분양수수료를 분배하는 등 기획부동산업체들이 즐겨 사용하는 수법들이 매우 사실적으로 나타나있다는 점이 특징이라고 할 수 있다.



범 죄 사 실

피고인 박00은 부동산 분양시행사인 주식회사 00아이디(이하 “00아이디”라 한다)의 실질적인 운영자이고, 피고인 노00은 부동산 분양대행 회사인 00택지개발 주식회사(이하 “00택지개발”이라 한다)의 실질적인 운영자이다. 00택지개발과 00아이디는 2009. 8. 11.경 00아이디가 지분을 보유하고 있는 경기 양평군 00면 00리 산151-9 임야 1334397㎡(이하 “이 사건 임야”라 한다)에 관한 분양대행 계약을 체결하면서, 00택지개발에서는 분양 광고․수분양자 모집․분양 계약서 작성 등 분양과 관련된 일체의 업무를 담당하고, 00아이디는 법무사를 통하여 수분양자로부터 분양대금을 입금받은 후 수익금 중 일부를 00택지개발로 정산해주기로 약정하고, 이 사건 임야를 488개의 부지로 분할하는 가분할도를 제작하였다. 

그러나 이 사건 임야는 측량이 되지 않았고 경계를 표시하는 말뚝 등도 설치되지 않았기 때문에 00택지개발 분양직원들은 이 사건 임야의 실제위치 및 위 가분할도에 표시된 각 구역의 실제위치를 정확히 알 수 없었고, 이 사건 임야는 보전산지이며, 평균경사도가 28.99도이고(개방가능 경사도는 25도), 법정도로가 연결되어 있지 않은 맹지이기 때문에 개발가능성이 낮아 투자가치가 없거나 매우 낮았다. 그럼에도 불구하고 피고인들은 00아이디 대표이사 이00, 00택지개발 사장 김00․김00, 00택지개발 전무 노00 및 분양직원들과 공모하여, 사실은 이 사건 임야는 투자가치가 없거나 매우 낮음에도 피고인들은 신문광고를 통하여 이 사건 임야가 개발가능성이 높아 투자가치가 상당히 높은 부지인 것처럼 광고하고, 피고인 노00과 위 김00, 김00, 노00은 00택지개발의 분양대행업무를 총괄적으로 관리하고, 00택지개발 분양직원들은 광고를 보고 찾아온 수분양자들에게 이 사건 임야 중 가분할도에 표시된 각 분양구역을 정확하게 알고 있는 것처럼 설명하면서 이 사건 임야에 포함되지 않고 비교적 경사도가 낮으며 근처에 도로가 있어 개발가능성이 높기 때문에 이 사건 임야보다 투자가치가 높은 ① 00아이디 분양사무실 앞 부근, ② 00사 부근, ③ 전원주택단지 부근, ④ 00사 부근 등이 이 사건 임야인 것처럼 소개하여, 수분양자들로부터 분양대금을 편취하기로 마음먹었다. 

피고인들은 00아이디 대표이사 이00, 00택지개발 사장 김00․김00, 전무 노00, 분양직원 도00과 공모하여, 2009. 10. 10.경 경기 양평군 00면 00리 00아이디 분양사무실에서, 분양직원 도00이 피해자 배00에게 이 사건 임야 중 경사도가 높고 법정도로가 연결되어 있지 않은 맹지이기 때문에 개발가능성이 낮아 투자가치가 없거나 매우 낮은 가분할도상 G-17 구역 1805㎡를 분양하면서, 실제로는 위 G-17 구역과 632m 떨어져 있고 비교적 경사도가 낮으며 근처에 도로가 개설되어 있어 위 G-17 구역보다 투자가치가 현저하게 높은 전원주택단지 부근의 특정 부지를 지목하며 ‘이 부분이 G-17구역이고, 개발가능성이 높아 투자가치가 높다’는 취지로 거짓말을 하여, 이에 속은 피해자로부터 법무사 김00 명의의 우리은행 계좌(계좌번호1002-139-524002)로 분양대금 32,155,000원을 송금받아 이를 편취한 것을 비롯하여, 별지 범죄일람표 기재와 같이 00아이디 대표이사 이00, 00택지개발 사장 김00․김00, 전무 노00, 분양직원 김00․이00․김00․도00․김00․강00․최00․최00․신00․조00․김00․박00․강00․조00․양00․마00․이00․이00․김00․이0․김00․손00 등과 공모하여 44명의 피해자들로부터 총 1,624,950,350원을 편취하였다.


