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직접 점유하지 않는 임차인의 대항력 문제

2008-06-05 | 작성자 최광석 | 조회수 25,043 | 추천수 396


■ 임차인 본인이 아니라 임차인의 가족이나, 지인, 또는 전차인 등을 통해 임대차목적물을 점유하는 경우에 임차인이 임대차보호법상 적법한 대항력을 갖출 수 있는지, 적법한 대항력을 위해서는 어떤 방법이 필요한지에 대해 정리해보고자 한다.

■ 적법한 대항력을 위해서는 누구의 주민등록이어야 하나?

▶ 주택임대차보호법상 임차인이 적법한 대항력을 갖추기 위해서는 주택의 인도와 주민등록(전입신고)이라는 두 가지 요건을 갖추어야 한다. 주택의 인도는, 임대인으로부터 점유를 이전받는 것을 의미하는데, 굳이 직접점유가 아니라 가족과 같은 점유보조자에 의한 점유(민법 195조)나 다른 사람에게 전대를 하여 그 전차인을 통해 간접점유(민법 194조) 하는 방법으로 가능함에는 의문이 없다. 이런 점유보조자로는 법적인 가족관계에 있는 사람들의 사례가 많은 편이지만, 굳이 가족관계에 국한될 필요는 없다. 이론상으로는 친구 등과 같은 지인도 가능할 수 있다. 최근에는 사실혼관계에 있는 사람의 점유보조를 통해서도 임차인이 대항력을 가진다는 하급심판례가 선고된 바 있다(전주지방법원 2007. 8. 17. 선고 2007가단1120호 판결).

한편, 주민등록은 임차인이 직접 자신의 명의로 주민등록을 하는 것이 원칙이다. 임대차보호법상에도 “임차인이 ---주민등록을 마친 때에는--” 이라고 규정하고 있어 임차인이 직접 주민등록하는 것을 전제로 규정하고 있다. 그렇다면, 임차인이 직접 임대차목적물을 점유하지 않고 점유보조자나 간접점유의 방법으로 점유하는 경우에, 임대차보호법상 대항력을 갖출 수 있는 적법한 주민등록은 과연 임차인의 주민등록이어야 하는지, 아니면 점유보조자나 직접점유자의 주민등록이어야 하는지가 논란이 될 수 있다(학설상 대립 있음).

▶ 이 점에 관해 대법원의 입장은 다음과 같다.
① 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결은, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다는 전제하에, 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 하였고,

② 대법원 1988.4.25. 선고 87다카2509 판결은, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고  기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다고 하면서, 주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 위 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게 되는 것이고 따라서 그로부터 위 주택을 전차한 제3자 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게 된다고 하였고,

③ 더구나, 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결은, 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자'(주민등록법 제6조 제1항)가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다고 하여,

결국, 임차인이 직접점유하지 않고 타인을 통해 점유하는 경우 적법한 대항력을 갖추기 위해서는 직접점유하는 타인의 주민등록이 요구된다는 입장을 분명하게 취하고 있다. 임차인의 입장에서 매우 주의가 필요한 대목이다. 

■ 전대차에 대한 임대인 동의는 꼭 필요한가?

▶ 한편, 임대차목적물을 타인에게 전대하는 경우에 임차인이 적법한 대항력을 갖추기 위해서는 임대인의 명시적 내지 묵시적 승낙이 기본적으로 필요하다는 점에는 의문이 없다. 대법원 1995.6.5. 자 94마2134 결정을 비롯하여 대법원은 일관되게, 주택임차인이 임차주택을 직접점유하여 거주하지 않고 간접점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 판단하였다.

▶ 그런데, 만약 전대차에 관해 임대인의 승낙이 없다면, 대항력 있는 임차인으로서 전혀 보호받을 수 없는지에 관해 의문이 있을 수 있다. 대법원은 임대인의 승낙이 반드시 필요한 것은 아니라는 입장이다. 대법원 2007.11.29. 선고 2005다64255 판결은, 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것인 바, 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법, 유효한 것이라고 평가되는 경우에는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접점유 및 주민등록으로써 적법, 유효하게 유지, 존속한다고 보아야 한다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다라고 하였다. 결국 임대인의 동의 없는 전대차를 통해서도 예외적으로 대항력을 갖출 수 있다고 판단하고 있다(이 사안은, 임대회사의 부도로 임대회사와의 연락도 단절되고 임대차보증금을 돌려받지 못하게 된 상황에서, 임차인이 타인에게 전대한 경우이다).
 
따라서, 원칙적으로는 전대차설정에 관한 임대인의 동의가 있어야만 임차인이 대항력을 갖출 수 있다는 점에서, 임차인으로서는 스스로의 권리보호를 위해 전대차에 관한 임대인의 동의가 있었다는 점에 관해 입증할 수 있도록 사전에 노력할 필요가 있다고 할 수 있다.

-이상-


<참고법령 및 판결>

▶민법 제194조 (간접점유 )
지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 기타의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다.

▶ 민법 제195조 (점유보조자 )
가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받어 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 때에는 그 타인만을 점유자로 한다

▶ 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

▶ 대법원 1994.6.24. 선고 94다3155 판결은, 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고, 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다.

▶ 대법원 1993.4.13. 선고 92다24950 판결
임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장·입증하여야 한다.

▶  대법원 1993.4.27. 선고 92다45308 판결 【건물철거등】
가. 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬 수 있도록 하고자 함에 있다.

나. 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다.

다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "나"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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