상가관련 불공정약관 심결례(계약의 해제 및 위약금 편)

2006-03-05 | 작성자 최광석 | 조회수 14,542 | 추천수 271

상가의 임대, 분양과 관련해서 임차인이나 수분양자들에게 현저히 불리한 내용들이 계약서상에 많이 사용되고 있는 것이 현실이다.

약관의 규제에 관한 법률 제1조(목적)는,  “이 법은 사업자가 그 거래상의 지위를 남용하여 불공정한 내용의 약관을 작성·통용하는 것을 방지하고 불공정한 내용의 약관을 규제하여 건전한 거래질서를 확립함으로써 소비자를 보호하고 국민생활의 균형있는 향상을 도모함을 목적으로 한다”고 규정하고, 제2조 (정의) ①항은, “이 법에서 약관이라 함은 그 명칭이나 형태 또는 범위를 불문하고 계약의 일방 당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것을 말한다”라고 하고 있어, 상가의 임대, 분양과 관련해서 표준양식의 형태로 작성되고 있는 대부분의 계약서가 이 법에서 정하는 “약관”으로 취급될 수 있다.

약관은, 사업자가 일방적으로 작성하여 제공하는 것이니만큼 구조적으로 사업자에게 일방적으로 유리한 내용이 포함될 수 밖에 없음에 반해, 표준양식의 형태로 미리 작성된다는 점에서 개별 고객들이 그 내용에 대해 수정이나 이의제기를 하기가 쉽지 않다는 점에서, 일반 계약에 대한 해석보다는 고객들에게 유리하고 사업자에게 엄격한 해석을 할 수 밖에 없다. 약관의 불공정여부를 심사하는 해당 관서인 공정거래위원회 역시 고객의 권익을 보호하는 차원에서 상가의 분양, 임대와 관련한 약관에 대해 고객의 편에 서는 의미있는 결정을 많이 하고 있다.
그럼에도 불구하고 홍보부족 때문인지 일반 국민들에게는 여전히 이러한 결정내용들이 잘 알려져있지 않고 있으며, 심지어는 법률업무에 종사하는 사람들 역시 공정거래위원회 결정에 대해서 법원판결과 같은 관심과 주의를 하지 않고 있다. 약관에 대해 무효판정을 받는다는 것은, 관련된 다른 이해관계인들에 대한 여파가 크다는 점에서 당해 분쟁을 해결하는데 뿐 아니라 사업자인 상가임대(분양)회사를 상당히 부담줄 수 있어 매우 큰 의미를 가질 수 있다.
사업자에 비해 약자일 수 밖에 없는 임차인, 수분양자들에게 상가사업자와의 대등한 무기를 제공한다는 차원에서, 상가분양임대와 관련하여 중요한 공정거래위원회 결정들을 주제별로 나누어서 소개하고자 한다.


다음은, 계약해제(지)와 위약금 관련된 결정들이다. 


### <첫 번째 결정(시정권고 : 제2000 - 10호, 사건번호 : 2000약심0616)>


<과다한 위약금조항>
제7조(해약 사항)
1. “갑”은 “을”이 다음 각호에 해당될 때 법적 절차없이 “갑”이 일방적으로 본 계약을 해약할 수 있다.
①“을”측이 해약을 원할 때 “갑”에게 통보시 “갑”은 “을”에게 분양총액의 30%를 공제하고 반환하여 준다.
②“갑”이 정한 잔금을 독촉 최고장 3회이상 통지후 미납할 경우
③“갑”의 승인없이 청약서를 임의로 권리의무 승계할 시


<심사의견>
ㅇ 무효
- 당사자가 대금납입을 연체하거나 약속한 것을 지키지 아니한 경우 계약을 해지하고 일정한 위약금을 청구할 수 있으나, 부동산거래에 있어서의 위약금은 거래대금의 10%수준으로 함이 통상의 관행이라 할 것인 바, 분양총액의 30%를 위약금으로 규정한 동 약관조항은 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로 약관법 제8조에 해당됨.


### 두 번째 결정( 시정권고 : 제2001-003호, 사건번호 : 2001약제1301)


<청약의 해지 및 위약금>
  1) 본 청약서는 쌍방 합의에 따른 약정으로 일방 임의로 해약할 수 없으며 만일 “을”이 본 약정을 해지하고자 할 경우는 “갑”의 동의에 따라 해약할 수 있다.(이때 위약금은 청약신청금 전액을 “갑”에게 귀속하며 “을”은 반환청구할 수 없다. 또한 “을”이 납부한 1․2․3차 청약금에 대한 이자 및 납부 연체료는 환불하지 아니한다.
  2) “갑”은 “을”이 다음에 해당하는 행위를 하였을 경우는 본 청약을 자동해지하며 위약금은 1)항에 준하여 처리한다.
  가) 1․2․3차 청약금 납부를 60일 이상 납부치 아니하였을시
  나) 본 청약증서를 “갑”의 사전승인 없이 타인에게 양도하였을시


