부동산거래신고의무 위반과 과태료

2007-04-07 | 작성자 최광석 | 조회수 15,336 | 추천수 213

  

오는 2007. 7.월부터는 토지나 건물과 같은 유형적인 부동산 뿐 아니라 아파트 분양권이나 입주권과 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리를 거래한 경우라고 하더라도 부동산거래를 의무적으로 신고해야하고 이를 소홀히 할 경우에는 상당한 과태료를 받게 되는 등의 불이익을 받게 된다. 그렇지만 정작 현실은, 아파트 분양권이나 입주권과 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 신고는커녕 유형적인 부동산거래에 따른 신고의무에 대해서조차 많은 사람들이 숙지하지 못하고 있다. 이로 인해 신고기간을 도과시켜 예상치도 않은 엄청난 과태료를 부과받는 경우가 적지않다. 


특히, 실무상으로는 주택법상에서 정하는 “주택거래신고지역” 내의 신고의무를 소홀히 한 경우가 많이 문제가 된다. 그 이유는, ① 전체적인 부동산거래신고에 관한 일반법이라고 할 수 있는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(이하, 공인중개사법이라고 함)에서는 거래계약체결일로부터 60일 이내에 거래사실을 신고하면 되는데 반해(2006. 12. 28.자로 법개정되기 이전에는 신고기한은 30일이었음), 주택법상의 주택거래신고지역 내의 해당 주택에 대해서는 신고기한이 계약체결일로부터 15일 이내로 현저히 짧아서 기간을 준수하지 못하는 경우가 상대적으로 많고, ② 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에서 정하는 신고의무를 다하지 못한 경우의 과태료는 취득세의 3배의 범위 내인데 반해, 주택법상의 과태료는 당해 주택에 대한 취득세의 5배 이내로서 상당히 크기 때문이다.


현행 부동산거래신고의무에 대한 과태료제도와 관련해서 다음과 같은 몇가지 점을 지적하고 싶다.


■ 지나치게 높은 과태료금액 


과태료(過怠料)는 벌금과 달리 형벌의 성질을 가지지 않은 법령위반에 대한 금전벌로서 법률에 정해진 형식적인 의무위반에 대한 제재가 주요 기능이지만, 이러한 과태료의 원래 목적과 달리 현행 부동산거래신고의무에 대한 과태료액수는 웬만한 벌금과도 비교가 되지 않을 정도로 지나치게 높다. 흔히, 과태료하면 경범죄를 떠올리고 그 금액도 몇 만원 정도라고 생각하기 쉬운데, 서울에 웬만한 아파트 시가가 수억원을 넘는 상황에서 부동산거래신고를 제때 하지 못하게되면 취득세액의 3배 내지 5배까지 부담하게 되면서 과태료로 수억원까지, 더구나 단 하루의 신고지연으로 취득세의 1배에 해당하는 수천만원의 과태료까지 부과될 수 있는 것이 현행법이라고 할 수 있다. 일부 부동산중개업소의 경우에는 착오로 신고기한을 놓쳐서 한 건에 수천만원씩 하는 과태료를 몇 건이나 부과받는 어처구니없는 사례도 있었다. 상식적으로는 이해하기 힘든 상황일 수 밖에 없다. 부동산거래신고의무 위반에 대한 과태료 부과의 원래 입법목적은 “부동산투기방지”에 있는데, 부동산투기와는 무관한 대다수의 단순 해태에 대한 불이익으로는 너무 지나치다고 하지 않을 수 없다.

결국, 현행 과태료금액수준은 추구하고자 하는 입법목적에 비해 동원되는 수단이 너무 지나쳐서 헌법상 비례의 원칙, 과잉금지의 원칙에 어긋나는 위헌의 소지마저 있다고 할 수 있다. 조속히 합리적인 선으로 액수를 조정하는 입법적인 개선이 필요하다고 판단된다.



