상가관련 불공정약관심결례(불공정한 관리권행사)

2006-03-09 | 작성자 최광석 | 조회수 12,807 | 추천수 253

상가분양회사나 임대회사가 우월적 지위를 이용하여 수분양자나 임차인에 대해 부당하게 관리권을 행사하는 경우가 많다. 그럼에도 불구하고 사회적 약자인 수분양자나 임차인으로서는, 협조하지 않을 경우의 더 큰 불이익을 면하기 위해 부득이 이러한 부당한 요구를 감수하는 경우가 많다. 그 결과, ‘관리권으로 장사를 한다’는 말이 통용될 정도로 부당한 관리권행사에 따른 부당이익이 큰 것이 현실이 되고 있다. 더구나, 관리비는 임대료와 달리 사회적인 인식이 여전히 “실비”라는 측면으로 보는 경향이 있어, 임대료에 비해 세무측면에서 훨씬 자유로운 것이 현실이어서, 관리권을 행사하는 입장에서는 부당한 관리비를 징수하는데 대한 유혹을 떨치지 못하고 있다고 본다. 

불공정한 관리조항에 대한 몇가지 사례를 제시한다. 


■ 첫 번째 결정(시정권고 : 제2002 - 022호, 사건번호 : 2002약제0264)

<심사약관>
제8조 (관리비) 
1. “갑”은 유통센터의 유지관리에 필요한 비용(인건비, 보수유지비, 각종 공과금 등)을 “을”에게 매월 부과하고, “을”은 납기일을 엄수하여 관리비를 “갑”에게 납부하여야 한다
2. “을”의 영업상 필요로 시설한 특수시설물에 대한 일체의 비용과 전기료, 수도료, 가스사용료, 제세공과금 등은 관리비와 별도로 “을”이 부담하여야 한다. 제비용의 산출방법은 전용계량기가 있을 경우에는 계량기에 의하여 계산하며 기타의 경우에는 “갑”이 정하는 기준에 의한다.

<심사의견> : 무효
ㅇ 민법 제623조에는 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정하고 있는 바, 이는 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물에 파손 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용 수익을 방해할 정도가 아니라면, 임대인은 수선의무  부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 정해진  목적에 따라 사용 수익할 수 없는 상태로 될 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다는 것이 판례의 입장임(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결)

ㅇ 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 본건 관리규약은 특약이나 개별약정이 아니고 경제적 약자인 임차인에게 이익조정의 기회가 부여되지 아니하는 일반거래약관의 형태로서 현행 피심인의 관리규약 제8조 제1항에는 임대차 목적물의 보수비용을 임차인에게 관리비의 명목으로 부과하고 있는바, 이는 통상의 수선비를 초과하는 대규모의 수선비를 임차인에게 부과할 우려가 있으므로 동 약관은 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 약관법 제6조 제1항 제1호에 해당됨

ㅇ 또 전용계량기가 없는 경우에 제세공과금의 산출시에는 합리적이고 객관적인 기준에 의거 산정하여야 함에도 불구하고 현행 피심인의 관리규약 제8조제2항에는 갑이 정하는 기준으로 산정한다고 규정하여 갑의 일방성, 자의성을 배제할 수 없는 바, 이는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨


■ 두 번째 결정 (시정권고 : 제2002 - 044호, 사건번호 : 2002하이2675, 하이2676, 하이2677)

<심사약관>
제7조 (관리)
1. 본 상가의 관리주체와 관리지침은 “갑”이 별도로 정하는 관리규정에 의한다.
2. “을”은 본 건물의 관리규정을 준수하여야 하고 관리비는 관리규정에 의해 “을”이 부담한다. (건물의 수선, 유지보수의 관련된 모든 비용포함)
3. “을”은 입점시 관리규정에서 정한 관리비 선수금을 납부하여야 한다.


<심사의견 : 무효>
(1) 제7조 제1항
  ㅇ 위 약관조항 제7조 제1항의 ‘관리규정’은 실제 점포입주자 입주후 전원회의 등의 결의를 거쳐 제정된 것이 아니며 실제 점포입주자인 임차인 을과 사전 협의 없이 임대인 피심인에 의해 일방적으로 별도 제정된 것임.

  ㅇ ‘관리규정’에는 임차인 을의 영업행위 및 권리의무에 관한 내용을 규정하는 것이므로 을의 이해 관계에 영향을 초래할 수 있기 때문에, 이의 제정시 사전에 임차인 을과 협의를 하거나 사후적으로 을로부터 추인을 받는 절차가 필요하다 할 것임.

