분양부동산의 입주나 등기지연, 계약해제사유 될 수 있다

2009-01-05 | 작성자 최광석 | 조회수 20,443 | 추천수 355

■  분양받은 부동산의 입주나 등기가 지연되는 경우가 적지 않다. 이 경우 많은 수분양자들은 단순히 소정의 지체상금청구만이 가능한 것으로 생각하지만, 입주나 등기지연문제는 분양계약을 해제할 수 있는 사유로도 될 수 있다는 점에서, 수분양자나 분양주체 모두에게 주의를 당부하고 싶다. 그동안 입주나 등기지연문제가 지체상금의 문제 정도로 여겨져 온 것은 그동안의 우리 부동산 시장상황과도 무관치 않다. 그동안 우리나라 부동산 가격은 정도의 차이는 있지만 대체로 오름세를 유지해왔고, 그 때문에 분양을 받는다는 자체는 소위 프리미엄이라는 이익을 얻을 수 있는 기회였다는 점에서, 분양물건의 입주나 등기가 다소 늦어지는 상황에서도 분양계약상 정해진 소정의 지체상금을 받으면서 입주나 등기지연을 기꺼이 감내하는 경우가 대부분이었다. 그 결과 지금까지는, 분양받은 부동산의 입주나 등기지연문제는 계약해제 없이 미지급분양대금(잔금)에서 지체상금을 공제하여 정산되는 방식으로 대부분 원만하게 마무리되어 왔다.

하지만, 지난 몇 년간 지나치게 높은 가격으로 분양이 이루어진 경우가 많고 또 최근들어서는 부동산경기침체로 가격하락까지 겹쳐, 분양받은 것 자체를 후회하는 수분양자가 많아지게 되면서 종전의 관행과 달리 입주나 등기지연문제가 계약해제로 이어질 가능성이 아주 높은 상황이다. 그런 면에서 입주나 등기지연으로 인한 계약해제와 관련해서 여러 가지 법률적인 쟁점을 정리해보고자 한다.  


■  부동산분양에 있어 약정한 일자에 입주하거나 등기를 받는 문제는, 분양계약에 있어 핵심이라고 할 수 있는 매우 중요한 문제가 아닐 수 없다. 따라서, 입주나 등기지연문제는 이행지체를 이유로 한 계약해제사유가 된다는 점에는 이론상 의문이 없다. 따라서, 민법 제544조에서 정하는 적법한 최고절차를 거쳐 해제가 가능할 수 있다.


▣ 관련판결:  서울고등법원 1997.10.28. 선고  97나16017 【분양대금반환】

피고가 이 사건 백화점을 위 입점예정일인 1995. 10.경까지 완공하지 못하여 준공검사를 받지 못하고 있다가 1996. 8. 30.에야 완공하여 준공검사 및 사용승인을 받고 같은 해 10.경부터 수분양자들을 입점시키기 시작한 사실, 피고가 위 입점예정일로부터 약 9개월이 경과한 1996. 8.경까지도 이 사건 백화점을 준공하지 못하자, 위 강△을은 1996. 8. 17. 피고에게 같은 달 26.까지 이 사건 백화점의 입점이 가능하도록 입점지정일 통보 등의 절차를 취해 줄 것을 최고하는 서신을 발송하고 그 무렵 피고가 이를 수령한 사실, 피고로부터 위 최고기간 내에 입점지정에 관한 아무런 조치가 없자, 위 강△을은 같은 달 28. 피고에게 피고의 이행지체를 이유로 하여 위 분양계약을 해제한다는 취지의 서신을 발송하고 그 무렵 피고가 이를 수령한 사실을 인정할 수 있는 바, 위 강△을이 피고에게 그 이행을 최고한 기간은 상당하다고 인정되므로, 다른 사정이 없는 한, 위 강△을의 위 계약해제 통보로 인하여 위 분양계약은 적법하게 해제되었다고 할 것이다.


▣ 참고조문: 민법 제544조 (이행지체와 해제) 당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.


■  하지만, 계약해제와 관련해서 다음과 같은 몇가지 쟁점에 대해서는 주의할 필요가 있다.