■  기준없는 과태료 재판  


위에서 본 바와 같이 너무나 과중한 과태료액수에도 불구하고 법령을 그대로 따를 수 밖에 없는 일선 관할관청으로서는 법령에 정한 그대로의 금액을 부과하고 있는 것이 현실이고, 이렇게 부과된 과태료에 대해 불복이 있으면 비송사건절차법에 따라 법원에서 다시 재판을 하게 되는데, 문제는 법원 내부적으로 아직 부동산거래신고의무위반 과태료결정에 대한 구체적인 기준을 마련하고 있지 못해 되어 객관적으로 볼 때 비슷한 사안에서 법원에 따라 전혀 다른 금액이 결정되고 있다. 어떤 법원의 경우에는 법령에 규정한 과태료가 과다하다는 점을 공감해서 구체적인 사안에 따라 정상을 참작해서 상당한 금액을 감액해주고 있는 반면, 다른 법원에서는 관청에서 부과된 과태료, 법령에 규정한 금액 그대로 결정하고 있다. 수 천만원에 이르는 과태료가 드물지 않은 상황에서 지금처럼 법원의 과태료결정기준이 정해지지 않게되면 상대적으로 큰 손해를 보는 피해자가 발생할 수 밖에 없다. 대법원 주도하에 합리적인 기준마련이 시급하다고 본다.


■ 구멍뚫린 주택법상의 거래신고의무제도


위에서 본 바와같이 현행 부동산거래신고의무는 주택법과 공인중개사법 두가지에 근거하고 있는데, 입법과정을 보게 되면 아파트투기에 대한 대책으로 2004. 1. 29. 개정 주택법에서 일정한 주택에 대해 “주택거래신고제도”가 먼저 도입되었고, 그후 주택 뿐 아니라 부동산거래 전반적인 질서확립차원에서 2005. 7. 29. 제정된 공인중개사법에 부동산거래 전반에 대해 거래신고의무가 도입되었다. 이처럼 주택법상의 주택거래신고제도가 시행되고 있는 상태에서 공인중개사법을 새로 마련하다보니, 기존 주택법상의 신고에 대해서는 공인중개사법에서 정한 신고를 별도로 하지 않도록 규정할 수 밖에 없어 다음과 같이 입법되고 말았다. 즉, 공인중개사법 제27조 제1항에서 “거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다”고 하고, 제2항에서, “중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다”고 하고, 제6항에서는 “「주택법」 제80조의2의 규정에 따른 주택거래신고의 대상인 주택에 대한 거래계약의 경우에는 제1항 및 제2항의 규정을 적용하지 아니한다”고 규정한 것이다. 이러한 입법의 근본 취지는 주택법에서 신고가 이루어진 사항에 대해서는 별도로 공인중개사법에서 정한 신고를 하지 않도록 하는 것인데, 결국 이 규정으로 인해 주택법상의 신고대상에 대해서는 중개업자의 신고의무가 배제되어버렸다.

그런데, 이로 인해 다음과같이 거래신고제도에 근본적인 문제가 발생하고 있다. 즉, 주택법상의 주택거래신고제도 실시 이후에 전반적인 부동산거래의 투명화를 이루기 위해 부동산 거래신고를 의무화하는 제도를 도입하는 과정에서 법의 명칭을 “부동산거래신고에 관한 법률”이라고 하면서 별도의 입법을 하는 대신에, 부동산중개업자를 규율하는 법에 제도를 집어넣어 규정하면서 법 명칭도 “공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률”이라고 다소 어색하게 만든 취지는, 거래신고제도를 제대로 정착시키기 위해서는 거래당사자에게만 신고의무를 맡겨둘 것이 아니라 거래에 관여한 중개업자에게도 신고의무를 부담하게 하고 제대로 신고되지 못할 경우 해당 중개업자에게 상당한 과태료 뿐 아니라 업무정지처분의 부담까지 가하게 하여 거래신고의 진실성을 담보하는데 있었다. 이 과정에서 세원노출, 중개의뢰기피 등을 우려한 부동산중개업계의 강력한 반발이 있었지만, 세금탈루 등을 목적으로 부동산거래금액을 낮추어 신고하는 오랜 관행을 개선하기 위해서는 중개업자의 신고의무 도입이 불가피하다고 보고서 이러한 입법이 관철될 수 있었다.  그럼에도 불구하고 위에서 본 바와 같은 주택법상의 기존 신고제도와의 충돌우려 때문에 공인중개사법 제27조 제6항과 같은 규정을 둘 수 밖에 없었고, 그 결과 투기우려라는 측면에서 볼 때 더욱 정확한 신고시스템이 갖추어져야 할 주택법상 주택거래신고대상에 대해서는 중개업자의 신고의무가 제외되는 제도적인 허점이 발생한 것이다. 주택법상 주택거래신고대상에 대해서는 비록 중개업자의 중개로 계약이 체결되었다고 하더라도 거래당사자에게만 신고의무가 있을 뿐, 중개업자는 신고할 의무가 없게되어 정확한 신고를 담보할 수 없게 된 것이다.


