허위과장 분양광고에 대해 경종을 울리는 판결

2008-03-13 | 작성자 최광석 | 조회수 12,753 | 추천수 320

■ 허위과장광고를 통해 분양을 일삼는 우리 분양현실에 경종을 울리는 판결이 선고되어 소개한다. 서울고등법원 2008. 1. 18. 선고 2006나67772호 판결인데, 인천국제공항과 영종도 주변 지역을 연결하는 신교통시스템인 PMS시스템의 도입이 확정되지도 않은 상태임에도 불구하고, “2005년말까지 PMS시스템이 완공될 예정”이라는 취지의 문구로 오피스텔을 광고한 행위에 대하여, 표시광고의 공정화에 관한 법률 제10조 및 민법상 허위과장광고로서의 불법행위를 인정한 사례이다. 허위과장이 수분양자를 기망하는 정도에 이른다거나 민법상 착오에 해당하는 등 분양계약을 취소할 정도에 미치지는 못한다고 하더라도, 일반상거래관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 없는 정도에 이르렀다면 불법행위책임을 부담할 수 있다고 판단한 점에 특징이 있다.

■ 또한, 배상액산정에 있어서도 허위과장광고로 인한 손해액입증이 객관적으로 곤란한 이 사안의 여러 가지 점을 종합해서 분양회사측에게 분양가액의 15% 상당으로 배상책임을 인정한 점도 눈여겨 볼 필요가 있다고 할 수 있다.

■ 판결의 핵심이라고 할 수 있는 허위과장광고의 불법성 판단부분에 관한 판결문내용만 구체적으로 소개한다.

 ▶ 표시광고의 공정화에 관한 법률에 기한 손해배상청구에 대해 법원은 “ ----위 “2005년 말까지 PMS 완공 예정”이라는 광고(이하 ‘이 사건 광고’라 한다)가 허위·과장 광고에 해당하는지 살펴본다. 비록 위에서 본 바와 같이 이 사건 광고에 대하여 피고에게 기망의 고의가 인정되지는 않는다고 할지라도, 2001. 12. 31. 고시된 인천국제공항건설의 2단계사업(2002년~2008년) 기본계획에 PMS 설치사업에 관한 내용이 포함되어 있지 아니하였으므로 피고로서는 이 사건 광고를 하기 전에 위 고시내용을 확인해 보거나 인천국제공항공사측에 PMS 설치계획에 대하여 문의를 해 보았더라면 객관적으로 2005년 말까지는 PMS가 완공될 수 없는 상황임을 알 수 있었음에도 불구하고, 이러한 확인절차이나 문의절차 없이 장기적으로는 PMS 설치에 대하여 긍정적인 생각을 가지고 있었던 인천국제공항공사가 제공한 몇 가지 간접적인 자료를 가지고 그 실현가능성과 완공시기를 부풀려 이 사건 광고와 같이 광고한 것은 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 허위·과장 광고행위에 해당된다고 할 것이다. PMS에 관한 피고의 광고에 대하여 의사표시 취소의 사유가 되는 기망이 되지 않으면서도 불법행위를 구성하는 과장광고에 해당한다고 하는 이 법원의 판단 이유를 보충하여 설명한다. 사업자가 자신의 상품을 선전하는 광고에서 일체의 과장을 금지하는 것은 현실적으로 기대할 수 없는 것이므로 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 사회적으로 용인될 수 있는 사소한 과장은 의사표시 취소의 사유가 되는 기망이나 불법행위를 구성하는 과장광고에 해당되지 아니한다고 할 것이다. 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 사회적으로 용인될 수 있는 한도를 넘은 과장이나 허위를 담은 광고는 법적으로 허용될 수 없지만 법적으로 허용되지 않는 과장광고가 있었다고 하여 언제나 의사표시 취소의 사유가 되는 기망에 해당하는 것은 아니고 그 과장 또는 허위의 정도와 중요성, 그 광고에 대한 책임의 정도 등이 중대한 경우에는 의사표시의 취소사유가 되는 기망행위를 인정할 수 있지만, 그 정도가 의사표시 취소의 사유가 되는 기망행위까지는 인정되지 않고 손해배상책임의 원인이 되는 불법행위만을 구성하는 경우도 있다.
이 사건 사안을 다시 살펴보면 PMS 완공에 관한 피고의 광고는 PMS가 인천국제공항건설의 2단계 사업 기본계획에 포함되어 있지 않았다는 면에서는 객관적으로 허위광고이고, 인천국제공항공사가 PMS에 관하여 호의적인 전망을 하고 있었다는 점을 참작하더라도 PMS 완공을 확언한 면에서는 과장광고임이 명백하며, 그 허위 또는 과장의 정도와 PMS가 이 사건 오피스텔의 가치를 판단함에서 차지하는 비중을 참작하면 그 허위 또는 과장은 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 사회적으로 용인될 수 있는 한도 내에 있다고 할 수 없다는 것이 이 법원의 판단이다. 그러나 이 사건 오피스텔의 가치를 판단함에 있어서 PMS가 차지하는 비중과 허위 또는 과장 광고에 대한 피고의 책임의 정도를 참작하면 피고의 허위, 과장광고는 취소사유로 되는 기망행위에 해당한다고 보기에는 부족하고 다만 손해배상책임을 부담하는 불법행위를 구성한다고 판단한다-- 결국, 피고는 표시광고의 공정화에 관한 법률 제 10조 제1항에 따라 PMS광고부분으로 인하여 원고들이 입은 손해를 배상할 책임을 지며, 이러한 손해배상책임에 대하여는 같은법 제10조 제2항에 따라 고의 또는 과실이 없음을 이유로 한 면책주장이 허용되지 아니한다”고 판단하고,

