최근의 전세사기 사건 보도를 보면서

2010-12-08 | 작성자 최광석 | 조회수 29,475 | 추천수 314


월세로 임차하는 척하면서 임대인의 신분증 등의 정보를 취득하고 해당 집에 거주까지하는 것을 기화로 마치 자신이 집주인인 척 하면서 해당 물건을 전세로 내놓고서 보증금을 가로채는 사기범행이 끓이지 않고 있다. 최근에는, 아예 이런 사기범 일당이 부동산중개업소를 차려놓고서 조직적으로 임차인을 물색하여 이런 사실을 알지 못하는 여러 세입자들이 피해를 입는 바람에 피해금액이 무려 30억원에 달하는 사고가 발생했다는 보도가 있기까지 하다.

계속 되는 피해사례에도 불구하고 이런 식의 사고가 끓이지 않는 이유는 무엇일까?

우리 부동산거래 관행상, 매매에 비해 임대차할 때의 주의의식이나 경각심이 현저히 약한 것이 기본이유라고 할 수 있다. 보증금이 거액임에도 불구하고, 거래에 임하는 사고방식은 매장에서 가전제품사는 것 보다 못 할 때가 많다. 어쩌다 하는 가전제품 구매의 경우에는 여러 제품을 비교하기도 하지만, 임대차계약의 경우에는 너무 쉽게 접근하는 경향이 있다. ‘계약체결하고 주민등록, 확정일자만 받으면 문제없다’는 안일한 사고방식으로 임하는 경우가 적지 않은 것이다. 이런 안일한 사고방식으로는 집주인으로 나온 사람이 정말 등기부상의 본인인지, 본인이 아닌 대리인이 나왔다면 대리권이 있는지, 본인이나 대리권을 확인하기 위해서 어떤 점을 확인해야 하는지, 제시하는 서류가 혹시 위조되지는 않았는지, 만에 하나 위조된 경우라면 나의 지위는 어떻게 되는지 등과 같은, 매우 기본적인 법률문제에 대해서조차 주의를 기울이지 않는 것이다.

문제가 된 피해사례를 예방하기 위해서는 결국 임대인 본인의 신분확인을 철저하게 하는 것이 핵심인데, 거래실무상 신분확인의 방법으로 주민등록증이나 운전면허증과 같은 신분증에만 의존하는 것에 문제가 있는 것이다. 현재의 신분증은 위조하기가 어렵지 않아서 위조사고가 매우 빈번하게 발생하기 때문에 신분증과 별도로 상대방이 등기부상 소유자가 틀림없는지를 확인하는 보완조치가 필수적임에도 불구하고, 거래실무는 그렇지 못하고 있다. 집주인이라고 하는 사람이 제시하는 신분증을 육안으로 확인하는 정도가 대부분이다. 그나마 간혹 주민등록증 진위확인 ARS 전화서비스를 이용하는 경우도 있지만, 이런 확인방법으로는 위 사안과 같이 임대차계약을 체결한 것을 기화로 집주인의 주민등록증을 정확히 확인하고, 이를 토대로 허위의 주민등록증을 만들어내는 범행에 대해서는 효과적으로 대처할 수 없다.

‘현실적으로 해당 부동산에 실제로 거주하고 있다’는 것도 집주인임을 식별하는 중요한 부분이지만, 앞서 본 바와 같이 사기범이 임대차의 방법으로 직접 거주하는 경우도 있을 수 있기 때문에 안전하지 못하다.

대금의 지급을 상대방에게 직접 건네는 방법이 아니라 금융계좌로 입금되는 방법을 신분확인의 보조수단으로 여기는 경향이 있다. 이는, 사기꾼이 금융기관 계좌까지 통제할 수 있지 않는 한 대금을 계좌로 받기가 쉽지 않을 것이라는 믿음 때문인데, 하지만 실제 여러 사례에서와 같이 많은 사기사건들의 경우에는 사기범이 위조된 신분증으로 위조된 사람 앞으로 계좌를 개설하는 경우도 적지 않다는 점에서 사기예방을 위해 완전할 수 없다. 신분증 위조가 완벽하면 금융회사로서도 위조신분증을 믿고 계좌를 개설할 수 밖에 없기 때문이다.

