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토지거래허가와 계약위반

2007-08-17 | 작성자 최광석 | 조회수 12,617 | 추천수 260

현 정부 들어 “투기방지”라는 이유로 토지거래허가구역이 증가하면서 덩달아 토지거래허가와 관련된 법적 분쟁도 급증하고 있다.

이런 법적 분쟁의 대부분은, 토지거래허가의 특수한 법리에 대해서 제대로 이해하지 못한 채 일반 토지를 거래할 때처럼 계약을 대하는데서 주로 발생한다. 국토이용관리법상 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 거래계약은 관할관청으로부터 허가받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 않아 “무효”라는 점에서, 토지거래허가를 받기 이전에는 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없고, 따라서 상대방의 거래계약상 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수도 없는 것이 기본법리인데( 대법원 2000. 1. 28. 선고 99다40524 판결), 이런 점에 대한 이해없이 일반 부동산거래와 마찬가지일 것으로만 막연하게 생각하는 것이 일반적이다. 계약이 이행되지 못하는 가장 일반적인 사유라고 할 수 있는 매수인의 대금미지급문제를 예를 들자면, 이런 경우가 발생하더라도 매도인은 일반 부동산거래에서처럼 계약서상에서 약정한 위약금몰수를 단행할 수는 없다. 토지거래허가를 받기 이전에는 원칙적으로 계약 자체가 무효이기 때문에 계약 위반할 경우에 정해 둔 위약금(손해배상의 예정)약정 역시 효력이 없기 때문이다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들은 일반적인 계약에서처럼 이런 경우에도 매매계약서에서 정하는 계약금상당의 위약금 몰취를 당연하다고 잘못 생각하고 있다.

그렇다면, 허가구역 내의 토지를 거래할 때는 매우 조심스럽게 결정할 필요가 있다. 허가받기 이전에는 계약위반하더라도 그에 따른 손해배상이 쉽지 않다면 계약이행이 제대로 될 것으로 기대하기가 어렵기 때문이다. 

이런 점을 감안하더라도 부득이하게 허가 이전에 계약을 체결하게 된다면, 계약할 때 다음과 같은 점은 유의할 필요가 있다.

위에서 본 바와 같이, 허가를 득하기 전의 거래는 원칙적으로 무효이고 계약위반에 따른 손해배상청구도 할 수 없지만, 판례는 “ 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있으므로, 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 그 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있다”고 판단하고 있다는 점에서(대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결), 당사자 일방이 허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우를 계약위반사유로 계약서상에 명시하여, 이런 사유가 손해배상의 대상임을 보다 분명히 할 필요가 있다( 물론 위 판례에 의하면, 토지거래허가 구역 내의 토지에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 토지거래허가를 받을 수 없는 경우 이외에 당사자 일방의 계약 위반으로 인한 손해배상액의 약정에 있어서 “계약 위반”이라 함은 당사자 일방이 그 협력의무를 이행하지 아니하거나 매매계약을 일방적으로 철회하여 그 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우를 포함하는 것으로 봄이 상당하다라고 판단하고 있지만, 오해의 여지가 없도록 계약내용을 분명히 해 둘 필요가 있다고 본다).

같은 맥락에서, 허가되기 이전에 약속한 대금을 지급하지 않는 등의 사유가 발생했을 때 상대방인 매도인으로서는 일반계약에서 하는 것처럼 바로 해제를 위한 절차에 돌입해서는 안된다는 것을 명심해야 한다. 허가받기 이전에는 계약은 무효이기 때문에 대금미지급을 이유로 한 계약해제는 허용되지 않는다는 점에서, 결국 적법하게 계약을 해제하고 그에 따른 손해배상청구나 위약금몰수를 가능하기 위해서는, ① 앞서 본 바와 같이 상대방에게 토지거래허가절차에 협력할 것을 요구하고 상대방이 이를 거절할 경우 이를 이유로 해서 계약을 정리하는 절차를 밟거나, ② 만약 상대방의 협조하에 허가신청을 한 다음에 허가처분을 받아 일단 계약을 유효하게 한 다음에 대금청구를 해서 미지급하게 되면 그 때서야 계약해제와 손해배상청구를 하는 우회적인 방법을 택해야 할 가능성이 크다. 법리가 차이가 있다는 점에서 일반거래보다 훨씬 복잡한 과정을 거쳐 계약이 정리된다.  

