조망 관련 최근 판결에 대한 법적 고찰

2010-10-21 | 작성자 최광석 | 조회수 22,758 | 추천수 325

얼마 전 2010. 9. 29. 조망권 관련하여 선고된 서울중앙지방법원 2009가합112881호 판결에 언론보도가 집중된 바 있다. ‘광안대교와 수영만 요트경기장 전망’이 부각되면서 분양된 부산 해운대구 오피스텔 건물이 그 후 오피스텔 건물 앞에 고층의 콘도미니엄 건물이 들어서게 되면서 기대했던 전망이 무산된 사안에서, 분양대금을 전부 돌려주라는 판단이 내려졌기 때문이다.

사실, 문제의 이 오피스텔 조망문제로 분양대금을 반환하라는 취지의 판결선고는 이 번이 처음은 아니다. 이미 2009. 3.경에 부산지방법원 동부지원에서 같은 취지의 판결이 선고된 후, 이 사건의 항소심판결인 부산고등법원 2009나6950호 판결이 2010. 5. 경에, 같은 오피스텔 다른 수분양자들이 서울중앙지방법원에 제기한 2009가합78806호 판결이 2010. 9. 17. 에 같은 취지로 선고된 바 있다. 결국, 이 사건은 뒤늦게 언론의 조명을 받은 셈이다.

이 오피스텔 조망관련 판결들은 법적으로도 눈 여겨 보아야 할 부분이 적지 않은데 자세히 분석해보기로 한다.

★ 사안의 개요

우선, 법리적인 검토에 앞서 법원이 인정한 사안의 개요를 정리하면 다음과 같다. 서울중앙지방법원 2009가합78806호 판결내용이다(판결들마다 표현차이 정도일 뿐 인정한 사안의 맥락은 대체로 대동소이하다).

피고 우0이 분양 당시 교부한 분양 카탈로그에는 이 사건 오피스텔 주변에 별다른 건물이 없거나 공원이 조성되어 있는 것으로 묘사된 이미지컷과 이 사건 오피스텔 S동과 맞닿아 있는 부지(아래에서 보는 이 사건 콘도 부지) 위에 4층 건물이 들어서 있는 이미지컷(다만 각 이미지컷은 이 사건 오피스텔이 실제보다 크게 과장되어 있었고, 그 하단에는 ‘본 페이지에 실린 이미지는 고객의 이해를 돕기 위한 것이므로 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다’라고 기재되어 있었다)이 실려 있었고, 이어 ‘롯데 갤러리움 센텀이 드리는 전망특권 - 바다에서 미래까지 내다보십시오.’, ‘바로 눈 아래 펼쳐지는 센텀시티와 바다를 가로지르는 광안대교가 그려내는 웅장한 절경 - 부산 최고의 전망은 롯데 갤러리움 센텀에서 누리실 수 있는 특권입니다.’, ‘수영만 요트경기장과 더불어 바다를 가로지르는 광안대교의 절경이 벅찬 감동으로 다가옵니다.’, ‘센텀시티의 하늘에 그려지는 초고층 빌딩 블럭의 웅장한 스카이라인 뒤로는 눈 시리도록 푸르른 장산이 펼쳐집니다’ 등의 문구와 함께 이 사건 오피스텔 남동쪽으로 수영만 요트경기장과 광안대교가 내려다보이는 사진과 이 사건 오피스텔 북서쪽으로 센텀시티 내 고층빌딩과 장산이 내려다보이는 사진(다만 하단에 ‘본 페이지에 실린 사진은 현장에서 실제 촬영한 것입니다. 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다.’라는 기재가 있었다)이 실려 있었고, ‘욕실에 TV폰을 설치, 월풀 욕조에서 반신욕을 즐기며 TV 프로그램을 시청하실 수 있습니다’란 문구가 기재되어 있었다.