피고인들의 주장에 00 판단

1. 피고인들의 주장
피고인들은 판시 범죄일람표 기재와 같이 피해자들로부터 분양대금 명목으로 돈을 받은 사실은 인정하면서도, ‘분양직원들은 대부분의 경우 수분양자들에게 분양위치를 정확하게 알려주었거나 어느 정도 오차가 있을 수 있다는 사정을 알려주면서 분양하였고, 설령 분양과정에서 일부 분양직원들이 수분양자들에게 분양위치를 잘못 알려준 경우가 있었다고 하더라도 피고인들은 그러한 사정을 알 수 없었기 때문에 피고인들이 그 분양직원들과 공모하여 수분양자들을 기망한 것은 아니다’는 취지로 주장한다.

2. 판단

가. 분양직원들이 피해자들을 기망하였는지 여부

앞서 든 증거들, 특히 ① 분양직원의 소개로 이 사건 임야의 특정 구역을 분양받았으나 분양직원으로부터 소개받은 곳이 실제로 분양받은 구역과 다르다는 사정을 나중에 알게 되었다는 취지의 별지 범죄일람표 ‘피해자’란 기재 각 피해자들에 대한 각 경찰 진술조서 및 위와 동일한 취지로 한 증인 김00․배00․구00․강00․박00․김00의 각 법정진술, ② 피해자들이 분양직원으로부터 소개받았다는 현장에 피해자들과 함께 가서 확인하였고 그 소개받았다는 위치와 분양받은 구역을 측량도면에 표시하였다는 취지의 증인 박00의 법정진술, ③ 위 박00이 작성한 것으로서 피해자들이 소개받은 장소와 분양받은 구역이 표시된 각 측량성과도, ④ 이 사건 임야나 그 분양구역의 정확한 위치를 알지 못함에도 피해자들에게 분양구역을 안내하였다거나 피해자들에게 분양구역과 다른 곳을 안내하였음을 인정한다는 취지의 분양직원 김00․강00․조00․이00․김00․이00․김0․마00․강00․신00․김00․박00․조00․손00에 대한 각 경찰 피의자신문조서, 최00에 대한 2010. 7. 28.자 경찰 피의자신문조서, 최00에 대한 2010. 7. 8.자 경찰 피의자신문조서, 김00에 대한 2010. 8. 31.자 경찰 피의자신문조서의 각 진술기재, 도00에 대한 경찰 피의자신문조서의 일부 진술기재 및 위와 같은 취지로 한 증인 김00․강00․양00의 각 법정진술, 증인 최00의 일부 법정진술을 종합하면, 분양직원들이 별지 범죄일람표 기재와 같이 피해자들에게 투자가치가 없거나 매우 낮은 실제 분양구역과 달리 투자가치가 높은 곳을 보여주면서 마치 그곳이 실제 분양구역인 것처럼 소개하여 피해자들을 기망한 사실을 인정할 수 있다(별지 범죄일람표 순번 제16번 범죄사실에 관하여 피해자 강00은 이 법정에서 자신이 소개받은 곳은 ‘00벨리켄넬 근처’라고 진술하였는데, 앞서 든 증거들에 의하여 인정되는 다음의 사정 즉, 이 법원의 현장검증 당시 피해자 강00이 소개받은 곳으로 지목한 곳은 ‘00벨리’로 들어가는 길 옆의 장소이고, 이는 피해자 강00이 경찰에서 조사받을 당시 제출한 현황측량도에 표시된 곳과 일치하는 점, 피해자 강00에게 분양지를 안내한 분양직원 강00은 경찰에서 조사받을 당시 위 현황측량도에 표시된 곳을 피해자 강00에게 소개한 것이 맞다고 진술한 점, 피해자 강00은 이 법정에서 자신이 실제로 분양받은 곳이 소개받은 장소와 820m 떨어져 있다고 진술하였는데, 피해자 강00이 현장검증 당시 지목한 위 장소는 피해자 강00이 분양받은 I-2, I-3 구역으로부터 820m 떨어져 있는 반면, ‘00벨리켄넬’과 I-2, I-3 구역 사이의 거리는 820m에 상당히 못 미치는 점의 사정을 종합하면, 피해자 강00이 법정에서 ‘00벨리켄넬 근처’라고 진술한 것은 ‘00벨리 근처’라는 취지를 잘못 표현한 것이거나 착오로 인한 것이라고 판단된다).

