가짜 임차인을 동원하여 부동산을 처분한 사기사건

2008-12-12 | 작성자 최광석 | 조회수 16,246 | 추천수 383

변호사로서 우리 부동산거래실무를 가까이서 지켜보다보면, 부동산거래질서가 정도를 크게 벗어나있다는 생각을 자주 하게된다. 특히, 가진 부동산을 처분하기 위해 해당 부동산의 수익성을 과장하는 경우가 실무상 적지 않은데, 다음의 사건은 다소의 과장이 아니라 임대차계약서를 가짜로 만들고 가짜 임차인을 동원하는 등 수법이 너무 악랄해서 형사고소를 위해 필자가 고소장을 준비 중인 건으로, 경각심을 높이는 차원에서 소개한다(다음의 글은, 고소장을 요약한 것이다).

           
■ 이 사건의 경위

 가. 고소인 甲은 2007. 9. 중순경, 친구의 부친으로부터 「평소 알고 지내는 부동산중개업자가 월세 200만원을 받고 있는 대구의 38평형 상가(이하, 이 건 상가라고 함)가 있어 다른 물건과 교환하려고 한다는데, 자네가 가진 강원도 토지(이하, 이 건 토지라고 함)와 교환하지 않겠나」는 제안을 받았습니다. 교환계약의 대략적인 내용은, 고소인 소유의 이 건 토지를 2,500만원으로 평가하면서, 이 건 상가와 이건 토지를 교환하되, 고소인이 이 건 상가에 설정되어 있는 대출금 1억6,000만원, 임대차보증금 2,000만원을 인수하고 금 500만원을 매도인에게 지급하는 조건으로, 결국 이 건 상가를 총 2억1,000만원에 취득하는 조건인 것입니다.

 나. 이런 제안을 받은 고소인은 추석 연휴를 보내기 위해 본가인 대구에 내려간 차에 미용실로 임대되고 있다는 이 건 상가도 살펴보고 임차인도 만나볼 겸 여러 차례 이 건 상가에 들렸으나 매번 문이 닫혀 있는 것을 보게 되었습니다. 이 건 상가가 1층이라는 것과 월세 200만원이 나온다는 것 빼고는 썩 좋아 보이지 않아 교환을 할지 고민하던 중,  ‘물건을 관리하고 있다’는 중개업자 乙의 연락처를 받아 「몇 차례 가게에 찾아가 보니 매번 문이 닫혀있던데 지금 영업하는 것이 맞느냐?」고 확인하게 되었는데, 그 중개업자로부터 「상가 주변이 유흥가여서 낮에는 손님이 별로 없고, 늦은 시간대에 손님이 많아 저녁 시간대 영업만 하고 있다. 그래도 영업은 잘되어 월세도 잘 나오고 있는 곳이니 걱정하지 않아도 된다」는 답변을 들었습니다.
    
 다. 이에 다시 확인하는 차원에서 임차인의 연락처를 받아 임차인이라는 丙에게 연락하여 「 몇 차례 가게에 찾아가 보니 매번 문이 닫혀있던데, 지금 영업하는 것이 맞느냐?」고 확인하여, 「내가 이 건 상가 뿐 아니라 여러 군데에서 미용실을 하는데 가끔 문을 닫아두고 있다. 영업이 잘되니 앞으로 단돈 얼마의 임대료라도 올려주며 영업을 계속하려고 한다」는 이야기를 듣게 되었습니다.

라. 결국, 이런 고민 끝에 고소인은 2007. 10. 이 건 상가 소유자인 피고소인 丁과 교환계약을 체결하고 이 건 상가에 대한 소유권이전등기를 완료하였습니다.

마. 그후 2007. 12.경  고소인은 앞으로 월세를 임차인 丙으로부터 지급받고 직접 인사도 나누기 위해 이 건 상가를 방문해서 임차인이라고 하는 피고소인 丙과 중개업자인 乙을 만나 이들로부터 뜻밖의 이야기를 듣게 되었습니다. 앞으로도 계속 임대차를 유지하겠다는 당초 약속과 달리 태국으로 이민을 가게 되어 임대차만기인 내년 3월까지만 영업을 할 수 밖에 없다는 이야기였습니다. 이건 교환계약을 체결하는 과정에서 계약체결여부를 결정하기 위해 임대차계약을 갱신할 의사가 있는지 여부를 임차인 丙에게 직접 확인한 후에 월 200만원의 월세수입을 받을 수 있겠다고 생각으로 이 건 상가를 취득한 것인데, 이전등기한 지 얼마 되지도 않아 갑자기 태도를 바꾼 것에 대해 고소인은 당황스럽지 않을 수 없었습니다.