피고 우0은 이 사건 오피스텔의 분양가격을 면적, 층수, 방향 등에 따라 다르게 산정하였고, 특히 맞은편에 있는 E동으로 인하여 조망 및 일조에 장애가 예상되는 S동 2, 3호 라인보다 분양 당시 주위에 별다른 건물이 없어 요트경기장, 광안대교 등의 조망이 가능했던 6, 7호 라인의 분양가를 같은 층, 같은 평수의 경우에도 높게 책정하였다. S동의 경우 같은 39평형인 3호 라인(서향)과 6호 라인(남동향)은 층별로 6호 라인의 분양가격이 3호 라인보다 대략 9,800만 원 정도 높았고, 같은 49평형인 2호 라인(서북향)과 7호 라인(남동향)은 층별로 7호 라인의 분양가격이 8,500만 원 정도 높았다. 한편 S동에서도 면적과 방향(동북향)이 같은 4, 5호 라인은 분양가가 같았고, E동의 경우는 S동 때문에 일조와 조망에 장애를 받는 6호 라인이 3호 라인에 비해 분양가가 9,000만 원 정도 낮았다.

이 사건 분양계약 당시 부산 해운대구 우동 1521 대 3,182㎡(이하 ‘이 사건 콘도 부지’라 한다)를 비롯하여 이 사건 오피스텔 부지 주위의 토지는 모두 나대지였고(이 사건 오피스텔 부지는 직사각형의 모양을 하고 있었는데, 남동쪽으로는 이 사건 콘도 부지, 북서쪽으로는 같은 동 1516 내지 1519번지 토지와 맞닿아 있었고, 남서쪽으로는 폭 20m의 도로를 사이에 두고 같은 동 1522번지 토지와 마주보고 있었다), 견본주택에서 청약과 분양을 담당하던 직원들도 이 사건 콘도부지는 면적이 넓지 않아서 4층 이상의 고층빌딩은 건축되지 않을 것이라는 취지로 설명하였다.

그런데 피고 우0의 대표이사였던 전00 등은 2005. 9. 13. 주식회사 우0000(2007. 3. 15. ‘새0프레스티지’로 명칭을 변경하였다. 이하 ‘새0’이라 한다)를 설립한 다음, 2006. 2. 24.경 새0 명의로 이 사건 콘도부지를 매입하여 새0을 시행사로, 롯데기공을 시공사로, 대한토지신탁을 신탁사로 하여 높이 22층 규모의 “롯데 펜트하임” 콘도미니엄(이하 ‘이 사건 콘도’라 한다)을 신축하기로 하였고, 2007. 1. 23. 건축허가를 얻어 2008. 5. 중순경 분양을 실시하고, 그 무렵 공사를 시작하였다.

이 사건 콘도는 이 사건 오피스텔 S동 남동쪽 측면과 최단거리 약 9m를 사이에 두고 마주보고 있는 형태로 건설되고 있다(이 사건 오피스텔과 이 사건 콘도의 배치 및 건물간 거리는 별지 도면 참고).

이 사건 오피스텔의 다른 수분양자들이 피고 우0 등을 상대로 제기한 관련 소송에서 부산고등법원이 2009. 11. 16. 실시한 현장검증 당시, 이 사건 오피스텔 ① S동 1706호는 거실과 안방 모두 이 사건 콘도 건물로 인하여 건물 사이로 수영강이 약간 보이는 외에는 외부조망이 거의 불가능해 보이고, 낮에도 불을 켜지 않으면 생활하기에 곤란한 정도이며, ② S동 1707호의 경우 거실좌측 방향으로는 이 사건 콘도 건물과 6호 라인과 다른 건물로 막혀 있고, 우측 방향으로는 이 사건 콘도 건물이 어느 정도 가로막고 있으나 수영강은 보이는 상태이며, ③ S동 1702호 및 E동 1707호는 분양 당시의 전망과 거의 동일한 것으로 보이고, ④ S동 606호는 이 사건 콘도 건물로 인하여 외부 조망이 거의 불가능하고, 낮에도 불을 켜지 않으면 사람의 식별이 어려울 정도였다고 한다.

이 사건 오피스텔 건물과 콘도 건물 사이의 짧은 이격거리로 인하여 이 사건 콘도에서 이 사건 오피스텔의 안방과 거실의 조망이 가능해서 향후 이 사건 오피스텔 입주자들의 사생활이 침해될 가능성이 매우 높다.

★ 대금반환의 법적인 근거

우선, 체결된 분양계약을 종결하고 대금을 반환받게 되는 법적인 근거 내지 구조에 대해 살펴볼 필요가 있는데, 세 가지 케이스에서 모두 민법 제109조에서 정하는 “착오의 의한 취소”가 쟁점이 되었다.

