법률자문, 아무리 강조해도 지나치지 않다

2006-06-03 | 작성자 최광석 | 조회수 16,977 | 추천수 281
 

최근에 두 번이나 비슷한 상담을 하게 되었다. 임대차계약에서의 임차인인데, 한 건은 주택임대차, 다른 한 건은 상가임대차계약을 체결한 경우였다. 두 건 모두 임대차계약체결하고 계약금만이 수수된 상태에서 임차인의 사정으로 임대차보증금 잔금을 치르기가 어려워졌지만 임대인의 법률적인 미숙으로 오히려 임대인이 손해를 보게 된 사례였다.


먼저, 주택임대차계약을 체결한 의뢰인의 경우는 계약체결 이후 의뢰인의 사정으로 그 주택을 임차할 수 없게 되었다. 의뢰인은 임대인에게 이러한 사정을 이야기하며 계약금조로 지급한 1,500만원의 보증금 중 일부라도 돌려달라고 요구했지만 거절당했다고 한다. 이런 상황에서 상담을 의뢰받게되었는데, 그 임대인은 의뢰인과의 임대차계약이 사실상 종료된 것으로 생각하고 다른 사람에게 다시 임대놓기 위해 부동산중개업소에 의뢰한 상태라고 하였다. 이에 필자는 그 의뢰인에게 ‘적법한 계약해제를 위해서는 해제통고에 앞서 최고절차가 필요한데, 아직 정확한 최고절차가 없었다는 점에서 계약이 정확히 해제된 상태라고 보기는 어렵다. 비록 임차인이 잔금을 내지 못해 계약위반을 하고 있는 상태라고 하더라도 마찬가지다. 이런 상태에서 임대인이 다른 사람에게 다시 임대를 주게 되면 의뢰인과의 계약의 이행은 더 이상 진행이 불가능하게 됨으로써 민법상 이행불능의 상태가 초래되고 계약이 해제될 수 있는 것이다. 결국 계약해제의 최종책임이 오히려 임대인에게 있게 되는 결과가 될 수 있는 것이다. 따라서, 임대인이 이런 상태를 스스로 자초할 때까지 일단 기다려보는 것이 바람직하다. 이처럼 법률적으로 따지면 최종적인 계약위반의 책임은 임대인에게 있지만 이런 상황을 초래하게 된 근본원인은 임차인에게 있다는 점에서, 향후 계약금반환소송이 제기되면 실제로 지급한 계약금에서 절반 정도의 금액이라도 의뢰인이 돌려받는 선에서 법원이 조정할 가능성이 크다’고 자문해주었다.

결국, 필자의 자문대로 한 달 후에 바로 다른 사람에게 임대가 이루어졌고, 의뢰인은 필자의 도움을 받아 위와 같은 논리로 임대인을 상대로 계약금을 반환해 달라는 소송을 제기했다. 청구금액은 전략적으로 계약금의 2배를 요구했다. 상대방에게 계약위반의 책임이 있다는 논리에서였다. 재판결과, 필자의 예상대로 수수한 계약금의 절반 정도 수준에서 조정이 성립되었다.


두 번째 사례는 상가점포 임차인인데, 법률구조가 기본적으로는 첫 번째 사례와 동일한 사안이다. 다만 임대차계약서상 해제요건으로 ‘상대방의 계약위반으로 인해 계약을 해제하기 위해서는 상대방에게 “서면”으로 최고해야 한다’는 취지의 문구가 표준계약서상 인쇄문구로 삽입되어 있다는 점에서, 약간 차이가 있었다. 결국, 임대인으로서는 이 약정에 따라 적법한 해제를 위해서는 “서면”으로 최고절차를 밟아야 한다. 그럼에도 불구하고 필자에게 상담이 의뢰될 당시에는 이러한 절차가 전혀 취해지지 않은 상태에서 다른 사람에게 다시 임대되어 이미 영업 중이었다. 필자는 첫 번째 사례를 이 의뢰인에게 소개하며 소송제기를 권유했다.


위 두가지 사례는 우리 법률문화의 현실을 단적으로 나타내고 있다. 적지 않은 돈이 오고가는 부동산거래에 있어 법률적으로 중요한 결정을 하는 과정에서마저 법률전문가의 도움을 전혀 받지 않는 경우가 많다. 기존의 잘못된 관행과 독단적인 자기고집에만 근거해서 법률문제를 처리한다. 그 결과는 상당한 금전적인 손실로 이어질 가능성이 높다. 예전에는 경제적인 피해를 보게 된 상대방이 자문을 받을 기회가 적고 구제방법을 몰라서 그냥 손해보고 넘어갔지만, 지금은 예전과 상황이 전혀 다르다. 인터넷의 활성화로 인해 법률정보가 대중적으로 널리 보급되고 있어 언제 어디서나 필요한 정보를 구해 볼 수 있는 것이 현실이다.  또한 변호사 수가 대폭 증가하여 예전보다 훨씬 편리하게 자문을 직접 구할 수도 있다. 따라서, 금전적인 손해를 보고도 몰라서 그냥 넘어가는 경우는 예전처럼 그렇게 많지 않다. 이렇게 상황이 변화되었음에도 불구하고 예전처럼 법률적인 준비없이 안일하게 법률문제를 처리하게 되면 손해를 입게 될 가능성이 당연히 높을 수 밖에 없다. 상대방에게 법률적으로 빈틈을 허용하게 되고 이는 결국 소송으로 이어지게 되어, 소송에 따른 정신적인 스트레스는 물론 금전적인 손해까지 상당히 감수해야 하는 처지에 놓이게 되는 것이다. 관련 법률정보를 구하기가 어려운 예전에는 법률정보가 부유한 사람들만의 전유물이라고 변명할 수 있었지만, 법률정보와 자문 구하기가 훨씬 용이해진 지금과 같은 상황에서는 ‘법적으로 미숙해서 손해봤다’는 식의 변명은, 자신의 일에도 무성의했다는 스스로를 비웃는 자조(自嘲)로 들린다.  -이상-


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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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gksRkcl 2006-06-29
법률 전문가의 자문? 그를 위해서 또 다시 공인중개사가 필요한건 아닌가 하는 생각을 하게 됩니다. 제출한 증거도 법원에 제출하지 않는 경우도 있고 이긴다고 해놓고 지면 그뿐인 경우도...하여튼 이래저래 돈만 들고 해결은 안되니... 물론 다 그렇기야 하겠습니까만은...전문가를 상대로 또 싸울 수도 없고..누가 뭘 알고 얼마나 열정적으로 도와주는지...
홍은동 2006-06-05
나도 그 책 읽었는데 ,동감이구먼유!
새동래 2006-06-05
출간하신 "부동산,사기당하지 않고 거래하는 법"  생활에 도움 되는 ,너무 좋은 책이네요.
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