건물있는 토지를 낙찰받을 때 법적 쟁점 개관-③

2011-11-28 | 작성자 최광석 | 조회수 12,354 | 추천수 216


6. 민법 622조 건물등기있는 차지권의 대항력

건물이 있는 토지만이 경매에 나온 경우, 법정지상권 성립 여부에만 정신이 팔려 민법 622조에 대한 분석을 간과하는 경우가 많다. 민법 622조는 "건물등기있는 차지권의 대항력"이라는 제목으로, 제1항에서 "건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다"고 하고, 제2항에서 "건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다"고 규정하고 있다.

결국, 민법 622조는 대지임대차에 관해서 그 임차권을 굳이 등기하지 않더라도 임차인 소유의 지상건물을 등기하면 제3자인 낙찰자에게도 대항할 수 있는, 다시 말하면 임대차기간에서 정한 잔여임대차기간 등을 주장할 수 있는 권리가 있을 수 있다는 점에서 대지를 취득하는 낙찰자 등의 이해관계에 큰 영향을 미치게 된다. 더구나, 이 권리는 토지에 대한 임차권등기가 필요 없이 건물에 대한 등기를 통해 토지 임차인에게 보다 쉽게 대항력을 인정해주자는 것에 초점이 맞추어져 있어, 토지에 대한 임대차관계가 등기 등을 통해 공시될 필요 없이도 제3자에 대한 대항력이 가능할 수 있다는 점에서, 토지가 경매에 부쳐진 경우에 토지소유자와 건물소유자의 통모에 따라 사후에 임대차관계를 조작할 수 있는 가능성이 충분하다. 이들간의 통모에 의해 자칫하면 이들이 체결했다고 주장하는 터무니없는 임대료로 장기간 동안 건물을 존치해야하는 부담을 가지는 처지가 될 수 있기 때문이다. 때문에 건물, 특히 등기된 건물이 있는 토지를 낙찰받음에 있어서는 민법 622조의 부담 여부에 대해 사전조사가 반드시 필요할 수 있다. 

민법 622조 적용요건과 관련판례를 간략하게 소개하면 다음과 같다.  

먼저, 대지임차권이 유효하게 존속하여야 한다. 대지소유자와 임차인간의 임대차계약이 종료되거나 해지되면 그 이후에는 승계할 대항력의 문제가 생길 수 없다. 

두 번째는, 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차이어야 한다.

따라서, 건물소유가 아닌 다른 목적으로 임대차했다가 건물을 건축하고 등기하더라도 이 법조항을 적용받지 못한다.



★ 대법원 1994.11.22. 선고 94다5458 판결

갑이 대지와 건물의 소유자였던 을로부터 이를 임차하였는데 그 후 갑이 그 건물을 강제경매절차에서 경락받아 그 대지에 관한 위 임차권은 등기하지 아니한 채 그 건물에 관하여 갑 명의의 소유권이전등기를 경료하였다면, 갑과 을 사이에 체결된 대지에 관한 임대차계약은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약이 아님이 명백하므로, 그 대지에 관한 갑의 임차권은 민법 제622조에 따른 대항력을 갖추지 못하였다고 할 것이다.


세 번째는, 대지임차인이 그 지상건물을 등기하여야 한다.


★대법원 1986.11.25. 선고 86다카1119 판결 【건물철거등】

민법 제622조 제1항의 규정은 그 차지상에 임차인이 소유하는 건물의 등기라고 볼만한 등기가 있으면 임차인은 그 차지권을 가지고 제3자에게 대항할 수 있다는 것으로서 건물등기의 지번이 반드시 토지등기의 지번과 일치할 것을 요구하고 있다고는 해석되지 아니하므로 설사 그 표시가 다르다 하더라도 그 지상건물이 등기부상의 건물표시와 사회통념상 동일성이 있고 그것이 임차한 토지위에 건립되어 있어서 쉽게 경정등기를 할 수 있는 경우라면 경정등기 전이라 하더라도 동조 소정의 대항력을 갖추었다고 보아야 한다.


한편 주의할 점은, 민법 제622조는 건물을 소유하는 토지임차인의 보호를 위하여 건물의 등기로써 토지임대차 등기에 갈음하는 효력을 부여하는 것일 뿐이므로 임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 때에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 그 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기지 않는다는 것이다.


★대법원 1965.12.21. 선고 65다1655 판결 【건물수거및토지명도】

건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 그 토지위에 제3자가 물권취득의 등기를 한 후에 그 지상 건물의 등기를 한 경우에는 그 제3자에 대하여임대차의 효력이 생기지 아니한다.


