안전한 임대차계약의 복병, 조세채권

2006-03-25 | 작성자 최광석 | 조회수 12,023 | 추천수 260
 

임대차계약을 체결함에 있어 임차인이 가장 중요하게 고려해야 할 것 중 하나가 바로, 임대차기간이 종료된 이후에 안전하게 보증금을 반환받을 수 있는가의 문제이다. 이를 위해, 임대차계약에 앞서 해당 임대차목적물의 부동산등기부등본 등을 사전에 확인한 다음, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 따져보게 된다.


그런데, 이러한 확인만으로도 부족한 부분이 바로 조세채권이다. 사실, 임대차계약을 체결하는 과정에서 조세채권에 대해서는 거의 고려되지 않고 있는 것이 현실이지만, 조세채권은 “조세채권우선의 원칙”에 따라, 전혀 공시되지도 않으면서 임대차보증금채권 보다 배당에서 선순위를 가질 수 있어, 안전한 임대차보증금반환에 복병이 될 수 있다는 점에서 주의가 필요하다.


다음의 사례를 보자. 2004년 1월에 서울 마포구에 소재하는 아파트전세를 물색하던 유 모씨는 마음에 드는 아파트 하나를 발견했다. 권리분석 결과, 아파트 시세는 2억 4천만원 정도인데 비해, 선순위 근저당권은 5천만원에 불과하여, 임대차보증금 1억6천만원을 주고 들어갈 경우, 향후 임대인의 사정으로 해당 아파트가 경매되더라도 아파트의 경우에는 시세와 근접한 가격에 낙찰될 수 있는 점을 고려할 때 임대차보증금 전액을 회수하는데는 큰 어려움이 없겠다는 판단을 하게 되어 계약을 체결했다.  


임대차기간이 끝날 무렵, 임대인의 부도로 인해 그 아파트는 공매절차로 넘어가게 되었는데, 최초 감정가는 당시 시세와 비슷한 2억2천만원으로 정해졌다. 임차인 유모 씨는 이사하기가 번거로워 아파트를 공매받기로 결정한 후, 감정가와 비슷한 2억2천여만원을 쓰고 아파트를 낙찰받았다. 그러나, 등기부상에 표시된 선순위 근저당권을 제외한 나머지 금액은 차순위자인 자신에게 배당될 수 있을 것이라는 유모씨의 예상과 달리, 임대인이 체납한 부가가치세, 취득세 등 여러 가지 세금 3천만원이 유모씨의 임대차보증금보다 배당(교부)에서 우선순위를 가지게 되어 결국 유모씨는 상당한 손해를 볼 수 밖에 없었다. 즉, 낙찰대금 2억2천여만원에서, 공매진행비용 수백만원, 세금 3천만원, 근저당권 5천만원 합계 8천여만원을 제외한 나머지 1억4천만원 정도만이 배당되어, 결국 보증금 1억6천만원 중에서 2천만원 가량을 손해보게 된 것이다.


세금은 조세채권우선의 원칙에 따라 경공매과정에서 다른 채권보다 우선해서 배당이 이루어지게 된다. 즉, 조세채권은 해당 경공매 물건에 압류여부를 불문하고, 조세채권이 발생한 법정기일이 임대차계약에서의 확정일자 보다 앞서게 되면 배당순위에서 임대차보증금보다 앞서게 된다. 더구나, 조세채권 중에서 경공매 진행 중인 당해 부동산 그 자체에 대해서 부과되는 조세인 상속세, 증여세, 취득세, 등록세 등은 “당해세”라고 하여, 그 법정기일 이전에 설정된 저당권이나 확정일자있는 임대차보증금채권보다 우선한다. 결국, 임차인으로서는 공시되지 않은 조세채권으로 인해 불의의 손해를 보게 될 우려가 항시 있을 수 밖에 없다.