조망권에 관한 법원 판단은 사례가 많지 않아 이론이 정립되지 못하고 있는 경향이었는데, 2010. 4. 29. 선고된 대법원 2009다97864 판결을 통해 일응의 기준이 마련되었다. “--동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요 부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없다. 이러한 법리에 비추어 볼 때 주거용 주상복합건물을 분양받은 자가 일정한 조망(眺望)․일조(日照)가 확보되리라는 동기의 착오를 이유로 분양계약을 취소하려면 조망․일조의 확보를 분양계약의 내용으로 삼기로 하는 합의가 있었거나, 수분양자가 조망․일조의 확보를 분양계약의 내용으로 삼을 것을 분양자에게 표시하고 의사표시의 해석상 분양계약의 내용으로 되어 있다고 인정되어야 할 것인데, 이때 의사표시의 해석상 조망․일조의 확보가 분양계약의 내용으로 되어 있는지는, 같은 층 내에서의 위치에 따른 분양가 차이, 층간 분양가 차이, 전체 분양가에서 이러한 분양가 차액이 차지하는 비율, 사회통념상 독자적 이익으로 승인되는 정도의 중요한 조망이 실재하는지 등의 요소를 고려하여 볼 때 조망․일조에 대한 평가가 상당한 정도로 분양가에 포함되거나 분양가 형성에 영향을 주었다고 볼 수 있는지 여부, 조망․일조의 확보가 분양자의 통제가능한 영역에 놓여 있었는지, 이 점에 대한 계약 당사자 상호간의 인식은 어떠하였는지 여부, 분양자가 조망․일조가 확보되어 있다고 선전․광고하였는지 및 그 구체성의 정도, 분양계약 체결 과정에서 분양자의 언행 및 그 언행이 수분양자의 관념에 어느 정도 영향을 미쳤는지 여부 등을 종합하여 법률행위 해석의 일반원칙에 따라 판단하여야 한다”고 하여, 다소 추상적이나마 일응의 기준을 제시하였다. 기대했던 조망, 일조가 확보되지 않은 경우 착오를 이유로 계약(의사표시)을 취소하기 위해서는 조망, 일조의 확보가 분양계약의 내용이 되어야만 가능한데, 과연 어떤 경우에 조망, 일조의 확보가 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 있는지가 그동안 실무상 많은 논란이 되어 왔었는데, 향후 분쟁해결과정에서는 이 판결에서 제시한 여러 가지 기준을 종합하여 판단할 수 있게 된 것이다.

이 대법원 판결을 근거로 2010. 9. 17. 선고된 서울중앙지방법원 2009가합78806호 사건의재판부는 다음과 같이 판단하였다. “--- 분양계약을 체결할 당시 이 사건 오피스텔 S동과 맞닿아 있는 이 사건 콘도부지에 4층이 넘는 규모의 건물이 들어서지 않을 것이라고 믿은 것은 이 사건 분양계약과 관련하여 동기의 착오에 해당한다고 할 것이지만, 앞서 인정한 사실관계에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 오피스텔의 조망에 따른 분양가격의 현저한 차이(특히 S동 6, 7호 라인의 분양가는 같은 동 같은 평수로 방향만 다른 라인에 비해 전체 분양가의 약 20~30% 정도에 해당하는 8,500만 원에서 9,800만 원이나 더 비싸게 책정된 점), ② 광안대교와 요트경기장 조망권 등을 집중적으로 강조한 이 사건 오피스텔 분양광고 내용, ③ 이 사건 오피스텔 S동 6, 7호 라인(26층까지)은 이 사건 콘도 건물로 인하여 안방과 거실 창문을 통한 조망권과 일조권을 누리는 것이 사실상 불가능하게 된 점, ④ 피고 우0의 대표이사였던 전00 등이 이 사건 분양계약 이후인 2005. 9. 13. 새0을 설립한 다음 2006. 2. 24.경 새0 명의로 이 사건 콘도부지를 매입하여 새0을 시행사로 하여 이 사건 콘도를 분양하였던 것으로 조망, 일조의 확보가 피고 우0의 통제가능한 영역에 있던 것으로 봄이 상당한 점 등을 종합하면, 이 사건 오피스텔 수분양자들의 위와 같은 매수 동기는 이 사건 분양계약의 내용으로 표시되었을 뿐만 아니라, 나아가 이 사건 오피스텔 수분양자들뿐만 아니라 일반인이면 누구라도 위와 같은 착오를 일으키지 아니하였다면 피고 우0과 이 사건 분양계약을 체결하지 아니하였거나, 적어도 동일한 내용으로 계약을 체결하지는 않았을 것임이 명백하므로, 위와 같은 착오는 이 사건 각 분양계약 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에 해당한다고 할 것이다”라고 판단한 것이다.