  ㅇ 그러나, 위 약관조항 제7조 제1항은 피심인 또는 상가임대양시 피심인이 실제 임차인 을과 사전협의 없이 일방적으로 ‘관리규정’을 제정할 수 있도록 규정하면서도 사후적으로 임차인 을로부터 추인을 받는 절차를 규정하지 아니하고 있는 바, 이러한 조항은 임차인 을이 계약의 제반 사정에 비추어 ‘관리규정’ 내용을 사전에 예상하기가 어려운 조항으로서 약관법 제6조 제2항 제2호에 해당됨.

(2) 제7조 제2항 : 무효
  ㅇ 위 약관조항은 상가임대분양의 경우로서 민법 제623조(임대인 의무)에 따르면 임대분양 상가건물 및 시설의 대규모 수선․유지보수는 임대분양계약상 임대목적물을 사용․수익에 필요한 상태로 유지할 임대인의 의무에 포함되는 것이며 상가건물 및 시설물 수선 등으로 인한 건물의 객관적 가치의 보전 또는 증대에 따른 이익은 건물소유자인 임대인에게 귀속하는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 그 비용은 임대인이 부담하는 것이 공평의 원칙에 부합하는 것임.

   ㅇ 그러나, 위 약관조항 제7조제2항의 단서조항은 상당한 이유 없이 건물의 수선․유지, 보수에 관련된 모든 비용을 관리비에 전부 포함시켜 임차인 을에게 부과하게 하는 것으로서 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 조항으로 약관법 제7조제2호에 위반됨.

■ 세 번째 결정 (시정권고 : 제2001- 084호,사건번호 : 2001약제4720)

<심사약관>
제15조
 2) 본 빌딩의 공유부분만의 유지관리에 필요한 각종 청소, 소모품교체, 내구연한 경과시 보수비용 및 기타비용으로 임대보증금 및 월임차료와는 별도로 매월 계약면적 평당4,000원(부가가치세 별도)씩 현금으로 지불하되 관리비 사용에 대하여 증빙서를 열람은 요구할 수 있으나 사용에 대하여 이의제기나 간섭은 하지 않기로 한다.

<심사의견 : 무효>
 ㅇ 본 계약의 임대면적은 전용면적과 공용면적을 포함하여 계약이 체결되었으므로 공유면적에 대한 관리비를 별도로 부과하는 것은 부당하다고 보기 어렵다 할 것이나, 임차인이 자신이 지불하는 관리비에 비해 관리상태가 소홀하다고 판단되는 경우에도 관리비 사용에 대해 이의제기나 간섭을 하지 못하도록 규정함은 임차인의 항변권 등의 권리를 제한하는 조항으로 약관법 제11조제1호에 해당됨

<심사약관>
제8조
 2. 주차용 승강기 가동시에는 주차장 관리자 인건비, 보수관리료, 보험료 등을 포함하여 관리비 정액에 포함하지 않고 별도 부과한다. 단, 가동이 되지 않더라도 로프수선, 검사료 등 필요불가결한 비용 때문에 입주자당 매월 일십만원씩 부과한다.

<심사의견 : 무효>
  ㅇ 임대인은 목적물을 임차인에게 임대하고 계약존속 중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담해야 하는바(민법 제623조) 임차인이 주차용 승강기를 사용한다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 주차용 승강기의 관리, 유지의무는 임대인측에 있다 할 것임
  ㅇ 따라서 임대인이 임차인에게 그 사용료에 해당하는 비용외에 가동이 되지 않을 경우에도 매월 일정액의 보수, 검사료를 부담토록하는 것은 임대인의 의무를 임차인에게 전가하는 조항으로서 이는 임차인에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨


■ 네번째 결정 (의 결 제 2002-104호, 사건번호  2001하이2666, 2675, 2676, 2677, 2001약제2800, 4726, 2002하이0313, 0314)

<심사약관>
제5조 (임대차기간 및 권리의무)
② 본 점포는 입점일 이후 “갑”의 책임으로 총괄 관리운영하며 “을”은 “갑” 또는 “갑”의 위임을 받은 자가 제정 또는 개정하는 “상가관리운영규칙”을 준수하여야 한다.

<심사의견 : 무효>
 상가관리운영규칙은 임차인의 영업행위 및 권리의무에 관한 중요한 내용을 규정하고 있으므로, 이의 제․개정은 임차인의 이해관계에 중대한 변경을 초래할 수 있기 때문에 임차인과 사전에 협의를 하거나 사후적으로 추인 받는 절차가 필요하다 할 것인 바, 피심인이 일방적으로 ‘상가관리운영규칙’을 제정 또는 개정할 수 있도록 규정한 위 약관조항은 고객이 계약의 제반 사정에 비추어 예상하기 어려운 조항으로서 약관법 제6조 제2항 제2호에 해당된다.