 바. 결국, 시간이 흘러 이 건 임대차계약기간이 종료되고 말았고, 임차인으로부터는 보증금을 반환해 달라는 요청을 받기에 이르렀습니다. 하지만, 고소인으로서는 임차인이 임대차갱신을 약속하고도 이 약속을 어기고 일방적으로 임대차관계를 종료하겠다고 한 것이고, 또 새로운 임차인도 없이 빈 점포로 장기화될 수 있겠다는 생각에 일단 보증금반환을 보류하고 있던 중, 이 계약을 중개한 중개업자 乙로부터 다음과 같은 제안을 받게 되었습니다. 즉「 굳이 다른 사람에게 임대할 것이 아니라, 여기는 미용실 시설이 다 되어 있는데다가 미용사를 고용해서 영업을 해도 충분히 이익이 남는 곳이니 직접 영업을 해보는 것이 어떻겠느냐」는 내용이었습니다. 빈 점포로 두는 것 보다는 낫겠다는 생각도 들었고, 또 임차인인 피고소인 丙과 미용기술자라고 하는 직원 모두 선뜻 수락하여, 결국 이런 형태로 운영을 하기로 결정하였습니다. 이를 위해 丙으로부터 미용재료를 100만원에 인수하고 이 건 임대차계약을 종료하면서 보증금을 전부 丙에게 반환하였습니다.

 사. 그러나, 고소인이 피고소인 丙에게 보증금 및 재료비를 입금해 준 바로 그날, 직원이라는 사람으로부터 「내가 하는 다른 미용실의 인테리어에 문제가 있어 잠시 다녀와야겠다」며 연락이 왔고, 그 이후로는 임차인측과 완전히 연락이 두절되어버렸습니다.
 
       그 때서야 고소인은 뭔가 일이 잘못되고 있다는 생각을 하게 되어 상가 주변 사람들을 상대로 조사해본 바, 이 상가는 장사가 안되서 수 개월 동안 영업을 하지 않았다는 사실을 알게되었습니다. 또 우연한 계기로 이 건 상가 소유자였던 피고소인 丁과 통화하던 중 그녀의 전화 목소리가 미용실의 직원이라는 사람의 목소리와 너무나 똑같다는 생각을 하게되었습니다. 이를 확인하기 위하여 피고소인 丁에게 한 번 만나자는 제안을 했으나 거절당하여 더욱 의심하지 않을 수 없었습니다. 
      그제서야 영업신고증을 꼼꼼히 확인해 본 결과 뜻밖에도 위 영업신고증의 명의자는 이건 상가의 전소유자인 피고소인 丁이라는 사실을 알게되었습니다.
      미용실 영업이 전혀 안되어 수개월동안 휴업상태에 있었으면서도 마치 영업이 잘되는 것처럼 이야기하고, 영업신고증 역시 임차인이 아니라 건물주 앞으로 되어 있었으며, 건물주가 자신의 신분을 감추면서 미용실 종업원 행세를 해왔다는 의심이 들었습니다.

아. 이에 고소인은 속았다는 생각에 그 때부터는 아직 건물주 앞으로 되어있던 금융권 대출계약에 따른 이자를 지급하지 않았습니다. 그러자 그제서야 연락이 되지 않던 중개업자 乙로부터 다시 연락을 받을 수 있었고, 「 매수하려는 사람은 대구 쪽에 토지를 많이 가지고 있는 몽골 사업가이다」라고 하면서 이 건 상가를 처분해주겠다고 제안하였습니다. 하지만 며칠 후 피고소인 乙은 「이 건 상가가 소유자와 다른 채무자 명의의 담보로 묶여있어 매매하기 어려우니 일단 밀린 이자를 내고 대출승계를 받으라」는 이야기를 했고, 매도하려면 어쩔수 없겠다는 생각이 들어 乙의 제안대로 피고소인 丁의 대출을 승계받기로 하였습니다.
      하지만, 어렵게 대출승계를 받은 이후 피고소인 乙은 더 이상 연락이 되지 않았습니다. 이 건 상가를 처분해주겠다면서 새로운 매수자를 거론한 것도 결국 대출을 승계시키기 위한 트릭이라는 생각이 뒤늦게 들었습니다.

 자. 이에 이런 저런 방법으로 자초지종을 확인한 결과, 다음과 같은 추가사실을 확인할 수 있었습니다. 임차인 丙의 종업원이라고 행세하던 사람은 실은 이 건 상가소유자인 피고소인 丁이었고, 피고소인 丁과 중개역할을 했던 乙은 자매지간이었습니다.

차. 결국, 그간의 경과를 종합하면, 처분에 애를 먹던 상가를 처분하기 위해서 가짜 임차인을 동원해왔고, 중개업자라는 사람도 건물주와 자매지간으로 이러한 사기에 적극적이었다는 사실을 확인할 수 있었습니다. 

■ 이런 행위는 상거래상 통용되는 다소의 과장을 넘어서 허위로 임대차관계를 조작하기까지 하면서 교환계약을 체결하였고, 더구나 계약이행과정에서도 여러 가지 사기적인 수법이 동원되는 등 형사적으로 사기죄로 처벌될 수 있을 정도로 매우 질이 나쁘다고 보인다. 특히, 초보자일수록 부동산거래에 있어 각별한 주의를 당부하고 싶다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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