한편, 의사표시를 한 측의 중대한 과실로 인한 착오의 경우에는 착오를 이유로 계약을 취소할 수 없는데, 이 점에 대해서도 위 재판부는 “--- ① 이 사건 오피스텔 수분양자들은 피고 우0과 롯데기공의 고용인이거나 위 피고들로부터 분양대행을 위탁받은 것으로 보이는 분양 직원들의 적극적인 행위에 의하여 착오에 빠지게 된 점, ② 이 사건 오피스텔 입주자모집공고승인에서 청약 및 분양계약 체결까지 10일 정도 밖에 걸리지 않았고, 특히 단 이틀 동안 청약 및 분양계약체결을 실시하여 이 사건 오피스텔 수분양자들로서는 피고 우0과 롯데기공이 제공하는 상당히 제한된 정보만을 가지고 청약 및 분양계약 체결에 이른 점, ③ 이 사건 오피스텔은 모델하우스에 안방과 거실을 두고, 욕실에 월풀욕조를 설치하는 등 사실상 주거용으로 분양되었는데, 일조와 조망이 거의 불가능한 건물을 주거용으로 분양하리라고 생각하기는 어려운 점 등 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 제반 사정에 비추어 보면 위 착오가 이 사건 오피스텔 수분양자들의 중대한 과실에 기인한 것이라고 할 수도 없다”고 판단하여 계약취소에 문제가 없다고 판단하였다.

결국, 이와 같은 논리를 통해 이 사건 분양계약은 착오로 취소되고 이에 따라 지급받은 분양대금 전액을 반환하라는 판결이 선고될 수 있었다.

한편, 부산고등법원 2009나6950호 사건에서는 불법행위에 기한 손해배상책임 여부도 논란이 되었는데 재판부는, “--피고들이 이 사건 오피스텔을 분양함에 있어 수영강 등의 조망이 가능하다는 취지 등의 광고를 한 사실은 인정되나, 위 광고 내용은 다소의 과장 또는 허위가 수반된 것으로 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있는 범위에 있다고 보일 뿐, 거래 내용의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법을 통하여 허위로 고지함으로써 상술의 정도를 넘는 기망행위에 해당한다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고들의 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다”고 하여, 불법행위 책임은 인정하지 않았다(반면, 세 가지 판결 중 가장 최근에 선고된 서울중앙지방법원 2009가합112881호 판결에서는 기망에 의한 취소도 인정한 바 있지만, 이는 기망에 관한 원고 주장이 시공사는 제외한 시행사인 피고 우0에 국한해서 이루어진데다가, 착오로 인한 취소로 판단되는 경우와 대금반환범위에 있어서 결과적으로는 큰 차이가 없으며, 이 판결 선고 당시에는 부산고등법원 사건이 대법원에서 상고기각되는 등의 영향으로, 피고 우0이 사실상 제대로 된 법적인 대응을 포기한 때문으로 보인다).

★ 시행사에 대한 법원의 판단

한편, 위 재판들 모두에서 시공사인 롯데 계열사는 피고 우0와 공동피고가 되었는데, 위 재판들 모두에서 롯데계열사들의 분양대금반환책임은 인정되지 않았다. 법원판단은 다음과 같다(서울중앙지방법원 2009가합78806호).

“--를 종합하면, ① 이 사건 오피스텔 명칭에 ‘롯데’라는 롯데기공의 상호를 사용하였고, 분양 카탈로그에도 ‘대한민국 기업 자금력 1위 롯데는 흔들림 없는 믿음직한 기업입니다’라는 문구와 함께 ‘롯데 그룹’이 전면에 기재되어 있는 사실, ② 롯데기공도 분양계약서에 날인한 사실, ③ 이 사건 분양계약서에 의하면 분양대금은 롯데기공의 계좌로 납부하고, 납부한 분양대금은 피고 우0과 롯데기공이 공동으로 관리하도록 규정하고 있으며, 분양대금 납부안내문도 롯데기공과 피고 우성 공동명의로 보낸 사실, ④ 이 사건 오피스텔의 분양권을 전매할 경우 피고 우0과 함께 롯데기공의 확인을 요구한 사실, ⑤ 롯데기공은 피고 우0과 함께 이 사건 오피스텔 중도금 대출금을 연대보증하고 대출금 이자 납입책임을 공동으로 부담한 사실을 인정할 수 있다.

