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부동산중개업자의 적절한 확인설명의 범위

2008-06-05 | 작성자 최광석 | 조회수 17,132 | 추천수 338


거래대상부동산의 권리관계에 대한 부동산중개업자의 확인설명의무의 범위를 부동산등기부상에 기재되어있는 권리관계만을 기계적으로 나타내주면 되는 정도로만 생각하는 경향이 있는데, 전혀 그렇지 않다. 중개업자로서의 확인설명의무의 정도는 당해 부동산거래의 구체적인 상황에 따른 선량한 관리자로서의 주의를 다할 정도가 되어야 하지, 등기부상에 기재된 정도를 나열하는 것에 그칠 수는 없기 때문이다. 어떻게 보면 당연하지만 실무상으로는 간과되기 쉬운 중개업자로서의 확인설명의무의 정도에 관해 다시금 생각하게 하는 판결이 선고되어 소개한다. 서울남부지방법원 2008. 5. 21. 선고 2008가단2993호 판결이다.
 
■ 사안의 개요

원고는 공인중개사인 피고의 중개로 2006. 7.경 건물주 甲으로부터 서울 구로동 모 다세대 주택을 보증금 7천만원으로 하는 임대차하는 계약을 체결하면서, 당시 ‘해당 부동산에 乙 명의로 2005. 9.경 이루어진 소유권이전청구권가등기는 잔금시 해제하되 위반시 전액 환불한다’는 특약을 하게 된다. 그런데 계약 당시 피고는 甲과 함께 원고에 대하여 ‘乙은 甲의 사촌동생이고, 乙의 가등기로 담보되는 채권은 3천만원 밖에 되지 않으므로 보증금 7천만원을 회수하는데 문제가 없다.’는 취지로 설명하였다.
이러한 피고의 설명을 믿고 원고는 보증금을 지급하고 이 주택에 거주하다가, 위 가등기에 기해 2007. 6.경 소유권 이전등기를 한 乙로부터 건물명도소송을 당하여 보증금을 반환받지 못한 채 건물에서 쫓겨나게 된다. 

■ 법원의 판단

이에 대해 법원은, 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의로써, 중개의뢰의 본지에 따라 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라, 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등)는 전제하에, 임차 대상 부동산에 가등기가 경료된 경우 등기부 기재만으로 담보가등기인지 여부가 불분명하다면 담보가등기인지 여부, 피담보채권액 등을 가등기권자에게 직접 확인하여 설명할 의무까지는 없을 것이나, 후순위권리자에게 위험도가 더 큰 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기일 수도 있거나 담보가등기이더라도 피담보 채권액을 알 수 없다고 설명하여야지, 담보가등기로서 채권액이 3천만원이라는 임대인의 말을 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반한 것이므로 이로 인한 의뢰인의 손해를 배상하여야 한다고 판단하였다.

■ 판결의 의미

가등기가 경료되어 있는 부동산을 임차할 경우 후순위가 될 수 있는 임차인의 기준에서 보자면, 해당 가등기가 비록 위험도가 더 높을 수 있는 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 아니면 단순한 담보가등기인지 여부가 중요한 문제일 수는 있어, 해당 가등기의 성격이 무엇인지를 구체적으로 확인해 주어야 할 의무가 중개업자에게 있다고 생각될 수도 있지만, 이 판결은 ① 등기부상의 기재만으로 담보가등기인지 여부가 불분명하다는 점에서 해당 부동산중개업자로서는 가등기가 담보가등기인지 여부, 구체적인 피담보채권액 등을 가등기권자에게 직접 확인하여 임차인에게 적극적으로 설명할 의무까지는 없다고 판단하면서도, ② 후순위권리자에게 위험도가 더 큰 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기일 수도 있거나 담보가등기이더라도 피담보 채권액을 알 수 없다고 설명하여야지 담보가등기로서 채권액이 3천만원에 불과하다는 임대인의 말을 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 잘못된 판단을 하게 한 것은 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하지 못한 것이라는 판단을 한 점에 특징이 있다.
-이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com에서 참고하세요.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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