■ 다섯 번째 결정 (시정권고 : 제2004 - 022호,사건번호 : 2004약제0295)

<심사약관>
제35조 (임ㆍ관리비 연체 및 조치)
③ 월 임대료 및 관리비 등을 2개월 이상 체납된 점포 및 사무실에 대해서는 단전, 단수는 물론 모든 조치를 하여도 이의를 제기치 못하며 2개월 이상 연체시에는 명도절차 등을 의뢰할 수 있다.

<심사의견 : 무효>
  ㅇ 임대차계약관계에서 임차인이 지켜야 할 사항을 게을리하거나 지키지 않는 경우 임대인은 그로 인하여 발생한 손해를 임차인에게 배상청구하거나 계약해지를 통해 계약관계에서 벗어날 수 있다할 것임에도, 
      - 임대인에게 일방적으로 단전, 단수는 물론 모든 조치를 취할 수 있도록 실력행사를 허용하고 이에 대하여 임차인이 이의를 제기하지 못하도록 하는 동 약관조항은 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항인 동시에 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제하는 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호 및 제11조 제1호에 해당됨 

  
 
### 여섯번째 결정 (시정권고 : 제2002 - 089호, 사건번호 : 2002약제1712)

<심사약관>
  제8조(관리)
1) 위 목적물건은 조속한 시일 내에 “갑”이 지정한 관리회사의 관리체제로 운영하며 “을”은 이에 따른 제반 관리규정을 준수하여야 한다.

2) “을”은 “갑”이 설립한 관리회사를 향후 5년간 관리회사로 인정하는 동의서 및 인감증명을 제출하여 공증을 실시한다.(단, 5년씩 연장할 수 있다)

3) 지정된 관리회사는 상가 전체활성화를 위해 시설비(시설비, 인테리어, 홍보비, 개점준비비, 행사비, 운영비, CF제작비, TV광고비, 신문광고비, 사은품 및 사은행사비, 외벽광고, 카탈로그 제작비 등)는 분양평수에 따라 “을”의 부담으로 하되 제반 집행 및 사용 권한 일체를 “갑”이 지정한 관리회사에게 위임하고 차후 집행한 부분에 대하여 “을”은 일체의 이의를 제기치 않는다.


< 심사의견 : 무효>

    ㅇ 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조(관리단의 당연설립등)에 의하면 “건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다”고 규정하여 구분소유자의 관리단 당연 구성권을 인정하고 있으며, 동법 제29조(규약의 설정․변경․폐지) 제1항은 “규약의 설정, 변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성을 얻어 행한다”고 규정하고 있음.

    ㅇ 또한 유통산업발전법 제13조(대규모점포설립자의 업무) 제1항은 대규모점포설립자가 대규모점포의 유지․관리를 위하여 필요한 업무를 할 수 있도록 하고, 제2항은 매장이 분양된 점포에 있어서 매장면적의 1/2이상을 직영하는 자가 있는 경우에는 그 직영하는 자가 제1항의 업무를 수행하며, 1/2이상을 직영하는 자가 없는 경우 입점상인 3분의 2이상이 동의하여 설립한 상법 또는 민법에 의한 법인, 입점상인 3분의 2이상이 동의하여 설립한 중소기업협동조합법에 의한 사업조합, 입점상인 3분의 2이상이 동의하여 조직한 자치관리단체, 이상의 요건에 해당하는 자가 없는 경우 입점상인 2분의 1이상이 동의하여 지정하는 자가 대규모점포의 유지․관리를 위해 필요한 업무를 할 수 있음.

    ㅇ 따라서 대규모점포의 특성상 점포주가 입점하기 이전부터 상가홍보 등 상권활성화를 위한 유지․관리업무 등을 수행할 관리회사가 필요할 경우, 관리회사의 설립 또는 지정에 대한 수분양자인 점포주들의 개별적인 동의를 통해 관리권을 위임받는 절차를 거쳐야 할 것임.

    ㅇ 그럼에도 불구하고 현행 약관조항은 당사자간의 개별약정이 아닌 약관에 의하여 분양사업자가 설립한 관리회사를 관리회사로 인정하는 동의서 및 인감증명을 제출하여 공증을 하도록 하고 있으며,

    ㅇ 또한 사업자가 지정한 관리회사가 정한 제반 관리규정을 준수하도록 하여 입점상인이 구분소유자로서 관리단을 구성할 권리 또는 입점상인이 대규모점포 유지․관리를 위해 필요한 업무를 수행할 자를 지정할 수 있는 권리를 침해하고 있는 바, 이는 법률의 규정에 의한 고객의 권리를 상당한 이유없이 배제하는 조항이자 고객이 제3자와 계약을 체결하는 것을 부당하게 제한하는 조항으로 약관법 제11조 제1호 및 제3호에 해당됨.-이상-

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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