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권리금계약, 금액 정할 때 대략의 기준이라도 정해야

2007-05-09 | 작성자 최광석 | 조회수 11,543 | 추천수 265
 

“권리금계약”을 체결함에 있어 권리금액수를 산정하는 방법에 있어 아무런 근거나 기준이 없다는 점이 큰 문제로 지적될 수 있다.


권리금계약 내지 권리양수도계약이라는 것은 현재의 임차인으로부터 시설, 영업노하우, 점포위치에 따른 영업상의 이점 등을 “권리”라는 명목으로 다음 임차인이 넘겨받는 내용의 계약이 일반적인데, 금액이 수천만원 심지어는 수억원이면서도 금액을 산정하는 구체적인 방법에 대해서는 전혀 나타나 있지 않은 경우가 대부분이다. 기존 임차인이 지급한 액수에서 일정금액을 빼고 더하는 주먹구구식으로 금액을 정하는 것이 일반적이다. 결국 어떤 명목으로 그만한 금액이 산정되었는지가 불분명하기 때문에 분쟁이 발생하더라도 해결하기가 용이하지가 않다.

실제 사례를 보자. 모 백화점 내 베이커리 매장의 권리를 2억원에 양수하는 계약을 체결한 의뢰인의 이야기인데, 이 의뢰인은 임대인이 백화점이고 이를 임차하여 베이커리 매장을 운영하고 있는 기존 임차인 甲으로부터 권리금조로 2억원을 주고 매장운영권을 매입하는 계약을 체결하면서, 계약체결할 때 계약금으로 5천만원을 주고 나머지 잔금은 1달 후에 지급하기로 했다. 그런데, 기존 임차인 甲이 의뢰인에게 이야기한 한달 평균 매출액이 실제와  차이가 난다는 사실이 확인되면서 분쟁이 발생했다. 계약체결 당시에는 베이커리 한달 평균 매출액을 3천만원이라고 들었는데, 계약체결 이후에 영업장부를 통해 실사해 본 결과 실제 매출액은 2천4백만원 정도에 불과하다는 사실이 확인되었다. 결국 당초 알고 있었던 매출액에 비해 20%나 매출액이 적었던 셈이다.

이런 사실을 확인한 의뢰인은 甲에게 항의했지만 ‘권리금계약이라는게 원래 약간 과장해서 이야기하는 것이므로 법적으로는 문제없다. 억울하면 법적으로 해보라’는 식의 태도로 일관하고, 전혀 성의를 보여주지 않았다고 했다. 이 때문에 결국 필자의 사무실을 방문하게 되었다.


이 사건의 민사적인 쟁점은 크게 두가지로 볼 수 있다.

첫 번째는 이렇게 체결된 계약을 없었던 상태로 돌릴 수 있는지 즉 법적으로 계약해제나 취소사유가 되는지, 두 번째는 계약을 되돌릴 수 없다면 권리금액을 감액할 수 있는 사유는 되는지였다. 그렇지만, 두가지 모두 결론내리기가 쉽지않다.

계약을 없었던 상태로 돌리기 위해서는 甲이 이야기했던 매출액달성이 계약의 내용이 되거나 계약을 체결한 매우 중요한 동기가 되어야 하는데, 권리금액을 산정함에 있어 기왕의 매출액은 하나의 고려요소에 불과할 뿐이고 또 금액차이가 20% 정도에 불과하여 계약을 해제하거나 취소사유가 된다고 단정하기 어렵기 때문이다.