    ▣ 분양계약서 특히, 공동주택(아파트)분양계약서에는 주택공급에관한규칙의 규정에 따라서 입주나 등기지연에 따른 일정한 지체상금약정을 두는 경우가 많은데, 지체상금약정이 있다고해서 입주나 등기 지연을 원인으로 한 계약해제에 장애가 되는 것은 아니다. 지체상금조항은 분양주체의 이행지체에도 불구하고 계약의 이행을 원하는 수분양자를 위한 손해배상예정조항에 불과할 뿐 입주나 등기지연과 같은 이행지체를 이유로 한 분양계약해제를 불가능하게 하는 사유가 되는 것은 아니기 때문이다. (서울고등법원 2007. 9. 7.선고 2006나117455호 판결) 이 문제에 대해서는 별다른 의문이 없다.


    ▣ 예정입주일자나 등기일자를 분양계약서 등에서 명확하게 표시하지 않은 경우가 많은데, 이 경우에는 여러 가지 점을 종합해서 수분양자에게 입주나 등기를 해주기로 약정한 기일(준공약정일)이 언제인지를 판단하게되고 이렇게 해석된 준공약정일 이후에 계약해제가 가능할 수 있다. 서면상 준공약정일이 불명확하다고 하더라도 어떤 특정시점 이후에는 계약을 정리할 수 있도록 하는 차원에서 분양주체에게 일정기간 내의 준공의무가 있다고 판단할 수밖에 없고, 그 일정기간을 해석함에 있어서는 서면상의 명확한 약정이 없기 때문에 구체적인 사실관계에 종합하여 해석되어진다. 


         ▶ 대법원 2001. 1. 19. 선고 97다21604호 판결

            신축건물에 관한 분양계약을 체결하면서 당사자 사이에 건물의 완공 및 입주 예정일에 관한 별도의 명시적인 약정이 없었다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한, 분양자는 합리적인 상당한 기간 내에 건물을 완공하여 수분양자로 하여금 입주할 수 있도록 하여 주어야 할 의무가 있고, 그 기간은 분양계약의 내용과 계약체결 경위, 분양계약 체결을 전후하여 당사자가 예상하고 있었던 건물의 완공 및 입주 예정일, 건물의 규모와 용도, 그러한 건물을 신축하는 데에 통상 소요되는 기간, 당초 예상하지 못한 사정의 발생 여부와 그에 대한 귀책사유, 다른 수분양자들과의 사이에 체결된 분양계약의 내용 등 제반 사정을 참작하여 결정하여야 한다고 하면서,  1991. 6.에 분양계약을 체결한 후, 1992. 3.경에 2차 중도금을 지급하면서 분양담당자로부터 입주예정일을 1993. 7.경으로 분양계약서에 기재받은 후, 장기간 공사가 중단되자, 1996. 5.경 수분양자가 분양계약의 해제의사표시를 한 사안인데, 이에 대해 대법원은 분양계약일로부터 약 5년이 지난 1996. 5.경에는 건물을 완공할 의무가 있으므로 해제는 적법하다고 판단


        ▶ 서울중앙지방법원 2004가합34641호 판결

           2002. 10.경에 상가분양계약을 체결하고, 2003. 4경까지 중도금이 3차례에 걸쳐 나누어 지급되었으며, 분양대금의 15%에 해당하는 잔금은 점포추첨일 전 분양회사가 지정하는 일자에 지급하기로 약정하였는데, 분양담당자들은 2004. 12.말경이 입주예정일이라고 설명하였지만, 2004. 9.경까지 사업부지매입조차 완료되지 못한 사안에서, 법원은 계약일이 2002. 10.경이고, 잔금을 제외한 중도금까지의 최후지급기일이 2004. 2. 10.이고 계약금과 중도금의 합계가 전체 분양대금의 85%를 차지하고, 이 사건 상가의 완공이 지체된 주된 원인은 주로 분양회사가 이 사건 상가부지를 전부 매수하지 못한데 있을 뿐이고, 수분양자들에게는 아무런 잘못이 없다는 점에서, 분양계약일로부터 2년 이상이 경과하고, 최종의 중도금지급기일로부터 1년이 경과하는데, 2005. 2.경까지는 현재의 공사상황으로 완공이 불가능하기 때문에 계약해제가 가능하다고 판단


    ▣ 한편, 우리 분양실무상으로는 분양계약서상에 여러 형태로 계약해제를 제한하는 계약조항이 삽입되는 경우가 많다. 분양계약에서부터 완공 후 입점, 등기에 이르기까지 장기간이 소요되고, 이 과정에서 사업완성이 지연될 수 있는 각종 변수가 발생한다는 점을 감안하여 분양주체측이 이러한 조항을 기재해두기 때문이다. 구체적인 경우마다 해석에 관한 논란이 발생할 수 있다. 