한편 별지 범죄일람표 순번 제17번 범죄사실에 관하여 분양직원 김00은 경찰에서 자신은 피해자 박00과 입회한 장소를 분양구역이라고 설명한 것이 아니라 그 입회 장소에서 I-5 구역을 가리키면서 약 120m 정도 떨어져있는 곳이라고 설명하였다는 취지로 진술하였고, 이 법정에서도 위 입회 장소에서 I-5 구역을 가리키면서 200m 정도 떨어져있는 곳이라고 설명하였다는 취지로 진술하였으나, 앞서 든 증거들에 의하면 김00은 2009. 11. 30.경 승용차를 운전하여 박00에게 이 사건 임야를 안내하다가 도선사와 이어진 도로 부근에 있는 비교적 평평한 장소(이하 이 단락에서 ‘현장입회지’라 한다)로 간 사실, 위 현장입회지는 박00이 분양받은 I-5 구역으로부터 257m떨어져 있는 사실, 위 현장입회지와 I-5 구역 사이에는 언덕이 있고 그 위에 나무가 빽빽하게 들어서 있어서 위 현장입회지에서는 I-5 구역이 잘 보이지 않고, I-5 구역을 특정하는데 도움이 될 만한 특별한 물체도 없는 사실을 인정할 수 있고, 여기에 설령 박00이 단지 투자의 목적으로 I-5 구역을 분양받는다고 하더라도 분양지의 위치나 경사도 등의 조건을 확인한 다음 분양받는 것이 상식적인데, 박00이 위 입회지에서 250m 이상 떨어져 있고 잘 보이지도 않는 곳을 3,000만 원이 넘는 돈에 분양을 받았다고 함은 쉽사리 이해되지 않는 점, 별지 범죄일람표 순번 제22, 23번 기재 범죄사실에 관하여 유00․윤00은 경찰에서 김00로부터 분양지를 안내받았다고 진술하였는데 그 위치는 모두 박00이 입회한 위 장소와 마찬가지로 도선사로 이어지는 길 옆에 있는 장소인 점(유00․윤00에 대한 각 경찰 진술조서)등의 사정을 더하여 보면, 김00의 경찰 및 이 법정에서의 진술은 이를 그대로 믿기 어려우므로, 김00에 대한 각 경찰 진술조서 및 증인 김00의 법정진술이 별지 범죄일람표 순번 제17번 범죄사실을 인정하는데 방해가 되지 않는다.  

분양직원들이 피해자들을 기망하지 않았다는 피고인들의 주장은 받아들이지 않는다. 

나. 피고인들이 분양직원들과 공모하였는지 여부

1) 인정사실

앞서 든 증거들에 의하면, 다음의 사실을 인정할 수 있다.

