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불법적인 부동산투자, 실패할 가능성이 크다

2008-04-24 | 작성자 최광석 | 조회수 14,192 | 추천수 302

■ 모 신문사와 인터뷰 도중, 변호사 입장에서 일반인들에게 가장 해주고 싶은 부동산재테크 노하우가 무엇인지에 관한 질문을 받았다. 부동산전문변호사이면서도 개인적으로 부동산재테크에는 별 관심이 없는데다가, 변호사일 자체가 돈을 버는 재테크와는 거리가 있기 때문에 무슨 이야기를 할까 한참을 고민했다. 그러다가, “ 높은 수익률을 위해서라도 가급적 합법적인 곳에 투자하라”는 이야기를 했다. 거래과정에서의 불법적인 요소는 상대방에게 약점으로 작용하게 되면서 분쟁이 발생하더라도 법의 보호를 요청하기가 어려워진다. 결국, 적극적인 자기 권리주장을 못하기 때문에 “수익률”을 떨어뜨리는 요인으로 작용할 수 밖에 없는 것이다.

두 가지 예를 들어 보자.

■ 첫 번째 사례는, 서울 모 지하철역에 지하상가점포 하나를 매입한 의뢰인의 케이스다. 의뢰인이 투자한 지하철역은 서울에서 가장 유동인구가 많은 곳 중의 한 곳으로 상권이 워낙 좋다보니 몇 평에 불과한 점포 하나에 10억원 이상을 투자했다. 하지만, 법적으로는 매입한 것이 아니라 임차인의 지위를 득한 것에 불과한 투자였다. 지하철 역 지하점포의 법적인 소유권은 지하철공사에 있었고, 지하철공사가 이를 타인에게 임대하고 있는데, 이 의뢰인은 이 임차인으로부터 그 지위를 매수하고, 지하철공사와 협의하에 임차인 명의를 변경했다. 그런데, 이렇게 임차인들끼리 돈을 수수하는 임차인지위 변경은 지하철공사와의 임대차계약에서 엄격하게 금지되고 있다. 즉, 이 계약은 엄연한 계약위반으로 임대차기간이 종료되면서 지하철공사로부터 계약갱신을 받지 못하면 투자한 돈을 한 푼도 회수할 수 없게 된다.  부동산거래를 많이 했다고 자부하는 이 의뢰인으로서도 이 점포 매수를 고려하면서 나름대로는 많은 고민을 했다고 했다. 그 과정에서, 이런 거래가 소유권을 취득하는 것이 아니라 단순히 임차인지위를 얻는 것에 불과하다는 법률관계도 파악하고 있었고, 지하철공사와의 임대차계약이 갱신되지 않을 가능성이 있는지, 권리자라고 하는 사람이 적법한 임차인인지 하는 문제에 대해서 나름대로 열심히 조사한 끝에 투자를 결정했다고 했다.
 
하지만, 이 거래는 소유권취득이 아니라 지하철공사와의 임대차계약에 불과하고, 거액을 수수한 행위는 계약위반이 될 수 있다는 점에서 근본적으로 문제라고 할 수 있는데, 이 의뢰인은 이 점에 대한 고려를 소홀히 했다. 결국 이 문제 때문에 의뢰인이 예상치 못한 문제가 생기기 시작한 것이다. 이 점포는 오래 전부터 지하철공사와 임대차계약을 체결한 임차인이 아니라 실제로는 전차인에 의해 운영되고 있었는데, 실제 이 점포에서 영업할 의도가 아니라 투자수익을 노리던 의뢰인으로서는 전차인으로부터 많은 월세를 받을 수 있는 부분이 매력적이었다. 하지만, 의뢰인이 점포에 대한 권리를 취득한 직후부터 이 전차인은 ‘장사가 잘 되지 않는다’는 이유로 월세를 전혀 내지 않기 시작했다. 의뢰인은 월세 체납이 몇 개월 지속되자 다른 사람으로 교체하기로 마음먹고 나가달라고 요청했는데, 뜻밖에도 그 전차인으로부터 ‘자신을 내보내게 되면 이 의뢰인의 불법적인 거래를 지하철공사에 신고하겠다’는 협박을 받게 되었다고 했다. 만약, 지하철공사에 이런 불법거래사실이 밝혀지게 되면 임대차계약해지 사유가 되면서 임차인지위를 상실하게 되는데, 이렇게 되면 결국 10억원이 넘는 투자금액을 고스란히 손해보게 된다. 소유권을 취득하는 일반적인 부동산투자의 경우에는 투자에 실수가 있더라도 취득한 그 부동산 자체는 남을 수 있지만, 이 의뢰인의 투자는 투자금액 전액이 그야말로 연기처럼 사라지는 결과가 되는 위험천만한 투자인 것이다. 이 때문에 전차인에게 월세납부를 독촉하거나 전차인을 나가게 하지도 못하게 되면서, 10억원 이상을 투자한 이 점포는 수익을 한 푼도 내지 못하는 무수익 자산이 될 가능성이 커졌다. 이 의뢰인은 지금에서야 자신의 잘못된 결정을 후회하면서 다른 사람에게 점포를 넘기기로 마음먹고 새로운 매수인을 물색하고 있다. 하지만, ‘취득하면 큰 이익이 나고, 인기가 좋아 금방 처분될 수도 있다’며 매수를 부추기던 중개업자들의 말도 완전히 바뀌어서, 부동산경기 운운하며 매수자 구하기가 쉽지가 않다고 한다. 단지 부동산경기 때문일까? 근본적으로는 불법적이고 위태로운 거래이기 때문 아닐까? 합리적이고 냉정한 사람이라면 누가 이런 투자를 하겠는가?