       (1) ‘입주예정일이 공정에따라 다소 변경될 수 있다’는 조항의 효력 

           특별한 이유가 없는 한 이러한 약정은 유효하지만, 문제는 어느 정도의 기간이 양해될 수 있는지와 관련해서는 논란의 소지가 크다. 입주지연의 원인 등을 종합하여 판단될 수 있을 것이다.

     참고로, 이런 규정과 관련하여 서울중앙지법 2007. 5. 11.선고 2006가합15057호 판결은, “ --이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 2004. 12.경인 사실이 인정되고, 피고가 원고에게 입주지정기간을 2005. 1. 10.부터 2005. 1. 20.까지로 통지한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이 사건 각 분양계약서에 정한 위 입주예정일은 공정에 따라 다소 변경될 수 있는 것으로 규정되어 있음에 비추어, 위와 같은 정도의 입주지연을 가지고 계약위반으로 보기는 어렵다”고 판단하였다.


       (2) ‘입주예정일 지연에 대해 일정기간 분양계약을 해제할 수 없다’는 조항의 효력

            예를들어, ‘입주예정일로부터 3개월 이내에는 입주지연을 이유로 분양계약을 해제할 수 없다’는 식의 계약조항이다. 입주지연의 사유나 유보되는 기간정도 등에 따라 계약조항의 유효여부가 달리 해석될 수 있지만, 기본적으로는 이러한 계약조항은 법률의 규정에 의한 고객의 해제권 또는 해지권을 배제하거나 그 행사를 제한하는 조항으로 약관의 규제에 관한 법률 제9조 제1호에 해당되어 무효가 될 소지가 있다.


▶ 약관의 규제에 관한 법률 제9조 (계약의 해제·해지)


계약의 해제·해지에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각호의 1에 해당되는 내용을 정하고 있는 조항은 이를 무효로 한다.

1. 법률의 규정에 의한 고객의 해제권 또는 해지권을 배제하거나 그 행사를 제한하는 조항


▶ 공정거래위원회 2003. 7. 10.결정 사건번호 2003하이1060호 사건

“을”은 “갑”의 귀책사유로 인하여 입주가 당초 입주 예정일로부터 3개월을 초과하여 지연된 경우 또는 계약기간 중 “갑”의 계약이행이 불가능하게 된 때에는 “갑”과 “을”이 협의하여 결정한다는 약관조항에 대하여, 공정거래위원회는 “-- 계약의 해제?해지와 관련한 약관조항에서 사업자가 고객의 해제권 행사를 어렵게 함으로써 계약을 강제로 유지시키거나, 사업자 자신에게 유리하도록 해제권의 발생 및 행사를 용이하게 하는 경우, 또는 해제효과를 지나치게 확대하는 등의 행위는 민법규정에 반하는 행위임에도 불구하고, 현행 약관조항은 “갑”의 귀책사유로 인하여 입주가 3개월을 초과하여 지연되는 경우 또는 “갑”의 계약이행이 불가능하게 되는 경우에도  “갑‘과 ”을“이 협의하여 해제?해지권을 행사 하도록 규정하고 있는 바,  이는 법률의 규정에 의한 고객의 해제권 또는 해지권을 배제하거나 그 행사를 제한하는 조항으로 약관법 제9조제1호에 해당되어 무효”라고 판단함


    ▣  입주나 등기지연이 천재지변에 의한 것이거나 분양주체에게 귀책사유가 없는 경우일 때 분양주체에 대한 면책약정이 분양계약서에 삽입되는 경우가 적지 않은데, 이 경우는 매우 엄격하게 해석되는 것이 일반적이다. 