그러나 ① 이 사건 각 분양계약서는 이른바 처분문서라 할 것인데, 이 사건 각 분양계약서의 기재에 의하면, 위 각 분양계약서 모두에 『위 표시재산을 공급함에 있어 피고 우0(이하 “갑”이라 한다)과 매수인(이하 “을“이라 한다), 롯데기공(이하 ”병“이라 한다)은 다음과 같이 공급계약을 체결하고, 이를 증명하기 위하여 이 계약서 3통을 작성, 기명날인한 후 각 1통씩 보관하기로 한다』, 말미의 당사자 표시란에 『”갑“ 피고 우0, ”을“ 매수자(최초 수분양자), ”병” 롯데기공』이라고 각 기재되어 있고, 피고 우0과 롯데기공의 각 법인 인감이 날인되어 있는 사실을 인정할 수 있으나, 다른 한편 그 구체적인 계약내용을 살펴보면, ㉮ 제1조(공급대금 및 납부방법)에 『“갑”은 위 표시재산을 아래 방법으로 공급하고 “을”은 해당금액을 “갑”에게 납부하여야 하고(제1항), “을”은 다음과 같은 일정별로 납기일 내에 “갑”에게 납부하기로 하며, “갑”은 중도금 납부일을 “을”에게 별도로 통지할 의무를 지지 않는다(제2항)』, ㉯ 제2조(계약의 해제)에 『“을”이 다음 각호에 해당하는 행위를 하였을 경우, “을”은 “갑”에게 실손해를 배상하여야 하며, “갑”은 이 계약을 해제할 수 있고(제1항), “을”은 “갑”의 귀책사유로 인해 입주지정기간 종료일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다(제4항)』, ㉰ 제8조(소유권 이전)에 『갑은 본 건물의 준공일로부터 60일 이내에 소유권보존등기를 하고(제1항), 을은 공급대금 및 기타 납부액을 완납하고 갑의 소유권보존등기가 완료되는 날로부터 60일 이내에 을의 비용으로 소유권이전등기를 필하여야 한다(제2항)』고 하면서 갑과 을 사이의 법률관계를 규정하고 있을 뿐 아니라, ㉱ 제3조 내지 제7조, 제9조 내지 제16조, 제18조에서는 위약금, 계약의 양도․양수, 중도금대출, 입주절차 및 관리비, 계약자 변경사항 통보의무 등에 대해서도 갑과 을 사이의 법률관계를 규정하고 있을 뿐 병에 대하여는 아무런 기재가 없고, 롯데기공과 관련된 조항으로는 이 사건 분양계약서 제17조에서 ‘병의 권리와 의무’라는 표제하에 『“병”은 “갑”과 함께 수분양금을 공동 관리하며, 공사가 지체되지 않도록 책임 시공한다. 또한 시공상의 하자에 한하여 “갑”과 연대하여 보수책임을 진다』는 조항이 있고, 그 밖에 제3조 제4항에 『“갑”이 정한 계약해제기일 이후 “갑”은 이 계약의 목적물을 병과 협의하여 재분양하거나, 임의처분하여 환가할 권리를 가진다』, 제12조 제4항에 『“갑”은 “병”과 연대하여 위 표시재산에 대하여 건설산업법에 의한 하자담보 책임기간 동안 시공상의 하자에 한하여 보수책임을 진다』는 조항이 각 있을 뿐인데, 그 내용은 롯데기공의 시공사로서의 권리와 의무에 관한 것인 사실, ② 한편, 을 나 5호증의 1의 기재에 의하면, 중도금 안내문에 “시공사 롯데기공”, “시행자 우000”라고 표시한 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 비추어 보면, 이 사건 각 분양계약의 당사자는 이 사건 분양계약을 체결한 원고 임00 등을 비롯한 최초 수분양자들과 피고 우0이라고 할 것이고, 롯데기공은 이 사건 오피스텔에 관한 시공사로서 일체의 분양사무에 관하여 피고 우0의 대리인에 불과할 뿐 이 사건 각 분양계약의 당사자라고 볼 수는 없어, 직접 원고 임00 등을 비롯한 최초 수분양자들에게 이 사건 분양계약상의 책임을 부담한다고 할 수는 없으므로, 결국 원고들의 위 주장은 이유 없다“고 판단하였다.