가) 이 사건 임야의 현황
① 이 사건 임야는 그 면적이 40만 평이 넘고, 대부분이 수개의 산등성이가 있는 산지의 중간이나 위쪽에 위치하고 있다.
② 이 사건 임야로부터 평지쪽으로 내려가면 비교적 평평하고 입지가 좋은 곳에 수도사(절), 도선사(절), 00벨리(주택), 00벨리켄넬(주택)이 있고, 이 사건 임야의 서쪽에는 골프연습장이 설치되어 있는데, 위 수도사, 도선사, 00벨리, 00벨리켄넬, 위 골프장 부지는 이 사건 임야에 포함되지 않는다.
③ 양평군청에서 산지전용 업무를 담당하고 있는 공무원인 백00은 검찰에서, ‘이 사건 임야는 보전산지인데, 보전산지는 형질이 변경되지 않는 한 일반 주택을 지을 수 없고 예외적으로 농업용 주택만 지을 수 있다. 농업용 주택을 지으려면, ㉮ 경사도가 25도 미만이어야 하고, ㉯ 양평에 6개월 이상 거주한 주민에 한하여, 90일 이상 농사에 종사하여 연간 소득액 100만 원 이상이어야 하고, 전 세대원의 연간소득액 중 1/2이 농업으로 인한 소득이어야 하며, 농림어업인자격이 있어야 하고, ㉰ 산지전용허가를 받아야 하며, ㉱ 보전산지 경계지점까지 도로가 개설되어 있어야 한다. 그런데 이 사건 임야는 평균 경사도가 28.99도이고 25도 미만은 전체의 26%이다. 그리고 보전 산지에 도로를 내려면 사도법에 의한 사도허가를 받아야 하고, 사도법에 의한 사도는 법정도로에서 곧바로 연결되어야만 개설이 가능한데, 이 사건 임야 주변에는 북한강변에 있는 강변도로 외에 법정도로가 없고, 이 사건 임야 아래 지역의 전원주택 단지에 난 도로는 비법정도로이다’는 취지로 진술하였다[백00에 대한 검찰 진술조서, 평균경사도 조사서].
④ 양평군은 이 사건 임야가 보전산지이고 임업생산기능을 위하여 필요한 산지이므로 이 사건 임야에 관하여 단순한 토지분할은 허가하지 않는다는 입장이다[김미자에 00 검찰 진술조서, 토지분할 업무처리 철저, 개발행위(토지분할) 불허가 통지].
⑤ 피고인들은 이 사건 임야를 분양하기 전에 이 사건 임야의 대부분이 산의 중간이나 위쪽에 위치하고 있다는 사실을 알고 있었다[박00에 00 2010. 7. 7.자 피의자신문조서]. 

나) 피고인 박00과 피고인 노00 사이의 분양대행계약 등
① 피고인들은 2009. 8. 11.경 분양대행계약을 체결하면서 이 사건 임야를 분양하기로 하였다. 그에 따라 피고인 박00은 가분할도를 작성하여 피고인 노00에게 주었고, 피고인 노00은 이 사건 임야의 분양을 광고하고 분양직원들을 모집․관리하였다.
② 피고인들은 이 사건 임야를 488개의 구역으로 나누고 이를 위 가분할도에 표시하였는데, 위 구역 중 산 정상 부근의 분양가는 평당 39,000원, 중간 부분의 분양가는 평당 49,000원, 아래 부분의 분양가는 평당 59,000원으로 정한 다음, 피고인 박00이 운영하는 00아이디는 평당 23,000원 또는 12,000원을 받기로 하고 나머지 분양대금은 피고인 노00이 운영하는 00택지개발의 몫으로 하였다. 이 사건 임야의 분양과 관련하여 2009. 12. 9.경까지 00택지개발은 55억 원 가량을 가져갔고, 00아이디는 24억 원 가량을 가져갔다[00택지개발 분양수수료 내역, 박00에 대한 2011. 2. 8.자 경찰 피의자신문조서].

다) 광고
피고인 노00은 이 사건 임야의 분양에 관하여 조선일보, 중앙일보 등 전국 단위의 인지도가 높은 신문과 무료 일간지 등에 광고하였는데, 이 사건 임야가 아닌 곳에 위치하고 있는 주택단지의 사진을 게재한 다음 그 아래에 “분양지역 안 타운하우스”라고 기재한 내용을 반복하여 광고하였고, 이 사건 임야가 아닌 곳에 위치하고 있는 골프장의 사진을 게재한 다음 그 아래에 “분양지역 골프연습장”이라고 기재하였으며, 피고인 박00도 위 분양광고의 내용을 승인하였다(피고인 노00이 제출한 ‘2009년 광고 게재내역’에는 위와 같은 광고를 위하여 2009. 12.까지 합계 20억 원을 넘는 돈이 지출된 것으로 기재되어 있다). 

