부가가치세, 상가임대차보호법 환산보증금계산에서 제외되어져야

2009-05-07 | 작성자 최광석 | 조회수 17,699 | 추천수 414

현행 상가건물임대차보호법(이하 상임법)은 지역별로 일정한 환산보증금을 기준으로해서 보호되는 임대차계약을 구분하고 있다. 즉, 일정한 환산보증금 이하의 임차인만이 상임법에서 정하는 대항력이나 우선변제권, 최소 5년간의 계약갱신요구권 등의 제도적인 보호를 받는 반면, 환산보증금을 초과하는 임차인은 이러한 상임법의 적용을 전혀 받지 못한다. 따라서, 상인인 임차인들이나 반대편에 있는 임대인의 입장에서는 환산보증금이 어떻게 계산되고 얼마로 결정되느냐하는 것은 매우 중요한 의미를 가진다.

환산보증금의 계산은 임대차보증금과 차임이 있을 경우, 차임에 100을 곱한 금액과 보증금을 합산하는 방식으로 이루어진다. 예를 들어, 보증금 5천만원에 월세200만원인 경우 환산보증금은2억5천만원 < 5천만원 + (200만원 × 100)>이 된다.

그런데, 보호기준이 되는 환산보증금기준이 너무 낮아 보호되는 상인의 범위가 너무 좁다는 비판이 상임법이 제정되는 초기부터 지속되어 왔다. 최근에 상임법 시행령 개정을 통해 환산보증금 기준을 약간 상향하기는 했지만, 민주노동당, 재야단체 등에서는  여전히 보호범위가 너무 좁다는 비판을 계속하고 있는 실정이다. 또 이런 논란의 일환으로, 환산보증금을 계산함에 있어 부가가치세를 포함해서 계산할 것인지, 아니면 부가가치세를 뺀 금액을 계산해야하는지가 실무상 첨예한 논란이 되어왔다. 이론적인 논란은 별론으로 하더라도, 부가가치세까지 합산하여 환산보증금을 계산하면 환산보증금이 더 커져서 결과적으로 상임법의 적용범위가 더 좁아지기 때문이었다. 예를들어, 2009. 5. 현재 기준으로 서울지역의 경우 보호되는 환산보증금상한은 2억6천만원인데, 보증금 5천만원에 월세200만원, 부가세20만원인 임대차계약의 경우에 부가세를 제외한 환산보증금은 2억5천만원 < 5천만원 + (200만원 × 100)>인데 반해, 부가세를 포함하여 계산한 환산보증금은 2억7천만원 < 5천만원 + (220만원 × 100)>이 되어서, 어떤 방법으로 계산하느냐에 따라 상임법 보호 여부가 달라지게 되는 것이다. 더구나, 이러한 논란은 현행법령상 우리 경제규모에 비해 환산보증금 한도가 그리 높지 않은 상황에서 상당히 많은 임대차계약이 부가세 포함여부에 따라 보호대상 바깥으로 내몰리는 문제가 발생할 수 있어서 사회적으로 큰 논란과 관심거리가 되어왔다(법 시행초기 법무부는 부가가치세까지 포함하여 환산보증금을 계산해야한다는 유권해석을 하기도 하였지만, 실무상으로 견해가 일치되지 못하고 있었음).