실제로도 이러한 입법상 허점을 이용하여, 주택법상 주택거래신고대상 부동산의 거래금액을 허위로 신고하고 이를 감추기 위해 중개업자의 중개로 계약이 체결되었음에도 불구하고 실제 거래계약서상에 기재된 중개업자 표시를 아예 빼버리거나 실제 거래계약서와는 별개의 신고용 계약서를 다시 작성하는 등의 방법으로, 마치 중개업자없이 계약이 체결된 것처럼 신고가 이루어지는 경우가 적지 않다. 향후 신고내역의 허위 여부에 대한 조사가 될 경우를 대비해서 단서가 될 수 있는 중개업자표시를 미리 없애는 것이다. 일부 중개업자들도 거래계약서상에 중개업자가 표시될 경우 세원이 노출되는 등의 부담이 있다는 점에서 중개업자 표시를 계약서상에서 삭제하는데 동조하고 있다. 아무런 신고의무가 없는 중개업자들로서는 협조를 하더라도 별다른 부담이 없는데다가 금전적인 면에서 거래당사자와 이해관계가 일치할 수 있다는 점에서 이런 현상은 적지 않게 발생하고 있다. 특히, 여러 가지 방법으로 가격정보가 노출된 아파트 보다는 연립주택에서 이런 현상이 더 빈발하고 있다.
심지어, 어떤 중개업자의 경우에는 거래당사자 즉 중개의뢰인으로부터 거래신고를 대행하게 되는 과정에서 중개의뢰인의 허락도 받지 않고 중개업자 표시를 살짝 빼버린 계약서를 만들어 신고하는 경우도 있다. 그 결과, 부동산중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 그 부동산중개업자까지 신고하도록 규정한 주택법 시행령 제107조의 3( 제7호)를 위반하는 셈이 된다. 거래당사자로서는 이런 사태를 의도하지 않았다는 점에서 거래당사자에게 과태료가 부과될 수 있을지 의문일 수 있지만, 어쨌건 명목상으로는 과태료 1배가 부과될 수 있는 허위신고에 해당되는 경우라고 할 수 있다(주택법 시행령 별표 13 참조). 이런 점을 우려해서 중개업자가 직접 하는 방법 대신 법무사로 하여금 대행하는 방법을 동원한다. 이를 통해 책임관계를 모호하게 하고 중개업자 본인의 책임을 희석할 수 있다고 보는 것이다.  


위에서 본 바와 같이 이런 허점이 발생하는 근본적인 원인은, 주택거래신고지역 내의 거래에 대해서 중개업자에게 거래신고의무를 면제시켜 준 것에 기인한다. 다른 부동산에 비해 주택거래신고지역으로 지정된 부동산거래는 투기우려가 높아 특별한 관리가 필요하다는 점에서 볼 때는 중개업자에게 신고의무를 면제하는 조치는 합리적이지 않다는 점에서 개선이 필요하다.


필자는 이러한 제도개선을 위해서 아예 주택법상의 주택거래신고의무제도를 폐지하는 것이  바람직하다고 생각된다. 거래투명성이라는 필요에서 중개업자의 신고의무가 더더욱 필요한 주택거래신고지역 내의 대상부동산에 대해 오히려 중개업자의 신고의무가 면제되고 있는 지금과 같은 기형적인 구조는 결국 주택법상의 주택거래신고제도가 투기를 막는다는 미명하에 급조되면서 중개업자는 제외한 채 거래당사자에게만 신고의무를 부과한 것에서 기인하고 있다는 점에서, 그후 전반적인 부동산거래행위에 대하여 거래당사자 뿐 아니라 중개업자의 신고의무까지 부과한 공인중개사법이 제정되어 시행되고 있는 이상 주택법상의 주택거래신고제도는 폐지하는 것이 타당하다고 본다.
더구나, 앞서 본 바와 같이 부동산거래신고의무 위반에 대한 과태료가 지나치게 높은데다가 주택법상의 과태료는 공인중개사법상의 과태료에 비해 더 높다는 점에서도 그러하다.