    서울고등법원2007. 9. 7.선고 2006나117455호 판결이 참고가 될 수 있다. 즉,  “ -- 피고는, 이 사건 신축공사의 지연은 신축예정지 주변상가의 불법적치물 처리와 관련하여 관할관청인 **구청과 불법적치자 사이의 갈등으로 인하여 신축공사를 위한 통행이 어려워 발생한 것으로서 피고에게 귀책사유가 없다고 주장한다.    살피건대, <중략> ---를 종합하면, 이 사건 각 분양계약서 제2조 제1항에 “피고는 원고가 중도금과 잔금을 약정일 이전에 납부하는 선납액에 대하여 선납 당시의 한국주택은행 1년 만기 정기예금이자율(변동시에는 변동된 이자율)을 적용하여 선납일수에 따라 산정된 금액을 할인한다. 단, 잔금에 대하여 입실지정 최초일을 기준으로 하여 할인한다.”고 기재되고, 제5항에 “천재지변 또는 피고의 귀책사유에 의하지 아니한 행정관련사항 등의 불가항력적인 이유로 입주가 지연될 경우에는 피고는 이를 원고에게 통지하기로 하며, 이 경우 제1항을 적용하지 아니한다”고 기재되어 있는 사실, 피고는 2001. 12. 8. **구청장으로부터 이 사건 신축예정지 진출입로로 **상가 18동 후면통로를 사용하라는 인가를 받았으나, 위 **상가 18동 후면통로에는 가설건축물과 불법적치물이 놓여 있어 위 사용인가에도 불구하고 이를 진출입로로 사용하는 것이 곤란하여 불법적치자등을 상대로 지장물철거등 소송을 진행하는 과정에서 신축공사가 지연된 사실을 인정할 수 있으나, 피고가 관할관청으로부터 사용인가를 받은 진출입로의 사용이 사실상 곤란하여 불법적치자를 상대로 지장물철거소송을 진행하는 과정에서 신축공사가 지연되었다는 사정만으로는 피고가 원고에게 이 사건 각 분양점포를 인도할 의무를 이행지체한 데에 대하여 피고에게 귀책사유가 없다거나, 이 사건 각 분양계약서 제2조 제5항에서 정한 “천재지변 또는 피고의 귀책사유에 의하지 아니한 행정관련사항 등의 불가항력적인 이유로 입주가 지연될 경우”에 해당한다고 할 수는 없고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다--”


     ▣ 지정된 입주예정일을 변경하는 수분양자의 동의는, 변경된 기일까지의 계약해제를 곤란하게 하는 장애사유가 될 수 있다.

        수원지방법원 2008. 5. 2.선고 2007나9143  지체보상금청구 사건에서 이 점에 대해 간접적으로 판단된 바 있다. 원래 이 사건은 입주예정일을 변경하는데 동의한 수분양자가 분양주체를 상대로 지체상금을 청구한 건인데, 법원은 “--원고가 입주예정일 변경에 동의한 사실을 인정할 수 있고, 원고가 피고의 제의에 따라 제3-6차 중도금을 4개월 정도 늦게 지급했지만, 입주예정일 변경동의는 분양계약을 해제하지 않고 유지한다는 등의 뜻으로 보아야 할 뿐 입주지연에 따른 지체책임을 묻지 않겠다는 뜻으로는 볼 수 없고(그렇지 않을 경우 입주예정일 변경에 동의해 준 선의의 수분양자들이 동의하지 않은 수분양자들에 비해 오히려 손해를 입는 불합리한 결과가 발생한다), 피고의 제의에 따라 중도금을 늦게 납부한 점을 들어 입주지연책임을 묵시적으로 면제한 것으로 볼 수도 없고, 달리 원고를 포함한 수분양자들이 피고의 입주지연책임을 명시적, 묵시적으로 면제하였다고 볼 자료가 없다”고 하여, 입주지정일을 연장하는데 대한 동의는 그 기간 동안 계약해제에 장애사유가 될 수 있다고 간접적으로 판단하고있다.


■ 마지막으로, 입주나 등기지연을 원인으로 한 계약해제는 지연되고 있는 한정된  기간 동안에만 가능하다는 점에 대해 수분양자들의 주의를 당부하고 싶다. 입주나 등기가 지연되는 동안에 적법한 해제절차를 밟지 못하면, 입주나 등기지연이라는 계약위반상태가 해소된 이후에는 과거의 계약위반을 이유로는 더 이상 계약해제할 수 없다는 것이다. 법에 무지하고, 또 해제절차를 방해하는 분양회사의 온갖 감언이설에 속아서 계약해제의 타이밍을 놓친 다음에 뒤늦게 후회하는 경우를 어렵지않게 보곤하는데, 시의적절한 법적 대응이 매우 중요하다는 점을 다시 한번 강조하고싶다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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