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경매로 취득하는 공유부동산, 훌륭한 재테크수단일 수 있다.

2004-12-13 | 작성자 최광석 | 조회수 17,171 | 추천수 333
동업은 조심하라는 속설에 대응해서, 부동산취득에 있어 다른 사람과 공동으로 하는 것은 매우 위험하다는 것이 일반적인 관념이다. 공유지분으로 된 부동산은 부동산전체에 각자의 지분비율만큼의 권리가 있어서, 원칙적으로 토지의 일정부분 역시 다른 공유자들과 권리행사를 함께 할 수밖에 없어, 다른 공유자와 의견이 일치하지 못할 경우 자신의 지분에 해당하는 면적마저도 권리행사가 불가능해지기 때문이다.  
이러한 관념 때문인지, 경매나 공매로 나온 부동산 공유지분 역시 감정평가된 금액 훨씬 이하로 유찰을 거듭하다가, 결국 헐값에 낙찰되는 것이 현실이다.

그러나, 다음에서 보는 바와 같이 공유부동산의 법적 성격과 그 분할절차에 대해 정확하게 이해하고나면, 감정평가액 훨씬 이하로 떨어진 공유부동산을 경공매로 취득하는 것은 훌륭한 재테크수단이 된다는 것을 잘 알 수 있게 된다.
부동산을 공유지분으로 취득한 후, 자신의 지분면적에 대해 독자적인 권리행사를 하기 위해서는 결국 다른 공유자를 상대로 공유물분할청구를 요청한 후, 분할에 관해 원만하게 협의되지 않을 때 공유물분할소송을 통해 분할을 하여야 한다.  
이 경우 일반인들은 소송 자체를 복잡하게 생각하는 경향이 있어, 공유지분취득을 꺼리는 것이다. 그러나, 공유물분할소송의 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한, 가장 공평타당한 방법으로 부동산을 분할하도록 판결되는 것이 일반적이다. 즉, 공유물분할 재판과정에서는 분할을 위한 공평타당한 방법이 무엇인지에 대해 초점이 맞추어질 뿐, 분할을 할 것인지 여부 자체에 대해서는 논란이 없는 것이 일반적이어서, 분할청구가 기각되는 사례는 거의 없다는 것이다.
또한, 분할에 소요되는 비용 역시 재판비용(인지대, 송달료, 측량감정비용 등)와 변호사비용 등을 합하여 약 5백만원에서 1천만원 정도에 불과한 것이 일반적이어서, 이러한 비용을 감안하고서도 상당한 저렴한 가격으로 공유지분을 낙찰받는다면, 예상보다도 엄청난 수익률을 기대할 수 있게 되는 것이다. 더구나, 최근에는 경공매투자가 일반화되어 일반인들이 분석해서 법률적인 권리관계에 아무런 문제가 없는 물건으로는 수익률을 높이는데 한계가 있을 수밖에 없다는 점에서, 공유지분에 대한 투자는 비교적 적은 위험으로, 큰 수익을 올릴 수 있는 대상이 될 수 있는 것이다.

한편, 경공매를 통한 공유지분의 취득에 있어서 다음과 같은 점은 유의할 필요가 있다.
첫째, 다른 공유자가 너무 많은 경우이다. 공유물분할소송은 민사소송법상으로 필요적 공동소송이라고 하여, 반드시 다른 공유자 전부를 피고로 정하여 제기되어야만 판결이 선고될 수가 있는데, 다른 공유자가 너무 많을 경우 송달자체가 되지 않는 경우가 종종 발생한다. 이 경우에는 송달을 위하여 재판이 지나치게 장기화되어 낙찰대금회수가 예상외로 늦어질 수 있음은 물론, 심지어는 종국적으로 송달이 이루어지지 못함으로 인하여 분할 판결을 선고받을 수 없을 수도 있는 것이다.  

둘째, 다른 공유자의 지분에 근저당이나 가압류 등(제한물권)가 설정된 경우이다. 비록 본인이 낙찰받은 지분에는 제한물권이 없고 다른 공유자의 지분에만 제한물권이 있는 상태에서 공유물분할판결을 받는다면, 등기법상으로 분할된 이후의 본인 토지에 다른 공유자에 대한 제한물권이 그대로 이기(유지)될 가능성이 크기 때문이다. 실력있는 경매전문가들도 이 점에 대해 오해하는 경우가 많았다.
  
셋째, 토지가 아니라 건물의 공유지분을 낙찰받는 경우이다. 부동산 공유지분 낙찰은, 향후 분할판결을 통해 온전한 권리행사를 할 수 있을 때 권리로서의 가치가 극대화되는 것인데, 토지가 아닌 건물의 공유지분의 경우에는 분할을 명하는 대상 건물이 형태상으로 구분소유가 인정될 수 있는 예외적인 경우가 아니라면, 현물로 분할이 곤란하다는 이유로 경매를 통한 분할을 하라는 취지의 판결이 선고될 가능성이 크기 때문이다. 이 경우 낙찰을 통해 받은 공유지분이 다시 경매에 들어가게 됨으로써 예측할 수 없는 상황이 발생할 가능성이 있을 수 있기 때문이다.

이상으로 보는 바와 같이, 법적인 절차를 정확하게 이해한다면 경공매를 통한 부동산 공유지분의 취득은 기대이상의 수익을 가져올 수 있는 훌륭한 재테크수단이 될 수 있다. 필자가 자문하고 있는 경매 고수들 역시, 공유지분 투자를 통해 많은 차익을 남겨왔고, 지금도 낙찰받을 공유지분을 물색하고 있는 것도 바로 그 이유 때문인 것이다. -이상-

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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