그럼에도 불구하고, 주택거래신고지역 내의 부동산거래에 대해 중개업자의 신고의무가 배제되고있는 근본적인 문제점은 손대지 않은채 계속 방치되는 반면, 투기를 방지한다는 미명하에 주택법상의 신고의무대상에 “거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획”이나 “거래대상 주택에의 입주여부에 관한 계획”과 같은 실효성이 의문시되는 내용들을 추가신고하도록 하는 방향으로 주택거래신고제도가 흘러가고 있는데(동법 시행령 제107조의3 제 5의2호, 제5의 3호), 입법정책적으로는 결코 바람직하지 않다고 본다. -이상-


  

<관련법령>
 ■ 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조 (부동산거래의 신고)
①거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
1. 토지 또는 건축물
2. 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위
3. 「주택법」 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위
②중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
③제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
④중개업자 또는 거래당사자가 제3항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.
⑤거래당사자는 중개업자로 하여금 제2항의 규정에 의한 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는 아니된다.
⑥「주택법」 제80조의2의 규정에 따른 주택거래신고의 대상인 주택에 대한 거래계약의 경우에는 제1항 및 제2항의 규정을 적용하지 아니한다.
⑦제1항 및 제2항의 규정에 의한 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다.

제27조의2 (신고내역 조사) 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 따른 신고사항이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단되는 경우 신고인에게 신고내용을 보완하게 하거나 신고한 사항의 사실여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 중개업자에게 계약서 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.

제28조 (부동산거래 신고가격의 검증 등)
①건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.
②시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③시장·군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

제51조 (과태료)
①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 500만원 이하의 과태료에 처한다. 
2. 제27조제1항 또는 제2항의 규정을 위반하여 부동산거래의 신고를 하지 아니한 자
3. 제27조제5항의 규정을 위반하여 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 자
4. 제27조의2의 규정을 위반하여 자료를 제출하지 아니하거나 거짓으로 자료를 제출하거나 그 밖의 필요한 조치를 이행하지 아니한 자

③제27조제1항 또는 제2항의 규정을 위반하여 부동산거래의 신고를 거짓으로 한 자는 당해 토지 또는 건축물에 대한 취득세(취득세가 비과세·면제·감경되는 경우에는 비과세·면제·감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세액 상당액을 말한다)의 3배(토지 또는 건축물을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 권리 취득가액의 100분의 5) 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다.

④제1항제1호·제3호 내지 제6호의 규정에 의한 과태료는 건설교통부장관이, 제2항제6호의 규정에 의한 과태료는 시·도지사가, 제1항제2호·제2항제1호 내지 제5호·동항제7호 및 제3항의 규정에 의한 과태료는 등록관청이 대통령령이 정하는 바에 따라 각각 부과·징수한다.
⑤제4항의 규정에 의한 과태료 처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날부터 30일 이내에 건설교통부장관, 시·도지사 또는 등록관청에 이의를 제기할 수 있다.

⑥제4항의 규정에 의한 과태료 처분을 받은 자가 제5항의 규정에 의하여 이의를 제기한 때에는 건설교통부장관, 시·도지사 또는 등록관청은 지체 없이 관할 법원에 그 사실을 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 관할 법원은 「비송사건절차법」에 의한 과태료의 재판을 한다.
⑦제5항의 규정에 의한 기간 이내에 이의를 제기하지 아니하고 과태료를 납부하지 아니한 때에는 국세체납처분 또는 지방세체납처분의 예에 의하여 이를 징수한다.
⑧제1항 내지 제3항의 규정에 의한 과태료의 부과기준은 대통령령으로 정한다.

동법 시행령 제38조 (과태료의 부과·징수)
①건설교통부장관, 시·도지사 또는 등록관청은 법 제51조제4항 또는 법 제7638호 부칙 제6조제5항의 규정에 따라 과태료를 부과하는 때에는 위반행위를 조사·확인한 후 위반사실·과태료금액·이의방법 및 이의기간 등을 서면으로 명시하여 이를 납부할 것을 과태료처분대상자에게 통지하여야 한다.
②건설교통부장관, 시·도지사 또는 등록관청은 제1항의 규정에 따라 과태료를 부과하고자 하는 때에는 10일 이상의 기간을 정하여 과태료처분대상자에게 구술 또는 서면(전자문서를 포함한다)에 의한 의견진술의 기회를 주어야 한다. 이 경우 지정된 기일까지 의견진술이 없는 때에는 의견이 없는 것으로 본다.
③법 제51조제1항 내지 제3항 및 법 제7638호 부칙 제6조제5항의 규정에 따른 과태료의 부과기준은 별표 2와 같다.
④건설교통부장관, 시·도지사 또는 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 고려하여 제3항의 규정에 따른 과태료부과기준금액의 2분의 1(법 제51조제3항 위반의 경우에는 5분의 1)의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 부과하는 때에도 과태료부과금액은 500만원(법 제51조제2항 또는 법 제7638호 부칙 제6조제5항 위반의 경우에는 100만원, 법 제51조제3항 위반의 경우에는 그 토지 또는 건축물에 대한 취득세의 3배에 상당하는 금액을 말한다)을 초과할 수 없다.
⑤과태료의 징수절차는 건설교통부령으로 정한다.