▶ 이어, 민법에 기한 손해배상청구에 대해서도 법원은, “---원고들이 민법에 기한 불법행위책임도 주장하므로 나아가 살피건대, 오피스텔분양계약의 경우 분양자는 계약체결과정에 있는 수분양자들에게 분양계약의 성립과 실현 등 의사결정에 중대한 영향을 줄 수 있는 사정에 대하여는 적시에 정확하고 충분한 정보를 고지하고 설명할 신의칙상 의무가 있다고 할 것인바, 인천국제공항에 근무하는 상주인구와 위 공항을 이용하는 유동인구의 유입을 쉽게 해 줌으로써 이 사건 오피스텔의 시장가치를 증대시켜 줄 수 있는 교통시스템인 PMS가 만일 2005년까지 완공되지 아니하거나 아예 시공조차 되지 아니한다면, 보통의 주의력을 가진 일반인으로서도 인천국제공항과 1.2㎞ 이상 떨어져 있는 이 사건 오피스텔을 분양받기 주저하거나 적어도 이 사건 분양가액과 같은 가격으로는 이 사건 오피스텔을 분양받지 않으려고 하였을 것으로 예상되는 점을 감안하면, 대형건설업체로서 일반인들의 인지도와 신뢰도가 높은 피고로서는 이 사건 광고와 같이 광고하기에 앞서 인천국제공항건설 기본계획에 PMS 설치사업에 관한 내용이 포함되어 있는지, 인천국제공항공사가 위 기본계획을 변경해서라도 PMS 설치사업을 추진할 의지나 구체적인 계획이 있는지 등을 최대한 신중하게 확인한 후 이에 관한 정확하고 충분한 정보를 수분양자들에게 제공해 주었어야 할 것이고, 적어도 피고 스스로가 2005년까지 PMS가 완공되리라고 판단하게 된 구체적인 근거자료 등을 있는 그대로 원고들에게 충분히 설명하고 고지할 의무가 있었다고 할 것이다.
그런데 피고는 이 사건 분양계약의 교섭단계에 있는 원고들에게 위와 같이 PMS 설치에 관한 정확하고도 충분한 정보를 구체적으로 고지하거나 설명하지 아니한 채 만연히 과연 객관적으로 2005년까지 PMS 완공이 가능한지 여부를 정확히 확인해 보려는 별다른 노력도 기울여 보지 아니하고 ‘2005년 PMS 완공 예정’이라는 잘못된 정보를 제공한 것은 통상의 선전·영업활동을 넘어서서 수분양자들에게 의사결정에 영향을 줄 수 있는 중요한 사정에 관한 신의칙상 고지의무 내지 설명의무를 위반한 것이라고 봄이 상당하므로, 피고는 자신의 신의칙상 고지의무 내지 설명의무 위반으로 인하여 불리한 계약을 체결하게 된 원고들의 손해를 배상할 책임이 인정된다. 결국 어느 모로 보나 피고의 불법행위로 인한 손해배상책임은 인정된다“고 판단하였다.


■ <참고법령>
표시광고의 공정화에 관한 법률 제10조 (손해배상책임) ①사업자등은 제3조제1항의 규정에 위반하여 부당한 표시·광고행위를 함으로써 피해를 입은 자가 있는 경우에는 당해 피해자에 대하여 손해배상의 책임을 진다.

②제1항의 규정에 의하여 손해배상의 책임을 지는 사업자등은 그 피해자에 대하여 고의 또는 과실이 없음을 들어 그 책임을 면할 수 없다

 

 

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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