그렇다면, 임대차계약체결 과정에서 임차인으로서는 어떤 방법을 통해 조세채권에 대한 확인이 가능할 수 있을까? 필자가 알고 있기로는, 임대인의 협조가 없다면 임차인 혼자 힘으로 임대인의 조세체납 여부를 확인할 방법은 없다. 임대인의 조세체납 여부는 임대차계약 이후가 아니라 임대차계약을 체결하기 이전에 사전에 확인되어져야 할 필요가 있는데, 임대차계약체결을 고려 중인 사실만으로는 이해관계가 있다고 보기 어려워서 정보공개청구 등 현재의 제도하에서는 조세체납과 관련된 정보를 임차인이 독자적으로 구하기가 쉽지 않기 때문이다. 그렇다고 해서, 임대차계약체결과정에서 임대인에게 조세체납여부를 스스로 확인해 달라고 하기도 현재의 거래관행상 쉽지않다.


따라서, 굳이 선순위 조세채권으로 인한 불의의 피해를 입지 않고자 한다면, 임대차보증금을 확보하기에 가급적 충분히 여부있는 담보력을 가지는 임대차목적물을 선택하거나, 아니면 임대차보증금을 변제하기에 자력이 충분한 상대방을 임대인으로 선택하는 정도가 최선의 방법이 아닌가 한다.


공시되지 않은 조세에 우선변제의 효력을 인정하고 있어 임차인과 같은 불의의 피해자가 발생할 수 있다는 점에서, 가급적 이해관계인에 대한 요건을 완화하여 과세상황에 대해 최소한 열람만이라도 할 수 있는 제도적인 개선이 필요하지 않을까 생각된다. 조세체납자의 프라이버시권도 중요하지만 조세체납자와 법률관계를 가지게 되는 선의의 피해자의 재산권보호도 그에 못지 않게 중요하다는 점에서 적극적인 검토가 필요하지 않을까 한다. -이상-



<참고조문>


국세기본법 第35條 (國稅의 優先)

①國稅·加算金 또는 滯納處分費는 다른 公課金 기타의 債權에 優先하여 徵收한다. 다만, 다음 各號의 1에 해당하는 公課金 기타의 債權에 대하여는 그러하지 아니하다.<改正 1984.8.7, 1990.12.31, 1993.12.31, 1997.12.13, 2002.12.18>


1. 地方稅 또는 公課金의 滯納處分에 있어서 그 滯納處分金額중에서 國稅·加算金 또는 滯納處分費를 徵收하는 경우의 그 地方稅 또는 公課金의 加算金 또는 滯納處分費

2. 强制執行·競賣 또는 破産節次에 의한 財産의 賣却에 있어서 그 賣却金額중에서 國稅·加算金 또는 滯納處分費를 徵收하는 경우의 그 强制執行·競賣 또는 破産節次에 所要된 費用

3. 다음 各目의 1에 해당하는 期日(이하 "法定期日"이라 한다)전에 傳貰權·質權 또는 抵當權의 設定을 登記 또는 登錄한 사실이 大統領令이 정하는 바에 의하여 증명되는 財産의 賣却에 있어서 그 賣却金額중에서 國稅 또는 加算金(그 財産에 대하여 賦課된 國稅와 加算金을 제외한다)을 徵收하는 경우의 그 傳貰權·質權 또는 抵當權에 의하여 擔保된 債權


가. 課稅標準과 稅額의 申告에 의하여 納稅義務가 확정되는 國稅(中間豫納하는 法人稅와 豫定申告納付하는 附加價値稅를 포함한다)에 있어서 申告한 당해 稅額에 대하여는 그 申告日

나. 課稅標準과 稅額을 政府가 決定·更正 또는 隨時賦課決定하는 경우에 告知한 당해 稅額에 대하여는 그 納稅告知書의 發送日

다. 源泉徵收義務者 또는 納稅組合으로부터 徵收하는 國稅와 印紙稅에 있어서는 가目 및 나目의 規定에 불구하고 그 納稅義務의 確定日

라. 第2次納稅義務者(保證人을 포함한다)의 財産에서 國稅를 徵收하는 경우에는 國稅徵收法 第12條의 規定에 의한 納付通知書의 發送日

마. 讓渡擔保財産에서 國稅를 徵收하는 경우에는 國稅徵收法 第13條의 規定에 의한 納付通知書의 發送日

바. 國稅徵收法 第24條第2項의 規定에 의하여 納稅者의 財産을 押留한 경우에 그 押留와 관련하여 확정된 稅額에 대하여는 가目 내지 마目의 規定에 불구하고 그 押留登記日 또는 登錄日