결국, 본인인지 여부의 확인은 가능한 여러 가지 방법으로 용의주도하게 할 필요가 있다고 할 수 있다.

본인 확인을 위해 등기권리증을 소지하고 있는지를 확인하는 것도 하나의 방법일 수 있고, 부동산세금 납부영수증이나 관리비 영수증 등 소유자가 아니면 금방 소지하기 힘든 서류를 확인해보자고 요청해보는 것도 방법일 수 있다. 물론, 이러한 서류들 역시 위조되지 않는다는 보장이 없기 때문에 완전한 방법일 수는 없지만, 이런 과정을 통해서 상대방의 진위 여부를 조금이라도 정확하게 검증하는 과정을 가지게 되면서 범죄위험이 줄어들게 되는 것이다.

해당 목적물의 인근 주민들을 통해 주인의 인상착의를 물어보는 것도 하나의 방법일 수 있다.

이런 노력이 필요한 이유는, 이런 범행이 발생할 경우 최종적인 피해는 결국 임차인에게 발생할 가능성이 크기 때문이다. 사건이 발생하면 결국 사기를 당한 임차인과 진정한 집주인 사이에 법적 분쟁, 예를들어 집주인이 임차인을 상대로 집을 비워달라고 하는 건물명도청구소송이 발생하게 되는데, (집주인에게 표현대리가 성립하는 등) 특별한 다른 사정이 없는 한 집주인과의 관계에서 임차인이 패소할 가능성이 크기 때문이다. 임대차계약과정에서 임차인이 아무리 주의했다고 한들 일단 권리없는 자와 계약을 한 이상 진정한 집주인과의 관계에서 보증금반환받을 권리가 없다고 판단될 가능성이 높다.

결국, 임차인으로서는 상대방이 진실한 권리자인지 여부에 대해 아무리 주의해도 지나치지 않는다는 결론에 도달할 수 있다.

이런 부실한 확인은, 일선 부동산중개업소도 크게 다르지 않다. 다른 중개업소에 손님을 뺏기지 않고 거래를 빨리 성사시키기 위해 계약체결에만 연연하는 경우가 많다. 그 때문에 양측의 감정을 최대한 자극하지 않게되면서 신분에 대한 확인절차마저 매우 기본적인 것만 하게 되는 것이다.

한편, 이런 신분증위조사기범행의 유형을 살펴보면 관련 서류를 꼼꼼히 살피는 것도 매우 기본적이지만 중요한 일이라는 점을 알 수 있다. 부동산위조 사기사건은 모든 관련 서류가 철저하게 감쪽같이 위조될 것으로 생각하지만, 막상 실무에서 접하는 실제 부동산위조 사건들을 보면 의외로 부동산위조과정에 약간씩은 허점이 존재하고 있었다. 등기권리증과 주민등록증상의 한자(漢字)가 일부 다르거나, 관련공부상에 기재된 주민번호가 서로 다른 것은 물론이고, 심지어는 주민등록증 하단에 관공서 직인이 표시와 일치하지 않은 경우도 있었다. 즉, 주민등록증 하단에는 “성남시 분당구청장”이라고 한글로 표시되어 있고, 옆에 빨간색 직인이 날인되어 있는데 유심히 들여다보면 빨간색 직인이 “성남시장”나 “분당구청장”이 아니라 “서울 동대문구청장”의 표기로 되어있는 사례도 있었다. 그 밖에도 등기권리증 용지가 당시에 사용하지 않는 용지로 되어 있어 법무사 등 전문가만이 식별할 수 있는 하자가 발견된 사례도 있었다. 이러한 현상은, 사기범행이 오랜 준비를 거치지 않고 단기간의 준비만으로 급조되는 과정에서 발생하는 것으로 추측될 수 있다. 결국 반대로 생각하면 꼼꼼한 서류상의 확인절차로도 사기범행의 단서를 찾아낼 수 있는 셈이 된다는 점에서, 세밀한 주의가 요망된다.

임대차라고 해서 쉽게 생각할 것이 아니라, 거래금액에 걸맞은 정도의 주의를 기울이는 태도를 주문하고 싶다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요


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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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자이앤 2011-02-17
기본적이면서도 중요하지만 그냥 지나치게 될 때가 많은것 같습니다. 잘 읽었습니다.감사 합니다
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