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미등기 건물 임차할 때, 더욱 주의해야

2007-06-14 | 작성자 최광석 | 조회수 13,036 | 추천수 277

 


미등기건물이라도 주택임대차보호법상의 권리보호를 받을 수 있다는 막연한 생각에 미등기건물을 임차할 때 대수롭지 않게 생각하는 경향이 있다. 하지만, 미등기건물을 임차함에 있어서는 등기된 건물 보다 훨씬 많은 주의를 기울여야 한다. 주택임대차보호법상 임차인의 권리보호는 주로 대항력과 우선변제권을 의미하는 것인데, 이를 위해서는 정확한 전입신고가 전제가 된다. 그런데, 등기되지 않은 건물은 건물의 공식적인 실체가 아직 정확치 않은 상태라는 점에서 임차인 입장에서는 정확한 전입신고에 어려움이 따를 수밖에 없다. 결국, 미등기상태에서는 공부상의 표시가 아니라 현관문의 표시 등 단순히 외관상에 나타난 것만을 보고 전입신고를 하게 되는데, 그 후 등기되는 과정에서 기존의 외관상 표시와 다르게 건물이 등기되면 결과적으로 잘못된 전입신고를 한 셈이 되어 임대차보호법에서 정하는 임차인으로서의 권리보호를 받지 못할 수 있는 것이다. 

다음의 사례 역시 이런 문제로 곤경에 처하게 된 임차인의 황당한 케이스라고 할 수 있다.


임차인 갑은 서울
동대문구 소재 아파트 한 채를 임차하는 계약을 체결했는데, 임대차계약 체결 당시 이 아파트는 임시사용승인은 받아 거주는 가능했지만 아직 건축물대장이나 등기부는 만들어지지 않은 상태였다. 당시 갑이 임차하려고 하던 이 아파트는 해당 현관문에 701호라고 기재되어있었는데, 갑은 보증금을 전부지급하고 이사한 직후에 아무런 의심없이 전입신고를 701호로 했다.  

그런데 문제는, 임차인 갑이 701호로 전입신고한 직후에 만들어진 건축물대장과 등기부등본상에는 갑이 임차한 이 아파트가 701호가 아니라 700호로 등재되어버린 것에서 발생했다. 사연은 다음과 같다. 이 아파트 건축주이자 임대인은, 이 아파트를 건축할 당시 19세대 이상의 공동주택 건축행위에 대하여 적용되는 주택법의 적용을 피하고 규제가 보다 느슨한 건축법을 적용받기 위하여 편법을 사용했다. 즉, 실제로는 7층에 2개의 구분된 호실에 대해 701호, 702호와 같이 별개로 등기되도록 업무처리를 해야 함에도 불구하고, 두 개 호실을 한꺼번에 묶어 700호라는 호실 하나로 건축허가신청해서 결국 700호라는 하나의 호실로 건축물대장과 등기부가 작성되어버린 것이다. 급기야 등기부가 만들어진 바로 다음날 700호를 담보로 금융권에서 거액의 대출이 발생했다. 임차인 갑은 이런 사실을 까맣게 모르고 있다가, 입주한지 1년이 지난 시점에서야 우연히 알게 되었다. 그때서야 부랴부랴 임대인과 합의하에 임대차계약서를 다시 작성하고 기존의 701호로 된 전입신고를 700호로 바로 변경하는 절차를 밟았다.

그렇지만, 애석하게도 바로 이 대출이 제대로 갚아지지 못해 결국 700호는 경매에 들어가고 말았는데, 배당과정에서 임차인 갑은 잘못된 전입신고를 했다는 이유로 근저당권자인 금융기관 보다 후순위로 인정받아 배당에서 배제되어 버렸다.


현재, 이 임차인은 법원의 배당에 대해 이의소송을 제기하여 재판 중에 있는데, 필자의 의견으로는 이 임차인이 당초 701호로 전입신고한 시점을 기준으로 보호되어야 한다고 생각한다. 대법원은 「주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다」는 기준하에, 「다세대 주택의 임차인이 등기부상의 층.호수와 불일치하는 주소로 전입신고를 하였으나, 등기부상의 건물내역과 임차인의 주민등록 주소를 비교하여 볼 때 주민등록상의 층.호수가 등기부상의 층.호수를 의미한다고 인식할 수 있다는 이유로 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다」
( 대법원 2002. 6. 14.선고 2002다15467 판결 ),「등기부상 에이(A)동이라고 표시된 연립주택의 임차인이 ‘가’동이라고 전입신고를 한 경우에도 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다」( 대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351호 판결 )고 판단하고 있어, 이 임차인의 경우 저당설정 당시에 이미 임차인이 거주하고 있었고 이 건 아파트 7층의 외관상 표시는 701호, 702호만으로 되어있어서, 비록 금융기관이 700호에 저당을 설정하는 과정에서 현장실사 등을 통해서 저당목적물에 임차인이 거주하고 있다는 사실을 객관적으로 쉽게 알 수 있었던 것으로 판단되기 때문이다.


어쨌건, 미등기건물에 대해 조금만 더 주의를 기울여서, 계약체결하는 과정에서 건축허가도면을 사전에 열람하는 방법으로 분쟁의 가능성을 미리 알아 이 건물을 아예 임차하지 않았거나, 아니면 입주 직후에 계속 등기부등본열람을 신경써서 제 때 대책을 세웠더라면 지금과 같은 이런 마음고생은 크게 줄지 않았을까하는 아쉬움이 있다. -이 상-


<참고판례>

■ 대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결

[1]주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다.

[2] 다세대 주택의 임차인이 등기부상의 층·호수와 불일치하는 주소지로 전입신고를 하였으나, 등기부상의 건물내역과 임차인의 주민등록 주소를 비교하여 볼 때 주민등록상의 층·호수가 등기부상의 층·호수를 의미한다고 인식할 수 있다는 이유로, 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하지 않다고 단정한 원심을 파기한 사례.



■대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다.

[2] 부동산등기부상 건물의 표제부에 '에이(A)동'이라고 기재되어 있는 연립주택의 임차인이 전입신고를 함에 있어 주소지를 '가동'으로 신고하였으나 주소지 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 '가동', '나동'으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회통념상 '가동', '나동', '에이동', '비동'은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있고, 더욱이 경매기록에서 경매목적물의 표시가 '에이동'과 '가동'으로 병기되어 있었던 이상, 경매가 진행되면서 낙찰인을 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도 위 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 아무런 어려움이 없었다는 이유로 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다고 판단한 사례.


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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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