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믿지말자, 분양광고

2006-09-27 | 작성자 최광석 | 조회수 15,692 | 추천수 299
 

부동산불경기가 심화되고 미분양물량이 폭증하면서 분양관련 광고수위가 점점 지나치고 있다는 생각이 든다.  

그러나, 현행 판례상 분양광고의 내용은 특별한 다른 사정이 없는 한 단순한 고객을 유인하는 홍보일 뿐 분양계약 그 자체라고는 할 수 없다 즉, 분양계약서나 그 밖에 다른 계약서 등의 형태로 광고내용을 별도로 확인받지 못하면, 분양광고에 명시된 내용이라고 하더라도 법적인 권리보장을 받기가 쉽지 않게 된다는 것이다.

대표적인 판례 하나를 살펴보자. 


■ 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601,55618 판결

[1] 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성·운영하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 분양계약자들에게 일정액 이상의 수익을 보장한다는 광고를 하고, 분양계약 체결시 이러한 광고내용을 계약상대방에게 설명하였더라도, 체결된 분양계약서에는 이러한 내용이 기재되지 않은 점과, 그 후의 위 상가 임대운영경위 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 광고 및 분양계약 체결시의 설명은 청약의 유인에 불과할 뿐 상가 분양계약의 내용으로 되었다고 볼 수 없고, 따라서 분양 회사는 위 상가를 첨단 오락타운으로 조성·운영하거나 일정한 수익을 보장할 의무를 부담하지 않는다.

[2] 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이고, 또한 용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단하에 결정될 성질의 것이므로, 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 일정 수익을 보장한다는 취지의 광고를 하였다고 하여 이로써 상대방을 기망하여 분양계약을 체결하게 하였다거나 상대방이 계약의 중요부분에 관하여 착오를 일으켜 분양계약을 체결하게 된 것이라 볼 수 없다.


■ 서울 서초구 모 쇼핑몰의 경우, 분양당시 여러 매체를 통해 “연12% 투자수익의 임대보증서 발급”이라는 문구를 명시해서 대대적으로 광고되었는데, 그럼에도 불구하고 당시 분양회사측은 수분양자들에게 광고에서 약속한 임대보증서를 수분양자 전부에게 발급하지 않고서, 임대보증에 관한 서류상의 보장을 요구하는 일부 수분양자들에게만 “임대보증서”를 교부하였다. 결국, 서류상의 보장을 요구하지 않은 대부분의 사람들에게는 임대보증서가 발급되지 못한 것이다. 광고를 본 대부분의 수분양자들이 임대보증서를 회사측에 별도로 요구하지 않은 이유는,  “연12% 투자수익의 임대보증서 발급”이라는 광고상의 내용이 이미 유수언론을 통해 대대적으로 알려졌기 때문에, 별도로 임대보증서를 받지 않더라도 당연히 광고된 임대수익을 보장받을 권리가 수분양자에게 있다’라고 쉽게 생각했기 때문이다.


■ 그러나, 이런 예상은 전혀 빗나갔다. 분양계약체결할 때의 예상과 달리 건물이 준공될 무렵에는 입점점포를 맞추기가 쉽지 않게 되자, 회사측은 임대보증서를 교부한 사람들에 대해서만 회사측의 임대보장의무를 인정하는 반면, 임대보증서가 교부되지 못한 나머지 대부분의 사람들에게는 회사측의 임대보장의무를 전면 부인하는 입장을 취한 것이다. 더구나, 이 점이 쟁점화된 사건의 1심재판부 역시, 광고내용은 계약이 아니라 계약에 이르는 동기에 불과한 “청약의 유인”으로 해석하는 대법원의 판단에 충실하여, 비록 임대보장내용이 광고되었다고 하더라도 임대보증서를 작성하는 것과 같이 구체적인 계약으로 이어지지 않았다면, 수분양자로서는 ‘광고에서 언급된 바와 같이 임대보장해 달라’는 권리주장을 할 수는 없다는 판단을 한 것이다(이 재판은 현재 2심 소송 중이다).


필자 개인적으로는 납득할 수 없는 판단이라고 생각한다. “연12% 투자수익의 임대보증서 발급”이라고 명시하여 공개적으로 광고된 내용이라면, 별도의 계약없이도 응당 지켜질 것으로 생각하는 것이 상식에 부합할 것이다. 또한 법적인 측면에서도 “임대보증서 발급”이라고 광고에서 명시했다면 이는 회사측이 임대보증을 한다는 의사표시를 분명히 한 것이기 때문에 분양계약을 체결함으로써 임대보장에 관한 계약(합의)은 성립된 것으로 보아야 하고, 따라서 회사측은 이 약속을 명시하는 임대보증서라는 서류를 제공하는 절차를 거쳐야하는데도 불구하고 회사측의 불찰로 서류화작업이 이루어지지 못한 것으로 해석하는 것이 합리적이라고 본다. 1심 판단은 정의관념과 거리가 있다는 점에서 상급심에서 변경될 수 있을 것으로 기대하고 있다.


■ 법적인 해석을 떠나서 분양회사의 부도덕성에 대해 질타하지 않을 수 없다. 비록 법적인 해석상으로는, 광고된 내용에 불과해서 계약내용이 아닐 수 있다고는 하지만, 불특정 다수를 상대로 광고된 내용은 광고한 회사의 입장에서는 이를 지키겠다는 공적인 약속을 한 셈이어서, 법적인 의무를 떠나서 도의적으로 이 내용은 반드시 지켜져야 한다. 물론, 광고내용 자체가 해석하기에 따라 여러 가지 의미가 함축된 내용이라면 회사입장에서는 다르게 변명할 수 있는 여지가 있겠지만, “연12% 투자수익의 임대보증서 발급”과 같이 다른 해석의 여지없이 분명한 의미라면, 상도의나 기업윤리상에서 볼 때 광고된 내용이라는 이유로 이러한 의무가 부인되어서는 않된다고 생각한다.


■ 지킬 수 없는 약속을 남발하는 현재 분양시장 분위기상으로나 “마케팅”이라는 미명하에 이를 어느정도 인정해 주고 있는 현행 판례상에서 볼 때, 지금의 분양광고 내용은 절대 신뢰할 수 없는 그야말로 적당히 새겨서 들어야 하는 참고사항에 불과하다. 비록, 유수한 언론을 통해 누구라도 혹 할 수 있을 정도로 대대적으로 이루어진 광고라고 하더라도, 시장 장사치가 하는 말과 법적으로는 별반 다를 바 없을 수도 있다는 점에서, 각별한 주의와 경계가 요망된다. -이상-


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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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멋장이 2006-09-27
명심,또 명심하겠습니다..
항상 좋은글 감사합니다..
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