이런 복잡한 법리를 이해하지 못한채 대금미지급을 이유로 바로 계약해제절차에 돌입하게되면, 자칫 허가신청협력의무를 매도인이 거절하는 의사표시로 해석될 수 있어 계약이 무효화되면서 아무런 소득없이 계약이 흐지부지되거나 되레 매도인이 불이익을 입을 소지도 없지 않다.

이런 점에서 허가구역 내의 토지거래는 더욱 신중할 필요가 있다. -이상-


<참고법령 및 판례>

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 (토지거래계약에 관한 허가)

①허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

②경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 제1항의 규정에 의한 허가를 요하지 아니한다.

③제1항의 규정에 의한 허가를 받고자 하는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획·취득자금 조달계획 등을 기재하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 토지이용계획·취득자금 조달계획 등에 포함되어야 할 사항은 건설교통부령으로 정한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획의 변경이 있는 경우에는 취득토지에 대한 등기일까지 시장·군수 또는 구청장에게 그 변경사항을 제출할 수 있다.

④시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 허가신청서를 받은 때에는 「민원사무처리에 관한 법률」의 규정에 의한 처리기간 내에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지하여야 한다. 다만, 제122조의 규정에 의하여 선매협의절차가 진행중인 때에는 위의 기간 이내에 그 사실을 신청인에게 통지하여야 한다.

⑤제4항의 규정에 의한 기간 이내에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통지가 없거나 선매협의사실의 통지가 없는 때에는 당해 기간이 만료한 날의 다음날에 제1항의 규정에 의한 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 지체없이 신청인에게 허가증을 교부하여야 한다.

⑥제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.

⑦제2항의 규정에 의한 토지의 면적 산정방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제119조 (허가기준) 시장·군수 또는 구청장은 제118조의 규정에 의한 허가신청이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 허가를 하여서는 아니된다.

1. 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용 목적이 다음 각목의 1에 해당되지 아니하는 경우

가. 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는 것인 경우

나. 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우

다. 허가구역안에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해 허가구역안에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우

라. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우

마. 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우

바. 허가구역의 지정당시 당해 구역안에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우

사. 허가구역안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 것인 경우

2. 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용목적이 다음 각목의 1에 해당되는 경우

가. 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우

나. 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우

3. 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우

■ 대법원 2000. 1. 28. 선고 99다40524 판결

국토이용관리법상 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 거래계약은 관할관청으로부터 허가받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하여 무효이므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없고, 따라서 상대방의 거래계약상 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수도 없다.

■ 대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결

국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 거래계약이 유동적 무효의 상태에 있는 경우 그와 같은 유동적 무효 상태의 계약은 관할 관청의 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속된다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다.

■ 대법원 2000. 6. 9. 선고 99다72460 판결

토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 매매계약이 체결된 후 매도인이 매수인에게 채무불이행을 이유로 해약통지를 하자 매수인이 계약금 상당액을 청구금액으로 하여 위 토지에 대한 가압류를 경료한 경우, 위 매매계약은 가압류 당시 쌍방이 토지거래허가신청을 하지 않기로 하는 의사표시를 명백히 함으로써 확정적 무효가 되었다고 볼 여지가 있다고 한 사례

 

 

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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서울의달 2007-08-21
잘 읽었습니다. 토지거래허가구역내의 부동산을 거래할때 유념해야할 사항에 대해 올려주신것 고맙습니다.
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