 

[별표 2]

  과태료 부과기준(제38조제3항관련)

 1. 법 제51조제1항 관련 사항 

위반행위

해당법조문

과태료

부과기준

가. 법 제24조제3항의 규정을 위반하여 운영규정의 승인을 얻지 아니하거나 운영규정의 내용에 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 자

법 제51조

제1항 제1호

400만원

나. 법 제27조제5항의 규정을 위반하여 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 자

법 제51조

제1항제2호

400만원

다. 법 제37조제1항의 규정에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부·방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 거래정보사업자

법 제51조

제1항제3호

200만원

라. 법 제42조제5항의 규정을 위반하여 공제사업 운용실적을 공시하지 아니한 자

법 제51조

제1항제4호

300만원

마. 법 제42조제6항의 규정에 따른 시정명령을 이행하지 아니한 자

법 제51조

제1항제5호

400만원

바. 법 제44조제1항의 규정에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부·방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 자

법 제51조

제1항제6호

200만원

 

 

2. 법 제51조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제5항 관련 사항 

위반행위

해당법조문

과태료

부과기준

가. 법 제17조의 규정을 위반하여 중개사무소등록증 등을 게시하지 아니한 자

법 제51조

제2항제1호

30만원

나. 법 제18조제1항의 규정을 위반하여 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소", "부동산중개"라는 문자를 사용하지 아니한 자

법 제51조

제2항제2호

50만원

다. 법 제20조제1항의 규정을 위반하여 중개사무소의 이전신고를 하지 아니한 자

법 제51조

제2항제3호

30만원

라. 법 제21조제1항의 규정을 위반하여 휴업, 폐업, 휴업한 중개업의 재개 또는 휴업기간의 변경신고를 하지 아니한 자

법 제51조

제2항제4호

20만원

마. 법 제30조제5항의 규정을 위반하여 손해배상책임에 관한 사항을 설명하지 아니하거나 관계증서의 사본 또는 관계증서에 관한 전자문서를 교부하지 아니한 자

법 제51조

제2항제5호

30만원

바. 법 제35조제3항의 규정을 위반하여 공인중개사자격증을 반납하지 아니하거나 공인중개사자격증을 반납할 수 없는 사유서를 제출하지 아니한 자 또는 거짓으로 공인중개사자격증을 반납할 수 없는 사유서를 제출한자

법 제51조

제2항제6호

30만원

사. 법 제38조제4항의 규정을 위반하여 중개사무소등록증을 반납하지 아니한 자

법 제51조

제2항제7호

50만원

아. 법 제7638호 부칙 제6조제3항의 규정을 위반하여 그 사무소의 명칭에 "공인중개사"라는 문자를 사용한 자

법 제7638호

부칙

제6조제5항

50만원

 

 

3. 법 제51조제3항 관련 사항 

위반행위

과태료 부과기준

가. 법 제27조의 규정에 따른 신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자(법 제51조제3항제1호)

 

(1) 신고를 하지 아니하거나 게을리 한 기간(이하 이 호에서 "해태기간"이라 한다)이 신고기간 만료일부터 1월 미만인 경우

취득세의 1배

(2) 해태기간이 신고기간 만료일부터 1월 이상 3월 미만인 경우

취득세의 2배

(3) 해태기간이 신고기간 만료일부터 3월 이상인 경우

취득세의 3배

나. 법 제27조의 규정에 따른 신고를 거짓으로 한 자(법 제51조제3항제2호)

 

(1) 부동산의 실제 거래가격 외의 사항을 거짓으로 신고한 경우

취득세의 1배

(2) 부동산의 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 경우

 

(가) 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 실제 거래가격의 10퍼센트 미만인 경우

취득세의 1배

(나) 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 실제 거래가격의 10퍼센트 이상 20퍼센트 미만인 경우

취득세의 2배

(다) 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 실제 거래가격의 20퍼센트 이상인 경우

취득세의 3배

비고 : 천재·지변 등 불가항력적인 사유가 발생하였거나, 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 신고를 하지 아니하거나, 신고를 게을리 한 데에 상당한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 등록관청은 그 사유가 존재하고 있는 기간을 제3호 가목의 규정에 따른 해태기간에 산입하지 아니할 수 있다.