라) 분양직원들의 모집. 관리. 수수료 등
① 피고인 노00은 직접 또는 김00․김00 등을 통하여 분양직원들을 모집하였다. 분양직원들은 4명 정도가 1팀을 이루어 팀 단위로 분양계약의 중개를 하였는데, 각 팀별로 분양대금의 9% ~ 12%에 이르는 돈을 수수료로 받아 이를 팀 소속 분양직원들 사이에서 분배하였다(피고인 노00이 제출한 ‘2009년 직원수수료 지급내역’에는, 분양직원들 중 상당수는 2개월 정도 분양계약의 체결을 중개한 대가로 2,000만 원 내외의 분양수수료를 분배받았고, 최00․임00은 8,000만 원을 넘게 받았으며, 2009년 12월까지 분양직원들에게 지급된 분양수수료는 합계 13억 원이 넘는 것으로 기재되어 있다).
② 이 사건 임야의 분양과 관련하여, 본부팀에 소속되어 있는 피고인 노00과 김00, 김00, 노00은 분양업무 전반을 관리하였고, 분양팀들은 분양사무소에 찾아온 사람들에게 현장을 안내하고 분양계약의 체결을 중개하였으며, 대리점은 별도의 사무실을 차려놓고 분양광고를 하여 그곳을 찾아오는 사람들을 양평에 있는 분양사무소에 소개하여 주었다. 피고인 노00의 친형인 노00은 분양사무실에 상주하였고, 피고인 노00은 일주일에 한 번씩 분양사무실에서 전체 분양직원을 모아놓고 회의를 개최하였으며, 피고인 박00과 이00, 김00, 김00은 분양사무실에 가끔씩 다녀갔다[김00에 대한2010. 3. 22.자 경찰 진술조서, 최00 2010. 3. 31.자 경찰 진술조서].
③ 피고인 박00은 이 사건 임야의 가분할도를 작성하여 피고인 노00에게 주었고, 피고인 노00은 분양직원들에게 위 가분할도를 지급하였는데, 위 가분할도의 작성을 의뢰받은 송00은 지번을 제외하고 도로를 넣으라는 지시를 받아, 위 가분할도를 작성하면서 이 사건 임야 및 그 주위의 지번을 전혀 표시하지 않았고 이 사건 임야가 맹지임에도 도로를 삽입하였다[수사보고(참고인 송00 상대수사)]. 위 가분할도에는 현황도로나 주변의 건물이 표시되어 있지 않고 등고선도 없다.
④ 피고인들은 분양직원들에게 위 가분할도를 지급한 것 외에 이 사건 임야를 측량하여 경계지점에 표지를 설치하는 등 분양직원들이 이 사건 임야나 그 분양구역의 위치를 파악할 수 있도록 하는 조치를 전혀 취하지 않았다. 노00은 일주일에 한 번씩 모든 팀원들을 모아놓고 분양관련 회의를 하였음에도, 그 회의에서 분양구역의 정확한 위치를 파악할 수 있는 조치에 관하여 논의된 바도 없다. 
⑤ 한편 피고인 박00의 전 남편이자 00아이디의 대표이사로 등재되어 있는 이00은 분양직원들에게 분양사무실 바로 앞의 주택단지 부근 임야․수도사 부근 임야․00벨리 부근 임야․도선사 부근 임야에서 분양구역의 위치를 대충 설명하여 주었는데 그 설명은 가분할도에 표시된 분양구역의 실제 위치와 달랐고[김00의 법정진술, 이00에 대한 2010. 11. 2.자 및 2010. 11. 24.자 각 경찰 피의자신문조서, 김00에 대한 2010. 3. 22.자 경찰 피의자신문조서, 강00에 대한 2010. 3. 23.자 경찰 피의자신문조서, 최00에 대한 2010. 3. 31.자 및 2010. 7. 8.자 각 경찰 피의자신문조서], 그 설명을 직접 듣거나 전해들은 조00 등의 분양직원들은 분양구역으로부터 1㎞ 이상 떨어진 곳에 위치한 이 사건 분양사무실 앞 주택단지 근처의 임야가 이 사건 임야에 해당하는 것으로 오인하기도 하였다. 이 사건 피해자들이 안내받은 곳의 상당수는 위 주택단지 부근 임야, 도선사 부근 임야 등에 위치하고 있다.
⑥ 피고인 노00은 피고인 박00의 허락을 받아 00택지개발 분양직원들에게 00아이디의 이사․실장․차장․부장․과장 등의 명함을 작성하여 주었고, 그러한 직함으로 분양을 중개하도록 하였다. 분양직원들 중 일부는 가명을 사용하였다.