4. 주택임대차보호법 제8조 또는 상가건물임대차보호법 제14조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 賣却함에 있어서 그 賣却金額중에서 國稅 또는 加算金을 徵收하는 경우 賃貸借에 관한 保證金중 一定額으로서 同條의 規定에 의하여 賃借人이 우선하여 辨濟받을 수 있는 금액에 관한 債權

5. 使用者의 財産을 賣却하거나 推尋함에 있어서 그 賣却金額 또는 推尋金額중에서 國稅 또는 加算金을 徵收하는 경우에 勤勞基準法 第37條의 規定에 의하여 國稅 또는 加算金에 優先하여 辨濟되는 賃金·退職金·災害補償金 기타 勤勞關係로 인한 債權


②納稅義務者를 登記義務者로 하고 債務不履行을 정지條件으로 하는 代物辨濟의 豫約에 基하여 權利移轉의 請求權의 保全을 위한 假登記(假登錄을 포함한다. 이하 같다) 기타 이와 類似한 擔保의 目的으로 된 假登記가 되어 있는 財産을 押留하는 경우에 당해 假登記에 基한 本登記가 押留후에 행하여진 때에는 그 假登記의 權利者는 그 財産에 대한 滯納處分에 대하여 그 假登記에 基한 權利를 主張할 수 없다. 다만, 國稅 또는 加算金(그 財産에 대하여 賦課된 國稅와 加算金을 제외한다)의 法定期日전에 假登記된 財産에 대하여는 그러하지 아니하다.<新設 1981.12.31, 1990.12.31>


③稅務署長은 第2項에 規定한 假登記財産을 押留하거나 公賣하는 때에는 그 뜻을 假登記權利者에게 지체없이 통지하여야 한다.<新設 1981.12.31>


④稅務署長은 納稅者가 第3者와 通情하여 허위로 그 財産에 第1項第3號의 規定에 의한 傳貰權·質權 또는 抵當權의 設定契約, 第2項의 規定에 의한 假登記設定契約 또는 第42條第2項의 規定에 의한 讓渡擔保設定契約을 하고 그 登記 또는 登錄을 함으로써 당해 財産의 賣却金額으로 國稅 또는 加算金을 徵收하기가 곤란하다고 인정하는 때에는 당해 행위의 取消를 法院에 請求할 수 있다. 이 경우 納稅者가 國稅의 法定期日전 1年내에 大統領令이 정하는 親族 기타 特殊關係人과 傳貰權·質權 또는 抵當權의 設定契約, 假登記設定契約 또는 讓渡擔保設定契約을 한 경우에는 通情한 虛僞契約으로 推定한다.<新設 1990.12.31>


⑤제1항제3호 각목외의 부분 및 제2항 단서에서 "그 재산에 대하여 부과된 국세"라 함은 국세중 상속세, 증여세 및 종합부동산세를 말한다. <신설 2003.12.30, 2005.1.5>





지방세법 第31條 (地方稅의 優先)

①地方自治團體의 徵收金은 다른 公課金과 기타의 債權에 우선하여 徵收한다.<개정 1995.12.6>

②다음 各號에 該當하는 것은 第1項의 規定을 適用하지 아니한다.<개정 1962.12.29, 1978.12.6, 1984.12.24, 1991.12.14, 1994.12.22, 1995.12.6, 1997.12.13, 2000.12.29>

1. 國稅 또는 公課金의 滯納處分에 있어서 그 滯納處分金額중에서 地方稅徵收金을 徵收하는 경우의 그 國稅 또는 公課金의 加算金 또는 滯納處分費

2. 强制執行, 競賣 또는 破産節次로 因하여 생긴 金額中에서 지방세와 가산금을 徵收하는 境遇 그 强制執行, 競賣 또는 破産節次에 든 費用

3. 다음 各目의 1에 해당하는 期日(이하 "法定期日"이라 한다)전에 設定한 傳貰權, 質權 또는 抵當權의 목적인 財産의 賣却으로 인하여 생긴 금액중에서 地方稅와 加算金(그 財産에 대하여 부과된 地方稅와 加算金을 제외한다)을 徵收하는 경우에 그 傳貰權, 質權 또는 抵當權에 의하여 擔保된 債權