 

■ 주택법 제80조의2 (주택거래의 신고)
①「소득세법」 제104조의2제1항의 규정에 의한 지역 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 제84조의 규정에 의한 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관이 지정하는 지역(이하 "주택거래신고지역"이라 한다)안에 있는 주택(대통령령이 정하는 공동주택에 한한다. 이하 이 장 및 제101조의2에서 같다)에 관한 소유권을 이전하는 계약(대가가 있는 경우에 한하며, 신규로 건설·공급하는 주택을 신규로 취득하는 경우에는 이를 제외한다. 이하 "주택거래계약"이라 한다)을 체결한 당사자는 공동으로 주택거래가액 등 대통령령이 정하는 사항을 주택거래계약의 체결일부터 15일 이내에 당해 주택소재지의 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경하는 때에도 또한 같다.

②제1항의 규정에 의한 주택거래신고지역으로 지정되기 이전에 체결한 계약 중 「부동산등기 특별조치법」 제3조의 규정에 의한 검인을 받지 아니한 계약에 대하여는 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 주택거래신고지역으로 지정된 날부터 15일 이내에 신고하여야 한다.
③제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수·구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
④신고인이 제3항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.

⑤제1항의 규정에 의한 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항에 관하여는 건설교통부령으로 정한다.
⑥건설교통부장관은 주택거래신고지역의 지정 후 관할 지방자치단체의 장의 해제요청이 있거나 주택가격이 안정되는 등 지정사유가 해소된 것으로 인정되는 경우 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 주택거래신고지역의 지정을 해제하여야 한다.

제80조의3 (신고내역의 조사 등)
①시장·군수·구청장은 제80조의2제1항의 규정에 의한 신고사항이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단되는 경우 신고인에게 신고내용을 보완하거나 신고한 사항의 사실여부를 확인하기 위하여 소속공무원으로 하여금 신고인에게 계약서 등 관련자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.
②시장·군수·구청장은 신고필증 교부일부터 15일 이내에 당해 주택 소재지 관할 세무관서의 장에게 제1항의 규정에 의한 신고사항을 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다

제101조 (과태료)
③제1항 및 제2항의 규정에 의한 과태료는 대통령령이 정하는 바에 의하여 건설교통부장관 또는 지방자치단체의 장(이하 이 조에서 "처분관청"이라 한다)이 부과한다.
④제3항의 규정에 의한 과태료처분에 불복이 있는 자는 그 처분이 있음을 안 날부터 30일 이내에 처분관청에 이의를 제기할 수 있다.
⑤제3항의 규정에 의한 과태료처분을 받은 자가 제4항의 규정에 의하여 이의를 제기한 때에는 처분관청은 지체없이 관할법원에 그 사실을 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 관할법원은 「비송사건절차법」에 의한 과태료의 재판을 한다.
⑥제4항의 규정에 의한 기간 이내에 이의를 제기하지 아니하고 과태료를 납부하지 아니한 때에는 국세체납처분 또는 지방세체납처분의 예에 의하여 이를 징수한다.

제101조의2 (과태료)
①다음 각호의 1에 해당하는 자는 당해 주택에 대한 취득세(취득세가 비과세·면제·감경되는 경우에는 비과세·면제·감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세액 상당액을 말한다)의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다.
1. 제80조의2의 규정에 의한 신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자
2. 제80조의2의 규정에 의한 신고를 거짓으로 한 자

②제1항의 규정에 의한 과태료의 금액을 정함에 있어서 신고를 게을리 한 기간, 신고가액과 거래가액의 차액 등을 참작하여야 한다.
③제1항의 규정에 의한 과태료를 부과·징수하는 경우에는 제101조제2항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

동법 시행령 제107조의2 (주택거래신고지역의 지정 등)
①법 제80조의2제1항의 규정에 의하여 건설교통부장관은 다음 각호의 1에 해당하는 지역을 주택거래신고지역으로 지정할 수 있다. 이 경우 해당 지역에서의 신고대상 주택에 따라 이를 아파트거래신고지역, 연립주택거래신고지역 또는 아파트·연립주택거래신고지역으로 구분하여 지정한다.
1. 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 "직전월"이라 한다)의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목의 아파트(이하 "아파트"라 한다) 또는 동호 나목의 연립주택(이하 "연립주택"이라 한다)의 매매가격상승률이 1.5퍼센트 이상인 지역
2. 직전월로부터 소급하여 3월간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 3퍼센트 이상인 지역
3. 직전월로부터 소급하여 1년간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 전국의 아파트 또는 연립주택매매가격상승률의 2배 이상인 지역
4. 관할시장·군수 또는 구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역

