상가관련 불공정약관 심결례(개발비)

2006-03-11 | 작성자 최광석 | 조회수 13,660 | 추천수 274

 

상가(주로 테마쇼핑몰)를 분양함에 있어 분양대금과 별도로 “개발비”라는 명목으로 상당한 금액의 돈이 수수되고 있다. 개발비의 명목은 점포시설활성화, 임대분양수수료, 점포시설비용 등 여러 가지인데, 과연 분양회사가 개발비라는 명목의 돈을 받을 자격이 있는 것인지, 수분양자가 이를 반환받을 수 있는 경우는 무엇인지에 관해 논란이 있다.
현재 법원실무는, 견해가 대립되고 있다. 개발비를 권리금과 비슷한 성격으로 해석하여 수분양자에 대한 반환을 부정적으로 보는 시각이 있는 반면, 보관금과 유사한 성격으로 해석해서 미사용된 부분에 대해서는 일정한 요건하에 반환을 인정하는 해석도 있다. 반면, 공정거래위원회는 약관으로서의 개발비 규정에 대해서는 상당히 수분양자의 입장에 서서 적극적으로 해석하고 있다.

 


### 첫 번째 결정 (시정권고 : 제2000 - 10호, 사건번호 : 2000약심0616)

 

<약관조항>   (갑 : 점포공급주체,  을 :피 점포공급자)
제6조 (개발비 사용)
 상가 청약시 청약금 일부에 개발비가 포함되며 시장 상가 통례로 상가를 활성화 시키기 위하여 광고물 설치 및 점포 인테리어 시설비 및 개점 전후 운영 경비등 사업과 관련하여 지출되는 경비로 갑이 임의로 정하며 을은 이를 인정하여 계약했으므로 어떠한 이의를 제기할 수 없다.

 

<심사의견>
ㅇ 무효
 - 상기 임대차 청약증서상 개발비란 상가를 활성화하기 위한 광고물 설치비, 점포 인테리어 시설비, 개점전후 운영경비 등 상가를 활성화 하기 위한 경비로 규정하고 있는 바, 이는 원래 임대인 등의 임대점포공급주체가 부담하여야 할 상가조성비용을 임차인이 부담한 것으로서 임대점포공급주체가 자신의 비용으로 상가를 조성한 후 임차인으로부터 개발비 상당의 권리금을 지급받은 경우와 같다 할 것이므로 임대차계약 해지시나 종료시 임차인에게 개발비상당의 금원을 반환하여야 할 것임.

 - 따라서 계약체결시 상가개발비와 임대보증금을 별도로 구분하여 청약증서에 명시하여야만 임차인은 자신의 임대보증금과 상가개발비를 명확하게 인지할 수 있고 또한 본계약(임대차계약) 체결후 기간종료 등의 이유로 임대보증금 반환시 발생될 수도 있을 분쟁을 사전예방할 수 있을 것임에도 불구하고, 현행 약관조항은 “청약금 일부에 개발비가 포함되며”, “상가개발비를 갑의 임의로 정하며, 을은 어떠한 이의를 제기할 수 없다”라고 규정하고 있는 바, 이는 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항이자 법률의 규정에 의한 고객의 항변권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제하는 조항으로 약관법 제6조제2항제1호 및 제11조제1호에 해당됨.


### 두 번째 결정 (의결  제2002 - 102호, 사건번호  2001약제1947)

       < 약관조항>

         제4조(개발비 산정 및 납부)

           3. “임차인”은 위 표의 개발비를 아래의 일정에 따라 아래 구좌에 납부하여야 하며, 개발비에 대한 임차인의 반환청구는 어떠한 경우에도 인정되지 않는다.

 

        <심사의견> : 무효 

           본 계약에서 개발비는 홍보비, 관리운영 인건비, 행사․기타경비 등 원활한 개점을 위해 사용하는 경비로 명시되어 있으나. 동 개발비의 내역에는 원래 임대인 등 점포공급주체가 부담하여야 할 상가조성비용을 임차인이 부담하는 경우가 있을 수 있음. 따라서 임차인이 부담할 성격이 아닌 개발비는 임대차계약 해지시나 종료시 임차인에게 반환하여야 함이 타당함에도, 피심인은 사업자와 고객사이에 이용되는 일반거래약관속에 개발비에 대한 임차인의 반환청구는 어떠한 경우에도 인정하지 않는다고 명시하고 있는 바, 이는 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조제2항제1호에 해당된다.

 

### 세 번째 결정 (시정 권고 : 제2003 - 001호,사건 번호 : 2002약제1247)

 <약관조항>
 제4조(개발비 및 납부방법)
 ③ 개발비는 점포기본시설 및 상가활성화를 위한 홍보비, 분양수수료, 관련경비 등에 소요되는 비용으로 “갑”의 책임 하에 관리․사용하며, 이에 대한 “을”의 반환청구 등 어떠한 이의제기는 인정되지 않는다.


 <심사의견> : 무효

    ㅇ 상가분양 및 임대차계약에서 “개발비”의 성격에 대하여 현재 법원의 실무에서는 ①임대차기간 중의 상가의 광고나 홍보, 상가인테리어 등의 상권형성을 위한 비용 지출을 통일적으로 운용하기 위한 것으로 임대차기간이 종료 전에 중도해지 된 경우에는 나머지 기간에 해당하는 개발비를 임차인에게 반환하여야 한다는 견해와(서울지법 2002. 9. 26. 2001가합60045 판결),

       ② 신축상가의 임대분양시 수분양자(임차인)들이 분양자 또는 상가관리자에게 납부하는 개발비 명목의 금원은 임대인이 임차인에게 임대차계약의 존속을 보장하여 줌과 아울러 임대인 등이 위 금원을 인테리어비용 및 홍보비용 등으로 지출하고, 임차인은 점포에 관한 임차권의 양도 또는 전대 등을 통하여 이를 회수할 수 있는 권리금에 유사한 성격을 가진다는 견해(서울고법 2002. 1. 8. 2001나44613판결)로 나뉘어져 있음

     ㅇ 개발비의 성격을 권리금에 유사한 성격을 가지는 것으로 본다 하더라도, 개발비의 반환청구 등 어떠한 이의제기를 금지하는 위 약관조항은 임대인의 채무불이행으로 임대차 계약이 중도 해지되는 경우에도 잔여기간 부분에 대한 반환의무를 부당하게 경감시키고, 상가시설의 조성․홍보를 아니한 경우에도 임차인의 부당이득반환청구권과 항변권을 정당한 이유없이 배제 또는 제한할 소지가 있으므로 약관법 제9조제4호, 제11조제1호에 해당됨-이상-

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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새동래 2006-03-12
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