<심 사 의 견> : 무 효
  ㅇ 피심인은 청약증서 제8조제1항은 계약 당사자 어느 일방의 임의해지를 금지하는 조항으로서 법정해제권을 배제하는 조항이 아니며, ‘을’이 계약을 해지하고자 할 때 ‘갑’의 동의를 얻도록 명시한 것은 예시적인 것이라고 주장하나,


  ㅇ ‘갑’이 계약을 해지하고자 할 경우에는 갑의 책임을 규정하지 않고 있으면서, ‘을’이 계약을 해지하고자 할 경우에는 ‘갑’의 동의를 구하게 하고 위약금으로 청약신청금 전액을 귀속하도록 규정하고 있는 바, 이는 제8조제1항의 후단 부분이 합의해지 규정이라는 피심인의 주장과 모순이 되고 또한 고객에게 불리하게 해석될 수 있으므로 이는 약관법 제6조제2항제1호상의 고객에게 부당하게 불리한 조항에 해당된다고 판단됨.


  ㅇ 또한, 계약의 해제시 일반적인 위약금은 거래대금의 10% 수준으로 함이 통상의 관행이라 할 것임에도 피심인의 현행 약관은 청약신청금 전액을 위약금으로 귀속시키고 있는 바, 이는 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로 약관법 제8조에 해당됨.


  ㅇ 계약이 해제되었을 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있고, 그에 따라 반환하여야 할 것이 금전인 경우는 그 받은 날로부터 반환시까지의 기간동안의 이자를 가산하여 반환하여야 할 것임에도(민법 제548조제2항), 현행 피심인의 약관조항은 ‘청약금에 대한 이자 및 납부 연체료를 환불하지 아니한다’라고 규정하고 있는 바, 이는 계약의 해제로 인한 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항으로서 약관법 제9조제4호에 해당됨.


  ㅇ 또한, 계약의 해지는 계약당사자의 이해에 중대한 영향을 미치는 사항이므로 상대방의 계약위반이 있더라도 계약의 존속을 무의미하게 할 정도가 아니라면 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에 비로소 계약을 해지할 수 있음이 원칙(민법 제544조)임에도, 피심인의 약관 제8조제2항은 청약자가 청약금을 60일 이상 납부치 아니하였을 때에는 최고 없이 바로 약정을 해지할 수 있도록 하고 있으므로 이는 법률의 규정에 의한 해제권․해지권의 행사요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항으로서 약관법 제9조제2호에 해당됨.


### 세 번째 결정( 시정권고 : 제2002- 005호, 사건번호 : 2001약제4677)


제16조(계약의 해제 및 위약금)
① “을”이 다음 각호의 1에 해당하는 겅우에는 “을”은 기한의 이익을 상실하고 “갑”은 10일간의 유예기간을 두고 최고후 이 계약을 해제할 수 있으며, 계약해제목적물에 대하여 “갑”은 제3자에게 상가를 임의 분양할 수 있으며, 이에 대하여 “을”은 이의를 제기하거나 손해배상청구를 하지 못한다.


   2. “을”이 압류, 가압류, 가처분, 경매 등 강제집행, 조세체납 처분을 당하거나 파산신청이 있을 때


<검토의견> : 무효
ㅇ 계약의 해제는 계약당사자의 이해에 중대한 영향을 미치는 사항이므로 비록 상대방의 이행지체 등 계약위반이 있더라도 그것이 경미한 계약위반으로서 계약의 존속을 무의미하게 할 정도가 아니면 원칙적으로 계약을 해제할 수 없다 할 것이며, 해제사유 또한 구체적으로 열거되고 그 내용이 타당하여야 할 것임.


ㅇ 또한 가압류 내지 가처분은 신청인의 단순한 소명자료 제출만으로도 실행가능한 채권의 임시적 보전절차에 불가하며, 소송이나 분쟁당사자간의 합의에 앞서 법원에 신청하는 경우도 상당수를 차지하며 실제로 가압류의 신청이 취하되거나 각하되는 사례가 적지 않음에 비추어 볼 때, 고객이 가압류 또는 가처분을 제기 당하였다는 이유만으로 계약을 해지당할 수 있다면, 이는 사업자가 얻는 이익에 비하여 고객이 받는 불이익이 지나치게 가혹하다 할 것임.


ㅇ 따라서 분양권자의 가압류, 가처분으로 계약을 해제할 수 있으며, 제3자에게 해제목적물을 임의분양하여도 분양권자가 이의제기나 손해배상을 청구할 수 없도록 하는 현행 약관조항은 고객에게 부당하게 불리한 조항이며, 사업자에게 법률에서 규정하고 있지 아니하는 해제권․해지권을 부여하거나 법률의 규정에 의한 해제권․해지권의 행사요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항으로 약관법 제6조제2항제1호 및 제9조제2호에 해당하여 무효임.

 


제16조(계약의 해제 및 위약금)
② 제1항에 대하여 계약이 해제될 경우에 “을”이 기납부한 계약금은 위약금으로 “갑”에게 귀속되며, “을”이 기납부한 대금에 대한 이자 및 연체료는 환불하지 아니한다. 단, 위약금의 귀속은 “갑”의 손해배상청구 등 이 계약에 의한 제반관리 행사에 아무런 영향을 미치지 않는다.


