임대차계약기간 장단에 따른 법적 유불리

2006-08-15 | 작성자 최광석 | 조회수 15,781 | 추천수 328
 

상가와 주택 여러채를 가지고 임대사업을 하는 건물주로부터 임대차계약기간을 짧게 정했을 때와 길게 정했을 경우 법적인 측면에서 각각의 장단점에 관해 질문을 받게 되었다. 이를 계기로 주거용건물과 상가의 경우 임대차기간의 장단에 따른 각각의 장점과 단점을 정리해보게 되었다. 임대인을 위한 자문이었다는 점에서 임대인 위주로 서술하였는데, 임차인의 경우는 반대로 이해하면 될 것이다. 


■ 주거용건물의 경우


아파트는 주거용건물이라는 점에서 보증금이나 차임액수에 관계없이 임대차기간에 관해서는 주택임대차보호법(이하, 주임법이라고 함)의 적용을 받게 된다. 주임법 제 4조 제1항에는 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”라는 규정을 두고 있다. 따라서 1년으로 계약기간을 정하면, 임차인 입장에서는 위 규정에 따라 2년의 기간을 주장하거나 아니면 약정한 기간인 1년을 선택하여 주장할 수 있는 권리를 가지게 된다. 반대로 임대인으로서는 기간에 관하여 불안정한 지위에 있게 될 수 있다. 


주임법하에서 비록 임차인이 자의적으로 1년간의 임대차에 합의하여 계약이 체결되었다고 하더라도, 향후 임차인이 당초 합의내용을 뒤집고서 2년간의 임대차기간을 주장할 때,  합의내용인 1년을 법적으로 보장받기도 곤란한 실정이다. 예외적으로 판례는, 임대차기간을 2년 미만으로 하는 대신 시세보다 임대료를 현저하게 적게하는 등 임차인의 권리를 저해하지 않는 2년 미만의 임대차계약도 유효하다는 취지로 판단하고 있지만, 그 기준도 애매한 실정이다. 또한, 1년간의 임대차기간 약속을 임차인에게 틀림없이 보장받는다는 차원에서 ‘임대인의 명도요구에도 불구하고 1년 이후에도 임차인이 계속 이를 명도해 주지 않을 때, 약정한 1년 이후의 월세를 대폭 인상한다’는 식의 임대차계약을 체결하더라도 이러한 계약은 임차인을 위한 최소한 2년 기간보장의 원칙을 벗어나는 “탈법행위”라는 판단을 받아 무효로 해석될 소지마저 있다.

따라서, 임차인이 특별히 2년 미만의 기간을 고집하지 않는다면 임대인 입장에서는 임대차기간을 2년으로 정해두는 것이 적어도 “법적”으로는 현명할 수 있다.


■ 상가점포의 경우

한편, 상가점포의 경우에는 임대차보증금과 차임의 규모에 따라 적용되는 법이 달라질 수 있는데, 서울을 기준으로해서 환산보증금이 2억4천만원을 초과하는 임대차계약에 대해서는 상가건물임대차보호법(이하, 상임법이라고 함)이 적용되지 않고 일반 민법이 적용되며, 그 이하의 환산보증금인 임대차계약에 대해서만 상임법이 적용될 수 있다. 따라서, 두가지가 구분되어서 설명되어질 필요가 있다.


우선, 상임법 적용을 받는 임대차계약의 경우에는 계약기간을 1년으로 정했다고 하더라도, 5년의 범위 내에서 임대차기간을 갱신해 달라고 요구할 수 있는 갱신요구권이 임차인에게  있다는 점에서, 임차인의 선택에 따라서 1년간 내지 필요한 갱신기간만 임대차계약관계를 지속하거나 아니면 법정기간인 5년 동안 계속 임대차기간이 연장될 수 있다.

따라서, 임대인인 귀하 입장에서는 법적으로 어차피 5년을 보장해 줄 의무가 있다고 한다면  안정적인 월세수입보장차원에서 아예 당초 계약기간을 장기로 정해둘 필요도 있다. 다만, 이 경우에는 계약기간이 장기라는 점에서 임대료 인상문제가 계약서상에 보완되어질 필요가 있다.  

한편, 계약기간을 정함에 있어서는 갱신될 때마다 인상할 수 있는 차임과 보증금의 범위가 종전 차임과 보증금의 12%로 제한되는데, 특히 이 때 인상할 수 있는 한도인 12%가 "연간"이 아니라 종전 계약기간이 종료되고 갱신될 때마다라는 것을 주의해야 한다. 예를들어, 2년으로 계약기간을 정할 경우에는 계약기간 만료 후 다시 갱신될 때 인상할 수 있는 차임 및 보증금의 범위가 24%(12% *2년)가 아니라 12%에 불과하다는 것이다.  따라서, 임대인의 입장에서 적법한 범위 내에서 임대료를 최대한 인상하기 위해서는 상임법상 허용되는 최단기간인 1년으로 계약기간을 정하여(1년미만으로 정할 경우 상임법 9조에 따라 1년으로 간주됨), 1년 이후 갱신될 때 연12%의 범위 내에서 차임 및 보증금을 인상하는 것이 이득일 수 있다. 그렇치않고 1년 보다 장기간, 예를 들어 2년으로  계약기간을 정할 경우에는 계약기간 만료 후 갱신될 때 인상할 수 있는 범위가 24%가 아니라 12%의 범위에 불과하기 때문이다.   


반면, 상임법 적용을 받지 않는 고액 임대차계약의 경우에는 민법의 적용을 받는다는 점에서, 임차인에게 일정기간을 무조건 보장해주어야 하는 의무가 임대인에게 없다. 따라서, 1년내지 그 이하의 계약기간 약정도 당연히 유효하고, 약정한 계약기간이 종료하면 임차인에게 명도책임도 발생하게 된다. 따라서 계약기간을 정할 때 법적인 5년간의 보장의무는 고려되어질 필요가 없다는 점에서, 좀 더 조건이 좋은 임차인을 구하거나 시세에 맞는 적절한 임대료인상을 도모하는 차원에서는 계약기간을 짧게 할 필요가 있는 반면, 안정적인 임대수입보장을 위해서는 장기간의 계약도 고려될 수 있는 등 일반적인 임대원칙에 맞추어서 계약기간을 정하면 무방할 것이다. -이상-

 

<참고법령>


■ 상가건물임대차보호법 제9조 (임대차기간 등)

①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 

제10조 (계약갱신 요구등)

①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.

②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.

③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다.


제11조 (차임 등의 증감청구권)

①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.


동법 시행령

제4조 (차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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