또한, 약속한 권리금액을 감액하는 것 역시 감액기준을 정하기가 쉽지않다는 점에서 재판으로 해결하기가 용이하지 않다. 앞서 본 바와 같이, 권리금이라는 것은 현재의 영업상태나 시설비, 앞으로의 전망 등이 복합적으로 어우러져 금액이 결정된다는 점에서, 예상했던 매출액이 20% 정도 차이난다고 해서 당초 약속한 금액에서 20%를 공제하도록 판단하는 것이 반드시 합리적이라고 할 수 없기 때문이다. 더구나, 권리금 거래관행상 수천만원 이상의 금액이 오고감에도 불구하고 왜 그런 금액이 산정되었는지에 관한 기준이 전혀 정해지지 않는 경우가 태반이라는 점에서, 분쟁해결이 더욱 어렵다. 만약, 총 2억원의 권리금 구성을, 기존 시설비로 3천만원, 집기로 3천만원, 나머지 순수 권리(고객노하우, 장소적인 이익 등)로 1억4천만원 하는 식으로 액수를 산정할 수 있는 대략의 기준이라도 정했다면 분쟁해결이 훨씬 용이할 수 있다. 결국, 지금과 같이 아무런 근거없이 권리금을 정하는 관행하에서는 법원으로서도 판결의 형식으로 사건을 해결하기가 어려워져서 당사자의 양보를 구하는 조정으로 사건을 해결하고자 하는 경향이 있고, 이처럼 판결을 통해 사건해결이 어려운 사건은 입증책임이 있는 원고에게 아무래도 불리한 결론이 도출될 가능성이 높을 수 밖에 없다.

 

아래에서 보는 바와 같은 서울서부지방법원 2007. 5. 1. 선고 2006노 1371호 판결내용을 통해서도 권리금 산정기준을 정해두는 얼마나 중요한 지를  잘 알 수 있다. 권리양도인이 음식점을 새로이 개업하여 양수인에게 그 음식점의 영업권을 양도함에 있어, 비록 음식점의 시설비용 등 개업을 위하여 실제 소요되는 비용과 약정한 양도대금이 차이가 크게 난다고 하더라도 양수인으로서는 예상 수익 등의 다른 사정을 고려하여 영업권을 양수하였을 수도 있다고 할 것이라는 점에서, 양수인이 실제 소요되는 비용과 약정한 양도대금의 차이가 크다는 사실을 알았다고 하여 양수인이 영업권을 양수하지 않았을 것이 명백하다고 볼 수는 없다는 점에서, 양도인이 양수인에게 실제 소요되는 비용을 고지하지 않은 것이 기망에 해당되지 않는다고 판단한 것인데, 구체적인 기준없이 정해진 권리금액수에 대해서는 비록 세부적인 항목이 당초 예상과 다르다고 하더라도 법적인 구제가 쉽지않다는 것을 잘 보여주는 사례라고 할 수 있다.


거액을 주고 인수한 권리라고 하더라도 건물주와의 관계에서는 기본적으로 법적인 권리주장을 전혀 할 수 없는 것이 권리금계약의 치명적인 한계일 수 밖에 없는 상황에서, 지금처럼 권리를 사고파는 당사자간의 법률관계마저 불분명하다면 그 불이익은 결국 권리를 사고 판 거래당사자 모두에게 돌아올 수 밖에 없다. -이상-



< 서울서부지방법원 2007. 5. 1. 선고 2006노1371호 판결>

□ 판결의 요지

○공소사실의 요지

    피고인은, 사실은 서울 구로구 ○○동에 있는 ○○백화점 내 지하 1층 음식점(푸드코트)은 보증금이나 권리금이 없이 백화점 측에 매출의 일정비율을 수수료로 지급하는 임대매장이고 실면적 10㎡ 이내의 소규모 매장일 뿐만 아니라 위 음식점은 여러 종류의 식당이 한 곳에 밀집하여 있고 손님이 원하는 음식을 선택하고 해당 음식점에 가서 직접 음식을 수령한 후 중앙부분에 공동으로 사용할 수 있는 식탁과 의자를 사용하여 식사를 하는 형태로 영업하는 곳으로서 내부 인테리어 비용이 많이 소요되지 않기 때문에 매장을 임차하여 음식점 영업에 필요한 시설을 새로 설치하더라도 많은 비용이 소요되지 않음에도 이러한 사실을 숨기고 피해자 나○○에게 실제 소요되는 비용보다 많은 금액이 필요한 것처럼 말하여 위 음식점 인수비용 명목으로 돈을 받아 피고인의 정○○에 대한 개인채무 변제 등을 위하여 사용하기로 마음먹고,

    2004. 7. 13.경 경기 고양시 일산구 주엽동에 있는 상호불상 커피숍에서 피해자에게 위와 같은 사실을 숨기고 “○○백화점 내 ‘○○’ 음식점을 인수하여 내부공사를 한 후 몽고음식점을 운영할 수 있도록 하기 위하여 인수비용이 2억원 필요하다”라고 거짓말을 하여 피해자를 속이고, 위 돈이 모두 인수비용으로 소요되는 것으로 오인한 피해자로부터 같은 날 피고인의 예금통장으로 위 음식점 인수비용 명목으로 1억 4,000만원을 송금 받아 이를 편취하였다.