마) 분양 실태
① 피해자들 대부분은 신문 광고를 보고 분양사무실에 연락하였다. 피해자가 사무실을 방문하면, 분양직원들은 사무실에서 피해자에게 이 사건 임야의 규모나 지리적 위치에 관하여 대략적으로 설명하여 준 후, 피해자를 데리고 현장에 나가 임야를 보여주고, 피해자가 마음에 들어하는 곳이 있으면 사무실로 돌아와 그 부지에 해당하는 구역을 지정하여 계약서를 작성하였다. 피해자가 현장에 나가기 전에 전체가분할도를 보여주는 경우도 있지만, 가분할도만으로는 현장의 상황을 알지 못하기 때문에 결국 현장의 상황을 본 뒤에 구매위치를 결정하게 된다[김00, 조00, 김00에 대한 각 경찰 피의자신문조서].
② 분양직원들은 분양구역의 정확한 위치를 모르는 상태에서 앞서 본 바와 같이 이00이 설명한 내용을 직접 듣거나 전해들은 것에 기초하여 피해자들에게 분양구역을 대충 설명하였으며, 그 과정에서 별지 범죄일람표 기재와 같이 비교적 평평하고 조건이 좋은 부지가 마치 분양구역인 것처럼 피해자들을 기망하였다. 분양직원 조00는 검찰에서 자신 뿐만 아니라 다른 팀들도 분양구역의 실제 위치를 잘 모르는 상태에서 수분양자들에게 평지이면서 전망이 좋은 땅을 보여주면서 분양하고 있었고, 소개한 위치와 실제 분양구역의 위치가 다르다는 것은 분양직원들 사이에 공공연한 사실이었다는 취지로 진술하였고, 분양직원 박00은 경찰에서 분양직원들 사이에 수분양자들에게 소개한 위치와 실제 분양구역의 위치가 다르다는 이야기가 돌았다는 취지로 진술하였다[조00에 대한 검찰 피의자신문조서, 박00에 대한 경찰 피의자신문조서].
③ 분양직원들 사이에 00아이디 법인이 폐쇄될 것이라는 이야기가 돌기도 하였다[김00의 법정진술, 조00에 대한 경찰 피의자신문조서].
④ 분양직원 김00은 실제 분양구역이 이00로부터 설명을 들은 곳과 다르다는 사실을 알고 피고인 노00 및 노00에게 그러한 사정을 말하였으나, 피고인 노00과 노00은 괜찮다고 말하면서 그냥 분양하라고 지시하였다[수사보고(김00 상대 분양지 위치에 대한 수사)]. 일부 분양직원들은 안내하는 장소와 가분할도상의 분양구역이 다르다는 것 때문에 분양업무를 그만두기도 하였다[김00, 김00에 대한 각 경찰 피의자신문조서].

바) 익명의 편지와 수분양자들의 항의
① 2009. 11.경 수분양자들은 자신들이 분양직원으로부터 안내받은 곳과 실제로 분양받은 구역의 위치가 다르고 실제로 분양받은 구역은 산 정상에 위치한 쓸모 없는 땅이라는 내용의 편지를 받았다. 이 사건 피해자들 대부분은 위 편지를 받기 전까지 자신들이 기망당하였다는 사실을 전혀 모르고 있다가 위 편지를 받고 나서야 측량사무소 등을 통하여 실제로 분양받은 곳의 위치를 확인하였고, 측량결과 자신들이 소개받은 곳과 다른 곳을 분양받았다는 사실을 알고 피고인들을 고소하기에 이르렀다.
② 위 편지가 수분양자들에게 도달한 이후, 00택지개발이나 00아이디는 수분양자들로부터 많은 항의를 받았는데, 00아이디는 수분양자들에게 위 편지의 내용이 허위라는 취지의 우편물을 보냈고, 피고인 노00은 계속하여 앞서 본 바와 같은 분양광고를 하는 한편 분양직원들에게 영업을 계속하도록 지시하였다[수사보고(영업사원 신00 상대 분양지 위치에 대한 수사), 수사보고(강00 상대 12월경까지 분양한 경위 수사)]