(2) 검토의견 : 무효
    ㅇ 계약이 해제된 때에는 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의무가 있고, 반환할 것이 금전일 경우 그 받은 날로부터 이자를 가산해야 한다(민법제548조). 따라서 이미 지급한 대금에 대한 이자 및 연체료는 원상회복의 범위에 속함에도 이를 반환하지 않도록 규정한 현행 약관조항은 계약의 해제․해지로 인한 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항으로서 약관법 제9조제4호에 해당하여 무효임.

 


### 네 번째 결정(시정권고 : 제2002 - 044호,사건번호 : 2002하이2675, 하이2676, 하이2677)
<제4조> (계약의 해제)
1. “갑”은 “을”이 다음 각 호에 해당하는 행위를 하였을 때에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 본 계약을 해제할 수 있으며 “을”은 이에 대하여 이의를 제기하지 못한다.
①-④ 생략
⑤ 상가관리규정을 위반하였을 경우
⑥-⑦ 생략


<심사의견 : 무효>
① 제4조제1항제5호
  ㅇ 위 약관조항 제4조제1항제5호의 ‘상가관리규정’(본 약관 제7조제1호의 ‘관리규정’과 동일)은 임차인 을의 영업행위 및 권리의무에 관한 내용을 규정하는 것이므로 을의 이해 관계에 영향을 초래할 수 있기 때문에, 이의 제정시 사전에 임차인 을과 협의를 하거나 사후적으로 을로부터 추인을 받는 절차가 필요하다 할 것임.
  ㅇ 그러나, 동 약관조항 제4조제1항제5호의 ‘상가관리규정’은 본 약관조항 제7조제1호에 따르면 실제 점포입주자 입주후 전원회의 등의 결의를 거쳐 제정되는 것이 아니며 실제 점포입주자인 임차인 을과 사전 협의 또는 사후 추인 없이 임대인 피심인에 의해 일방적으로 별도 제정․운영되는 것임.
   - 본 약관상으로도 동 ‘상가관리규정’에 대해 임차인 을로부터 사후 추인 받는 절차가 규정되어 있지 않음.
   ㅇ 따라서, 실제 점포입주자인 을이 계약의 제반 사정에 비추어 ‘상가관리규정’ 내용을 사전에 예상하기가 어려운 상황에서, 피심인 또는 상가임대분양시 피심인이 위임한 자가 실제 점포입주자인 을과 사전 협의 없이 일방적으로 별도 제정하고 사후적으로도 을로부터 추인을 받지 않는 ‘상가관리규정’에 대한 을의 위반을 계약해제 조건으로 하는 조항은,  고객이 계약의 제반 사정에 비추어 ‘상가관리규정’에 대한 위반내용을 사전에 예상하기가 어려운 조항으로서 약관법 제6조제2항제2호에 해당됨.


    ② 제4조제1항
    ㅇ 위 약관조항 제4조제1항 후단부의 이의제기금지 관련하여 최고후 계약해제라 하더라도 계약의해제는 을의 영업행위 및 권리관계에 중대한 변경을 초래할 수 있기 때문에 사후 이의제기를 허용하는 절차가 필요하다 할 것임
     ㅇ 그러나, 위 약관 조항 제4조제1항은 최고후 계약해제시 약관의 형태로 임차인 을의 이의제기를 금지하고 있는 바, 이는 고객의 항변권 등을 상당한 이유 없이 배제하는 조항으로서 약관법 제11조제1호에 해당됨.


<제 5조> (위약금)
1. 제4조 1항의 규정에 따라 본 계약이 해제되는 경우 제1조의 총 임대보증금액의 10%는 위약금으로 “갑‘에게 귀속된다. 단, ”을“이 중도금의 일부를 납부한 후 계약이 해제될 경우에는 총 임대 보증금의 20%가 ”갑“에게 귀속 된다.
2. 제4조 2항에 해당하는 사유로 본 계약이 해제된 때에는 “갑”은 “을”에게 제1조제1항 임대보증금의 10%를 위약금으로 지불한다


<심사의견 : 무효>
▫ 통상 부동산임대계약에서 해약시 위약금을 총임대료(임대보증금을 한국주택은행 1년만기 정기예금이자율에 따라 연임대료로 산정한 금액 2년분과 약정월임대료의 2년분에 해당하는 금액을 합한 임대료)의 10% 수준으로 하는 것이 거래관행임.
  ㅇ 그러나, 임차인 을이 중도금 일부를 납부한 이후에 계약이 해제되는 경우 위 약관조항 제5조제1항의 단서조항은 임대인인 피심인이 일방적으로 총임대보증금의 20%를 위약금으로 귀속하도록 하는 반면, 임대인인 피심인의 귀책사유로 계약이 해제될 경우에 제5조 제2항은 임차인 을이 총임대보증금의 10%를 위약금으로 귀속하도록 하고 있는 바, 이러한 제5조제1항의 약관조항은 임대인인 피심인에 비하여 임차인 고객에 대해 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로서 약관법 제8조에 해당됨. -이상

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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