가. 課稅標準과 稅額의 申告에 의하여 納稅義務가 확정되는 地方稅에 있어서 申告한 당해 稅額에 대하여는 그 申告日

나. 課稅標準과 稅額을 地方自治團體가 決定·更正 또는 隨時賦課決定하는 경우에 告知한 당해 稅額에 대하여는 그 納稅告知書의 發送日

다. 特別徵收義務者로부터 徵收하는 地方稅에 있어서는 가目 및 나目의 規定에 불구하고 그 納稅義務의 確定日

라. 第36條第1項의 規定에 의한 讓渡擔保財産 또는 第2次納稅義務者(保證人을 포함한다)의 財産에서 地方稅를 徵收하는 경우에는 納付通知書의 發送日

마. 第28條第2項 後段의 規定에 의하여 納稅者의 財産을 押留한 경우에 그 押留와 관련하여 확정된 稅額에 대하여는 가目 내지 라目의 規定에 불구하고 그 押留登記日 또는 登錄日

4. 住宅賃貸借保護法 第8條가 適用되는 賃貸借관계에 있는 住宅을 賣却함에 있어서 그 賣却金額중에서 地方稅와 加算金을 徵收하는 경우에 그 賃借人의 少額保證金에 관한 債權

5. 使用者의 財産을 賣却하거나 推尋함에 있어서 그 賣却金額 또는 推尋金額중에서 地方稅와 加算金을 徵收하는 경우에 勤勞基準法 第37條의 規定에 의하여 地方稅와 加算金에 우선하여 辨濟되는 賃金·退職金·災害補償金 기타 勤勞관계로 인한 債權

③第2項第3號에 規定된 債權者가 그 權利를 行使하고자 할 때에는 傳貰權, 質權 또는 抵當權이 法定期日전에 設定된 사실을 大統領令으로써 定하는 公正證書로써 證明하여야 한다.<개정 1962.12.29, 1978.12.6, 1991.12.14, 1994.12.22>

④納稅義務者를 登記義務者로 하고 債務不履行을 停止條件으로 하는 代物辨濟의 豫約에 기하여 權利移轉의 請求權의 保全을 위한 假登記(假登錄을 포함한다. 이하 같다) 기타 이와 유사한 擔保의 目的으로 된 假登記가 되어 있는 財産을 押留하는 경우에 당해 假登記에 기한 本登記가 押留후에 행하여진 때에는 그 假登記의 權利者는 그 財産에 대한 滯納處分에 대하여 그 假登記에 기한 權利를 주장할 수 없다. 다만, 地方稅 또는 加算金(그 財産에 대하여 賦課된 地方稅와 加算金을 제외한다)의 法定期日전에 假登記된 財産의 경우에는 그러하지 아니하다.<신설 1994.12.22>

⑤地方自治團體의 長은 第4項의 規定에 의한 假登記 財産을 押留하거나 公賣하는 때에는 그 뜻을 假登記權利者에게 지체없이 통지하여야 한다.<신설 1994.12.22>

⑥地方自治團體의 長은 納稅義務者가 第3者와 通情하여 허위로 그 財産에 第2項第3號의 規定에 의한 傳貰權·質權 또는 抵當權의 設定契約이나 第4項의 規定에 의한 假登記設定契約 또는 第36條第1項의 規定에 의한 讓渡擔保契約을 하고 그 登記 또는 登錄을 함으로써 당해 財産의 賣却金額으로 地方自治團體의 徵收金을 徵收하기가 곤란하다고 인정하는 때에는 당해 행위의 取消를 法院에 請求할 수 있다. 이 경우 納稅義務者가 地方稅의 法定期日전 1年내에 大統領令이 정하는 親族 기타 特殊關係人과 傳貰權·質權 또는 抵當權의 設定契約이나 假登記設定契約 또는 讓渡擔保設定契約을 한 경우에는 通情한 虛僞契約으로 推定한다.



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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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