2) 판단
위 인정사실에 의하여 인정되는 다음의 사정 즉, ① 이 사건 임야는 보전산지로서 대부분 산의 중간이나 위쪽에 위치하고 있고, 그 경사도가 높으며, 법정도로와의 거리도 멀어서, 투자가치가 없거나 매우 낮아 보이고, 따라서 피해자들이 분양구역의 위치를 정확하게 안내받았다면 수 천만 원의 분양대금을 지출하면서 그곳을 분양받지는 않았을 것인데, 피고인들은 이 사건 임야의 분양을 계획하고 가분할도를 작성하는 과정에서 이러한 사정을 충분히 알았던 것으로 보이는 점, ② 이 사건 임야는 그 면적이 방대하고 수개의 산등성이가 있는 산지여서, 기준이 되는 표지가 설치되지 않는 한 이 사건 임야 중 특정구역은 물론 이 사건 임야 자체의 위치를 파악하는 것도 매우 어려운 점(대부분의 분양직원들은 경찰에서 00택지개발로부터 받은 가분할도만으로는 분양구역을 파악할 수 없었다고 진술하였다. 분양직원인 최00은 이 법정에서 자신이 임야도와 가분할도를 가지고 분양구역의 위치를 파악하기 위해 최선을 다해 노력하였고 그 위치 파악이 어느 정도 가능하였다고 진술하면서도, 가분할도상 A구역 바로 아래가 분양사무실인 것으로 생각하였다고 진술하였는데, 실제로 분양사무실은 이 사건 임야의 A구역으로부터 상당히 멀리 떨어져 있다), ③ 그런데 피고인들은 광고에 20억 원을 넘게 지출하고 분양직원들의 수수료로 13억 원이 넘는 돈을 지출하였다고 주장하면서도, 분양직원들에게 주위 지번이 표시되어 있지 않고, 현황도로나 건물의 표시도 없으며, 등고선이 표시되지도 않은 가분할도만을 제공하였을 뿐, 이 사건 임야에 관하여 측량을 실시하는 등 분양직원들이 분양구역을 파악할 수 있도록 하는 별다른 조치를 전혀 취하지 않은 점, ④ 그리고 피고인들은 20억 원이 넘는다는 돈을 지출하여, 이 사건 임야가 아닌 평탄하고 입지가 좋은 곳이 마치 이 사건 임야인 것으로 오인할 수 있는 광고를 반복하여 내보낸 점, ⑤ 한편 위와 같은 광고를 보고 분양사무실에 찾아온 사람들은 설령 이 사건 임야에 관하여 어느 정도 조사한 뒤에 찾아온 것이라고 하더라도 위 가분할도를 미리 입수할 수 없으므로 분양구역의 구체적인 위치를 알 수는 없고, 사무실에 비치된 전체 가분할도만으로는 이 사건 임야 중 구체적 구역의 입지조건을 파악하는 것은 거의 불가능하므로 결국은 분양직원의 설명에 상당 부분 의존하게 되는데, 계약서에는 부분 가분할도만 첨부되어 있으므로 계약을 체결한 후에 자신이 분양받은 곳과 소개받은 곳의 위치가 같은지에 관하여 의문을 품는 것이 쉽지 않았을 것으로 보이는 점, ⑥ 피고인 노00은 분양직원들에게 팀당 분양대금의 9% ~ 12%의 상당한 금액을 분양수수료로 지급하기로 약정하였고, 피고인들은 분양직원들이 00아이디의 정식 직원인 것으로 오인될 만한 명칭을 사용하도록 허락하였으며, 일부 분양직원들이 가명을 사용하는 것도 문제삼지 않은 점, ⑦ 이런 상황에서 분양직원들은 분양구역의 정확한 위치를 알지 못함에도 불구하고, 이00로부터 직접 또는 간접적으로 설명을 들은 장소를 중심으로 하여 비교적 조건이 좋은 부지가 마치 분양대상 구역인 것처럼 수분양자를 기망하여 분양계약의 체결을 성사시킨 다음, 그에 대응하는 분양수수료를 받은 것으로 