이런 논란의 와중에서 이 문제를 정면으로 다룬 판결이 선고되어 주목을 끌고 있다.
수원지방법원 2009. 4. 29. 선고 2008나27056  건물명도 사건인데, 이 판결은 "--월세를 정하면서 ‘부가세 별도’라는 약정을 하였다면 이는 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 월세에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하고, 정해진 월세 외에 위 부가가치세액을 상가건물임대차보호법 제2조 제2항에 정한 ‘차임’에 포함시킬 이유는 없다"고 판단한 다음, 부가세를 제외해서 환산보증금을 계산하면 이 임대차계약이 상임법의 보호를 받는 임대차계약으로서 임차인의 갱신요구에 따라 5년간 갱신될 수 있다는 점에서 갱신을 거절하고 명도를 요구한 임대인의 명도청구를 기각하였다(반면, 이 사건의 1심 재판부는 " --상가건물의 임차인이 차임과 별도로 그에 대한 부가가치세액을 부담하기로 한 경우 그 부가가치세액도 임대인에게 건물사용의 대가로 지급되는 것으로 차임의 일부로 봄이 상당하고, 그와 같이 해석함이 임차인의 의사에도 더 부합한다"는 논리로 부가가치세액을 포함하여 환산보증금을 계산하는 것이 타당하다는 전제로, 이 임대차계약은 상임범의 적용범위를 벗어나는 계약으로서 갱신요구권이 인정되지 않는다는 논리로 계약종료를 이유로 한 임대인의 명도청구를 인용하였다).

선례가 없었던데다가 사회적으로 큰 이슈가 되어왔던 문제라서 향후 상급심 판단에 귀추가 주목된다.  -이상-

■ 참고법령

▶ 상가건물임대차보호법 제2조 (적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 금융기관의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.[전문개정 2009.1.30]

▶동법 시행령 제2조 (적용범위)
①「상가건물임대차보호법」 (이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. [개정 2008.8.21]
1. 서울특별시 : 2억6천만원
2. 수도권정비계획법에 따른 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 2억1천만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억6천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.

■ 판결전문

수  원  지  방  법  원
제 1 민 사 부
판           결
사       건 2008나27056  건물명도
원고, 피항소인 김00
피고, 항소인 조00
제1심판결 수원지방법원 안산지원 2008. 11. 6. 선고 판결
변 론 종 결 2009. 4. 8.
판 결 선 고 2009. 4. 29.

주       문
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 원고의 청구를 기각한다.
3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지
1. 청구취지
  피고는 2008. 5. 31.까지 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라.
2. 항소취지
  주문과 같다.

이       유
   원고는 이 사건 청구원인으로, 원고로부터 별지 목록 기재 건물을 임대차보증금 5,000만 원, 월 차임 90만 원(부가세 별도)에 임차하여 사용하고 있던 피고가 2008. 3. 17. 원고에게 ‘상가건물임대차보호법 제10조에 따라 위 임대차계약의 갱신을 청구한다’는 취지의 통지서를 보냈으나, 상가건물임대차보호법 제2조 제2항, 같은 법 시행령 제2조(2008. 8. 21. 대통령령 제20970호로 개정되기 전의 것)는 차임의 100배에 해당하는 금액과 임대차보증금액의 합계액이 1억 4,000만 원을 초과하는 건물에 관한 임대차계약에 대하여는 상가건물임대차보호법의 적용이 없다고 정하고 있는바, 여기에서 말하는 차임에는 임차인이 부담하기로 한 부가가치세액도 포함되고, 따라서 원․피고 사이의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다)은 위 합계액이 1억 4,900만 원[= 보증금 5,000만 원 + {(차임 90만 원 + 부가세 9만 원) × 100}]에 달하여 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니므로, 피고는 위 임대차기간이 만료되었음을 원인으로 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도할 의무가 있다고 주장한다.
   그러므로 임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물임대차보호법 제2조 제2항에 정한 ‘차임’에 포함되는지 여부에 관하여 보건대, 부가가치세법 제2조, 제13조, 제15조에 의하면 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대용역을 공급하고 차임을 지급받는 임대 사업자는 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수(이하 '거래징수'라 한다)하여 이를 국가에 납부할 의무가 있는바, 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 ‘부가세 별도’라는 약정을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 이는 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하고, 임대인과 임차인이 이러한 약정을 하였다고 하여 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물임대차보호법 제2조 제2항에 정한 ‘차임’에 포함시킬 이유는 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다.
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com에서 참고하세요.

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