②법 제80조의2제1항의 규정에 의하여 주택거래계약을 신고하여야 하는 공동주택은 다음 각호와 같다.
1. 아파트거래신고지역에서의 신고대상 주택 : 다음 각목의 1에 해당하는 아파트
가. 주거전용면적이 60제곱미터를 초과하는 아파트
나. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 위한 정비구역[종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지(부지면적 1만제곱미터 이상이거나 기존 또는 건축하고자 하는 세대수가 300세대 이상인 것에 한한다)를 포함한다] 또는 주택재개발사업을 위한 정비구역(이하 이 항에서 "재건축·재개발구역"이라 한다)안에 있는 아파트

2. 연립주택거래신고지역에서의 신고대상 주택 : 다음 각목의 1에 해당하는 연립주택
가. 주거전용면적이 150제곱미터를 초과하는 연립주택
나. 재건축·재개발구역안에 있는 연립주택
3. 아파트·연립주택거래신고지역에서의 신고대상 주택 : 제1호 및 제2호에 해당하는 아파트 및 연립주택

③건설교통부장관은 제1항의 규정에 의하여 주택거래신고지역을 지정한 때에는 다음 각호의 사항을 관보에 고시하고, 지체없이 관할시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 한다.
1. 주택거래신고지역의 종류
2. 주택거래신고지역의 지역적 범위
3. 신고대상 공동주택

④시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의하여 통보받은 내용을 지체없이 관할등기소의 장에게 통지하고, 일반인이 15일 이상 열람할 수 있도록 하여야 한다.
⑤제3항 및 제4항의 규정은 법 제80조의2제6항의 규정에 의한 주택거래신고지역의 해제에 관하여 이를 준용한다.

제107조의3 (주택거래신고지역에서의 신고사항) 법 제80조의2제1항에 따라 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 제5호에 따른 거래가액이 6억원 이하인 주택거래의 경우에는 제5호의2 및 제5호의3을 적용하지 아니한다.
1. 계약당사자
2. 계약일
3. 거래대상 주택의 소재지
4. 거래대상 주택의 종류와 규모
5. 거래가액
5의2. 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획
5의3. 거래대상 주택에의 입주여부에 관한 계획
6. 소유권이전 예정일자
7. 부동산중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 그 부동산중개업자
8. 계약의 조건 또는 기한이 있는 때에는 그 조건 또는 기한



주택법 시행규칙 제49조의2 (주택거래의 신고절차 등)

①신고인이 법 제80조의2제1항에 따라 주택거래계약을 신고하려는 때에는 별지 제58호의2서식의 주택거래계약신고서(영 제107조의3제5호의2에 따라 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획을 신고하여야 하는 경우에는 별지 제58호의3서식의 주택취득자금 조달계획서를 포함한다)에 거래계약서 사본 등 그 주택거래계약을 증명하는 서류를 첨부하여 관할시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 담당 공무원은 「전자정부구현을 위한 행정업무 등의 전자화촉진에 관한 법률」 제21조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 주민등록표등본 및 건물등기부등본을 확인하여야 하며, 신고인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 주민등록표등본 등 신고인이 본인임을 증명할 수 있는 서류 및 건물등기부등본을 첨부하도록 하여야 한다.

②법 제80조의2제3항의 규정에 의한 신고필증은 별지 제58호의2서식에 의한다.

 

[별표 13] <개정 2004.3.29, 2006.2.24>

위반행위의 종류별 과태료부과금액(제122조제3항관련)

위반행위

해당법조문

과태료부과금액

1. 법 제16조제8항의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 자

법 제101조제1항제1호

200만원

2. 법 제24조제3항의 규정에 의한 보고를 하지 아니하거나 거짓으로 보고를 한 감리자

법 제101조제1항제2호

400만원

3. 법 제38조제2항의 규정을 위반하여 주택을 공급받은 자

법 제101조제1항제3호

500만원

4. 법 제42조제1항의 규정에 위반하여 공동주택을 관리한 자

법 제101조제1항제4호

300만원

5. 법 제42조제2항 각호의 행위를 신고하지 아니하고 행한 자

법 제101조제1제5호

300만원

6. 법 제43조제3항의 규정에 의한 입주자대표회의의 구성신고를 하지 아니한 자

법 제101조제1항제6호

100만원

7. 법 제43조제4항의 규정에 의한 자치관리기구를 구성하지 아니한 자

법 제101조제1항제7호

200만원

8. 법 제46조제1항의 규정에 의한 하자보수를 하지 아니한 자

법 제101조제1항제8호

500만원

9. 법 제47조의 규정에 의한 장기수선계획을 수립하지 아니한 자

법 제101조제1항제9호

200만원

10. 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획을 수립 및 시행하지 아니하거나 교육을 받지 아니한 자