이런 경우는 법적인 자문도 한계가 있다. 법적으로야 전차인을 협박죄로 고소하고 명도소송까지 하고 싶지만, 임차권을 상실할 수 있는 후환이 두려워서 실제로 이런 조치를 하기는 쉽지 않다. 문제있는 물건이니 빨리 처분하라는 것이 가장 적절한 자문이 될 수 밖에 없는 셈이다. 


■ 두 번째 사례는, 분양권 내지 입주권에 불법투자한 경우이다.
법적으로 일정기간 전매가 금지되는 분양권이나 입주권이 적지 않다. 더구나 최근 몇 년 내에는 부동산가격이 급등하면서 거래금지 대상이나 기간이 점차 늘어나고 있는 추세이다.  이처럼 거래금지 기간 동안의 거래는 당연히 불법임에도 불구하고, 거액을 주고 이런 권리를 매수하게 되면 불법이 발각될 우려 때문에 권리행사를 제대로 하기가 어렵다. 권리를 양도한 사람의 이중처분을 대비하면 이런 권리에 처분금지가처분신청을 해야하고, 이런 권리들이 등기된 부동산이 아니라는 특성 때문에 가처분이 실효성이 있기 위해서는 분양주체를 제3채무자로 삼아서 가처분결정문을 분양주체인 제3채무자에게 송달해야만 하는데, 이 과정에서 불법거래사실이 분양주체측에 인지될 수 있는 부담이 따를 수 밖에 없기 때문이다. 

위험은 여기에 그치지 않는다. 일정시간이 경과해서 권리양도가 합법화되는 시점이 오더라도, 분양권 내지 입주권을 매도한 측에서 원만하게 협조하지 않고 거액을 요구하는 경우가 적지 않다. 분양권 내지 입주권가격이 크게 상승한 경우에 이런 요구가 많다. 물론, 현재 판례상으로는 이들 분양권 내지 입주권이 불법적으로 거래되었다고 하더라도 형사상 처벌받는 것은 별론으로 하더라도 거래당사자간 민사상 효력은 유효하다고 하고 있어 민사재판에서는 승소할 수는 있겠지만, 이런 분쟁의 와중에 만약 불법거래사실이 분양주체측에 알려지게 되면 주택법위반으로 분양계약자체가 취소될 수 있다는 점에서, 추가적인 돈 요구를 완전히 무시하기는 어렵다.

■ 그럼에도 불구하고 우리 부동산거래 현실에서 불법거래가 횡행하는 것은 중개업자와 같은 부동산거래종사자들의 비양심에도 큰 원인이 있다. 중개업자는 부동산거래전문가로서 경험 등을 통해 이런 위험들을 알고 있는 경우가 많다. 그럼에도 불구하고 거래를 성사시켜 돈벌이를 하기 위해 이런 위험들을 고의적으로 은폐하거나 심지어는 ‘아무런 문제없다’는 식으로 거짓되게 이야기하는 경우가 있다. 심지어, 불법적인 거래로 문제가 발생해서 항의를 받게 될 때 자기가 소개한 물건임에도 불구하고 “불법”투자라는 약점을 잡아 책임을 피해버리는 파렴치한 경우도 있다. 어떤 경우에는, 이런 약점까지 미리 계획하고서 터무니없는 중개를 하지 않았나하는 생각이 들 때가 있다. 도저히 자격있는 전문가라고 할 수 없는 처사인 것이다.

합법적이면서도 위험부담이 있는 거래는 위험을 고려한 수익을 산출할 수 있지만, 불법적인 거래는 도대체 위험을 예측하기가 어렵다. 결국, 단순히 윤리적인 측면이 아니라 위험을 고려한 수익률이라는 측면에서도 불법적인 부동산거래는 결코 바람직하지 못하다고 필자는 확신한다.  -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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