보이는 점, ⑧ 분양직원들 사이에 00아이디 법인이 폐쇄될 것이라는 이야기가 돌자, 일부 분양직원들은 자신들이 수분양자들에게 실제 분양구역과 다른 곳을 소개한 행위가 문제될 것을 염려하는 등의 이유로 분양중개 행위를 그만 두기도 한 점, ⑨ 피고인 노00은 일주일에 한번씩 분양직원들을 모아놓고 회의를 개최하여 분양실적을 높이도록 독려하는 등 분양직원들의 분양상황을 관리하여 왔고, 피고인 노00의 친형인 노00은 분양사무실에 상주하였으며, 피고인 박00나 그 전 남편인 이00 역시 이 사건 분양사무실에 가끔 들렀으므로, 피고인들은 분양직원들이 피해자들에게 어떠한 방식으로 분양하는지에 관하여 소상하게 알고 있었을 것으로 보이는 점, ⑩ 피고인 박00이 운영하는 00아이디가 이 사건 임야를 매수하여 수분양자들에게 매도하는 것인데도, 피고인 박00은 이 사건 임야의 분양대금 중 24억 원 가량만을 00아이디의 몫으로 하고 55억 원 가량을 피고인 노00이 운영하는 00택지개발의 몫으로 하였으며, 피고인 노00은 그 55억 원의 대부분을 앞서 본 광고나 분양직원들의 수수료에 사용하였다고 주장하는 점 등의 사정을 종합하면, 피고인들은 피해자들이 실제로 분양받는 구역이 산의 중간이나 위쪽에 위치한 보전산지로서 경사도가 높으며 법정도로가 연결되어 있지 않은 맹지이어서 장래 개발될 가능성이 거의 없으므로 투자가치가 없거나 매우 낮고 따라서 피해자들에게 분양구역의 위치를 정확하게 알려줄 경우 피해자들이 분양계약을 체결하지 않으리라는 사정을 알면서도, 피해자들이 분양받는 곳이 투자가치가 상당히 높은 곳으로 오인될 수 있는 광고를 거액을 들여 반복적으로 내보내는 한편, 분양직원들로 하여금 위와 같은 광고를 보고 찾아온 피해자들에게 비교적 경사도가 낮고 근처에 도로가 있어 개발가능성이 높기 때문에 실제 분양구역보다 투자가치가 현저하게 높은 곳을 보여주는 방법으로 피해자들을 기망하여 분양하도록 하거나, 분양직원들이 위와 같이 피해자들을 기망하여 분양하는 것을 알면서도 이를 묵인하여 피해자들로부터 별지 범죄일람표 기재와 같이 분양대금을 편취한 것으로, 피고인들이 분양담당 직원들과 공모하여 피해자들을 기망하였음을 넉넉히 인정할 수 있다.

피고인들이 분양직원들과 공모하여 피해자들을 기망한 것이 아니라는 주장 역시 받아들이지 않는다.

양형의 이유
피고인들이 저지른 이 사건 사기 범행은 피해자가 다수이고, 피해액도 합계 16억 원이 넘는 점, 그럼에도 피고인들은 서로에게 책임을 떠넘기거나 분양직원의 탓으로만 돌리고 있을 뿐 자신들의 잘못을 반성하지 않고 있는 점, 일부 피해자들이 처벌불원 의사를 표시하기는 하였으나 실질적으로 피해가 회복된 사람은 그 중 일부에 불과하여 피해자들이 입은 손해의 대부분은 그대로 남아 있는 점 등의 사정을 고려하면, 피고인들에 대하여는 그 죄에 상응하는 엄한 처벌이 불가피하다.

이러한 사정과 피고인들의 나이, 성행, 환경, 범행 후의 정황 등 제반 양형조건을 참작하여 주문과 같이 형을 정한다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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