법 제101조제1항제10호

150만원

11. 법 제51조의 규정에 의한 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자

법 제101조제1항제11호

200만원

12. 법 제53조제1항의 규정에 의한 주택관리업의 등록사항의 변경신고를 하지 아니한 자

법 제101조제1항제12호

100만원

13. 법 제55조제4항의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 자

법 제101조제1항제13호

100만원

14. 법 제58조의 규정에 의한 교육을 받지 아니한 자

법 제101조제1항제14호

150만원

15. 법 제59조제1항 또는 법 제90조제1항의 규정에 의한 보고 또는 자료제출 등의 명령에 위반한 자

법 제101조제1항제15호

300만원

16. 법 제80조의2의 규정에 의한 신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자

법 제101조의2제1항제1호

부표의 금액

17. 법 제80조의2의 규정에 의한 신고를 거짓으로 한 자

법 제101조제의2제1항제2호

부표의 금액

[표]

주택거래신고의무 위반행위시 과태료부과금액

위반행위

과태료부과금액

1. 법 제80조의2의 규정에 의한 신고를 하지 아니하거나 게을리 한 때

 

가. 신고를 하지 아니하거나 게을리 한 기간(이하 이 호에서 "해태기간"이라 한다)이 신고기간 만료일로부터 1월 미만인 때

취득세의 1배

나. 해태기간이 신고기간 만료일부터 1월 이상 3월 미만 인 때

취득세의 2배

다. 해태기간이 신고기간 만료일부터 3월 이상 6월 미만 인 때

취득세의 3배

라. 해태기간이 신고기간 만료일부터 6월 이상 12월 미만 인 때

취득세의 4배

마. 해태기간이 신고기간 만료일부터 12월 이상인 때

취득세의 5배

2. 법 제80조의2의 규정에 의한 신고를 거짓으로 한 때

 

가. 제107조의3제5호외의 사항을 거짓으로 신고한 때

취득세의 1배

나. 제107조의3제5호의 거래가액을 거짓으로 신고한 때

 

(1) 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10퍼센트 미만인 때

취득세의 1배

(2) 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10퍼센트이상 20퍼센트 미만인 때

취득세의 2배

(3) 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 20퍼센트이상 30퍼센트 미만인 때

취득세의 3배

(4) 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 30퍼센트이상 50퍼센트 미만인 때

취득세의 4배

(5) 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 50퍼센트 이상인 때

취득세의 5배

※ 천재지변 등 불가항력적 사유가 발생하였거나 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 신고를 하지 아니하거나 게을리 한 데에 상당한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 그 사유가 존재하고 있는 기간은 제1호의 규정에 의한 해태기간에 이를 산입하지 아니한다.


■ 비송사건절차법 제247조 (과태료사건의 관할) 과태료사건은 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 과태료에 처할 자의 주소지의 지방법원의 관할로 한다.



제248조 (과태료의 재판의 절차)
①과태료의 재판은 이유를 붙인 결정으로써 하여야 한다.
②법원은 재판을 하기 전에 당사자의 진술을 듣고 검사의 의견을 구하여야 한다.
③당사자와 검사는 과태료의 재판에 대하여 즉시항고를 할 수 있다. 이 경우 항고는 집행정지의 효력이 있다.
④과태료의 재판절차의 비용은 과태료에 처하는 선고가 있는 경우에는 그 선고를 받은 자의 부담으로 하고, 그 외의 경우에는 국고의 부담으로 한다.
⑤항고법원이 당사자의 신청을 인정하는 재판을 한 때에는 항고절차의 비용과 전심에서 당사자의 부담이 된 비용은 국고의 부담으로 한다.

제249조 (과태료재판의 집행)
①과태료의 재판은 검사의 명령으로써 이를 집행한다. 이 경우 그 명령은 집행력있는 채무명의와 동일한 효력이 있다.
②과태료재판의 집행절차는 민사집행법의 규정에 따른다. 그러나 집행을 하기 전에 재판의 송달은 하지 아니한다.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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newjoy 2007-07-02
억울해서 잠을 잘수없습니다 상대부동산2틀해태로 거래18이내신고한 제게 부당한 과태료(취득세2배) 부과되었습니다 어떻게해야죠?
최광석 2007-04-14
최대 100자 입니다.
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