★대법원 2003. 2. 28. 선고 2000다65802,65819 판결 【건물등철거·매매대금】

[1] 민법 제622조 제1항은 '건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.'고 규정하고 있는바, 이는 건물을 소유하는 토지임차인의 보호를 위하여 건물의 등기로써 토지임대차 등기에 갈음하는 효력을 부여하는 것일 뿐이므로 임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 때에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 그 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기지 아니한다.

[2] 부동산에 관하여 처분금지가처분의 등기가 마쳐진 후에 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되면 그 피보전권리의 범위 내에서 그 가처분에 저촉되는 처분행위의 효력을 부정할 수 있고, 이 때 그 처분행위가 가처분에 저촉되는 것인지의 여부는 그 처분행위에 따른 등기와 가처분등기의 선후에 의하여 정해진다.


★수원지방법원 2008. 5. 22. 선고 2007가합16789 판결 건물철거및토지인도

--- 피고는, 이 사건 토지의 원래 소유자인 정**과 피고 사이에 이 사건 건물의 소유를 목적으로 하는 위 토지의 임대차 계약이 이루어졌고, 피고가 2007. 2. 14. 위 건물에 관한 소유권보존등기를 마쳤으므로 민법 제622조 제1항에 의하여 위 임대차는 원고에 대하여 효력이 있다고 항변한다. 살피건대, 민법 제622조 제1항은 건물을 소유하는 토지 임차인의 보호를 위하여 건물의 등기로써 토지 임대차 등기에 갈음하는 효력을 부여하는 것일 뿐이므로 임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 때에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 그 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기지 아니하고(대법원 2003. 2. 28. 선고 2000다65802․65819 판결 참조), ---에 의하면, 피고의 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기 전인 2004. 4. 21. 및 2005. 9. 15. 각 이 사건 토지에 관한 근저당권설정등기가 마쳐졌으며, 2005. 9. 15.자 근저당권에 기하여 신청된 위 임의경매를 통해 원고가 이 사건 토지의 소유권을 취득한 사실을 인정할 수 있는바, 위 법리 및 인정사실에 비추어 보면, 피고가 2007. 2. 14. 토지 임차인으로서 이 사건 건물의 소유권보존등기를 하였더라도 원고에 대하여 그 토지 임대차의 효력이 생기지 아니한다고 할 것이어서, 위 항변은 나머지 점에 관하여 살필 필요 없이 이유 없다.--


★ 울산지방법원 2008. 5. 13. 선고 2007가단42616  건물철거등

-- 피고 서**는 1999.경 이 사건 토지의 전 소유자인 서**에게 50,000,000원을 빌려주었다가 받지 못해 이 사건 토지에 관하여 위 50,000,000원을 임대차보증금으로 하는 임대차계약을 체결한 후 이 사건 건물을 신축해 소유권보존등기를 마쳤고, 위 소유권보존등기로 인해 민법 제622조에 따라 이 사건 토지 임차권에 기한 대항력을 취득하여 그 후 이 사건 토지의 소유권을 취득한 원고에게 대항할 수 있으므로 원고의 위 각 청구에 응할 수 없다고 주장한다.

그러므로 먼저 피고 서**가 위 서**와 이 사건 이 사건 토지에 관하여 건물 소유를 목적으로 하는 임대차계약을 체결하였는지 여부에 관하여 보건대, ---이를 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

그 뿐만 아니라 설령 위 주장과 같은 임대차계약이 있었고 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 마침으로써 피고 서**가 이 사건 토지의 임대차에 기한 대항력을 취득하였다 하더라도, 원고는 위 소유권보존등기가 마쳐지기 전인 1999. 9. 10. 설정된 서**의 근저당권의 실행으로 개시된 부동산임의경매절차에서 이 사건 토지를 낙찰받았음은 앞서 보았으므로, 위 낙찰로 인하여 선순위인 위 근저당권이 소멸함으로 인해 그보다 후순위인 위 임차권도 대항력을 상실한다 할 것이고, 따라서, 피고 서**는 위 임의경매절차에서 소유권을 취득한 원고에게 위 임차권에 기하여 대항할 수도 없어 피고 서**의 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없다--

결국 효력이라는 면에서는 임대차보호법상의 대항력과 마찬가지라고 할 수 있다. 따라서, 지상건물에 대한 등기 이전에 토지에 대해 가처분등기가 되거나 저당권 등이 설정되고 이를 통해 토지소유권이 변경되면 건물주는 변경된 토지 소유자에 대해 대항력을 주장할 수 없다.


★대법원 1993.4.13. 선고 92다24950 판결 【건물철거】

가. 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다.

나. 위 “가”항의 경우에도 민법 제629조가 적용되기 때문에 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인은 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것인바, 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고는 볼 수 없다.

다. 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장·입증하여야 한다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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