○ 검사의 주장

   △ 사실오인

    피고인의 검찰에서의 자백진술, 피해자의 진술 등을 종합하면, 피고인은 피해자로부터 이 사건 몽고음식점 시설 등에 필요한 인수비용 명목으로 금원을 지급받은 것이다.

   △ 법리오해

    이 사건 몽고음식점 시설 등에 실제로 소요되는 비용이 피고인과 피해자 사이에 약정한 금액과 큰 차이가 있어 피고인이 피해자에게 실제 소요되는 비용을 고지하여야 할 의무가 있으므로, 이를 고지하지 않은 것은 사기죄의 기망에 해당된다.

○ 이 법원의 판단

   △ 사실오인 주장에 대하여

    먼저, 피고인의 검찰에서의 자백진술에 관하여 보건대, 피고인은 이 사건 공소사실에 대하여 공소사실 기재 일시경 고소인으로부터 이 사건 금원을 교부받은 것은 사실이지만, 위 금원은 피고인이 ○○백화점 안에 몽고음식점 영업을 할 수 있는 모든 시설을 갖추어 피해자에게 그 운영권을 대금 2억원에 양도하기로 약정하고 피해자로부터 위 약정 양도대금의 일부로 받은 것이지, 공소사실 기재와 같이 ○○백화점 내 ○○음식점 인수 및 내부공사 등의 인수비용 명목으로 받은 것이 아니라는 취지로 일관되게 진술하고 있다. 다만, 피고인이 검찰 제1회 피의자신문 당시 한 차례 ‘고소인에게 ○○백화점에 몽고음식점을 개점하려면 비용으로 2억원이 들어가니 2억원을 달라고 하여 받은 것’ 이라고 진술하였으나, 이어지는 같은 신문 중 ‘몽고씨그릴 음식점을 개점하는 데 비용으로 2억원이 필요하니 개점비용으로 사용할 2억원을 달라고 하였던 것이 아니라, 나○○에게 몽고씨그릴 음식점을 개점하여 그 운영권을 2억원에 매매하기로 하고 2억원을 받기로 하였던 것’이라고 진술함으로써 앞선 진술 내용을 정정하였고, 이와같은 진술 전체의 취지에 비추어 볼 때 앞선 진술만을 놓고 이 사건 공소사실에 대한 자백진술이라고 보기는 어렵다.

    다음으로, 피해자 나○○의 경찰, 검찰 및 원심법정에서의 각 진술에 관하여 보건대, 그 진술의 취지는 ‘피해자는 이 사건 금원을 교부하기 1주일 전쯤 친구인 피고인으로부터 피고인이 ○○동 소재 ○○백화점 내 몽고음식점 ’몽고○○‘을 4억원에 인수하기로 계약하였고, 위 ’몽고○○‘의 하루 매출액이 300만원에 이르러 사업성이 있어 몽고○○이라는 음식점을 체인화할 계획이며 그 일환으로 구○○소재 ○○백화점에 몽고○○ 체인점 1호점을 낼 예정인데, ○○백화점의 체인점의 경우 매출액이 ○○백화점 매출액의 절반 정도에 이를 것으로 예상되는 점 등에 비추어 ○○백화점의 체인점은 2억원 정도면 인수할 수 있을 것이라는 말을 들었다. 이에 피해자는 ○○백화점의 체인점 운영에 욕심이 생겨 피고인과 사이에 피해자가 피고인에게 2억원을 교부하면 피해자가 ○○백화점에서 몽고음식점을 영업할 수 있도록 모든 것을 갖추어 주는 조건으로 인수하기로 합의하고, 피고인에게 위 대금 중 일부인 1억 4,000만원을 지급하였다. 피고인이 피해자에게 위와 같이 ○○백화점 내 몽고음식점을 인수하기로 하고 대금을 지급받는 과정에서 피해자에게 위 2억원이 구체적으로 어디에 사용되는지에 대하여 이야기한 적은 없다. 피해자는 피고인이 ○○백화점 내 몽고음식점을 개장하고 영업함에 있어 피고인의 권리나 이익을 이야기하지 않아 고맙기도 하고, 자신은 장사경험이 없어 피고인의 도움을 받고자 순이익의 50%를 피고인에게 주겠다는 제안도 하였다.’는 것이다. 그러나 위 각 진술만으로는 피고인이 피해자로부터 공소사실 기재와 같이 ○○백화점 내 ○○음식점 인수 및 내부공사 등의 인수비용 명목으로 이 사건 금원을 받았다는 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