이 사건에서 롯데 계열사는 비록 법적인 책임에서는 모두 벗어났지만 적어도 도의적으로는 비난을 피하기 어렵다고 본다. 대부분의 분양사업의 경우 분양사업진행은 시행사에 비해 자력이 월등한 시공사에서 실질적인 주도해나간다는 점에서 롯데계열사로서는 마음먹기에 따라서는 충분히 피고 우0의 계약위반행위를 막을 수 있었다고 보이기 때문이다. 더구나 대기업 시공사의 이미지를 믿고 분양이 이루어지는 현실을 감안한다면 롯데 계열사의 적극적인 책임의식은 더더욱 필요했을 수 있다. 그럼에도 불구하고 이 사건 오피스텔의 시공사였던 롯데계열사인 롯데기공은, 오히려 피고 우0가 사실상 주도하는 콘도미니엄 분양사업에서 시공사 역할까지 담당함으로써 수분양자들로부터 “계약위반의 방조자”라는 비난을 자초한 것이다.

★ 이 판결들이 시사하는 바

결론적으로, 분양계약체결을 결정함에 있어서는 신중에 신중을 거듭할 필요가 있다는 점을 강조하고 싶다.

앞서 본 바와 같이, 조망에 관해서는 대법원 판결을 통해 일응의 기준이 제시되고는 있지만 과연 어느 경우가 제시된 기준에 부합하는지 구체적으로 판단함에 있어서는 여전히 난제가 도사리고 있어서, 광고하고 약속한 조망이 확보되지 못함을 이유로 한 계약취소 내지 손해배상은 법적으로 쉽지 않을 것으로 보여진다. 이 사건은, 조망을 가리는 콘도미니엄의 건축을 이 사건 시행사인 피고 우0와 사실상 동일회사가 주도하였다는 점에서 피고 우0에 대해 계약위반책임인정에 어렵지 않았지만, 그렇지 않은 일반적인 경우 즉 분양계약 후에 분양주체가 주도하지 않은 후발적인 원인으로 예정되었던 조망이 확보되지 못한 경우 분양주체에 대해서 계약위반이나 분양대금반환의 책임을 인정할 수 있을 것인지는 논란이 될 수 밖에 없다.

한편, 이 사건에서와 같은 큰 분양사업 대부분의 경우 대기업계열사가 시공사로 참여하게 되면서, 분양카탈로그나 광고 등을 통해 대기업계열사의 이미지를 많이 강조하고들 있지만, 극히 예외적인 경우를 제외하고는 이들 대기업계열사의 법적 지위는 건축공사를 담당하는 시공사로서의 역할에 그칠 뿐 수분양자와의 거래당사자는 아니어서, 이 사건과 같이 문제가 발생할 경우 법적으로는 아무런 책임을 부담하지 않게 된다. 이 사건 시행사인 피고 우0의 자본금은 불과 1억5천만원에 불과하여, 수분양자들로서는 피고 우0에 대한 승소판결에 불구하고 실제로는 집행재산이 없어 사실상 돈을 돌려받지 못하는 상태에 놓일 수 있게 된다. 이러한 점을 고려한다면, 대기업계열사가 보여주는 이미지에 현혹될 것이 아니라 법적인 책임주체를 분명하게 따져서 분양계약체결 여부를 판단해야 한다.

근본적으로는, 대금납부 즉시 등기이전하는 일반적인 여타 부동산거래와 비교하면, 제대로 건축되기 전에 미리 대금을 받고, 그것도 상당한 금액을 금융기관 빚에 의존하고 있는 우리의 분양시스템은, 분양주체의 자력여부나 향후 분양시장 전망 등 불확실한 요소에 흔들릴 수 밖에 없는, 따라서 기본적으로 위험할 수 밖에 없는 구조라는 사실을 되새겨볼 필요도 있다. -이상-

● 참고조문

민법

제109조 (착오로 인한 의사표시) ① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.

②전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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