경매브로커의 지나친 입찰권유 경계해야

2007-09-03 | 작성자 최광석 | 조회수 11,758 | 추천수 281

재테크수단으로 부동산경매가 보편화되는 가운데, 경매대상물의 권리분석과 입찰절차, 입찰가격결정 등 경매의 제반과정을 도와주는 대가로 컨설팅비용이라는 명목의 수수료로 받는 경매브로커의 폐해가 심심치 않게 발견된다. 일반 매매에 비해 입찰을 통한 취득은 절차가 복잡하거나 법적인 위험이 크다보니 이런 점을 감안해서 시세보다는 할인된 금액으로 취득해야 수지타산이 맞을 수 있는데, 낙찰이 되어야만 보수를 받게되고 어떤 경우에는 낙찰금액에 비례한 보수액수 때문에 일부 경매브로커들은 경매의뢰인 보다는 자신들의 이익에만 혈안이 되어 낙찰하기에 적합하지 않거나 적정한 가격을 초과하는 무리한 낙찰을 일삼는 경우가 적지 않다. 

그렇다고해서 이들에 대해 법적인 책임을 묻기도 쉽지 않다. 법적으로 체크해야 될 위험요소를 설명해주지 않는 등 컨설팅을 하는 이들의 책임범위나 잘못이 객관적으로 명백한 경우에는 법적이 책임추궁이 가능할 수 있지만 그렇지못한 경우도 상당히 있을 수 있다.  예를들어, 감정가가 10억원인 토지가 2번 유찰되다가, 3번째 입찰기일에서 브로커의 사적인 욕심으로 2번째 입찰기일의 최저가 보다 높은 9억원 정도에 낙찰되었는데 공교롭게도 3번째 입찰기일에서 다른 입찰자가 전혀 없이 단독입찰된 경우를 가정해보자. 이 브로커에게 책임을 묻기 위해서는 우선 의뢰인에게 법적인 의미의 "손해"가 있어야 하고, 그 다음으로는 이 손해발생이 경매컨설팅을 의뢰받은 사람으로서 민사상 위임의 법리에 따라 선량한 관리자로서의 주의의무를 소홀히 한 것인지 여부를 밝혀야한다. 그렇지만, 이를 입증하기가 쉽지 않다. 다른 입찰자가 전혀 없었는데도 당해 입찰기일의 최저가 보다 현저히 높은 금액으로 낙찰이 이루어졌지만, 이 자체만으로는 이 의뢰인에게 법적인 손해가 있다고 단정할 수는 없다. 이 낙찰물건의 객관적인 감정가격은 10억원이었는데 감정가 보다 낮은 9억원에 낙찰되었다는 점에서 본다면 의뢰인에게 “손해”가 있다고 보기는 어렵다. 배상책임이 인정되기 위해서는 이 브로커가  선량한 관리자의 주의의무를 다했더라면 9억원이 아니라 좀 더 낮은 가격에 낙찰받을 수 있었을 것이라는 입증이 필요한데, 쉽지 않다. 사심을 가지고 입찰에 임한 브로커이지만 책임을 면하기 위해 나름대로 여러 가지를 고려해서 입찰가격을 정한 것이라는 변명을 하게되면 이를 반박하기가 수월치 않기 때문이다. 더구나, 최근에는 브로커들이 자신들이 정한 입찰가 보다 근소하게 낮은 금액을 쓰게 하는 들러리를 동원하기까지 하는데, 이 정도라면 의뢰인이 어떻게 이들을 당해내겠는가?

이런 가운데, 이런 저질 경매브로커에 대해 책임을 묻는 판결이 최근 선고되어 주목되고 있다. 입찰보증금 외에 자금을 확보하고 있지 못한 의뢰인에게 접근해서, 낙찰물건 전매자가 확보되어있지 않음에도 불구하고 이미 확보되어 있는 것처럼 가장하여 ‘입찰 보증금만 준비하면 입찰잔금 납부하기 이전에 전매하여 상당한 이익을 남겨주겠다’고 거짓말하면서, 입찰부동산의 적정가격에 대해서도 객관적인 조사를 하지 않은 상태에서, 감정가격은 비록 36억여원이지만 여러차례 유찰을 거듭하다가 최저가격이 15억 여원까지 떨어진 입찰기일에서 ‘시세에 비해 저렴하다’고 의뢰인을 회유하여 무려 28억원의 가격으로 입찰하게 만든 다음, 잔금지급일까지도 전매해주지 못해 결국 금융기관 대출로 입찰잔금을 납부하게 한 후, 수년간 전매시켜주지 못하다가 결국 대출금 때문에 경매절차에 들어가서 처음 낙찰받은 가격보다 무려 10억원이 떨어진 18억원에 처분되게 되자, 이 브로커에 대해 손해배상이 청구된 사안에서 법원은, 이 브로커의 책임을 인정하여 차액 10억원에 대한 배상책임을 인정했다(서울고등법원 2007. 7. 5. 선고 2006나 34550호 ). 브로커들의 책임을 입증하기가 용이하지 않은 현실에서 이례적이고 경종을 울리는 판결이라고 할 수 있다(더구나 이 판결은,  28억원에 입찰하는 과정에서 다른 사람이 불과 5천만원 적은 금액으로 함께 입찰했는데, 이에 대해 악의적인 들러리로 보고 브로커와 함께 사기죄 공범으로 기소되어 1,2심에서 유죄가 인정되었지만 대법원에서는 증거부족으로 무죄판단된 후, 이 브로커에 대한 민사적인 손해배상사건의 1심 재판에서 이 브로커에 대한 배상책임이 부정되었지만, 이 판결 재판부인 서울고등법원은 전매가능성과 적정가격에 대한 이 브로커의 기망사실을 인정하여 민사책임을 인정하는 판단을 하였다는 점에서도 특징이 있다). 

결국, 이렇게까지 혼탁해진 우리 경매컨설팅 시장을 생각한다면, 이들의 자문에 대해서는  한걸음 떨어진 입장에서 참고의견 정도로 치부하는 것이 합리적일 것이다. 또한, 낙찰이 되어야만 보수를 지급하는 지금의 컨설팅보수체계는 의뢰인의 이익을 해치면서까지 무리한 입찰을 초래할 수 밖에 없다는 점에서 다른 방식으로 합리적으로 보완될 필요가 있다고 보인다. -이상-

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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