    오히려 피고인의 진술, 나○○의 각 진술, 이 사건 금원에 대한 영수증의 기재, 당심의 사실조회에 의한 ○○백화점의 사실조회결과에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고인과 피해자 사이에 합의한 대금 2억원은 ○○백화점에서 영업 중인 몽고음식점의 매출규모(일일 약 300만원), 인수대가(4억원) 등과 견주어 결정된 점, ② 피고인이 피해자에게 위 2억원의 구체적 사용용도에 대하여 전혀 언급하지 않은 점, ③ 피해자는 2004. 7. 13.경 피고인에게 1억 4,000만원을 지급하고, 피고인으로부터 ○○백화점 내 몽고음식점을 매매함에 있어 그 대금 2억원 중 1억 4,000만원을 지급받았다는 취지가 기재된 영수증(수사기록 제10쪽)을 교부받은 점, ④ 피고인이 피해자에게 ○○백화점 내 몽고음식점 개점 계획을 말할 당시인 2003. 7. 초경 피고인과 ○○백화점 사이에 몽고음식점 개점에 관한 협의가 진행되고 있었고, 그 후 실제로 피고인이 2004. 8. 21.부터 ○○백화점 내 몽고음식점을 개점하여 운영하여오다가 월 평균 5,000만원으로 매출이 감소된데다가 피해자의 가압류 신청 등으로 인하여 2005. 5. 19. 운영이 중단된 점 등을 종합하여 보면, 피고인과 피해자 사이에 합의한 대금 2억원은 ○○백화점 내 몽고음식점 영업권의 양도대금으로 보인다.

   △ 법리오해 주장에 대하여

    사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 그 중 소극적 행위로서의 부작위에 위한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 그 사실을 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것이다(대법원 1999. 5. 25. 선고 98도2792 판결 참조).

    앞서 본 바와 같이 피고인이 피해자에게 음식점 영업권을 양도하고 피해자로부터 그 양도대금을 받기로 한 이 사건의 경우, 양도대금을 결정할 당시 음식점의 내부 시설비용, 음식점의 위치, 취급하는 음식의 특성, 예상 매출규모, 동종 음식점 영업권 양도대금 등의 여러 가지 사정을 고려하여 그 대금을 결정한다고 봄이 일반거래의 경험칙에 부합하는 점, 특히 앞서 본 바와 같이 피고인과 피해자는 ○○백화점 내 몽고음식점의 매출규모와 인수대가에 견주어 ○○백화점 내 몽고음식점의 양도대금을 결정한점 등의 사정을 종합하여 보면, 피해자는 음식점의 시설비용 등 실제 소요되는 인수비용이 양도대금에 비해 작다고 하더라도 예상 수익 등을 고려하여 ○○백화점 내 몽고음식점을 양수하였을 수도 있으므로 피해자가 약정한 양도대금과 실제 시설 등에 소요되는 비용이 큰 차이가 난다는 사실을 알았다고 하여 피해자가 이 사건 몽고음식점을 양수하지 않았을 것이 명백하다고 단정하기는 어렵다고 할 것이어서, 피고인에게 실제 소요되는 비용을 고지할 의무가 있다고 볼 수 없어 피고인이 이를 고지하지 않은 것이 기망에 해당한다고 볼 수도 없다.



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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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